LG Krefeld Urteil vom 03.04.2024 – 5 O 318/16

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung des restlichen Kaufpreises aus einem Bauträgervertrag. Die Beklagten begehren widerklagend, die Klägerin zur Zahlung von Vorschuss zur Mangelbeseitigung zu verurteilen.

Die Beklagten schlossen am 00.00.0000 als Erwerber mit der Klägerin einen notariellen Vertrag über 76/1.000 Miteigentumsanteil am Flurstück Nr. N02 Gebäude und Freifläche, W.-straße, L, zu 26,74 ar, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichem Aufteilungsplan mit 7.2 bezeichneten Räumen. Auf dem Grundstück sollte eine Doppelhaushälfte errichtet werden. Mit dem Kaufvertrag war eine Bauerrichtungserklärung verbunden. Als Kaufpreis war eine Summe von 000.000.00 € vereinbart.

Nach der Baubeschreibung sollten die Waschmaschine und der Trockner im Badezimmer aufgestellt werden. Abweichend von der Baubeschreibung wurden die für das Badezimmer im Dachgeschoss vorgesehenen Strom- und Abwasseranschlüsse für Waschmaschine und Trockner in den Abstellraum verlegt.

Die Klägerin führte statt des in der Baubeschreibung vorgesehenen Kabelanschluss einen Anschluss für Satellitenfernsehen aus.

Die Klägerin stellte im weiteren Verlauf die Doppelhaushälfte fertig. Abweichende Sonderwünsche wurden von der Beklagtenseite nicht mit der Firma V. vereinbart.

Der Fliesenspiegel in der Küche wurde entgegen den Festlegungen in der Baubeschreibung nicht ausgeführt.

Die Baureinigung erfolgte unvollständig. Die Parteien einigten sich in dieser Hinsicht auf einen Abzug von 35,00 €.

Die Beklagten schrieben hinsichtlich des Fliesenspiegels in der E-Mail vom 0. 00.0000:

Derzeit ist in der Küche kein Fliesenspiegel errichtet worden. Dieser ist auch nicht erforderlich. Für uns stellt sich die Frage der Rückvergütung/Gutschrift.

Weiter erkundigten sich die Beklagten in der E-Mail nach dem Aufstellungsort für den Wäschetrockner. Dieser solle laut der Baubeschreibung im Bad stehen, dort sei aber kein Platz.

Mit E-Mail vom 0.00.0000 erklärte der Projektkoordinator der Klägerin, der Waschmaschinenanschluss sei im Abstellraum vorgesehen. Die meisten würden einen Turm bauen, d.h. unten Waschmaschine und darüber ein Trockner. Der Trockner könne aber auch im Keller aufgestellt werden. Hier könnten jedoch nur Kondenstrockner verwendet werden. Weiter wurde mitgeteilt, dass die Satellitenanlage derzeit in Planung sei.

Am 00.00.0000 erfolgte eine Abnahme der Leistung der Klägerin in Bezug auf das Sondereigentum durch die Beklagten. An der Abnahmebegehung nahm der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige N. teil. Die in dem Protokoll aufgeführten Umstände sollten bis zum 00.00.0000 beseitigt werden. Im Protokoll heißt es unter anderem:

Lfd. Nr

Raum

Beanstandung

DG

Schlafen Süd

Fenstertür oben Tapete befestigen; Fenster läuft auf, linker Flügel; Steckdose links am Schacht defekt; generell Maler über den Sockeln nacharbeiten

Abst.

Die Eignung des Abstellraumes für die Aufstellung eines Trockners wird angezweifelt

Wohnen

Getriebe der Handkurbel nicht ausreichend befestigt, generell nachstellen; bei 2-Flügeligeln Fenster ist die Dauerhaftigkeit i.V.m. den Handkurbeln nicht gewährleistet

Schutzband gegen Vögel im Bereich der Traufe fehlt

Die Klägerin erteilte den Beklagten eine Gutschrift über 160,00 € für einen nicht ausgeführten Fliesenspiegel in der Küche und in Höhe von 35,00 € für die nicht vollständig ausgeführte Baureinigung.

Am 00.00.0000 fand ein Abnahmetermin des Gemeinschaftseigentums statt. In dem Abnahmeprotokoll wurde u.a. folgender Mangel aufgelistet:

Lfd. Nr

Raum

Beanstandung

Parkfl.

Vorbehalt: Drainageleistung Pflaster

Die Klägerin schrieb am 00.00.0000, sie bitte die Restzahlung vorzunehmen. Nach der Abnahme der Außenanlagen am 00. 00..0000 stehe einer Restzahlung nichts mehr im Wege. Zudem hieß es: „Für umgehende Erledigung im Voraus besten Dank.“ Für den weiteren Inhalt des Schreibens vom 00. 00 0000 wird gemäß § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO auf Bl. 65 d. A. Bezug genommen.

Bis zum 00. 00. 0000 zogen die Beklagten in das streitgegenständliche Objekt ein.

Mit Schreiben vom 00. 00.0000 rügten die Beklagten weitere Mängel und teilten mit, dass verschiedene in den Abnahmeprotokollen gelistete Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum noch nicht beseitigt seien. Die Beseitigung der Mängel koste ohne Fahrtkostenanteile 5.876,00 € und die Beklagten kündigten an, den doppelten Betrag der Mängelbeseitigungskosten, d.h. 11.752,00 €, einbehalten zu wollen. In der Auflistung zum Schreiben vom 00.00.0000 wurde insbesondere folgende Umstände als Mangel gerügt (vgl. Bl. 115-116 d. A:)

Mängel aus Abnahme Sondereigentum 00.00.0000

Fensteranlagen.

Fensterflügel einstellen, Umsetzen zweier Kurbeln, Dichtungen einkürzen, etc, Zeitaufwand 5 Stunden a 45 €

225,00

Material für Untersichten, Getriebe, etc.

150,00

Austausch von drei Schreiben Material ca. 250,00 €

250,00

Wasch- und Trockenraum

Fehlende Eignung ca. 5000,00 €

Raum riecht bereits feucht und muffig, ein Feuchteschaden (Schimmel) kann nicht ausgeschlossen werden

2.500,00 €

Dach:

Traufkamm/Schutzband gegen Vogeleinflug im Bereich der Traufe fehlt, Materialanteil ca. 100,00 €, Lohnanteil ca. 180,00 €

280,00 €

Drainpflaster

Nachträgliches Aufnehmen und Verlegen des Pflasters gem. Herstellerrichtlinie zum Erreichen der vorgeschriebenen Infiltrationsleistung

836,00 €

Die Beklagten zahlten bis zum 0. 00.0000 eine Summe von insgesamt 271.413,00 € auf den Kaufpreis. Für die Einzelheiten zu den Zahlungen der Beklagten wird gemäß § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO auf Bl. 3 d. A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 0.00.0000 übermittelten die Beklagten der Klägerin eine überarbeitete Aufstellung der Mängel und forderten eine Beseitigung bis zum

00.00.0000. In der überarbeiteten Aufzählung (vgl. Bl. 120 d. A.) war zum ersten Mal genannt:

Sat-Anlage

Sat-Anschluss im Schlafzimmer DG ohne Funktion; Aufgrund der gewählten Installation kann die Dosen nicht mit einem Sat-Signal eingespeist werden. Hier ist ein Umsetzer o. ä. zu installieren

1.500,00

Die Klägerin erklärte mit E-Mail vom 00.00.0000, für den fehlenden Fliesenspiegel könnten die Beklagten einen Betrag von 160,00 € und 35,00 € für die unvollständig ausführte Baureinigung von der Schlussrechnung abziehen. Weiter äußerte sich die Klägerin zu dem Vorbingen der Beklagten aus der E-Mail vom 0. 00. 0000 u.a. zur Sat-Anlage. Sie führte aus, dass nach dem Bauträgervertrag entweder die Anbieter Q. oder O. geschuldet seien. Die Leitung der O. seien vorhanden. Eine SAT Anlage sei nicht im Leistungsumfang der Klägerin. Diese sei zusätzlich ausgeführt worden. Für den weiteren Inhalt des Schreibens wird gemäß § 313 Abs. 2 S. 2 auf Bl. 126 - 128 d. A. Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 00.00.0000 erklärten die Beklagten wegen der erfolglos abgelaufenen Nachfrist die Minderung in Höhe von 1.235,00 €. Dieser Betrag setzte sich wie folgt zusammen:

Fehlender Fliesenspiegel

300,00 €

Unterlassene Baureinigung

35,00 €

Fehlende Dokumentation

500,00 €

Beschädigte Wohnungstüre

400,00 €

Gesamt:

1.235,00 €

Die Beklagten übermittelten mit dem Schreiben vom 00.00.0000 auch eine neue Mangelaufstellung und forderten die Klägerin auf, bis zum 0.00.0000 bereits gerügte Mängel an der SAT-Anlage zu beseitigen. Neu als Mangel wurde gerügt, dass der Kondensatablauf der Kesselanlage im Keller entgegen der Anschlussbedingungen des Versorgers unterhalb der Rückstauebene liege.

Mit Schreiben vom 0.00.0000 erklärten die Beklagten, die Klägerin habe keine Nacharbeiten an der SAT-Anlage vorgenommen und sie lehnten nunmehr die Mängelbeseitigung durch die Klägerin ab. Die Beklagten erklärten eine Minderung in Höhe von 1.500,00 für die SAT-Anlage und 250,00 € für Aufwand und Auslagen. Weiter führten die Beklagten in dem Schreiben aus, über die SAT-Dosen sei kein Radioempfang möglich und die Kabelkanäle seien in unzulässiger Weise an der Dämmung der Drainage und nicht am tragenden Mauerwerk befestigt. Sie setzten der Klägerin eine Frist bis zum 00.00.0000 zur Beseitigung des Mangels. Sie teilten mit, nach einem eingeholten Angebot würden die Kosten für die Beseitigung des Mangels am Drainagepflaster 70.590,80 € betragen. Insgesamt wandten sie Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 12.405,00 € ein. Für Einzelheiten des Schreibens wird gemäß §§ 313 Abs. 2 S. 2 ZPO auf Bl. 129 - 132 d. A.) Bezug genommen.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 0.00.0000, es seien mit Ausnahme der Fensteranlage fast alle Mängel durch die Firma V. beseitigt wären. Die Beklagten dürften lediglich einen Betrag in Höhe von 2.225,00 € einbehalten. Die Klägerin forderte von den Beklagten die Zahlung von 11.975,00 € unter Fristsetzung bis zum 00.00.0000. Zur SAT-Anlage erklärte die Klägerin erneut, diese sei nicht vertraglich geschuldet. Für den weiteren Inhalt des Schreibens wird gemäß § 213 Abs. 2 S. 2 auf Bl. 133-134 d. A. Bezug genommen.

Die Beklagten stellten mit Schreiben vom 00.00.0000 dar, dass hinsichtlich der bei Abnahme gerügten Mängel es der Klägerin obliege, eine Beseitigung nachzuweisen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 00.00.0000 wurden die Beklagten zur Zahlung von 11.975,00 € bis zum 00.00.0000 aufgefordert. Durch die vorgerichtliche Rechtsverfolgung entstanden Rechtsverfolgungskosten auf eine Geschäftsgebühr von 1,3 in Höhe von 958,19 €.

Die Beklagten wiesen mit anwaltlichem Schreiben vom 00. 00.0000 die Forderung der Klägerin zurück. Weiter erklärten sie, die Ausführung des Treppenhauses entspreche nicht § 34 Abs. 11 LBauO Y., denn die Regelung von § 34 Abs. 7 LBauO Y. sei in Bezug auf den Brandschutz nicht eingehalten.

Die Klägerin nahm ab dem 0.00.0000 einen ungesicherten Überziehungskredit der M. S. in Höhe von 12 % und seit dem 00. 00.0000 in Höhe von 8,12 % in Anspruch.

Am 0.00.0000 schrieb die Kreisverwaltung T.-straße an die Beklagten:

Im Übrigen ist das Gebäude in die Gebäudeklasse 3 einzustufen, da die Gebäude nicht durch eine Grundstücksgrenze getrennt sind. Der Treppenraum erfüllt nicht die Anforderungen des §§ 34 LBauO (da z.B. Treppe mit Holzstufen, kein Fenster im obersten Geschoss, kein Abschluss zum Kellergeschoss).

Im vorliegenden Fall besitzt jede Gebäudehälfte eine eigene Brandwand bzw. feuerbeständige Wand. Daher kann eine Abweichung in Aussicht gestellt werden. Wir haben den Bauherrn Z.. GmbH & Co. Grundstücks KG) mit gleicher Post aufgefordert, eine Abweichung von den Bestimmungen des § 34 Landesbauordnung zu beantragen.

Gleichzeitig haben wir auf die Rechtslage hinsichtlich des Abstellraums mit Waschmaschinen und Trockner hingewiesen.

Die Klägerin beantragte in Reaktion auf das Schreiben vom 0. 00. 0000 eine geänderte Baugenehmigung, die auch erteilt wurde.

Mit Schreiben vom 00. 00.0000 erklärten die Beklagten, dass die von der Klägerin beauftragte Fensterbaufirma am 00.00.0000 drei defekte Scheiben ausgetauscht habe, dabei aber eine Glasleiste beschädigt worden sei. Die Klägerin wurde aufgefordert, die beschädigte Glasleiste unverzüglich auszutauschen. Ebenso wurde die Klägerin aufgefordert, die Rauchmelder, welche nicht über eine ordnungsgemäße Zulassung verfügen würden, auszutauschen.

Im weiteren Verlauf wurde die gerügte Wohnungseingangstüre ausgetauscht und die Beklagten erhielten die von ihnen geforderten Unterlagen.

Mit Schriftsatz vom 00. 00.0000 forderten die Beklagten die Klägerin auf, die vom Sachverständigen im Gutachten von 0.00.0000 festgestellten Mängel an der Fensteranlage selbst zu beseitigen (vgl. Bl. 319 d. A.).

Die Beklagten verbrachten Waschmaschine und Trockner zur Vermeidung eines nicht versicherten Schadens an der Bausubstanz durch Feuchtigkeit in den Keller. Der provisorische Anschluss an die Hebeanlage der Nachbarn wurde den Beklagten durch die Nachbarn mit Schreiben vom 0.00.0000 untersagt.

Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, dass die Beklagten die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.666,00 € gezahlt hätten.

Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, dass auch die öffentlichen Parkplätze an der angrenzenden Straße „W.-straße“ mit Drainagepflaster verlegt worden seien. Dies habe der Sachverständige nach der Erinnerung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht geäußert. Es sei dort vielmehr Betonpflaster verbaut.

Die Klägerin erhebt mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2020 (vgl. Bl. 542 d. A.) die Einrede der Verjährung hinsichtlich des vorgetragenen Mangelsymptoms „Durchhängen des oberen Rahmenprofils Fenster Schafzimmer“. Das Sondereigentum sei am 00. 00. 0000 abgenommen worden. Die Verjährung sei daher im 00.0000 eingetreten. Der Mangel im Rahmenprofil des Fensters sei erstmals im Schriftsatz vom 00.00 0000 angezeigt worden. Im Abnahmeprotokoll sei ein Auflaufen des Fensters gerügt worden. Es handele sich bei dem Durchhängen um ein anderes Mangelsymptom. Gegebenenfalls handele sich um einen Mangelfolgeschaden, auf den § 213 BGB keine Anwendung finde.

Die Klägerin erhebt mit Schriftsatz vom 29. März 2021 (vgl. Bl. 591 d. A.) die Einrede der Verjährung, soweit die Beklagten nunmehr die Zahlung an die WEG geltend machen.

Die Klägerin trägt vor, die Doppelhaushälfte sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon im Wesentlichen fertiggestellt gewesen. Sämtliche Installationen in Bad, WC und Abstellraum seien bereits fertiggestellt sowie die Bodenbeläge bemustert gewesen.

Die im Abnahmeprotokoll vom 00.00.0000 aufgelisteten Mängel seien seitens des Generalunternehmens, der V. Bau GmbH beseitigt.

Die Fensteranlage sei nicht mangelhaft, denn sie sei bereits im 00.000 ausgetauscht worden. Die im Abnahmeprotokoll gerügten Mängel an der Fensteranlage seien beseitigt.

Soweit die Beklagten nun vortragen, dass das Rahmenprofil am Fenster im Schlafzimmer durchhänge, habe sich dieses Schadensbild im Jahr N04 nicht gezeigt. Es sei zu vermuten, dass der Schaden durch eine falsche Bedienung des Fensters entstanden sei.

Es sei unzutreffend, dass das Fenster ausgetauscht werden müsse, es reiche eine Nachbesserung der bisherigen Befestigung aus. Zudem seien die von der Beklagtenseite angesetzten Kosten von 5.000,00 € für den Austausch des Fensters zu hoch. Es treffe nicht zu, dass das Fenster nicht über die Hauseingangstür angeliefert werden könne und auch ein Gerüst sei nicht erforderlich.

