KG Beschluss vom 17.02.2015 – 1 W 370 - 379/14, 1 W 370/14, 1 W 371/14, 1 W 372/14, 1 W 373/14

Die Beschwerde wird bei einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

I.

Am 27. Mai 2009 wurden die im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchblätter angelegt, in denen wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligungen vom 30. Dezember 2005 und vom 30. Januar 2009 - UR-Nr. 8... /2... und 3... /2... des Notars J... R... in B... - Bezug genommen wird. Der auf Blatt 5... gebuchten Wohnung Nr. 1 wurden Sondernutzungsrechte u.a. am Dachgeschoss des Hauses eingeräumt.

Die Beteiligte zu 1 erwarb u.a. die Wohnungen Nr. 1 und 10 - UR-NR. 8... /2... des Notars R... B... in O... vom 7. Oktober 2010. Die Eigentumsumschreibung in den Wohnungsgrundbüchern erfolgte am 15. Juni 2011.

Das Landgericht Berlin untersagte der Beteiligten zu 1 mit Beschluss vom 23. Juni 2011 - 20 O. 267/11 - die Wohnung Nr. 10 zu veräußern und Veräußerungsverträge über die Wohnung zu schließen oder über das Eigentum an dieser Wohnung in jedweder Hinsicht zu verfügen. Am 7. Juli 2011 wurde in Abt. II lfd. Nr. 2 von Blatt 5... in Verweis auf diesen Beschluss ein Verfügungsverbot gegen die Beteiligte zu 1 eingetragen.

Zur UR-Nr. 3... /2... des Notars H... S... in B... einigten sich die Wohnungseigentümer über die Teilung des Dachgeschosses in die Wohnungen Nr. 11 und 12 unter Übertragung von Miteigentumsanteilen der Wohnung Nr. 1 und bewilligten die Eintragung im Grundbuch bzw. die Anlegung weiterer Wohnungsgrundbücher.

Unter dem 5. Mai 2014 hat Notar S... den Vollzug der in seiner UR-Nr. 3... /2... enthaltenen Anträge beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28. Mai 2014 unter Punkt IV die fehlende öffentlich beglaubigte Zustimmung des Berechtigten Blatt 5... Abt. II lfd.Nr. 2 beanstandet. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 vom 8. September 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 11. September 2014 nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Zwischenverfügung war veranlasst, weil das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.

a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Dazu gehört grundsätzlich jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiell-rechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist (BGH, NJW 1984, 2409, 2410). Das sind bei der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sämtliche Wohnungseigentümer, vgl. §§ 4 Abs. 1 und 2 S. 1 WEG, 925 BGB, sowie diejenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist, §§ 876, 877 BGB (BGH, a.a.O.; OLG Düsseldorf, NJOZ 2010, 1254, 1255; KG, 24. ZS, NZM 1998, 581, 582; BayObLG, NJW-RR 2002, 443, 444; 1992, 208, 209; DNotZ 1990, 381, 383; OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1998 1707, 1708; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3, Rdn. 91; Morvilius, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Rdn. B 215; Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 3 WEG, Rdn. 10ff; Gursky, in: Staudinger, BGB, 2012, § 877, Rdn. 45; Grziwotz, in: Erman, BGB, 14. Aufl., § 4 WEG, Rdn. 1).

Dabei macht es keinen Unterschied, wenn von der Umwandlung Räume betroffen sind, die in Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts ausgebaut worden sind (Grziwotz, a.a.O.).

aa) Erforderlich ist auch die Bewilligung derjenigen, für die in einem der betroffenen Wohnungseigentumsgrundbücher eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist (vgl. dazu BayObLGZ 1974, 217, 219; 1998, 255, 260; DNotZ 1999, 667; 1994, 233, 235; 1990, 381, 383; Demharter, a.a.O., Anh. § 3 Rn. 80; Gursky, in Staudinger, BGB, 2013, § 883, Rdn. 259; Kohler, in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Aufl., § 883, Rdn. 51).

Dem steht die relative Unwirksam der Vormerkung nicht entgegen. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB. Die Vormerkung begründet keine Verfügungsbeschränkung und führt nicht zu einer Grundbuchsperre (Kohler, a.a.O., Rdn. 49). Nur der Vormerkungsberechtigte kann sich auf die relative Unwirksamkeit BGB berufen (BGH, NJW 2009, 356, 357).

Gleichwohl bedarf eine inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um die erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten (Senat, Beschluss vom 8. April 2003 - 1 W 401/02 - DNotZ 2004, 149, 150).

bb) Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots nach § 938 Abs. 2 ZPO gelten. Auch dessen Eintragung im Wohnungsgrundbuch hat keine Sperre desselben zur Folge, sondern führt regelmäßig nur zur relativen Unwirksamkeit beeinträchtigender Verfügungen, vgl. §§ 136, 135, 888 Abs. 2 BGB (Arnold, in: Erman, a.a.O., § 136, Rdn. 1; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 136, Rdn. 6).

Gleichwohl wäre eine einheitliche Geltung der Gemeinschaftsordnung im Verhältnis aller Wohnungseigentümer zueinander bei dem grundbuchrechtlichen Vollzug der Änderung einer Teilungserklärung ohne Zustimmung des insoweit Berechtigten nicht gewährleistet (vgl. BayObLG, DNotZ 1994, 233, 235). Die Interessenlage ist hier nicht anders zu beurteilen, wie bei der Eigentumsvormerkung.

b) Unbehelflich ist der Einwand der Beschwerde, die Wohnungseigentümer seien auf Grund der Teilungserklärung zur Zustimmung verpflichtet und die Berechtigung aus dem Beschluss des Landgerichts könne nicht darüber hinaus gehen. Damit wird das sog. formelle Konsensprinzip des Grundbuchverfahrens verkannt. Eintragungen im Grundbuch erfordern regelmäßig die Bewilligung des Berechtigten, § 19 GBO. Aufgrund welcher (schuldrechtlicher) Verpflichtungen die Bewilligung erfolgte, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Ohnehin betrifft die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum das Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume, nicht dagegen die inhaltliche Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Vereinbarungen, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigt oder bevollmächtigt wird, Gemeinschafts- in Sondereigentum umzuwandeln, unterfallen deshalb nicht § 10 Abs. 2 WEG und wirken nicht gegen Sonderrechtsnachfolger, § 10 Abs. 3 WEG (BGH, NJW 2003, 2165, 2166 m.w.N.).

2. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.