LG Berlin Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 14. März 2019 - 8 C 109/18 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 10. Mai 2018 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 255,85 € freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht festgestellt, dass die fristlos ausgesprochene Kündigung des Klägers das (Unter-)Mietverhältnis der Parteien nicht beendet hat. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Das Amtsgericht ist insbesondere nicht von einer fehlerhaften Tatsachengrundlage ausgegangen, sondern hat zutreffend den in englischer Sprache geführten E-Mail-Verkehr der Parteien in seine Entscheidungsfindung einbezogen. Es war der Kläger, der eingeräumt hat, dass er die Baustelle bei seinem ersten Besuch wahrgenommen, den Umfang der Arbeiten jedoch nicht realisiert hat. Schon die Fehleinschätzung der von ihm wahrgenommenen Situation fällt in seinen Risikobereich; sie hätte ihn – bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt – zumindest veranlassen müssen, nachzufragen. Die Beklagte musste angesichts der unübersehbaren Baustelle die Fehleinschätzung des Klägers nicht voraussehen und ungefragt Auskünfte erteilen. Sie durfte angesichts des Hauptwohnsitzes des Klägers in London, einer für umfangreiche, lang andauernde Bauarbeiten durchaus (allgemein) bekannten Großstadt davon ausgehen, dass dem Kläger damit einher gehende Belästigungen vertraut sind.

b) Zu Recht wendet der Kläger sich jedoch gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Das Kündigungsschreiben des Klägers vom 17. Mai 2017 hat das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet; der Kläger hat die Mietsache unstreitig bereits Ende Mai 2017 an die Beklagte zurückgegeben, §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 S. 1, 546 Abs. 1 BGB. Für die (Voraus-)Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2017 fehlte es an einem Rechtsgrund; die Beträge sind daher von der Beklagten an den Kläger zurückzuzahlen, § 812 Abs. 1 BGB.

Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis konnte nicht ohne Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB wirksam mit der Folge befristet werden, § 575 Abs. 4 BGB, dass es (erst) mit Zeitablauf endet, § 542 Abs. 2 Hs. 1 BGB, denn es handelte sich nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor.

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden (vgl. nur Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 549 Rn. 5; BeckOGK/H. Schmidt, 01.10.2019, BGB, § 549 Rn. 16.1; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 549 Rn. 14). Dem entspricht die Vorstellung des Gesetzgebers, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 unter Hinweis auf die insoweit unveränderten Vorgängerregelungen in § 564b Abs. 7 Nr. 1 BGB und § 10 Abs. 3 Nr. MHG Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (z. B. Ferienwohnungen) als Anwendungsfälle der Vorschrift definierte. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen käme es auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).

Dies zugrunde gelegt, ist nicht allein auf ein – mit der Vermietung eines Hotelzimmers bzw. einer Ferienwohnung vergleichbares - zeitliches Moment abzustellen, sondern auch eine besondere (abweichende) Zwecksetzung des Gebrauchs zu berücksichtigen (vgl. BeckOGK/H. Schmidt, 01.10.2019, BGB, § 549 Rn. 16).

Der Kläger hat die Wohnung für die Dauer von sieben Monaten gemietet. Er und seine Frau wollten in der Wohnung nicht nur leben, sondern auch wissenschaftlich arbeiten, der Kläger an seiner Promotion, seine Frau an ihrer Masterarbeit.

Schon der Aufenthalt über sieben Monate geht über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthaltes hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansieht. Hinzu kommt hier, dass der – der Beklagten bekannte - konkrete Nutzungszweck dem ebenfalls nicht entspricht und ein Ausweichen schwieriger gestaltete als bei einer zeitlich eng begrenzten Nutzung als Ferienwohnung.

Der Ausnahmecharakter der Ausschlusstatbestände in § 549 Abs. 2, 3 BGB und die Anordnung in § 575 Abs. 4 BGB verlangen zudem (im Zweifel) eine restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

c) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 BGB.

d) Der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt - soweit der Kläger seinen Anspruch erfolgreich verfolgt - aus §§ 280 Abs. 1, 257 BGB.

2. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine vom Tatrichter zu treffende Entscheidung auf der Grundlage der Würdigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).