Die Beklagten hätten bei der Abnahme keinen Vorbehalt wegen eines Mangels oder eines Mangelsymptoms wegen der Profilstärke oder der Aussteifung bzw. Verstärkung vorbehalten, so dass sie keine Rechte mehr geltend machen könnten

Ein Umsetzen der Rollladenkurbeln von der rechten Seite des Fensters auf die linke Seite sei nicht geboten. Die Rollladen würden einwandfrei funktionieren. Die Kurbeln seien auch bedienbar. Ein Anspruch scheide auch aus, weil die Positionierung der Rollladenkurbeln nicht im Abnahmeprotokoll gerügt worden sei. Die Beklagten hätten in Kenntnis der Position die Leistung abgenommen.

Es bestehe die Möglichkeit, dass die Probleme mit den Kugelstangen durch eine Fehlbedienung der Beklagten entstanden seien.

Nach der Aussage von Frau F. löse sich lediglich der Kurbelantrieb bei einem Fenster. Bei diesem müsste alle 4 Wochen einmal die Schrauben nachgezogen werden. Bei allen anderen funktioniere es ohne Beanstandung.

Das Angebot der Firma AW. spiegele die tatsächlichen Kosten nicht wieder. Die aufgeführten Kosten des Umbaus der Rollladen-Kurbelgetriebe seien übersetzt. Lediglich ein Rollladenelement weise die entsprechenden Beanstandungen auf, so dass folglich auch nur ein Kurbelgetriebe auszutauschen sei. Hierfür sei nach dem Angebot nur ein Betrag von 100,00 € netto in Ansatz zu bringen.

Zudem sei die von den Beklagten vorgelegte Kostenschätzung unschlüssig, da dort Alternativen genannt werden. Es sei unklar, was mit dieser Alternative gemeint sei.

In allen 14 Wohnungen seien Waschmaschine und Trockner im Abstellraum aufgestellt worden und es habe bisher keinerlei Beanstandung hinsichtlich des Aufstellungsortes gegeben. Der Abstellraum sei folglich geeignet, um Trockner und Waschmaschine aufzustellen. Sollten die Beklagten Bedenken haben, so könnten sie Waschmaschine und Trockner auch im Keller aufstellen. Für den Anschluss einer Waschmaschine müsste noch ein Wasseranschluss gelegt werden. Im Abnahmeprotokoll sei auch lediglich der Aufstellungsort des Trockners infrage gestellt worden. Der Gutachter N. habe keine Bedenken gegen die Aufstellung in dem dafür vorgesehenen Raum gehabt. Den Beklagten sei im Zeitpunkt der Abnahme der Aufstellort von Waschmaschine und Trockner bekannt gewesen. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit einer Aufstellung im Abstellraum sei von der Behörde nicht aufgeworfen worden.

Den Beklagten sei bei dem Verkauf der Wohnung durch Herrn ID. die Änderung gegenüber der ursprünglichen Baubeschreibung mitgeteilt worden. Es sei klar ersichtlich gewesen, dass für die Aufstellung von Waschmaschine und Trockner der Abstellraum vorgesehen sei. Während der Bauphase hätten sich die Wohnungskäufer entschieden, ob sie Waschmaschine und Trockner in den Keller oder Abstellraum verlegen wollten. Die Geräte seien daher auf Wunsch der Beklagten im Abstellraum vorgesehen gewesen. Es wäre möglich gewesen, die Geräte gegen Mehrkosten in den Keller zu verlegen. Die Beklagten hätten sich aber dagegen entschieden und ein diesbezügliches Angebot abgelehnt. Bei einer Verlegung in den Keller hätten die Beklagten die Mehrkosten zu tragen gehabt.

Für den Einbau einer Be-und Entlüftung in den Abstellraum würden nur Kosten i.H.v. 500,00 € anfallen. Die Kosten einer Kernbohrung dürften höchstens bei 150,00 € netto liegen.

Verlege man Trockner und Waschmaschine in den Keller, so sei ein Rückbau des im Abstellraum installierten Wasseranschlusses nicht notwendig. Für die Stilllegung der Wasserleitung im Abstellraum sei auch keine Öffnung der Gipskartonwand notwendig. Die Klägerin habe die Kosten für den Rückbau der Wasserleitung nicht zu tragen, denn die Wasserleitung sei auf ausdrücklichen Wunsch der Beklagten dort gelegt worden.

Für die ausreichende Entlüftung des Kellerraums genüge die Lüftung über Fenster. Jedenfalls sei eine Kombination aus Fensterlüftung und Kernbohrung ausreichend. Dies gelte auch bei einer Benutzung als Wasch-und Trockenraum.

Es sei aber in keinem anderen Objekt notwendig gewesen, eine Kernbohrung zur Entlüftung durchzuführen. Auch sei keine Grabung für die Belüftung des Kellers notwendig.

Die im Angebot der Firma VH. ausgewiesenen abschließbaren Steckdosen seien in einem abgeschlossenen Keller nicht erforderlich. Bei den abschließbaren Steckdosen handele es sich um Sonderwünsche, diese stellten keinen Standard dar. Zudem seien abschließbare Steckdosen auch sinnlos, wenn die Steckdosen dauerhaft durch die Geräte belegt würden.

Die Kosten für die Installation und das Aufstellen der Geräte im Keller würden weniger als 1.000 € betragen. Dass die von der Beklagtenseite vorgebrachten Kosten überhöht seien, ergebe sich schon dadurch, dass die Firma V. für die Herstellung der notwendigen Installationen für das Aufstellen der Waschmaschinen und Trockner im Keller als Zusatzleistung - unstreitig - lediglich einen Betrag i.H.v. 850,00 € berechnet habe. Die Errichtung einer eigenen Schmutzwasserpumpe für die Maschine der Beklagten sei nicht erforderlich, denn sie könnten die bereits vorhandene Hebeanlage der Miteigentümer mitnutzen.

Die Kosten im Angebot PU. seien übersetzt. In einer mündlichen Mitteilung hat Herr PU. gegenüber dem Prokuristen der Klägerin Kosten in Höhe von etwas weniger als 1.000,00 € angegeben.

Zudem könne die Beklagtenseite kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen oder Vorschuss verlangen, weil, wie in der Anlage K 16 zu erkennen sei, nicht lediglich ein provisorischer Anschluss geschaffen worden sei, sondern die Arbeiten endgültig ausgeführt worden seien. Die erforderlichen Elektro-und Wasserleitungen seien bereits erstellt.

Das Fehlen der Möglichkeit Wäsche, in der Wohnung zu waschen, rechtfertige nicht eine Minderung i.H.v. 4.000,00 €. Es sei nicht nachvollziehbar, dass ein derartiger Wertverlust der Wohnung eintreten soll, wenn Waschmaschine und Trockner im Keller stehen. Es mache keinen Unterschied, wo die Wäsche gewaschen und getrocknet werde. Es sei unerheblich, wenn man in den Keller müsse. Es liege keine Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit vor. Teilweise würden es Käufer auch bevorzugen, wenn derartige Maschinen im Keller stehen. Die Verlegung der Waschmaschine und des Trockners führe nicht zu einem Minderwert, der von den Beklagten zitierte Wohnwert spiegele sich im erzielbaren Wiederverkaufswert wieder. Der Minderwert sei anhand des Wiederverkaufswerts zu bestimmen.

Die SAT-Anlage sei einem Kabelanschluss überlegen, da mehr Kanäle empfangbar seien. Die Klägerin sei gemäß der Baubeschreibung lediglich verpflichtet, einen Anschluss entweder über Q. oder über die O. zur Verfügung zu stellen. Nach § 1.2 des notariellen Kaufvertrages seien Änderungen möglich, wenn die Baubeschreibung nicht erfüllt werden könne. Der Anschluss der O. sei fachgerecht ausgeführt worden wäre. Ein Kabelanschluss habe zum Zeitpunkt der Errichtung noch nicht ausgeführt werden können, da der Anbieter nicht habe liefern können und dies sei auch jetzt fünf Jahre später nicht möglich. Ohne Anerkennung einer rechtlichen Verpflichtung habe sich die Klägerin gegenüber den Erwerbern überobligatorisch dazu bereit erklärt, eine zusätzliche SAT-Anlage auf jedem der acht Doppelhäuser montieren zu lassen. Es müssten auch die Vorteile berücksichtigt werden, die die Beklagten dadurch hätten, dass eine SAT-Anlage statt des Kabelanschlusses verbaut worden sei. Die Beklagten würden jährlich Kabelgebühren i.H.v. 300,00 € einsparen.

Die Kabelschächte seien bei Errichtung der SAT-Anlage verschlossen gewesen und der Einfachheit halber sei die Verlegung des Kabels dann auf der Fassade erfolgt. Diese Verlegevariante sei fachgerecht. Der Anschluss der Dosen sei vor Ort mit den Mietern, die gleichzeitig die Schwiegereltern der Beklagten sind, geklärt worden.

Nach der Baubeschreibung seien Antennendosen für das Fernsehen lediglich im Wohnzimmer und in den beiden Schlafzimmern herzustellen. Ein Fernsehanschluss sei nicht geschuldet gewesen. Die Arbeiten seien auch so ausgeführt worden, wie von den Mietern der Beklagten, deren Schwiegereltern, gewünscht.

Die Beklagten hätten nicht konkret vorgetragen, woraus sich die Wertminderung der Wohnung aufgrund der SAT-Anlage ergebe. Die Minderung sei im Übrigen auch zu hoch angesetzt. Der Umbau der Anlage koste nach Einschätzung der Firma AN.. lediglich 500,00 €.

Die Kostenschätzung im Sachverständigengutachten vom 20. September 2020 sei fehlerhaft. Eine Kaskadenverteilung sei nicht erforderlich, um den bestehenden SAT-Anschluss weiterhin ohne Änderung am Empfangsgerät zu ermöglichen.

Das Drainage-Pflaster weise keine Mängel auf. Es gebe keine Vorgabe zur Infiltrationsleistung für die Verwendung eines bestimmten Steins. Es gebe lediglich die behördliche Vorgabe, dass auch die Stellplätze entgegen der ursprünglichen Baubeschreibung in Drainage-Pflaster auszuführen sei. Im Bereich der Hauseingänge seien Entwässerungsrinnen mit Winkelkasten ausgeführt, um sicherzustellen, dass auch bei Starkregen das Oberflächenwasser stark genug abgeführt werde. Die Fugen seien nicht maßgeblich für die Versickerungsleistung von Drainage-Pflaster.

Es sei in den letzten zwei Jahren mehrfach zu Starkregenereignissen gekommen, bei denen das Wasser ordnungsgemäß versickert ist, dies spreche gegen eine mangelhafte Herstellung. Für die korrekte Errichtung des Pflasters spreche auch, dass in den letzten sieben Jahren sowohl Klägerin als auch den Widerklägern keine Beanstandungen hinsichtlich des Pflasters und seiner Entwässerung bekannt geworden seien.

Die Baugenehmigung beinhalte keine Verpflichtung hinsichtlich der Erstellung des Pflasters. Im Bebauungsplan heiße es lediglich „befestigte Freiflächen sind auf das notwendige Maß zu beschränken und mit wasserundurchlässigen Belägen z.B. Rasengittersteine, wassergebundene Decke, Rasenpflaster (in sandverlegte Pflasterbeläge mit Fugenabstand) auszuführen. Das errichtete Pflaster sei der zuständigen Baubehörde genehmigt worden. Das Pflaster entspreche auch § 7 der Allgemeinen Entwässerungssatzung der Verbandsgemeinde Maikammer.

Zwar sei die Verwendung von Sand statt Splitt nicht entsprechend der Vorgaben des Herstellers, dies würde jedoch nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens im Ergebnis keinen Unterschied machen. Zudem sei es auch so, dass die Nichteinhaltung der Herstellervorgaben nicht ohne weiteres einen Werkmangel begründe. Herstellervorgaben könnten nicht mit den anerkannten Regeln der Technik in jedem Fall gleichgestellt werden. Auch bei Abweichung eines Werkes könne dieses die geschuldete Beschaffenheit aufweisen, wenn es den anerkannten Regeln der Technik entspreche und für die vertraglich vorausgesetzte und die übliche Verwendung tauglich sei.

Nach den Berechnungen der Firma RH. Bau betrage die Wasserdurchlässigkeit bei Sand 2.466l/s*ha. Wie im Schreiben vom 26. August 2022 ausgeführt, werde trotz des verwendeten Fugenmaterials eine Infiltrationsleistung von 270 l/s*ha erreicht und weit überschritten.

Die gepflasterte Fläche stehe auch im Gemeinschaftseigentum der WEG. Die Beklagten seien daher nicht aktivlegitimiert, diese Forderung selbst geltend zu machen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht der WEG gemeinschaftlich zu. Diese sei für die Geltendmachung derartiger Ansprüche allein zuständig. Mängel am Gemeinschaftseigentum könne der Sondereigentümer nicht allein geltend machen.

Kostengünstigere Möglichkeit der Herstellung einer Verfugung, die den Vorgaben des Herstellers entspricht, wäre das Auskratzen und Aussaugen der Fugenfüllung. Hier beliefen sich die Kosten auf 21.000,00 €. Dieser Preis sei auch ortsüblich und angemessen. Die Beklagten müssten sich auf diese kostengünstigere Methode verweisen lassen. Grundsätzlich müssten die Fugen aber auch nicht ausgetauscht werden, weil eine ausreichende Versickerungsfähigkeit gegeben ist.

Die Mängelbeseitigungskosten seien unverhältnismäßig. Die Gebrauchsfähigkeit des Pflasters werde durch den Sand in den Fugen nicht beeinträchtigt. Es gebe keine Nutzungseinschränkungen und es würden auch nicht höhere Kosten für die Oberflächenentwässerung drohen. Es gebe auch kein Überschwemmungsrisiko durch Austrag vom Sand in den Gully. Aufgrund der vorliegenden Infiltrationsleistung des errichteten Pflasters, des Bodens und des Entwässerungssystems wäre der Austausch des Fugenmaterials und erst recht eine Neuverlegung des Pflasters unverhältnismäßig und sei auch im Hinblick auf öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht erforderlich.

Das Dach sei entsprechend der Baubeschreibung ausgeführt. Ein Traufkamm sei nicht vorgesehen und geschuldet. Es sei nicht Stand der Technik, einen Traufkamm zu installieren.

Die Rauchmelder seien für den Verwendungszweck geeignet. Zudem würde auch die Beschaffung anderer Rauchmelder nicht einen Betrag von 250,00 € erfordern. Für einen neuen Rauchmelder und die Montage seien lediglich 20,00 € anzusetzen. Sie seien nicht im Abnahmeprotokoll gerügt, so dass die Beklagten beweisbelastet seien. Die Rauchmelder seien ordnungsgemäß montiert und für den Verwendungszweck geeignet. Eine zusätzliche Entrauchung sei nicht geschuldet, weil die Kreisverwaltung den Zustand genehmigt habe.

Die Beklagten könnten hinsichtlich des fehlenden Fliesenspiegels einen Betrag von 160,00 € ansetzen. Der von der Klägerin zugemessene Betrag von 160,00 € inklusive Mehrwertsteuer sei ausreichend. Diese Gutschrift sei auch von der Beklagtenseite akzeptiert worden, so dass sie davon nicht abweichen könnten.

Zudem habe der Beklagte zu 1) vor Kaufvertragsschluss am 00.00.0000 auf einen Fliesenspiegel verzichtet. Der Verzicht sei ohne eine Gutschrift zu verlangen erfolgt.

Es handele sich bei dem Fliesenspiegel auch nicht um einen Mangel, weil hierüber bereits eine Vereinbarung zustande gekommen sei. Die Beklagten könnten keinen Schadensersatz hinsichtlich des Fliesenspiegels verlangen, da sie mit der Nichterrichtung einverstanden gewesen seien. Die Leistung der Klägerin sei nicht gewünscht gewesen

Der von den Beklagten angesetzte Betrag von 300,00 € bzw. 75,00 € pro m² für den Fliesenspiegel sei deutlich übersetzt. Für den Fliesenspiegel sei gemäß der Baubeschreibung die Preisgruppe des Fabrikats WJ. 15 × 15 weiß vorgesehen. Der Preis für den gewerblichen Wohnungsbau liege bei netto 25,00 €-N01,00 € pro Quadratmeter einschließlich Material.

