LG Berlin Urteil vom 14.11.2023 – 65 S 62/23

Orientierungssatz

1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich.(Rn.9)

2. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden.(Rn.9)

3. Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund steht.(Rn.13)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 2. Februar 2023, 14 C 407/21, Urteil

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 2. Februar 2023 - … - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht festgestellt, dass keine der von der Klägerin fristlos, hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat.

Ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand lag zu keiner Zeit vor.

Ohne Erfolg wendet die Klägerin sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB.

Die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ist nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen.

Nach dieser Regelung gelten (unter anderem) die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn auf angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g) nicht für die Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

Ein solches Mietverhältnis hat das Amtsgericht hier zu Recht nicht angenommen.

Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich (vgl. Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22; BeckOGK/H. Schmidt, 01.10.2023 BGB, § 549 Rn. 16; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 549 Rn. 16; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 7. Aufl. 2023, § 549 Rn. 6f.; LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 21.09.2021 – 65 S 36/21, juris; Urt. v. 18.12.2019 - 65 S 101/19, WuM 2020, 163, nach juris Rn. 7; [ZK 66], Urt. v. 05.06.2020 – 66 S 68/18, ZMR 2020, 836). Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22).

Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nach einhelliger Ansicht typischerweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden (BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2021 BGB, § 549 Rn. 16.1; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 23; Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, § 549 Rn. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 549 Rn. 5; MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl. 2020, § 549 Rn 18).

Dem entspricht die Vorstellung des Gesetzgebers, der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 unter Hinweis auf die insoweit unveränderten Vorgängerregelungen in § 564b Abs. 7 Nr 1 BGB und § 10 Abs. 3 Nr. MHG Wohnungen zur Erholung und Freizeitnutzung (z. B. Ferienwohnungen) als Anwendungsfälle der Vorschrift definierte. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es (bereits) auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).

Die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse werden vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehlt, weil die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bilden und – nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters - auch nicht bilden sollen (vgl. Wertungen BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, nach juris Rn. 29ff.; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2021 BGB, § 549 Rn. 15; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22).

Maßgeblich ist damit nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund steht. Mit dieser Wendung ist nicht nur eine dauernde „Unterkunft“ gemeint, sondern die Wahl einer Wohnstatt, die Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, der beruflichen und privaten Lebensführung – und damit eben der räumliche Lebensmittelpunkt – sein soll (BeckOGK/H. Schmidt, 01.10.2023 BGB, § 549 Rn. 16).

Hier mag die Klägerin den Wunsch gehabt haben, ein Mietverhältnis abzuschließen, das die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ausschließt. Dieser Wunsch allein führt jedoch nicht zur Annahme eines Mietverhältnisses zum nur vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Inserat der Klägerin auf den Seiten von Immobilienscout hilft ihr daher nicht weiter.

Die zeitliche Begrenzung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses kann der Vermieter im Übrigen – wie ausgeführt - nur über § 575 BGB realisieren, dessen Voraussetzungen weder vorliegen noch geltend gemacht werden.

Unter Zugrundelegung des Leitbildes des Gesetzgebers legt schon die hier gegebene zeitliche Komponente eine Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch nicht nahe.

Für einen - nach ganz überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur maßgeblichen – zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszweck, der auf einen kurzfristigen, nur vorübergehenden Gebrauch schließen ließe, ergibt sich hier nichts. Ein solcher wird von der Klägerin noch nicht einmal konkret vorgetragen. Die von ihr benannten Zeugen haben lediglich bestätigt, dass es einen solchen – ihrer Einschätzung nach – gegeben habe. Für den Ausschluss der mieterschützenden Regelungen des Wohnraummietrechts kann das – die oben dargestellten Maßstäbe zugrunde gelegt - nicht ausreichen.

Im Ansatz zu Recht verweist die Klägerin darauf, dass sie als Vermieterin – allerdings in den Grenzen, die die Rechtsordnung definiert – berechtigt sein kann, eine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern nur zum vorübergehenden Gebrauch zu vermieten.

Sie übersieht dabei, dass damit Wohnraum zweckentfremdet würde und die Zweckentfremdung von Wohnraum auf den angespannten Wohnungsmärkten in wohl allen Bundesländern, jedenfalls (auch) in Berlin durch das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in Verbindung mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und den Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. Änderung AV-ZwVbG) Einschränkungen unterliegt. Nach Ziff. 7 2. Änderung AV-ZwVbG wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Auf §§ 1, 7 ZwVbG wird ergänzend Bezug genommen.

Darauf, dass die Klägerin ihre Absicht, die Wohnung nicht mehr zum Wohnen, sondern nur noch zum vorübergehenden Gebrauch zu vermieten, angezeigt und die erforderliche Genehmigung eingeholt hätte, deutet nichts hin.

Auch die Anlage K 3 trägt keine andere Bewertung. Ihr lässt sich allein entnehmen, was bereits im Mietvertrag steht: die Befristung. Nichts in der E-Mail deutet auf einen Grund und/oder den Wunsch des Beklagten hin, die Wohnung aus einem bestimmten Grund nicht zu Wohnzwecken, sondern zu einem nur vorübergehenden Gebrauch gemietet zu haben.

Ebenso verhält es sich mit der Möblierung. Möblierter Wohnraum wird regelmäßig auf Dauer vermietet, ohne dass sich ein Indiz ergäbe, dass dies eine Ausnahme darstellt. Dass die Möblierung allein nicht zur Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB führen kann, ergibt sich im Übrigen aus Ziff. 2 der Regelung (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 549 Rn. 26).

b) Der Räumungsanspruch ergibt sich auch (sonst) nicht aus der Befristung des Mietvertrages durch die Klägerin. Ein Zeitmietvertrag kann nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB wirksam geschlossen werden; abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters sind – wie die Regelung in Ziff. 2.1 des Mietvertrags unwirksam, § 575 Abs. 4 BGB.

Soweit die Klägerin beanstandet, dass das Amtsgericht davon ausgegangen ist, dass es sich bei Ziff. 2.1 des Mietvertrags um eine von ihr gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, übersieht sie § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach reicht unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der Vorschrift eine einmalige Verwendung.

3. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine vom Tatrichter zu treffende Entscheidung auf der Grundlage der Würdigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 46).