Die Beklagten könnten nicht die Kosten für Privatkunden ansetzen. Es sei zu berücksichtigen, dass nicht Marktpreise anzusetzen seien, weil die Klägerin für die Herstellung schon schlüsselfertiger Bauvorhaben mehrere 1000 m² an Fliesenarbeiten vergebe. Die Firma V. Bau GmbH erstelle jedes Jahr etwa 6000-8000 Wohnungen und Häuser. Sie habe daher ganz andere Subunternehmerpreise. Die Gutschrift könne nur in der Höhe erfolgen, in der die Leistung in den Verkaufspreis eingeflossen sei. Es sei nicht auf den aktuellen Marktpreis abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt der Veräußerung.

Bei dem Fliesenspiegel sei lediglich eine Größe von 3 m² einzusetzen und nicht die vom Beklagten verlangten 4 m².

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 12.392,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum 0.00.0000 bis zum 00.00.0000, in Höhe von 12 % für den Zeitraum 1. 00.0000 bis 00.00.0000 und in Höhe von 8,12 % ab dem 23.07.2016,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verpflichten, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 958,19 € zu erstatten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen die Beklagten,

Die Klägerin zu verurteilen, an sie einen abrechenbaren Vorschuss i.H.v. 44.174,50 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zur Beseitigung der Mängel an der Immobilie W.-straße N01, L. zu bezahlen.

Hilfsweise für den Fall, dass die Kammer die Aktivlegitimation der Beklagten nicht annehmen sollte, beantragen die Beklagten,

die Klägerin zu verurteilen, an die Wohnungseigentümergemeinschaft im Erb N01-34a, Maikammer, bestehend aus

X.

I.

C.

B.

P.

J.

A.

G.

E.

H.

U.

D.

R.

einen abrechenbaren Vorschuss i.H.v. 44.174,50 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zur Beseitigung der Mängel an der Immobilie W.-straße N01, L, zu bezahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen

Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass es in den anderen Eigentümern 13 Monaten keine Probleme mit dem Kurbelantrieb gegeben habe.

Die Beklagten erheben mit der Klageerwiderungsschrift vom 23. November 2016 die Einrede des Zurückbehaltungsrechts wegen der mangelhaften Leistungen der Klägerin (vgl. Bl. 95 d. A.). Im Termin vom 21. August N04 erklären sie, es sei keine weitere Nacherfüllung durch die Klägerin gewünscht (vgl. Bl. 421 d. A.).

Die Beklagten machen mit Schriftsatz vom 11. August 2020 hinsichtlich des Durchhängens des Schlafzimmerfensters ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Ursache für das Auflaufen des Fensters sei entgegen vorheriger Annahmen nicht die fehlerhafte Einstellung des Fensters, sondern sein Durchhängen. Das obere Profil des Rahmens wölbt sich beim Öffnen beider Fensterflügel in der Mitte durch. Folge des Durchhängens sei, dass das Fenster nicht passend eingestellt werden könne. Vermutlich habe der Fensterinstallateur versucht, das Auflaufen durch Manipulation des Beschlages abzustellen und dabei den Beschlag beschädigt. Dieses Mangelsymptom sei auch schon bei der Abnahme gerügt worden, denn das gerügte Auflaufen des Fensters beruhe hierauf. Infolge dieses Hergangs könne eine fehlerhafte Bedienung als Grund für das Mangelsymptom ausgeschlossen werden.

Zur Beseitigung dieses Mangels sei ein Austausch des gesamten Fensters notwendig. Dies würde samt den Arbeiten an den Anschlussgewerken 5.000,00 € kosten. Es handele sich nicht um normale Fenster, sondern es gebe ein feststehendes Bodenelement mit Sicherheitsglas und einem Dreh-Kipp-Flügel. Das Fenster sei daher deutlich teurer als 500,00 €. Zudem kämen noch die Kosten von Demontage und Entsorgung der defekten Fensteranlage sowie Montage der neuen Fensteranlagen und die erforderlichen Beiarbeiten an den anderen Gewerken. Die Anlieferung des Fensters müsse gegebenenfalls von außen per Kran erfolgen. Das Fenster sei laut Plan 2,26 m breit und 2,41 m hoch. Da die Wohnungstür eine Höhe von 2,13 m habe und die Diagonale geringer ist als die Breite des Fensters, könne das Fenster nicht durch die Wohnungstür eingebracht werden. Die Beiputzarbeiten seien in einer Höhe von 6 m erforderlich, so dass ein Gerüst aufzustellen sei.

Es sei nicht möglich, einen bereits eingebauten Fensterflügel zu reparieren, also ein Fensterprofil auszutauschen, denn die Fensterprofile seien bei den hier streitgegenständlichen Fenstern untereinander verschweißt. Das Heraustrennen eines Profils, auf dem zudem der Rollladenkasten befestigt sei, sei daher nicht möglich.

Die Beklagten tragen vor, sie könnten zur Beseitigung des Mangels an der Einstellschraube, der Kurbelantriebe der Fenster, zur Ertüchtigung des Kellerraums und zur Beseitigung des Mangels am Drainagepflaster einen Kostenvorschuss in Höhe von 44.174,50 € verlangen.

Die Mangelbeseitigung an der Fensteranlage sei fehlgeschlagen. Es seien nicht die zugesagten Scheiben und das Material vorhanden gewesen.

Statt des vom Sachverständigen im Gutachten vom 20. August N04 angesetzten Betrages von 250,00 € netto sei ein Betrag von 400,00 € notwendig sei, um den Mangel am Fensterflügel zu beseitigen. Jedenfalls stehe den Beklagten hinsichtlich der Fensteranlage im Schlafzimmer wegen der durchdrehenden Schraube und der nicht bestehenden Einstellungsmöglichkeit gegenüber der Klägerin eine Vorschusszahlung gemäß § 637 Abs. 3 i.H.v. 297,50 € zu.

Die Kurbel des Rollladens könne nicht ordnungsgemäß bedient werden, denn sie stoße immer wieder an. Die Fensterflügel würden gegen das Getriebe schlagen. Kurbeln seien an der Revisionsöffnung befestigt, was unzulässig sei. Der Antrieb der Rollläden sei an einem feststehenden Bauteil anzubringen. Derzeit müsse bei anstehenden Arbeiten am Rollladen immer erst die Handkurbel abgebaut werden, was nicht sach- und fachgerecht sei. Aufgrund der unzureichenden Befestigung im 5 mm starken Kunststoffprofil lockere sich das Getriebe im Lauf der Zeit und müsse nachgezogen werden. Es sei absehbar, dass irgendwann das Gewinde nicht mehr greife. Letztlich beruhe das Problem darauf, dass Fensteröffnungen und Fenster nicht zusammenpassen würden. Die Fenster hätten eigentlich mit einer Rahmenverbreiterung ausgeliefert werden müssen. Eine Behebung des Problems sei nur durch den Einbau eines elektrischen Rollladenkastens möglich, welcher voraussichtlich 11.000 € kosten werde. Da aufgrund eines elektrischen Rollladenkastens keine höhere Miete verlangt werden könne, hätten die Beklagten keinen Vorteil hiervon.

Eine Verbreiterung des Rahmens sei die technisch sinnvollere Lösung (Bl. 320 d. A.) Die Montage von 90°-Gelenken an der Rückseite führe nicht zu einer Verbesserung. Es sei nicht ersichtlich, dass die Rollladenkästen das Gewicht der Kolbenstange tragen könnten. Der vom Gutachter vorgesehene Wechsel sei nicht ausreichend.

Eine Befestigung der Kurbelgelenke an der Rückseite werde nicht zu einer nachhaltigen Verbesserung führen.

Mittlerweile könne eine der Kurbeln, nämlich diejenige im Schlafzimmer, nicht mehr richtig nachgezogen werden, da eine der beiden Schrauben herausgerissen ist und nicht mit dem dünnen Kunststoffdeckel verklebt sei.

Für den Umbau der Rollläden-Kurbelgetriebe werde entsprechend dem Angebot der Firma AW. ein Betrag i.H.v. 1.438,40 € brutto notwendig sein. Dies rechtfertige einen Vorschussanspruch i.H.v. 1.500,00 €.

Es sei nicht nur ein einzelner Rollladenkasten streitgegenständlich, der Mangel betreffe mehr als ein Fenster. Der Sachverständige habe sich in seinem Gutachten auch ausdrücklich auf alle Fenster bezogen. Die Klägerin habe selbst versucht, den Mangel an allen Fenstern im YDN05 nachzubessern. Der Mangel sei aber weiterhin vorhanden.

Die Beklagten seien beim Erwerb der Immobilie vor vollendete Tatsachen gestellt worden, sie hätten keine Entscheidungsmöglichkeit gehabt. Sie hätten eine Einbausituation mit der Waschmaschine und dem Trockner im Badezimmer bevorzugt. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Anschlüsse bereits im Abstellraum installiert, die Beklagten mussten dies dann so akzeptieren, hätten die Eignung dieses Raums dafür aber angezweifelt. Es sei nicht so, dass der Wasseranschluss auf Wunsch der Beklagten in den Abstellraum verlegt wurde.

Den Beklagten sei zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nicht bekannt gewesen, dass Waschmaschinen und Trockner im Abstellraum im ersten OG abgestellt werden sollten. Daher hätten die Beklagtem im Abnahmetermin auch nur einen Nachweis darüber gefordert, dass die Lüftung in dem Abstellraum geeignet sei.

Zur Ertüchtigung des Kellerraumes, damit dort gewaschen werden kann, sei eine Verlegung von Wasser-und Elektroanschlüsse im Kellerraum notwendig. Auch müsste eine dezentrale Abluftanlage installiert werden. Der Kellerraum sei mit einer Zwangslüftung auszustatten, da eine Fensterlüftung nicht ausreichend sei. Weil die Kellerdecke unterhalb des Außengeländes liege, sei der Aufwand für die Lüftungsarbeiten höher als im Gutachten des Sachverständigen veranschlagt. Der Kernbohrungen könnten den Mangel nicht abstellen.

Die Klägerin habe selbst im Kellerraum abschließbare Steckdosen verbaut, es sei nicht nachvollziehbar, warum diese nun für einen Kellerraum, welcher von mehreren Parteien genutzt werde, solche nicht eingebaut werden sollten.

Der vom Sachverständigen angesetzte Kostenaufwand von 2.000,00 € für die Einrichtung von Waschmaschinen und Trockner im Keller sei zu gering. Es sei nicht nachvollziehbar, wie eine ausreichende Belüftung durch eine derartig kostengünstige Maßnahme erreicht werden könne. Es fehlten die Kosten für zusätzliche Stromanschlüsse und Stromzähler. Auch wäre wohl für die Aufstellung der Waschmaschinen im Keller eine zweite Hebeanlage notwendig. Der Betrag von 75,00 € sei nicht für die Kernbohrung ausreichend. Es müsse für die Zu- und Abläufe im Waschraum eine Bohrung > NW 50 (5 cm) vorgenommen werden. Mit 75,00 € würden sich noch nicht mal die Anfahrtskosten der Handwerker abdecken lassen.

Es müsste auch die im Abstellraum liegende Trinkwasserleitung abgebaut werden, denn die nicht genutzte Totleitung berge die Gefahr einer Keimbelastung des Trinkwassers. Es bestehe die Gefahr einer Belastung mit Legionellen, weil die Leistungen nicht mehr durchgespült werden würden. Auch sei nach der Trinkwasserverordnung nicht zulässig, Leitungen, die nicht mehr genutzt werden, so zu belassen.

Der Transport der Waschmaschine und Trockner in den Keller sei zunächst bis zu einer abschließenden gerichtlichen Klärung erfolgt. Die Maschinen befänden sich auch an einem vorübergehenden Abwasseranschluss. Die Mitbenutzung des Anschlusses der Familie DP. sei an einen Betrag im Jahr von 105,00 € und eine hälftige Beteiligung an Reparaturkosten geknüpft.

Es handele sich nicht um eine dauerhafte Lösung, da die Anschlüsse im Eigentum der Frau DP. gestanden hätten und die Beklagten nicht ohne weiteres auf fremdes Eigentum zugreifen können. Es sei daher weiterhin ein dauerhafter Abwasseranschluss und Keller erforderlich, denn dieser sei nicht erfolgt. Zudem sei die Genehmigung der Mitbenutzung zum 00.00. 0000 sowieso zurückgezogen worden.

Die Beklagten hätten daher eine eigene Hebeanlage entsprechend dem bereits vorliegenden Angebot der Firma PU. installieren müssen. Die hierfür aufgewendeten Kosten würden 1.661,64 € betragen. Zum Anschluss der Hebeanlage war auch ein weiterer Stromanschluss notwendig, der für 95,20 € von der Firma QL. installiert worden sei.

Das Drainagepflaster sei fehlerhaft erstellt, denn die Fugen seien überwiegend mit Sand und nicht wie vorgeschrieben mit Split der Größe 1/3 verfüllt. Nachträglich eingebrachter Splitt fühle die Fugen nur oberflächlich aus.

Die Anlage als Drainpflaster sei eine zwingende Vorgabe des Bebauungsplanes „W.-straße“, wonach die Stellplätze wasserdurchlässig zu befestigen seien. Es sei auch nicht zulässig, sich über die Festsetzung im Bebauungsplan und der Landesbauordnung Y. hinwegzusetzen. Die Klägerin schuldete die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften auch hinsichtlich der Außenanlagen hinsichtlich der Wasserdurchlässigkeit.

Sollte es zu einer Beanstandung durch das Bauamt kommen, so müssten die Beklagten als Teil der Eigentümergemeinschaft die Kosten dafür aufbringen. Bei einer Ableitung des Wassers in das öffentliche Kanalnetz werde ein Betrag von 0,45 € pro Quadratmeter pro Jahr fällig. Die von der Klägerin durchgeführte Ausführung führe daher zu Mehrkosten für die Beklagten. Die Klägerin hätte die notwendigen Vorgaben der Landesbauordnung nicht beachtet und damit eine aus behördlicher Sicht mangelhafte Befestigung des Untergrunds errichtet.

Die geleistete Infiltrationsleistung entspreche nicht den Herstellervorgaben. Aufgrund der Abweichung von den Herstellervorgaben sei das Pflaster nicht sach- und fachgerecht verlegt. Auch sei das Pflaster entgegen der geprüften Verlegerichtlinie in Sandbett und mit überwiegender Sandbefüllung der Fugen erstellt worden, was nicht fachgerecht sei. Es stelle einen Mangel dar, dass das Pflaster nicht entsprechend den Herstellervorgaben verbaut sei

Das verwendete Fugenmaterial werde im Laufe der Zeit zu einem Bewuchs durch Moos und Unkraut führen. Der Unterbau müsste mit Split der Korngröße 2 mm und die Fugen müssten mithilfe der Korngröße 1 mm bis 3 mm erstellt werden. Die im Prüfzeugnis ausgegebenen Infiltrationswerte würden mit der Zeit abnehmen und sich die Wasserdurchlässigkeit typischerweise mit Faktor sechs innerhalb von 15-20 Jahren verringern. Bei einer Alterung des Pflasters werde die geforderte Infiltrationsleistung daher nicht mehr erreicht werden.

Infolge der unsachgemäßen Verlegung könne die bei der bautechnischen Prüfung ermittelte Versickerungsleistung nicht auf die streitgegenständliche Pflasterfläche übertragen werden (Bl. 888 d. A.). Das Pflaster weise vielmehr nicht die geforderte Versickerungsleistung auf. Die von der Landesbauordnung für Außenflächen geforderte Wasserdurchlässigkeit sei nicht gegeben. Durch eine wasserundurchlässige Ausführung würden auch Niederschlagsgebühren entfallen.

Entgegen der Ausführungen der Klägerin führe zu einem erhöhten Reinigungsaufwand und daher zu der Gebrauchsminderung der Pflasterfläche.

Das Pflaster müsse insgesamt aufgenommen und fachgerecht wieder eingebaut werden. Die Kosten für die Beseitigung des Mangels am Pflaster würden 37.800,22 € nach dem Angebot einer Fachfirma aus UG. betragen.

Das Aussaugen der Fugen stelle auch eine Möglichkeit der Mängelbeseitigung dar. Die Klägerin möge ein Angebot über die Kosten eines derartigen Vorgehens vorlegen. Wenn dieses Angebot technisch in Ordnung sei, wären die Beklagten auch bereit, dies zu akzeptieren (vgl. Bl. 561).

Es sei nicht geklärt, dass der Boden für ein Drainpflaster nicht geeignet sei. Der Hersteller führe aus, bei schwach durchlässigen Böden müsse die Tragschicht 10 cm stärker ausgebildet werden. Der Hersteller schlage insoweit vor, die Schichtdicke zu vergrößern, um eine längere Versickerungszeit zu ermöglichen. Weil die Gemeinde in dem Baugebiet selbst durchlässige Flächen, Rigolen und Versickerungsmulden anlege, könne man mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass der Boden auch in der Lage ist, das Regenwasser aufzunehmen und unschädlich zu machen.

Verjährung könne die Klägerin nicht einwenden, da der Mangel bereits bei der Abnahme ausdrücklich gerügt worden sei. Auch habe die Klägerin selbst in der Baubeschreibung die Anwendung der einschlägigen Landesbauordnung Y. (§ 10 Abs. 4) und eine wasserundurchlässige Befestigung der Außenflächen versprochen.

Der Wert der Wohnung sei bei einer Verlegung von Waschmaschine und Trockner in den Keller mindestens um 4.000,00 € gemindert. Gerade für ältere Bewohner sei es ein wesentlicher Vorteil, wenn die Wäsche in der Wohnung gemacht werden könne und man nicht jedes Mal in den Keller gehen müsse. Nach Umsetzen der Waschmaschine und des Trockners seien die Mieter ausgezogen, weil dies nicht zumutbar sei. Der Gebrauchswert der Wohnung sei auf Dauer erheblich gemindert, wenn die Wäsche nicht in der Wohnung gewaschen und getrocknet werden könne.

Es sei bei Frage der Minderung nicht auf den Wiederverkaufspreis abzustellen, sondern auf die Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung.

Der Betrieb der Waschmaschine im Kellergeschoss stelle eine Minderung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung dar, da die Mieter des Obergeschosses immer zwei Treppen hinuntergehen müssten. Es sei den Beklagten wichtig gewesen, dass Waschmaschine und Trockner in der Wohnung untergebracht werden würden, damit nicht für jeden Waschvorgang in den Keller gegangen werden müsse. Der Umstand, dass lediglich im Keller eine Waschmaschine und ein Trockner genutzt werden kann, entspreche nicht den vertraglichen Vereinbarungen.

Aufgrund der Verlegung von Waschmaschine und Trockner in den ursprünglichen Abstellraum habe die Wohnung nicht mehr über den nach § 44 Abs. 3 LBauO erforderlichen Abstellraum verfügt. Zudem sei der Raum zu klein und daher auch nicht für eine ungestörte Verrichtung von Wasch-und Trockentätigkeiten geeignet (Bl. 91 SV; StN B10). Durch die Aufstellung von Waschmaschine und Trockner im Abstellraum habe dieser seinen Sinn im Sinne der Landesbauordnung verloren, denn zum Abstellen von Gegenständen könne er nicht mehr genutzt werden.

Die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit durch die Art der Installation der SAT-Anlage führe zu einem Minderungsbetrag von 2.000,00 €. Es stelle eine Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dar, dass eine der SAT Dosen im Obergeschoss ohne Funktion sei. Die Gebrauchsfähigkeit werde auch dadurch beeinträchtigt, dass Satellitenfernsehen regelmäßige Wartungsarbeiten erfordere.

Die Entscheidung für eine Umstellung auf eine SAT-Anlage sei ohne Zustimmung der Eigentümer erfolgt.

Die SAT-Anlage sei fehlerhaft hergestellt, denn die Leitungen seien teilweise offen verlegt und die Kabelkanäle nur auf Putz und nicht am Gebäude befestigt worden. Das Kabel sei lediglich in die 5 mm dicke Edelputzschicht eingeschraubt worden. Es sei zu erwarten, dass Beschädigungen der Fassade auftreten würden. Die Kabelkanäle seien auch nicht UV-beständig. Es müsse damit gerechnet werden, dass die Kanäle innerhalb eines überschaubaren Zeitpunkt erneuert werden müssten. Zudem sei der Kanal an der Wohnung der Beklagten nicht vollständig geschlossen.

Das eigentliche Problem sei, dass nicht an allen dafür vorgesehenen Dosen ein entsprechendes Empfangssignal anliege. Ein Teil der SAT-Dosen sei in der Wohnung ohne Funktion. Bei zwei weiteren Dosen werde das Radiosignal nicht eingespeist. Nach der Baubeschreibung sei in der Wohnung der Beklagten das Wohnzimmer, das Kinder-bzw. Gästezimmer und das Schlafzimmer mit einem SAT-Anschluss auszustatten. Die Räume seien mit einem Kabelsignal, jedoch ohne SAT-Signal ausgestattet.

Entscheidend sei, dass der nach der Baubeschreibung geschuldete Fernsehempfang nicht erreicht werde. Die Klägerin habe mit Installation der Satellitenanlage ein System gewählt, mit dem nicht alle Antennenanschlussdosen versorgt werden können. Es müsse daher mit der Einkabellössung nachgebessert werden.

Es müsse im Kellerraum ein Installationsschrank mit separatem Stromanschluss montiert werden. Der Signalumsetzer und auch einen Signalverstärker mit entsprechender Kaskade müssten eingerichtet werden. Hierfür würden Kosten i.H.v. 590,00 € zuzüglich Installationskosten entstehen. Für den Stromanschluss im Technikraum seien weitere 250,00 € anzusetzen. Zudem müssten auch die Antennendosen in der Wohnung der Beklagten getauscht werden.

Ein TV-Empfang über die VM. sei nicht möglich, da keine sternförmige Netzwerkverkabelung im gesamten Haus bestehe.

Dem Beklagten sei zum Zeitpunkt der Abnahme nicht bekannt gewesen, dass der Fernsehempfang über Satellitenanlage erfolge. Dies sei den anderen Eigentümern auch so gegangen, die teilweise ihre Kellerräume umräumen mussten, um eine Verlegung der Leitung zu ermöglichen.

Das Dach sei mangelhaft, weil der Traufkamm fehle. Es müsse ein Schutzband zur Vermeidung von Vogeleinflug erstellt werden. Dies gelte auch, obwohl der Traufkamm nicht in der Baubeschreibung vorgesehen sei, denn derartige Kleinigkeiten würden üblicherweise nicht in eine Baubeschreibung aufgenommen. Vielmehr sei es Stand der Technik, einen Traufkamm zu verbauen. Es hätten sich auch schon tatsächlich Vögel eingenistet und Nester erstellt, was zu Folgeschäden führe. Hierfür werden Kosten i.H.v. 500,00 € anfallen. Aufgrund der Nähe des Hauses zu den Weinbergen sei dies abzusehen gewesen. Aus dem Umstand, dass Vögel dort nisten würden, ergebe sich, dass ein Traufkamm notwendig sei.

Das von der Klägerin geplante und erstellte Treppenhaus sei fehlerhaft, denn es handelt sich um ein Gebäude der Gebäudeklasse 3. Es sei daher eine Öffnung zum Entrauchen auf jeder Ebene des Treppenhauses erforderlich, welche aber nicht vorhanden seien. Dies führe dazu, dass im Brandfall sich die Rauchgase am höchsten Punkt des Treppenhauses und damit direkt vor der Wohnungstür zur Wohnung des ersten Obergeschosses sammeln würden. Eine Nutzung des Treppenhauses sei dann nicht mehr möglich. Eine Entrauchung erfolge lediglich über die entsprechenden Wohnungstüren der Wohnungen, was jedoch nicht zulässig sei. Zudem sei eine Wohnungstür vom Typ HG. und ein Funkrauchmelder einzubauen.

Zudem verfüge der Treppenraum auch nicht entsprechend den Anforderungen von § 34 LBauO Y. über ein Fenster im obersten Geschoss und keinen Abschluss zum Kellergeschoss.

Die von der Klägerin verbauten Rauchmelder seien nicht zulässig bzw. hätten keine Zulassung für eine Schrägmontage. Daher müssten zwei Melder ausgetauscht werden. Hierfür sei ein Betrag i.H.v. 250,00 € erforderlich, was die Beklagten zum Einbehalt von 500,00 € berechtigen würde.

Die Rauchmelder seien nicht für Schrägmontage zu zugelassen. In einem Brandfall besteht das Risiko, dass die Rauchgase an der Sensoreinheit vorbeiziehen.

Die Beklagten erklären die Aufrechnung mit vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 1.666,95 € zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Die zunächst hilfsweise erklärte Aufrechnung erfolgte mit Schriftsatz vom 11. August 2020 (Bl. 508 d. A.) erneut und diesmal unbedingt.

Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten würden sich auf Geltendmachung von Mangelbeseitigungsansprüchen sowie Abwehr der Zahlungsansprüche beziehen. Insgesamt seien unter Berücksichtigung der 1,6 Geschäftsgebühr für zwei Mandanten Kosten i.H.v. 1666,00 € entstanden.

Die Beklagten forderten mit anwaltlichem Schreiben vom 00.00.0000 ihrerseits die Klägerin auf, die durch die unberechtigte Inanspruchnahme entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten i.H.v. 1.666,95 € an die Beklagten zu erstatten.

Die Beklagten hätten diese Kosten auch gezahlt

Die Beklagten erklärten im Termin vom 00. August 0000, sie rechneten gegen die Klageforderung mit Ansprüchen auf Schadensersatz und Minderung i.H.v. 4.000,00 € für den fehlerhaften Wasch und Trockenraum bzw. Abstellraum und 2.000,00 € im Hinblick auf die Satellitenanlage auf.

Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 00. 00. 0000 (Bl. 206-207 d. A.) modifiziert durch den Beschluss vom 00. Juli 0000 (Bl. 226-227 d. A.), dem Beweisbeschluss vom 00. 00.0000 (Bl. 481 - 488 d. A.), dem Beschluss vom 00. 00.0000 (Bl. 567 - 570 d. A:) durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten.

Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommenen auf die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) MG. vom 2. Juni N04 (Bl. 275-299R d. A.), vom 24. YD. 2019 (Bl. 368- 381 d. A.), vom 20. September 2021 (Bl. 659 - 673R d. A.), vom 17. Februar 2023 (Bl. 924 - 928 d. A.) sowie der ergänzenden mündlichen Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 28. Februar 2024 (Bl. 1127-1139 d. A.).

Klage und Widerklage sind zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

A. Klage

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 10.749,98 € aus dem zwischen den Parteien bestehenden Vertrag gemäß § 631 Abs. 1 BGB. Der ursprünglich in Höhe von 12.392,00 € bestehende Anspruch ist durch eine Minderung in Höhe von 750,00 € und durch Aufrechnung in Höhe von 892,02 € erloschen. Dieser Anspruch ist jedoch nur in Höhe von 4.323,98 € fällig, im Übrigen konnten die Beklagten erfolgreich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 6.426,00 € geltend machen.

I.

Zwischen den Parteien besteht der am 00.00.0000 notariell geschlossene Bauträgervertrag über den Erwerb von zu errichtendem Wohnungseigentum in Höhe von 76/1000 im Grundbuch des Amtsgerichts EL. in der EE., Gemarkung L Bl. N03, Flst.Nr. N02 Gebäude und Freifläche eingetragenen Grundstück. Der Kaufpreis betrug nach § 3 des Vertrages 000.000.00 €.

II.

Die Klägerin hat das Gebäude errichtet und die Werkleistung festgestellt.

III.

Die Leistung ist abgenommen. Die Abnahme des Sondereigentums erfolgte am

00.00.0000 und am 00.00.0000 wurde das Gemeinschaftseigentum abgenommen.

IV.

Die Klägerin verlangt von dem Kaufpreis noch einen Betrag i.H.v. 12.392,00 €. Durch Zahlung der Beklagten ist nach § 362 Abs. 1 BGB die ursprünglich i.H.v. 000.000,00 € bestehende Forderung i.H.v. 271.413,00 € erloschen. Weiter zog sich die Klägerin einen Betrag von 195,00 € ab, der sich aus 35,00 € für die unzureichend ausgeführte Baureinigung sowie 160,00 Abzug für den nicht aufgeführten Fliesenspiegel zusammensetzte.

V.

Einen Betrag in Höhe von 750,00 € kann die Klägerin nicht von den Beklagten verlangen, denn der Kaufpreis ist nach §§ 638 Abs. 1 S. 1 i.V.m. 634 Nr. 3 BGB in dieser Höhe gemindert.

1.

Die Beklagten haben im Termin vom 00. August 0000 eine Minderung in Höhe von 2.000,00 € wegen der im streitgegenständlichen Objekt verbauten SAT-Anlage und in Höhe von 4.000,00 € aufgrund der fehlenden Möglichkeit, eine Waschmaschine und einen Trockner in der Wohnung aufzustellen, erklärt.

Die Minderungserklärung hinsichtlich der fehlenden Möglichkeit zur Aufstellung einer Waschmaschine ist jedoch nach §§ 133, 157 BGB in eine Aufrechnung mit einem Gegenstandspruch auf Schadensersatz wegen des merkantilen Minderwerts auszulegen. Dies liegt darin begründet, dass die Minderung die von den Beklagten gewünschte Rechtsfolge einerseits den Minderwert wegen der fehlenden Möglichkeit, in der Wohnung zu waschen, ersetzt zu bekommen und anderseits eine mangelfreie Waschmöglichkeit zu erhalten, nicht umfasst. Bei der Minderung entfällt der Nacherfüllungsanspruch, so dass wegen dieses Umstands keine Nacherfüllung mehr verlangt werden kann. Abhilfe könnte dann nicht mehr verlangt werden. Für die Auslegung der Kammer spricht auch, dass die Beklagten ihren Anspruch ausdrücklich auf den verbleibenden Minderwert der Wohnung nach Abhilfe durch Schaffung einer Waschmöglichkeit im Keller stützen.

Die Aufrechnung mit dem Gegenanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 631, 633 BGB (vgl. (Kniffka/Koeble, Teil 5 Die Haftung des Unternehmers für Mängel Rn. 381, beck-online) führt im Ergebnis nicht zu einem teilweisen Erlöschen des Anspruchs der Klägerin.

2.

Es liegt ein Sachmangel in Bezug auf die unter 1. genannten Umstände vor. Es liegt ein Sachmangel in der Form einer Abweichung der „Ist-Beschaffenheit“ des zu errichtenden Bauwerkes von der geschuldeten „Soll-Beschaffenheit“ vor.

a)

Die von der Klägerseite erstellte Satellitenanlage entspricht nicht der geschuldeten Sollbeschaffenheit. Nach der Baubeschreibung war ein Anschluss an die Kabelfernsehversorgung geschuldet (vgl. Bl. 45R). Diesen hat die Klägerin nicht ausgeführt, sondern eine SAT-Anlage errichtet. Die Abweichung begründet einen Sachmangel, unabhängig davon, ob der Vortrag der Klägerseite stimmen sollte, dass die SAT-Anlage eine technisch höherwertige Leistung als der Anschluss an das Kabelfernsehen sei.

Die SAT-Anlage hat aber auch ein anderes Leistungsprofil als ein Kabelanschluss. Der Sachverständige ZK. holte eine Stellungnahme der Firma EH.. ein (vgl. Bl. 299-299R d. A.). Diese führte aus, durch die SAT-Anlage selbst können 8 Fernsehgeräte versorgt werden. Dies bedeutet bei vier angeschlossenen Parteien, dass 2 Fernseher pro Haus betrieben werden können. Bei einer Satellitenanlage sei ein Durchschleifen, d. h. eine Verbindung von Antennendose zu Antennendose, nicht möglich. Auch der Radioempfang sei nur an zwei Empfangsdosen gleichzeitig möglich. Über die Telefonanlage sei kein Fernsehempfang über IP-TV möglich.

b)

Ebenso liegt ein Sachmangel in Bezug auf die Anschlussmöglichkeiten einer Waschmaschine und eines Trockners vor. Das von der Baubeschreibung bestimmte Leistungssoll sah einen Waschmaschinenanschluss im Bad vor. Dieser wurde nicht ausgeführt und die Maschinen in den Abstellraum der Wohnung verlegt. Insoweit liegt schon eine Abweichung von der Leistungsbeschreibung vor.

Des Weiteren verstößt die Lösung der Klägerin, Waschmaschine und Trockner im Abstellraum unterzubringen, gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften. Dieser Verstoß begründet einen Sachmangel, weil der Unternehmer auch die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen einzuhalten hat. Nach § 44 Abs. 3 S. 1 LBauO Y. muss jede Wohnung einen Abstellraum haben. Wird der Abstellraum zum Waschraum zweckentfremdet, indem die Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner dorthin verlegt werden, so hat die Wohnung im Ergebnis keinen Abstellraum mehr, wenn der Raum durch einen Turm, bestehend aus Waschmaschine und Trockner, blockiert wird. Dass der Abstellraum bei Aufstellung von Waschmaschine und Trockner kaum als Abstellraum nutzbar ist, zeigt sich auch durch das vom Sachverständigen aufgenommene Lichtbild auf Bl. 284 d. A.

3.

Hinsichtlich des Wasch- und Trockenraums rügten die Beklagten mit Schreiben vom 00.00.0000 die Eignung des Abstellraums als Waschraum und forderten die Klägerin auf Abhilfe zu schaffen.

Die Fristsetzung ist in Bezug auf die SAT-Anlage entbehrlich. Eine ordnungsgemäße Fristsetzung durch die Beklagten liegt nicht vor. Die Beklagten haben von der Klägerin nicht verlangt, den vertraglich geschuldeten Kabelanschluss herzustellen. Vielmehr verlangten sie von der Klägerin, die vertraglich nicht geschuldete SAT-Anlage in einer anderen Form auszuführen. Die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung ergibt sich daraus, dass die Klägerin wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes erklärte, keinen Kabelanschluss herzustellen. Sie trug insoweit vor, der Anschluss sei von dem Kabelbetreiber nicht gestellt worden.

4.

Die Regelung aus § 640 Abs. 3 BGB steht einer Geltendmachung der Mängelrechte durch die Beklagten nicht entgegen. Voraussetzung für den Verlust der Mängelrechte ist die konkrete Kenntnis, die sich wiederum auf konkrete Mängel beziehen muss, denn der Besteller soll sich nicht widersprüchlich verhalten dürfen, indem er einerseits das Werk als vertragsgerecht abnimmt und andererseits für Mängel sämtliche Rechte geltend machen möchte (vgl. BeckOGK/Kögl, 1.1.2024, BGB § 640 Rn. 229).

a)

Diese Voraussetzungen liegen im Hinblick auf die Satellitenanlage nicht vor. Die Beklagten wussten zwar, dass die Klägerin statt eines Kabelanschlusses eine Satellitenanlage für den Fernsehempfang bereitgestellt hatte. Was sie jedoch nicht wussten, war, dass das Leistungsprofil der Satellitenanlage sich von dem Kabelanschluss unterscheidet. Insoweit bestand keine Kenntnis, die das Verhalten der Beklagten als widersprüchlich erscheinen ließe.

b)

Bezüglich des Waschraums erklärten die Beklagten einen ausdrücklichen Vorbehalt, dass die Eignung des Abstellraumes als Waschraum angezweifelt werde.

5.

Für die SAT-Anlage setzt die Kammer einen Betrag von750,00 € an. Die Höhe der Minderung ist gem. § 287 ZPO iVm § 638 Abs. 3 S. 2 durch Schätzung zu ermitteln (vgl. BeckOGK/Rast, 1.4.2023, BGB § 638 Rn. 69).

Hinsichtlich der fehlenden Anschlussmöglichkeit für Maschine und Trockner in der Wohnung selbst ist kein Schadenersatz gerechtfertigt.

a) SAT-Anlage

aa)

Für die Bestimmung der Höhe der Minderung ist auszugehen von der gesetzlichen Regelung des § 638 Abs. 3 S. 1 BGB, wonach bei einer Minderung die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen ist, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Bei Anwendung der gesetzlichen Formel ergibt sich jedoch ein Minderungsbetrag von 0 Euro für die Satellitenanlage ergeben. Die Kammer konnte sich insoweit anhand des Sachverständigengutachtens die Überzeugung bilden, dass der wirkliche Wert der Wohnung dem Wert der Wohnung im mangelfreien Zustand entspricht.

Der Sachverständige bestätigte hingegen nicht, die ebenfalls als mangelhaft gerügte Verlegung der Kabelkanäle an der Dämmschicht. Es bestünden aus seiner Sicht keine technischen Bedenken (vgl. Bl. 298 d. A.).

bb) Bezüglich der Satellitenanlage führte der Sachverständige aus, es sei aufgrund der veränderten Ausführung nicht mit einem Minderwert zu rechnen, da eine starke Nachfrage nach derartigen Objekten bestehe. Zudem biete die Satellitenanlage gegenüber Kabelfernsehen Vorteile: In seiner Auflistung auf Bl. 665 stellte er insoweit die größere Senderauswahl, die bessere Bild- und Tonqualität als Vorteile heraus. Ebenso gebe es auch keine monatlichen Gebühren. Als Nachteile waren fehlende On-Demand-Dienste genannt sowie der höhere Wartungsaufwand, die größere Störanfälligkeit und dass es keine Kombinationsmöglichkeit mit Telefon- und Internetanschluss gebe. Als wesentlichen Vorteil stellte der Sachverständige die fehlenden monatlichen Gebühren heraus.

Unter Berücksichtigung der wesentlichen technischen Gleichwertigkeit und des Umstands, dass die höheren Wartungs- und Reparaturkosten dadurch kompensiert werden, dass keine monatlichen Gebühren zu zahlen sind, ist die Einschätzung des Sachverständigen nachvollziehbar, dass der Marktwert der Wohnung durch die veränderte Ausführung nicht gemindert ist.

cc)

In dem Fall, dass sich eine Wertminderung trotz der veränderten Ausführung nicht feststellen lässt, muss von der gesetzlichen Formel in § 638 Abs. 3 BGB abgewichen werden. Die Rechtfertigung dafür ist der vertraglichen Vereinbarung eines bestimmten Leistungserfolgs des Unternehmers zu entnehmen, von der der Unternehmer grundsätzlich nicht folgenlos eigenmächtig abweichen darf (vgl. BeckOGK/Rast, 1.4.2023, BGB § 638 Rn. 82). Ist das Werk nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung hergestellt worden, ohne dass dadurch objektiv dessen Wert beeinträchtigt ist oder der Wert zum Beispiel durch Verwendung höherwertigen Materials sogar objektiv höher als geschuldet anzusetzen ist, bietet eine Orientierung an den Mängelbeseitigungskosten zwar die Möglichkeit, überhaupt einen Minderwert des Werks zu berechnen, dies würde aber zu einer Überkompensation des der Minderung zugrunde zu legenden Schadens führen (vgl. BeckOGK/Rast, 1.4.2023, BGB § 638 Rn. 82). Es sei daher eine Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile, die auf die mangelhafte Leistung entfallen, vorzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar N04 - VII ZR 46/17 -, BGHZ 218, 1-22, Rn. 42). Ergeben sich die Vergütungsteile nicht aus dem Vertrag, so ist dieser Betrag zu schätzen. (BGH, a.a.O.).

Die Kammer schätzt den Vergütungsanteil, der auf die Einrichtung eines Kabelfernsehanschlusses entfällt, auf einen Betrag von 750,00 €. Die Klägerin selbst hat zu den Eigenkosten für die Einrichtung eines Kabelanschlusses nur insoweit vorgetragen, als sie im Schriftsatz vom 8. November 2019 davon sprach, dass ein Umbau der Satellitenanlage Kosten i.H.v. 500,00 € auslösen würde, dann jedoch jährliche Gebühren i.H.v. 300,00 anfallen würden. Hier ist nicht klar, weshalb der Empfang von Satellitenfernsehen nun Gebühren auslösen soll, so dass anzunehmen ist, dass die Klägerin hier den Umbau auf Kabelfernsehen meint, welchen sie ansonsten für unverhältnismäßig teuer hält. Zwar kann aus den Mängelbeseitigungskosten nur bedingt auf die Kostenkalkulation der Klägerin geschlossen werden, jedoch lässt sich ein Rahmen für die notwendigen Arbeiten zur Einrichtung eines Fernsehanschlusses ziehen. Da beim Ersteinbau Mehrkosten zu erwarten sind, denn es kann anders als bei der Mangelbeseitigung kein Material und frühere Leitungen wiederverwendet werden, geht die Kammer in Rahmen ihres Schätzungsermessens von 750,00 € aus.

b) Waschmöglichkeit in der Wohnung

Für die fehlende Möglichkeit, Wäsche in der Wohnung zu waschen, erklärte der Sachverständige, es sei bezogen auf den Marktwert aus seiner Sicht nicht mit einem Minderwert zu rechnen (vgl. Bl. 664R d. A.). Es bestehe eine starke Nachfrage nach derartigen Objekten. Außerdem werde es auch Käufer geben, die es bevorzugen, wenn die Wasch- und Trockenmöglichkeiten sich im Keller befinden. Dies kann gelegentlich auch ein Vorteil bei Verkaufsverhandlungen sein. Die Kammer sieht unter Berücksichtigung der Darlegung des Sachverständigen keine Wertminderung der Wohnung. Es ist nachvollziehbar, dass Nutzer es auch bevorzugen können, die nasse Wäsche nicht in der Wohnung zu haben bzw. durch die Geräusche der Maschinen nicht gestört zu werden. Insoweit handelt es sich um eine gleichwertige Ausführung. Für körperlich eingeschränkte Personen, die davon profitieren könnten, dass sie die Wohnung zum Erledigen der Wäsche nicht verlassen müssen, ist die Wohnung aufgrund der Lage im Obergeschoss sowieso nicht geeignet. Dies erklärte der Sachverständige in der ergänzenden Anhörung am 28. Februar 2024 (Bl. 1138 d. A.). Er erklärte, es handele sich um eine Wohnung für junge Familien. Man müsse Treppen steigen. In der Wohnung selbst gebe es auch eine zweite Etage.

Angesicht der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen ist die Kammer davon überzeugt, dass es keinen merkantilen Minderwert aufgrund der fehlenden Möglichkeit, in der Wohnung zu waschen, gibt. Es fehlt an einem Schaden, so dass die Aufrechnung der Beklagtenseite ins Leere läuft.

V.

Über den von der Klägerin selbst abgezogenen Betrag von 160,00 € hinaus können die Beklagten keinen Betrag abziehen. Dies gilt unabhängig von der streitigen Beweisfrage, ob die Beklagten diesen Abzug akzeptiert haben.

Eine Minderung wegen des nicht ausgeführten Fliesenspiegels führt nicht zu einem größeren Abzug. Unter Zugrundlegung der Rechtsausführungen unter IV. muss auch hinsichtlich des Fliesenspiegels festgestellt werden, dass das Fehlen des Fliesenspiegels keine Wertminderung des Objekts auslöst. Der Sachverständige erklärte in seinem Gutachten vom 2. Juni N04, eine Minderung des Verkehrswertes sei seiner Ansicht nicht erkennbar (Bl. 288R).

Maßgeblich sind daher die Eigenkosten der Klägerin, die sie ihrer Kostenkalkulation zugrunde gelegt hat. Die Klägerin hat ausführlich dazu vorgetragen, welche Kosten sie durch die Nichtausführung des Fliesenspiegels erspart hat.

Die Klägerin hat in Bezug auf die Errichtungskosten erklärt, für einen Fliesenspiegel sei in der Baubeschreibung das Fabrikat WJ. 15 × 15 weiß vorgesehen. Der Preis für den gewerblichen Wohnungsbau liege bei netto 25,00 €-28,00 € pro Quadratmeter einschließlich Material. Die Klägerin vergebe pro Jahr mehrere 1.000 m² an Fliesenarbeiten. Die ausführende Firma RD. GmbH erstelle 6.000 bis 8.000 Wohnungen und Häuser im Jahr.

Das Sachverständigengutachten weckt keine Zweifel an der Schätzungsgrundlage, so dass die nach § 287 ZPO zu fordernde überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht mehr vorliegen würde. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten Preise von 260,00 - 400,00 € netto angegeben (Bl. 296 d. A.). In seinem Ergänzungsgutachten vom 4. YD. 2019 bezeichnete er die Preise als marktüblich (Bl. 370 d. A.), womit davon auszugehen ist, dass es sich um den Preis, den ein Endverbraucher zahlen müsste, handelt. Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin in erheblichem Maße Fliesenaufträge vergibt, ist schon nach marktwirtschaftlicher Betrachtungsweise offensichtlich, dass sie weit geringere Preise als ein Endverbraucher zahlt. Auf den vom Sachverständigen angesetzten Betrag ist daher aus rechtlichen Gründen ein erheblicher Abschlag von gut der Hälfte zu machen. Geht man von diesem Betrag aus, so besteht eine Übereinstimmung mit den Angaben der Klägerin, weil die Spanne dann bei 130,00 € bis 200,00 € liegt und eine Einordnung im unteren Teil der Spanne bei den angegebenen Materialkosten überwiegend wahrscheinlich ist.

VI.

Die Aufrechnung der Beklagten mit vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 1.666,00 € führt gemäß § 389 BGB zu einem Erlöschen der Forderung der Klägerin in Höhe von 892,02 €.

Die Gegenforderung ergibt sich aus §§ 286, 280 Abs. 2 BGB, denn die Beklagten haben aufgrund der Verzögerung der Nacherfüllung einen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.

1.

Die für den Verzug erforderliche Mahnung liegt vor. Die Beklagten forderten die Klägerin mit Schreiben vom 00.00.0000 zur Nacherfüllung im Hinblick auf die auf Bl. 144-145 d. A genannten Umstände auf. Die Frist lief ab ohne entsprechende Beseitigung.

2.

Die nach § 286 Abs. 4 BGB eingreifende Verschuldensvermutung ist nicht widerlegt.

3.

Die außergerichtliche Rechtsfolgung war jedoch nur auf einen Streitwert i.H.v. bis 8.000,00 € erforderlich. Die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung sind ersatzfähig, wenn der Geschädigte die Beauftragung eines Anwalts für erforderlich halten durfte (vgl. MüKoBGB/Oetker, 9. Aufl. 2022, BGB § 249 Rn. 181). Erforderlich sind allerdings nur die Kosten, die auf einen Gegenstandswert entstanden sind, der der Höhe der objektiv berechtigten Forderung entspricht (vgl. BeckOGK/Brand, 1.3.2022, BGB § 249 Rn. 179). Folglich ist entscheidend, ob die vorgerichtlich geltend gemachte Forderung besteht. Die Beklagten setzen ausweislich des anwaltlichen Schreibens vom 00.00.0000 einen Gegenstandswert von 27.795,00 € an (vgl. Bl. 151 d. A.). Die Zusammensetzung dieses Betrages ergibt sich aus der Auflistung vom Schreiben der Beklagten vom 00.00.0000 (vgl. Bl. 144-145 d. A.), denn in diesem Schreiben erklären die Beklagten, ihnen stünde ein Einbehalt i.H.v. 27.795,00 € zu, so dass die Klägerin bereits überzahlt sei. Hierbei gingen sie anscheinend von der irrigen Rechtsansicht aus, dass ein Zurückbehaltungsrecht auch die Rückforderung bereits bezahlter Beträge ermöglicht.

Berechtigt erscheint die Forderung nach Nachbesserung im Hinblick auf die Fensteranlagen (Z. 5), die Wohnungstür (Z. 6), den Keller (Z. 8) und das Drainagepflaster (Z. 12). Hier setzen die Beklagten für die Ertüchtigung der Fensteranlage einen Betrag von 625,00 €, für die Wohnungstür einen Betrag von 400,00 €, für den Keller 1.595,00 € und für das Drainagepflaster 5.365,00 €, insgesamt 7.985,00 €, an.

Im Hinblick auf die anderen Ziffern erscheinen die Rechtsfolgen allerdings nicht gerechtfertigt. Soweit die Beklagten unter den Ziffern 1-4 aufgrund der nicht ausgeführten Leistungen Abzüge geltend machen, verfolgen sie keinen eigenen Anspruch, sondern verteidigen sich gegen die Höhe der Forderung der Klägerin. Ein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten, welche zur Abwehr unberechtigter Forderung entstehen, besteht nur bei einem Verschulden des anderen Teils. Zwar wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich das Verschulden vermutet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt der Gläubiger aber bei der vorliegenden Pflichtverletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) schon dann, wenn er prüft, ob die Vertragsstörung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die dem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen, der eigene Rechtsstandpunkt mithin plausibel ist (BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08 -, BGHZ 179, 238-249, Rn. 20). Dabei stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass die Berechtigung einer Forderung erst im Rechtsstreit zwischen den Parteien geklärt werden kann und man vom Gläubiger nicht verlangen könne, dass er das Ergebnis des Rechtsstreits voraussieht, weil dies den Gläubiger in diesem Stadium der Auseinandersetzung überfordern würde und ihm die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschweren würde (vgl. BGH, a.a.O.). Unter Anwendung dieser Grundsätze kommt man nicht zum Ergebnis, dass die Klägerin eine Pflichtverletzung zu vertreten hat. Die Klägerin hat sich selbst einen Betrag für die Nichtausführung von Baustellenreinigung und Fliesenspiegels abgezogen, der nicht offensichtlich unzureichend ist. Hinsichtlich der weiteren Positionen musste sie noch vorausschauend einen Betrag abziehen, weil sie insoweit nicht das Ergebnis eines Rechtsstreites voraussehen musste.

Für den Abstellraum (Z. 7) hat die Kammer bereits ausgeführt, dass keine Minderung berechtigt ist, die Beweisaufnahme hat hinsichtlich des Vogelschutzes des Daches (Z. 9) ergeben, dass die von den Beklagten verlangte Leistung nicht Teil der allgemein anerkannten Regeln der Technik ist (vgl. Bl. 298 d. A.). Hinsichtlich der Satellitenanlage (Z. 10) konnten die Beklagten nicht verlangen, dass die Satellitenanlage in der geltend gemachten Weise ertüchtigt wird, weil der Einbau einer Satellitenanlage gar nicht geschuldet war. Die Z. 11 „Außenbeleuchtung“ wurde nach der Klageerwiderung (Bl. 100 d. A.) nicht weiterverfolgt.

Hinsichtlich der Wohnungstüre (Z. 6) und der Mängel im Technikraum (Z. 8) hat die Klägerin nach unbestrittenem Vortrag nachgebessert, so dass die Beklagten insoweit keine Rechte mehr verfolgen. Aufgrund der Nachbesserung durch die Klägerin muss davon ausgegangen werden, dass diese Ziffern berechtigt waren.

Für die Fensteranlage (Z. 5) hat die Kammer bereits ausgeführt, dass die Kläger einen Anspruch auf Nachbesserung haben. Hinsichtlich des Drainagepflasters (Z. 12). ist auf die Ausführungen unten zu verweisen.

Bei einem Streitwert von 7.985,00 € beträgt die auf 1,6 wegen zweier Mandanten erhöhte Geschäftsgebühr nach der damaligen RVG-Tabelle 729,60 €. Die Addition der Pauschale i.H.v. 20,00 € und der Umsatzsteuer i.H.v. 142,42 € ergibt den Gesamtbetrag von 892,02 €.

VII.

Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung erheben die Beklagten nur noch im Hinblick auf das Durchhängen des Fensters ein Zurückbehaltungsrecht. Dieses erlaubt den Beklagten nach § 641 Abs. 3 BGB, einen Betrag von 6.426,00 €, zurückzubehalten. Die weiteren zunächst geltend gemachten Zurückbehaltungsrechte in Bezug auf einen fehlenden Traufkamm, die fehlende Entrauchung des Treppenhauses sowie die unzureichenden Rauchmelder waren auch aber nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens unbegründet. Der Sachverständige führte nachvollziehbar aus, dass dies als Mangel vorgebrachten Umstände keine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik darstellen würden.

Die Beklagten haben im Termin vom 21. August 2019 erklärt, dass sie keine Nacherfüllung durch die Klägerin mehr wünschen und damit die zuvor erhobenen Zurückbehaltungsrechte fallen lassen. Das Zurückbehaltungsrecht ermöglicht dem Schuldner, seine eigene Leistung zurückzuhalten, um damit Druck auf den Gläubiger auszuüben, damit dieser die von ihm selbst geschuldete Leistung erbringt. Notwendiger Bestandteil der Einrede ist es also, dass man die Leistung der anderen Seite auch verlangt. Hiervon haben die Beklagten hinsichtlich der in früheren Schriftsätzen genannten Umstände Abstand genommen.

Mit Schriftsatz vom 11. August 2020 erklärten die Beklagten im Hinblick auf das Durchhängen des oberen Rahmenprofils am Fenster des Schlafzimmers erneut, ihre Leistung im Hinblick auf die mangelhafte Ausführung zurückzubehalten.

Den Beklagten steht im Hinblick auf das Durchhängen des Fensterrahmens ein Mangelbeseitigungsanspruch aus § 635 Abs. 1 BGB zu, den sie nach § 320 Abs.1 BGB dem Anspruch der Klägerin auf weitere Zahlung entgegenhalten können.

Die Kammer ist nach der Durchführung der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass das Fenster im Schlafzimmer mangelhaft ist. Der Sachmangel ergibt sich aus der fehlenden Funktionstauglichkeit. Fehlt dem Werk die Funktionstauglichkeit, so ist es auch dann nicht »mangelfrei«, wenn es ansonsten der Leistungsbeschreibung und vereinbarten Ausführungsart entspricht, denn es ist lebensnah, anzunehmen, dass die Funktionstauglichkeit des Werkes der beiderseitigen Erwartung und dem Willen der Parteien entspricht (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, 5. Mängel des Unternehmerwerks, Rn. 2005). Eine Funktionstauglichkeit in diesem Sinne ist nicht gegeben. Der Sachverständige bestätigte in seinem Gutachten vom 20. September 2021, dass das obere Rahmenprofil des Schlafzimmerfensters durchhänge, sich deswegen nicht mehr korrekt einstellen lasse und das Fenster sich vielmehr nicht ordnungsgemäß schließen lasse (vgl. Bl. 666R d. A.). Es stellt insoweit fest, dass Oberprofil sei labil und nicht ausgesteift. Das obere Rahmenprofil lasse sich mühelos nach oben drücken und nach unten ziehen. Im Rollladenkasten sei offensichtlich keine Verstärkung verbaut. Die Flügel würden beim Schließen das obere Profil nach oben drücken (vgl. Bl. 661R - 662 d. A.). Der Grund dafür liege in einer falschen Profilauswahl bzw. unzureichenden Aussteifung bzw. Verstärkung des Profils durch den Rollladenkasten. Das Gewicht des Glases sei zu groß für das unterdimensionierte Profil (vgl. Bl. 667 d. A.). Aus den Feststellungen des Sachverständigen ergibt sich, dass das Fenster seiner Grundfunktion ‚sich öffnen und schließen zu lassen‘, nicht gerecht wird und folglich nicht funktionstauglich ist.

Der Einwand der Beklagten, eine unsachgemäße Nutzung durch die Kläger könnte zu der Funktionsbeeinträchtigung geführt haben, konnte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht angenommen werden. Der Sachverständige führte in der mündlichen Verhandlung vom 28. Februar 2024 aus, eine unsachgemäße Nutzung könne nicht zu dem Mangelsymptom geführt haben, da das Fenster zu schwer für den Rahmen sei. Es könne nicht festgestellt werden, dass eine unsachgemäße Benutzung dazu geführt habe, dass das Fenster durchhängt.

Eine Fristsetzung im Hinblick auf den Mangel erfolgt. Die Beklagten forderten die Klägerin u.a. mit Schreiben vom 0.00.0000 (vgl. Bl. 117 d. A.) auf, die aufgelisteten Mängel bis zum 00.00.0000 zu beseitigen. Von der Aufforderung umfasst war auch, dass der Fensterflügel eingestellt werden soll. Nach der Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt der Besteller seiner diesbezüglichen Darlegungspflicht, wenn er den Mangel nach seinem äußeren objektiven Erscheinungsbild exakt beschreibt (vgl. Leinemann/Kues/Freiheit, 2. Aufl. 2023, BGB § 635 Rn. 31). Die Beklagten haben insoweit das Symptom, dass die Einstellung des Fensters nicht stimmt, gegenüber der Klägerseite genannt. Erst später stellte sich heraus, dass die Ursache in dem zu schwachen Rahmen liegt.

Daneben bedarf es aber auch in der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes einer Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Für eine wirksame Fristsetzung bedarf es nicht der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten Endtermins (vgl. BeckOGK/Rast, 1.1.2024, BGB § 637 Rn. 66). Es genügt, dass der Besteller den Unternehmer eindeutig und bestimmt zur Nacherfüllung auffordert.

Die Beklagten können einen Betrag von 6.426,00 € gemäß § 641 Abs. 3 BGB zurückhalten, denn die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten betragen 3.213,00 € (brutto) bzw. 2.700,00 € (netto).

Für eine Beseitigung des Mangels muss das Fenster getauscht werden. Dies ergibt sich nachvollziehbar aus dem Gutachten des Sachverständigen (Bl. 925R). In der mündlichen Verhandlung gefragt, ob man nicht das obere Rahmenprofil austauschen könne, erklärte der Sachverständige, würde man das obere Raumprofil auswechseln, so würde das Glas nicht mehr passen. Würde man dann das Glas zuschneiden, so würde die Scheibe unwiederbringlich zerstört, da das Gas entweichen würde (vgl. Bl. 1116 d. A.). Zudem wäre der optische Eindruck eines derartig bearbeiteten Fensters schlecht. Durch die Erläuterung des Sachverständigen ist nachvollziehbar, dass kostengünstigere Alternativen zum Austausch nicht zur Verfügung stehen, um ein mangelfreies Ergebnis zu erzielen.

Die Höhe des Einbehalts schätzt die Kammer unter Anwendung von § 287 ZPO auf 6.426,00 €, was dem Regeleinbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB entspricht. Für die Höhe des angemessenen Druckzuschlags stellt § 641 Abs 3 BGB eine „Faustregel“ - keine Vermutung - auf. In der Regel sind es 100 % der anzunehmenden Kosten der Mängelbeseitigung (vgl. Staudinger/Peters (2019) BGB § 641, Rn. 24). Gründe für eine Abweichung von der Regel sind nach Würdigung der Kammer nicht ersichtlich.

Die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten betragen 3.213,00 €, wobei von den Bruttokosten auszugehen ist, denn diese stellen die tatsächlichen Kosten einer Mangelbeseitigung durch einen Dritten dar. Für die Schätzung legte die Kammer die Ausführungen des Sachverständigen zugrunde. Der Sachverständige bestimmte die Kosten für den Austausch des Fensters unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich eingetretenen Inflation von 35 % auf 2.700,00 € (vgl. Bl. 1116 d. A.). Hierbei handelt es sich um die Nettokosten, denn der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 20. September 2021 aus, die Kosten für die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes beliefen sich auf ca. 2.000,00 € netto (Bl. 667 d. A.). Bei diesen Kosten berücksichtigte er auch, dass für den Austausch des Fensters ein Hubwagen bzw. ein Gerüst erforderlich sei, weil das Fenster nicht durch die Eingangstür geliefert werden könne. Die Schätzung des Sachverständigen beinhaltet auch die sonstigen Kosten, die durch den Austausch entstehen, wie Arbeiten am Rollladenkasten.

VIII.

Die von den Klägern erhobene Einrede der Verjährung im Hinblick auf das Mangelsymptom „Durchhängen des oberen Rahmenprofils“ führt nicht zu einem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechtes. Nach § 215 BGB schließt die Verjährung die Erhebung des Zurückbehaltungsrechtes nicht aus, so dass offenbleiben kann, ob der Anspruch verjährt ist.

IX.

Die Klägerin kann von den Beklagten auf einen Betrag von 4.323,98 € Zinsen nach §§ 288 Abs. 1, 286 BGB ab dem 00.00.0000 verlangen.

Ein weitergehender Anspruch aufgrund Verzugs besteht nicht. Das vorgelegte Schreiben der Klägerin ist aufgrund des Inhalts nicht als Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 2 BGB anzusehen. Die Mahnung ist die eindeutige und bestimmte Aufforderung zur Leistung. Unbestimmte und/oder rein floskelmäßige Bitten um Leistung sowie nicht unmittelbar auf die Leistung bezogene Kommunikation sind nicht als Mahnung aufzufassen (BeckOGK/Dornis, 1.10.2022, BGB § 286 Rn. 146). Das Schreiben der Klägerin vom 00.00.0000 enthält keinen genauen Betrag, welcher nun verlangt wird und stellt aufgrund der Formulierung auch keine eindeutige Aufforderung zur Leistung dar. Die Formulierung, dass um eine Leistung gebeten werde und dass für eine Leistung gedankt werde, spricht für eine floskelhafte Bitte um Leistung. Der Charakter als Bitte wird auch durch die fehlende Angabe eines konkreten Betrags verstärkt.

Eine Mahnung liegt aber in dem Schreiben der Klägerin vom 0.00.0000. Hier werden die Beklagten unmissverständlich unter Ankündigung der Einschaltung eines Anwalts zur Leistung bis zum 00.00.0000 aufgefordert.

Der Anspruch besteht für den Zeitraum bis zum 00.00.0000 in der gesetzlichen Höhe des § 288 Abs. 1 BGB.

Für den Zeitraum nach dem 00.00.0000 hat die Klägerin die Bestätigung der das Kontokorrent führenden Bank vorgelegt, dass ihr aufgrund des fehlenden Geldes höhere Zinsen entstanden sind (vgl. Bl. 66 d.A.).

X.

Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB in Höhe von 540,50 €. Die Rechtsverfolgung war nur auf einen Streitwert von bis 5.000,00 € erforderlich. Bei einem Streitwert von bis 500,00 € beträgt die 1,3 Geschäftsgebühr 434,20 €. Einschließlich Pauschale von 20,00 € und Umsatzsteuer von 86,30 € ergibt sich der Betrag von 540,50 €.

Das Bestreiten der Zahlung der Rechtsverfolgungskosten durch die Klägerin ist unerheblich. Vor einer Zahlung besteht ein Freistellungsanspruch. Bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung wandelt sich der Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch um (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2011 - III ZR 144/10 -, Rn. 22, juris). Die Verweigerung kann auch in einem prozessualen Verhalten liegen (BGH, a.a.O.) Folglich hat sich mit dem Abweisungsantrag der ohne Zahlung bestehende Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch umgewandelt.

B. Widerklage.

Die zulässige Widerklage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I.

Die Widerklage ist hinsichtlich der Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht wegen fehlender Prozessstandschaft unzulässig. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Nacherfüllung wegen Mängeln geltend machen, einklagen und durchsetzen und zwar ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft (vgl. Grziwotz/Koeble, Kap. 7 Abnahme, Mängelrechte und Prospekthaftung Rn. 170, beck-online). Anderes gilt nur dann, wenn eine Vergemeinschaftung des Mangelanspruchs durch Beschluss der Gemeinschaft stattgefunden hat. Hierfür gibt es jedoch, wie auch schon im Beschluss vom 00. Februar 0000 unter Ziffer I. 1. ausgeführt (vgl. Bl. 567 d. A.) keine Anhaltspunkte.

II.

Die Beklagten haben gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 39.145,64 € aus dem zwischen den Parteien bestehenden Vertrag gemäß § 637 Abs. 1, 3 BGB. Davon können die Beklagten Zahlung von 5.159,24 € an sich und 33.986,40 € an die WEG verlangen.

1.

Die Voraussetzungen des Vertragsschlusses, der Abnahme und der Fertigstellung hat die Kammer bereits in früheren Ausführungen bejaht.

2.

Es liegt ein Sachmangel im Hinblick auf die Schraube am Fenster des Schlafzimmers, der Rollläden-Kurbelgetriebe, der Waschmöglichkeit für die Wohnung und des Drainagepflasters vor.

a)

Das Fenster im Schlafzimmer ist auch im Hinblick auf die fehlende Einstellungsmöglichkeit mangelhaft. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 2. Juni N04 (Bl. 282R d. A.) aus, der linke Fensterflügel des Schlafzimmers sei beim Öffnen und Schließen schwergängig und schleife am Rahmen. Die Schere lasse sich üblicherweise durch Anheben bzw. Absenken des Flügels von -2 bis +3,5 mm ein Einstellen zu. Die Schere lasse sich aber nicht einstellen, denn die Einstellschraube drehe durch. Anhand der Ausführungen des Sachverständigen kann die Kammer erkennen, dass das Fenster nicht so eingestellt werden kann, dass es sich problemlos öffnen und schließen lässt. Damit entspricht das Fenster nicht der üblichen Beschaffenheit, denn zu dieser gehört, dass es problemlos benutzt werden kann. Der Sachverständige führte hierzu aus, Fenster müssten während ihrer Lebensdauer immer wieder eingestellt werden, um ihre Leichtgängigkeit zu gewährleisten. Dies könne bei dem streitgegenständlichen Schlafzimmerfenster nicht erfolgen (vgl. Bl. 289 d. A.).

b)

Die Handkurbeln an den Fenstern und Fenstertüren sind mangelhaft installiert. Dies ergibt sich für die Kammer aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 2. Juli N04 aus, er habe feststellen können, dass die Kurbeln der mechanischen Kurbelantriebe an der Unterseite der Revisionsklappen der aufgesetzten Rollladenkästen angebracht seien. Infolge des Eigengewichts der Kurve und deren Betätigung hätten sich die Abdeckungen nach unten verwölbt (vgl. Bl. 283 d. A.). Dies sei an allen Fenstern und Fenstertüren gleichartig aufgeführt. Es wäre zu erwarten, dass die Rollladenkästen sich nicht durch das Gewicht und die Betätigung der Kurbelantriebe verformen und die Schrauben festsitzen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ist festzustellen, dass die aufgeführte Installation nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht, weil durch sie eine Verformung und eine damit einhergehende Lockerung der Schrauben entsteht. Die Kammer schließt aus den Ausführungen des Sachverständigen, dass die notwendige Haltbarkeit nicht gegeben ist, da durch die Verformung sich eine Materialermüdung abzeichnet.

Soweit die Klägerseite die Möglichkeit aufwarf, dass die beschriebene Verformung das Lösen der Schrauben auch auf eine Fehlbedienung durch die Beklagten zurückgehe, konnte dies nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht angenommen werden. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten vom 14. YD. 2019 (Bl. 371 d.A.) aus, aufgrund des Erscheinungsbildes und der konstruktiven Ausbildung des Rollladenkastens ohne Verstärkung liege die Ursache der Verformung in einer fehlerhaften Montage und nicht in einer Fehlbedienung. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen konnte die Kammer folglich eine Fehlbedienung als Ursache für die Verformung ausschließen.

Der Einwand der Klägerseite, die Beklagten hätten um ihre Mängelrechte in Bezug auf die Kurbeln nicht zu verlieren, einen Vorbehalt erklärten müssen greift nicht durch. Voraussetzung für den Verlust der genannten Rechte nach § 640 Abs. 3 BGB ist allerdings die konkrete Kenntnis, die sich wiederum auf konkrete Mängel beziehen muss (BeckOGK/Kögl, 1.1.2024, BGB § 640 Rn. 229). Dass die Beklagten wussten, dass der Ort der Anbringung problematisch ist, kann nicht festgestellt werden.

c)

Hinsichtlich des Waschmaschinen- und Trockneranschlusses hat die Kammer bereits unter A. V. 2. b) dargelegt, dass ein Sachmangel vorliegt.

d)

Das von der Klägerin verlegte Drainagepflaster ist mangelhaft. Als Leistungssoll ist nach der Baubeschreibung für die Stellplätze ein Rasenfugenpflaster der Firma YR., Typ Gittersteine oder nach Wahl des Ausführenden auch ein Drainpflaster vorgesehen (vgl. Bl. 53R d.A.). Ausgeführt wurde das Pflaster als Drainpflaster. In der aufgeführten Form eignet sich das Drainagepflaster nicht für die übliche Verwendung im Sinne von § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB.

Der Sachverständige stellte im Ortstermin fest, es sei ein handelsübliches Rechteckpflaster mit Steinabmessungen 24 cm mal 16 cm im Bereich der Stellplätze verwendet worden. Die Pflastersteine würden vom Hersteller LV. GmbH aus XT. stammen. Die Produktbezeichnung sei OJ. LP System 10 & 16 (vgl. Bl. 284 d. A.). Es handele sich bei dem Pflasterbelag um Sickerfugenbreite, d. h. die Versickerung erfolge ausschließlich über die Fugen (Bl. 291 d. A.). Zudem hat der Sachverständige anlässlich eines Ortstermins auch festgestellt, dass die Fugen mit Sand verfüllt sind, was die Beklagtenseite bestritten hat. Der Sachverständige schilderte im Termin sein Vorgehen bei der Untersuchung des Fugenmaterials (vgl. Bl. 1137 d. A.). Er habe die Fugen bis zu einer Tiefe von zwei bis drei cm mit einem Taschenmesser ausgekratzt und so die Feststellungen getroffen. Insoweit gibt es für die Kammer keine Zweifel, dass die Fugen mit Sand verfüllt sind.

Der Sachverständige nahm in seinem Gutachten vom 2. Juni N04 Bezug auf die Verlegerichtlinien des Pflasterherstellers und führte aus, als Material für die Fugen sei Splitt in der Körnung 1/3 oder 2/5 (je nach Fugenbreite) zu verwenden, wobei die Körnung von 2/5 für Systeme mit ausgeweiteten Fugen, wie z.B. Rasen-und Drainfugenpflaster zu verwenden seien (vgl. Bl. 291 d.A.). Nach Punkt 1.9. der planrechtlichen Festsetzung des Bebauungsplanes „W.-straße“ seien auch die privaten Stellplätze wasserdurchlässig zu befestigen.

Durch die Verwendung von Sand statt Splitt habe das Pflaster eine geringere Versickerungsleistung, denn Sand sei dichter als Splitt, weil er feinkörniger sei. Werde das Wasser entsprechend den Herstellervorgaben verlegt, so erreiche es nach dem Prüfzeugnis vom 17. Januar 2013 eine Infiltrationsleistung von 1.862 l/s*ha (vgl. Bl. 291R d. A.). Als wasserdurchlässig gelte eine Befestigung bereits bei einer Infiltrationsleistung von 270 l/s*ha. Es könne davon ausgegangen werden, dass auch bei einer Verfugung mit Sand der Anforderungswert von 270 l/s*ha erreicht werde. Es handele sich bei dem von der Klägerin errichteten Pflaster mit hoher Wahrscheinlichkeit um eine wasserdurchlässige Befestigung (vgl. Bl. 666 d. A.).

Die Herstellervorgaben sind nicht identisch mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik, so dass auch ein Verstoß gegen die Herstellervorgabe nicht zwangsläufig zu einem Sachmangel führt, wenn keine Funktionseinschränkung oder eine geringere Haltbarkeit der Leistung festgestellt werden kann (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, 5. Mängel des Unternehmerwerks, Rn. 2004). Vorliegend ist es so, dass nach der ergänzenden Anhörung des Sachverständigen am 28. Februar 2024 davon auszugehen ist, dass die Haltbarkeit durch die Verwendung von Sand statt Split herabgesetzt ist. Der Sachverständige erklärte, im Laufe der Zeit nehme die Versickerungsleistung eines Pflasters ab. Dies geschehe durch den Eintrag von Staub und Sand in die Fugen. Bei einer Verlegung mit Split werde der Zustand, dass die Versickerungsleistung nicht mehr ausreichend sei, nach geschätzt 30 Jahren erreicht. Bei der Verwendung von Sand statt Split trete dieser Zustand etwa zehn Jahre früher ein (vgl. Bl. 1135 d. A.). Zudem entstehe bei der Verfugung durch Sand eine zusätzliche Verdichtung der Fugen durch die Belastung, was die Versickerungsfähigkeit mindere. Je nach Belastung des Pflasters könne der Zustand, dass eine Versickerungsfähigkeit soweit nicht mehr gegeben sei, so dass das Pflaster erneuert werden müsse, bereits nach 15 Jahren erreicht werden.

Aufgrund der deutlich herabgesetzten Haltbarkeit des Pflasters liegt eine wesentliche Abweichung von der Eignung zur üblichen Verwendung vor, die einen Sachmangel begründet.

3.

Die erforderliche Fristsetzung ist erfolgt. Die Beklagten forderten die Klägerin mit Schreiben vom 0.00.0000 (Bl. 117- 120 d. A.) auf, die Mängel im Bereich der Fensteranlage, des Wasch- und Trockenraumes und des Drainpflasters bis zum

0.00.0000 zu beseitigen

4.

Der Anspruch der Beklagten auf Vorschusszahlung besteht in Höhe von 39.145,64 € für die Arbeiten an den Handkurbeln, die Ertüchtigung des Waschraums im Keller und die Überarbeitung des Drainagepflasters. Ein Anspruch auf Vorschuss zur Mangelbeseitigung besteht nicht im Hinblick auf die Schraube am Schlafzimmerfenster.

Die Höhe des Anspruchs bestimmt sich nach dem Geldbetrag, der die Mängelbeseitigungskosten mutmaßlich, d.h. aus der Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen Bestellers voraussichtlich abdecken wird (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 07. Februar 2020 - I-22 U 548/19 -, Rn. 202, juris). Die Kammer schätzt unter Anwendung von § 287 ZPO die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten durch Auswertung der Angaben des Sachverständigen.

a) Einstellschraube

Die Beklagten setzten für die Wiederherstellung der Einstellungsmöglichkeit des Fensters einen Betrag i.H.v. 297,50 € einschließlich Umsatzsteuer an. Hierbei nehmen wir ausdrücklich Bezug auf die Ausführungen des Sachverständigen. Der Sachverständige hatte in seinem Gutachten vom 2. Juni N04 es für möglich gehalten, dass durch Austausch des Scherenbeschlags am Schlafzimmerfenster der Mangel behoben werden kann (vgl. 289 d. A.). Hinsichtlich des Schlafzimmerfensters hat sich jedoch herausgestellt, dass ein Wechsel der Schraube den Mangel nicht beseitigen wird, denn das Fenster muss aufgrund des zu schwachen Rahmenprofils komplett getauscht werden. Eine Vorschusszahlung scheidet von vornherein aus, wenn die Maßnahmen, für die der Auftraggeber einen Vorschuss begehrt, überhaupt nicht geeignet sind, den geschuldeten Werkerfolg herbeizuführen (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, I. Die Mängelrechte des Bauherrn nach BGB, Rn. 2138). Folglich können die Beklagten für die beabsichtigten Arbeiten an dem Fenster keinen Vorschuss verlangen, da sie nicht geeignet sein werden, die Einstellungsmöglichkeit des Fensters dauerhaft zu gewährleisten. Der Sachverständige bestätigte in der Anhörung vom 28. Februar 2024 (Bl. 1130 d. A.), dass bei einem Austausch des Fensters auch das Problem mit der Schraube erledigt sei.

b) Handkurbeln

Für die Ertüchtigung der Rollladenkästen setzen die Beklagten ein Betrag i.H.v. 1.500,00 € (vgl. Bl. 506 d. A.) an. Zum Nachweis haben sie ein Angebot der Firma Bumeyer eingeholt, nach dem die Rollladen-Kurbelgetriebe umgebaut, das Getriebe gedreht, die Kurbel von unten nach vorne auf den Aufsatzkasten geschraubt wird und die alte Position mit einer Blende verkleidet werden (vgl. Bl. 511 d.A.). Der von den Beklagten vorgesehene Nachbesserungsweg stimmt mit den Ausführungen des Sachverständigengutachtens überein. Der Sachverständige erläuterte in seinem Gutachten vom 2. Juni N04 (Bl. 289R d. A.), es wäre erforderlich gewesen, Gelenkslager mit einem Abgang von 90° zu verbauen, dann hätten die Gelenkslager an der Vorderseite der Rollladenkästen angebracht werden können, sodass das vorgefundene Erscheinungsbild nicht entstanden sei. Bei der Änderung der Gelenkslager sei es lediglich erforderlich, die vorhandenen Gelenkslager auszubauen, neue Gelenkslager zu verbauen und die Revisionsklappen zu erneuern. Er schätzte die Kosten für die Arbeiten auf rund 200,00 € pro Fenster, d.h. insgesamt 2.400,00 € netto.

Diese technische Lösung sei bei einer Ausführung mit geeigneten Befestigungsmitteln auch hinreichend dauerhaft (Bl. 372 - 373 d. A.).

Die Beklagten verlangen als Vorschuss einen geringeren Betrag als den vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der geringere geltend gemachte Betrag jedenfalls erforderlich.

c) Waschmaschinenanschluss

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist für die Herstellung einer ausreichenden Anschlussmöglichkeit für Waschmaschine und Trockner ein Vorschuss in Höhe von 3.659,25 € als erforderlich anzusehen. Bei der Schätzung stützt sich die Kammer auf die schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen.

Die Beklagten können im Rahmen der Nacherfüllung die Ertüchtigung des Kellerraumes zum Anschluss einer Waschmaschine und eines Trockners verlangen. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag war vorgesehen, dass in den Bädern der Wohnungen Waschmaschinenanschlüsse aufgeführt werden (vgl. Bl. 51R d. A.). Dies stellte sich aufgrund der örtlichen Verhältnisse als nicht durchführbar dar, so dass die Klägerin die Maschine in den als Abstellraum ausgewiesene Räumlichkeit verlegte. Diese Ausführung widersprach allerdings § 44 LBauO Y., da die Wohnung dann nicht mehr über einen Abstellraum verfügte. Für die Herstellung einer vertraglich geschuldeten Anschlussmöglichkeit einer Waschmaschine ist daher auf den Kellerraum auszuweichen.

Der Umstand, dass entgegen den ursprünglichen Planungen der Klägerin ein Anschluss der Waschmaschine in der Wohnung selbst nicht durchführbar ist, führt nicht zu einem Erlöschen des Nacherfüllungsanspruchs nach § 275 Abs. 1 BGB. Die Wohnung ist zusammen mit dem zugehörigen Kellerraum als Gesamtwerk anzusehen und erst dann, wenn für das Gesamtwerk keine Anschlussmöglichkeit für Waschmaschine und Trockner hergestellt werden kann, würde die Klägerin von ihrer Leistungspflicht frei. Anders könnte die Rechtslage zu beurteilen sein, wenn die Beklagten mit der Veränderung der geschuldeten Leistung nicht einverstanden wären (vgl. BeckOGK/Preisser, 1.1.2024, BGB § 635 Rn. 117). Dies ist aber ausweislich ihres Nacherfüllungsverlangens nicht der Fall.

Der Sachverständige schätzte in seinem Gutachten vom 2. Juni N04 (Bl. 297 d. A.) die Kosten für die ordnungsgemäße Aufstellung der Waschmaschine und des Trockners im Keller auf 2.000,00 € netto. Notwendig sei die Verlegung von Wasser- und Elektroanschlüssen an einen neuen Standort und es sei eine dezentrale Abluftanlage einzurichten, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Ein dezentrales Abluftgerät koste etwa 150,00 € und sei in den 2.000,00 € enthalten (vgl. Bl. 373 d. A.). Ebenso enthalte die Kalkulation auch die nachträgliche Installation eines separaten Wasseranschlusses samt Zähler und eine Schmutzwasserpumpe, welche etwa 100-200 € koste (vgl. Bl. 373-374 d. A.). Weiter erklärte der Sachverständige, der Kellerraum sei mit einer Zwangsbelüftung auszustatten, da die Fensterlüftung nicht ausreichend sei (Bl. 667 d. A.). Es sei korrekt, dass der Wasseranschluss im Abstellraum zurückgebaut werden müsse (Bl. 667R d.A.) und dabei auch Arbeiten an dem Gipskarton ausgeführt werden müssten.

Die Kammer hält die Ausführungen des Sachverständigen im Hinblick auf die notwendigen Arbeiten zu Ertüchtigung des Waschraumes und der notwendigen Rückbauarbeiten für überzeugend. Insoweit ist nachvollziehbar, dass bei der Aufstellung von zwei Waschmaschinen im Keller die notwendige Lüftung über das nach dem Lichtbild auf Bl. 662R zu erkennende Fenster nicht ausreichend möglich ist. Der Sachverständige führt insoweit aus, die Öffnung sei nach Grundriss 1 m mal 60 cm groß. Soweit der Sachverständige in dem Gutachten vom 17. Februar 2023 ausführte, trotz der Vorbehalte könne das Fenster ausreichen (vgl. Bl. 926 d. A.) führt dies nicht zu entscheidungserheblichen Zweifeln an der Notwendigkeit des Einbaus einer Zwangslüftung. Es genügt insoweit die überwiegende Wahrscheinlichkeit und diese besteht weiterhin, denn eine Querlüftung ist nicht möglich und es erscheint nicht zumutbar, das Fenster gerade im Winter dauerhaft zu öffnen, wenn die Wäsche auf dem Ständer trocknet. Ebenso kann die Kammer nachvollziehen, dass die vorhandenen Anschlüsse im Abstellraum zurückgebaut werden müssen. Weiter vorhandene Totleitungen könnten zu einer Legionellen-Belastung führen, da eine Zirkulation in diesen Leitungen nicht stattfindet.

Unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Kostensteigerungen führte der Sachverständige im Termin der mündlichen Verhandlung aus, dass seine Kalkulation auf 3.000,00 € netto zu erhöhen sei (vgl. Bl. 1132 d. A.). Gegenüber den im Angebot der Firma PU. aufgerufenen Preisen blieb der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung skeptisch, denn so sei für die Lüftungsanlage ein Betrag von 450,00 € angesetzt, obwohl eine solche, wie er im Termin der mündlichen Verhandlung durch Aufruf einer Internetseite überzeugend darstellte, für 199,00 € erhältlich sei. Er vermutete im Angebot der Firma PU. einen sogenannten Angstzuschlag. Es sei allgemein zu beobachten, dass, wenn bei Firmen Angebote zur Vorlage in Rechtsstreitigkeiten angefragt werden, die Angebote höher als für den allgemeinen Markt ausfallen.

In der Kostenschätzung des Sachverständigen enthalten ist auch eine Schmutzwasserpumpe. Eine Hebeanlage sei, anders als die Beklagten meinen, nicht erforderlich (vgl. Bl. 374 d. A.). Die Kammer ist der Ansicht, dass die Beklagten auch eine eigene Schmutzwasserpumpe verlangen können, da ein Anschluss an die Pumpe der Nachbarn nicht zuverlässige gewährleistet ist.

Die Beklagten setzen hingegen für die Ertüchtigung des Kellerraumes zur Herstellung einer Wasch-und Trocknungsmöglichkeit für die Wohnung ein Betrag i.H.v. 4.577,36 € (brutto) an und beziehen sich hierbei auf ein Angebot der Firma PU. in gleicher Höhe (vgl. Bl. 513-514 d. A.). Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen kann die Kammer dieses Angebot nicht konkret zugrunde legen.

Von diesen 3.000,00 €, die der Sachverständige für erforderlich hält, ist ein Abzug i.H.v. 500,00 € zu machen, da die Beklagten bereits einen Stromanschluss und einen Wasseranschluss samt Zähler installiert haben. Der Sachverständige erklärte insoweit, dass, wenn man den Wasserzähler hinzuziehe, die Kosten für die Installation der Wasserleitung bei 300,00 € liegen würden. Die Kosten für den Stromanschluss beziffert er mit 200,00 €. Da diese Arbeiten bereits erledigt sind, können die Beklagten keinen Vorschuss für sie verlangen.

Zu den vom Sachverständigen für notwendig gehaltenen Betrag sind allerdings die Kosten für den Rückbau im Abstellraum der Wohnung i.H.v. 575,00 € hinzuzusetzen. Diese Kosten sind im Angebot der Firma PU. enthalten und daher auch Teil der von den Beklagten verlangten Nacherfüllung. Der Sachverständige bejahte auf Frage der Kammer, dass die 10 Monteurstunden, die für den Rückbau in der Wohnung im Angebot der Firma PU. vorgesehen sind, als angemessen und erforderlich anzusehen seien. Weiter erklärte der Sachverständige, dass eine Monteurstunde derzeit 55,00 - 60,00 € koste. Die Kammer schätzte daher im Rahmen des von § 287 ZPO eingeräumten Ermessens die notwendigen Kosten unter Einsatz eines durchschnittlichen Monteurstundensatzes von 57,50 € auf 575,00 €.

Dies ergibt einen Vorschussanspruch i.H.v. 3.075,00 € (netto) bzw. 3.659,25 € einschließlich der Umsatzsteuer.

Ein Abzug aufgrund von Sowiesokosten ist nicht zu machen. Wenn im Rahmen der Selbstvornahme Maßnahmen durchgeführt werden, die der Unternehmer nach seiner vertraglichen Leistungsverpflichtung nicht hätte erbringen müssen, sondern einer zusätzlichen Beauftragung bedurft hätten, hat diese Kosten der Unternehmer auch im Rahmen der Selbstvornahme nicht zu tragen (vgl. BeckOGK/Rast, 1.1.2024, BGB § 637 Rn. 159). Keinen Anspruch auf Mehrkosten hat der Unternehmer, wenn er nach dem Vertrag einen bestimmten Erfolg zu einem bestimmten Preis versprochen hat und sich die vertraglich vorgesehene Ausführungsart später als unzureichend darstellt, denn der Unternehmer kann sich also auf diese Weise nicht aus der Verantwortung stehlen (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, III. Die Mängelbeseitigungsklage, Rn. 2069). Vorliegend hat die Klägerin die Herstellung des Werkes zu einem Pauschalpreis versprochen. Es ist daher bei den Kosten für die Ertüchtigung des Kellerraumes zu berücksichtigen, dass die Klägerin nach den vertraglichen Vereinbarungen die Bereitstellung eines Waschmaschinenanschlusses schuldete. Die Bereitstellung einer Aufstellungsmöglichkeit für Waschmaschine und Trockner war Teil der im Pauschalpreis enthaltenen Leistungspflicht. Wenn sich die kostengünstigere Ausführung in der Wohnung später als undurchführbar darstellt, ist die Klägerin nicht aus ihrer Verantwortung für die Herstellung eines Waschmaschinenanschlusses zum vereinbarten Preis zu entlassen. Hinsichtlich der Kosten für den Rückbau im Abstellraum handelt es sich schon nicht um Kosten, die zusätzlich beauftragt werden würden, sondern sie dienen der Beseitigung der unzureichenden Ausführung.

d) Drainagepflaster

Die Beklagten können einen Betrag von 33.986,40 € als Vorschuss für die Erneuerung des Drainagepflasters von der Klägerin verlangen.

Die Beklagten können im Rahmen des Vorschussanspruches aus § 637 BGB grundsätzlich auch die Kosten für eine Neuherstellung des Werkes verlangen. Nach dem Wortlaut des § 637 BGB ist der Besteller im Wege der Selbstvornahme nur befugt, für die Beseitigung eines Mangels Aufwendungsersatz bzw. Vorschuss zu verlangen, während der Unternehmer im Rahmen seiner Nacherfüllungsverpflichtung gem. § 635 Abs. 1 BGB nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen kann. Es gibt aber keinen Grund, dem Besteller die Möglichkeit zu versagen, statt einer Mängelbeseitigung eine Neuherstellung des Werkes durch eine Selbstvornahme zu bewirken und dafür Aufwendungsersatz zu verlangen, wenn es sich dabei um eine wirtschaftlich vertretbare Maßnahme handelt (BeckOGK, BGB § 637 Rn. 119, beck-online). Trotz ihres Wortlautes findet die Vorschrift also auch auf eine Neuherstellung Anwendung.

Die Beklagten legten zum Nachweis der Erforderlichkeit eines Vorschusses in der geltend gemachten Höhe ein Angebot der Firma AL. GmbH vom 1. August 2020 (vgl. Bl. 515 d. A.) vor. Nach dem Angebot soll das Pflaster aufgenommen, gesäubert und an der Seite gelagert werden. Es solle aus Splitt ein Bett für das Pflaster erstellt werden, das Pflaster auf diesem Bett verlegt und anschließend die Fugen mit Splitt verfüllt werden.

Der Sachverständige erklärte in seinem Gutachten vom 20. September 2021 (Bl. 666R d. A.), der im Angebot der Firma AL. GmbH dargestellte Lösungsweg sei zur Mangelbehebung geeignet. Die im Angebot der Firma angesetzten Preise seien sehr günstig. Er selbst würde für derartige Arbeiten Kosten in Höhe von etwa 80-90 € je Quadratmeter berechnen. Dies würde bei einer Fläche von 800 m² insgesamt 64.000,00 € entsprechen.

Als Alternative zu den von der Firma AL. vorgesehenen Arbeiten untersuchte der Sachverständige die von den Parteien diskutierte Lösung, die Fugenfüllungen auszukratzen und abzusaugen. Die Klägerin hatte die Möglichkeit, die Sandbefüllung der Fugen auszukratzen und anschließend die Fugen mit Splitt zu befüllen aufgeworfen. Die Beklagtenseite erklärte, dies stelle sicherlich eine Möglichkeit der Mangelbeseitigung dar (vgl. Bl. 561 d. A). Ein Angebot, welches technisch in Ordnung sei, sei man bereit zu akzeptieren.

Der Sachverständige kam in seinem Gutachten zum Ergebnis, es sei möglich die Fugenfüllung durch händisches Ausfräsen und Absaugen und anschließende Neuverfüllung zu erneuern. Er bejahte die grundsätzliche Möglichkeit die von den Herstellervorgaben abweichende Fugenfüllung auf diese Weise zu beseitigen. Die Kosten würden sich bei dieser Maßnahme auf 21.000,00 € belaufen (vgl. B. 666R d. A.).

Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO ist von der Kammer noch zu berücksichtigen, dass der Sachverständige im Termin der mündlichen Verhandlung vom N01. Februar 2024 angab, es sei eine Kostensteigerung von 35 % seit 2021 eingetreten (vgl. Bl. 1116 d. A.). Folglich ist ein Betrag von 7.560,00 € zu addieren, was zu einem Gesamtnettobetrag von 28.560,00 € führt. Die Umsatzsteuer beträgt 5.426,40 €. Es ist daher für diese Mangelbeseitigung durch Auskratzen und Neuverfüllen ein Gesamtvorschuss von 33.986,40 € anzusetzen.

Die nicht aufgeklärte Frage, ob der Boden unter der Tragschicht des Pflasters überhaupt ausreichend wasseraufnahmefähig ist, steht dem Anspruch der Beklagten gegen. Das Werk ist aufgrund der Abweichung von den Herstellerrichtlinien funktionell mangelhaft, weil es durch die abweichende Herstellung nicht die mögliche Versickerungsleistung erreicht und weniger haltbar ist. Wenn es trotz der Einhaltung der Herstellerrichtlinie aufgrund der Bodenbeschaffenheit nicht die mögliche Versickerungsleistung erbringt, so wäre das Pflaster aus diesem Grund zusätzlich funktionell mangelhaft. Es handelt sich um eine mögliche zusätzliche Ursache für das Mangelsymptom, dass die Versickerungsleistung zurückbleibt. Die beiden Ursachen stehen aber nicht in einem Alternativverhältnis, weil feststeht, dass die Füllung der Fugen mit Sand zu einer zusätzlichen Verdichtung und geringer Wasseraufnahme führen wird. Sie stehen folglich in einem kumulativen Verhältnis zueinander, wenn der Boden nicht ausreichend versickerungsfähig sein sollte.

Durch die denkbare Bodenbeschaffenheit ist es auch nicht unmöglich, ein ausreichend versickerungsfähiges Pflaster herzustellen. Der Beklagte persönlich fragte den Sachverständigen, ob man bei einem nicht versickerungsfähigen Boden Drainageleitungen, also Leitungen, die in tiefere Bodenschichten führen, in denen das Wasser versickern kann, bräuchte, bzw. ein stärkeres Gefälle angelegt werden müsse (vgl. Bl. 1136 d. A.). Der Sachverständige bejahte, dass die Versickerungsfähigkeit der Bodenversiegelung mit solchen technischen Maßnahmen erreicht werden könnte. Hieraus folgt die Kammer, dass eine Unmöglichkeit nicht gegeben ist.

Im Grundsatz ist die Frage, wie die Nacherfüllung vorzunehmen ist, für die Höhe des auszuurteilenden Vorschusses wesentlich (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, I. Die Mängelrechte des Bauherrn nach BGB, Rn. 2138). Bei einem Streit über eine günstigere oder teurere Mängelbeseitigungsmethode kann im Rahmen der Vorschussklage nicht offengelassen werden, welche Methode zu wählen ist (Rodemann, NZBau 2022, 713, beck-online). Vorliegend ist aber die Neuherstellung des Pflasters zur Mängelbeseitigung notwendig und zweifelhaft, ob noch weitere Arbeiten notwendig sein werden. Es liegt gerade nicht der Fall vor, dass die Parteien über eine günstigere Art der Herstellung streiten, sondern die Klägerin wendet im Ergebnis ein, es würde noch mehr kosten als der von den Beklagten verlangte Betrag, weil nach zusätzliche Arbeiten zu machen sind. Es ist schon nach § 308 Abs. 1 ZPO untersagt, in diesem Fall den Beklagten als Widerklägern den Betrag zuzusprechen, den sie nicht verlangen, für Maßnahmen, die sie nicht durchführen wollen.

Zudem wäre diese Frage für die Höhe des Vorschussanspruchs nicht von Bedeutung, weil die Arbeiten die zusätzliche Installation von Drainageleitung Sowiesokosten auslösen und daher keine Rolle für die Höhe des Vorschussanspruches spielen. Die Klägerin schuldet nach dem Vertrag nicht den Aufwand des Legens von Drainageleitungen, so dass es sich um eine zusätzliche Leistung handelt, die auch zusätzlich zu bezahlen gewesen wäre. Der Sachverständige stellte fest, dass die Tragschicht entsprechend den Verarbeitungsvorschriften erstellt sei, weil es keine Verformungen oder Verschiebungen gebe (vgl. Bl. 927R d. A.) Es handelt sich um eine teurere Ausführungsart der geschuldeten Leistung. Dies ist auch ein Unterschied zu der Situation hinsichtlich des Waschmaschinenanschlusses. Hier wird nicht eine teurere Ausführung der Grundleistung verlangt, sondern eine andere Form der Grundleistung. Es handelt sich bei der Arbeit, einen Waschmaschinenanschluss im Keller zu legen, um ein Aliud. Die Verlegung einer Drainageleitung in tiefere Bodenschichten stellt hingegen ein Plus zu der eigentlich geschuldeten Ausführung dar.

5.

Der Anspruch der Beklagten auf Mangelbeseitigung ist nicht wegen Unverhältnismäßigkeit der Kosten gemäß § 635 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Die Verhältnismäßigkeit der Kosten muss in Abwägung der beiderseitigen Interessen im Einzelfall bestimmt werden und der Aufwand für die Mängelbeseitigung ist dem Interesse des Bestellers an der Beseitigung des Mangels gegenüberzustellen, wobei im Zweifel dem Interesse des Bestellers der Vorrang zukommt (Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, III. Die Mängelbeseitigungsklage, Rn. 2073). Bei einem Verschulden des Unternehmers scheitert der Einwand der Unverhältnismäßigkeit, wenn das Interesse des Auftraggebers an einer vertragsgemäßen Ausführung als »nicht gering bewertet« werden kann. (Werner / Pastor, a.a.O.). Vorliegend ist es so, dass die Haltbarkeit des Pflasters im Hinblick auf die Versickerungsfähigkeit um ein Drittel geringer bzw. fast halbiert ist. Insoweit kann das Interesse der Beklagten an einer Mängelbeseitigung nicht als gering eingestuft werden.

6.

Hinsichtlich des Drainagepflasters, das Gemeinschaftseigentum darstellt, können die Beklagten nicht Leistung an sich selbst allein verlangen, denn es liegt kein Fall der Gesamtgläubigerschaft vor. Der Hauptantrag ist insoweit unbegründet und die Bedingungen für die Prüfung des Hilfsantrags ist eingetreten.

Der Hilfsantrag ist begründet, denn die Anspruchsberechtigung der WEG ist über die Mitgläubigerschaft (§ 432 BGB) zu lösen (vgl. Grziwotz/Koeble, Kap. 7 Abnahme, Mängelrechte und Prospekthaftung Rn. 163, beck-online). Mitgläubigerschaft bedeutet, dass die Beklagten Leistung an die Gemeinschaft verlangen müssen, was sie im Rahmen des Hilfsantrags auch tun.

7.

Die Ansprüche der Beklagten auf Vorschuss ist auch nicht verjährt.

Die Klägerseite hatte die Einrede der Verjährung erhoben, als die Beklagten nunmehr Leistung an WEG-Mietglieder verlangten (vgl. Bl. 591 d. A.). Tatsächlich war die Forderung, nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt, nachdem die Beklagten die Widerklage erhoben hatten.

Das Gemeinschaftseigentum wurde am 00.00.0000 abgenommen. Die nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünfjährige Verjährungsfrist endete daher mit Ablauf des 00.00. 0000.

Die Beklagten erhoben mit Schriftsatz vom 11. August 2020, eingegangen am 12. August 2020, die Widerklage. Die Weiterleitung der Widerklage an die Klägerin wurde mit Verfügung vom 21. August 2020 angeordnet. Die Zustellung erfolgte am 1. September 2020. Soll durch die Zustellung die Verjährung gehemmt werden, erfolgt die Hemmung bereits mit Eingang der Klage bei Gericht in unverjährter Zeit, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO) (BeckOK BGB/Henrich, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 204 Rn. 15). Verzögerung liegen vorliegend in der Verantwortung des Gerichts. Folglich ist es ausreichend, dass die Widerklage in unverjährter Zeit eingegangen ist.

Für die Hemmungswirkung ist auch unbeachtlich, dass die Beklagten zunächst Leistung an sich verlangt haben. Im Grunde ist es so, dass bei mehreren Gläubigern die Ansprüche selbstständig verjähren können. Der Verjährungseintritt in der Person eines Erwerbers lässt aber die entsprechenden Ansprüche der übrigen Erwerber unberührt und daher kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Unternehmer Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen, solange nur ein Erwerber einen solchen nicht verjährten Anspruch hat (MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2023, BGB § 634 Rn. 94). Außerdem machen die Kläger gar nicht den Anspruch der WEG gegen die Klägerin geltend, sondern sie verfolgen ihren eigenen Anspruch auf mangelfreie Leistungen im Bauträgervertrag gegen die Beklagte weiter, nur mit der Maßgabe, dass nun an die WEG Mitglieder als Mitgläubiger Zahlung verlangt wird. Dieser Anspruch war bereits rechtshängig geworden.

8.

Die Beklagten können Zinsen ab Rechtshängigkeit nach §§ 291, 288 BGB verlangen. Die Zustellung der Widerklage erfolgte am 1. September 2020, so dass die Zinszahlungspflicht nach § 187 Abs.1 analog ab dem 2. September 2020 beginnt.

C.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO. Soweit hinsichtlich des Drainagepflasters der Hauptantrag der Widerklage ausfällt, beurteilt die Kammer dies nicht als kostenrelevant, da wirtschaftlich gesehen, die Klage Erfolg hat. Soweit die Forderung der Klägerin teilweise einem Zurückbehaltungsrecht unterliegt, setzt die Kammer die Hälfte dieses Betrages als für die Beklagten verloren an.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, 2 ZPO.

D.

Der Streitwert wird auf 56.567,00 € (12.392,00 € Klage + 44.174,50 € Widerklage) festgesetzt.