LG Stralsund Urteil vom 16.07.2026 – 2 O 45/26

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits nach Kopfteilen zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf … € festgesetzt.

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Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage gegen Beschlüsse einer Bruchteilsgemeinschaft, deren Mitglieder sie und die Beklagten sind.

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Die betreffende Bruchteilsgemeinschaft zu insgesamt 550 Bruchteilen dient dem Betrieb eines Feriendorfes.

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In der Satzung der Bruchteilsgemeinschaft (Anlage K 2) ist unter Teil B Absatz V geregelt:

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Das Verhältnis der Bruchteilseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieser Satzung. Nachrangig gelten die Vorschriften des BGB §§ 741 ff bzw. die Vorschriften des WEG.

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Weiter heißt es unter Teil B Absatz XII:

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Für die Einberufung, Durchführung, und Beschlußfassungsfähigkeit sind die Vorschriften der §§ 23 mit 25 des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anzuwenden, vorbehaltlich nachfolgender Ergänzungen und Abweichungen.

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Dabei lautete § 23 IV WEG zum Zeitpunkt der Satzungsfassung:

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Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

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Zwischen den Parteien sind mehrere vom Streitgegenstand her ähnliche Verfahren bei Gericht anhängig, u.a. bei dem hiesigen Landgericht ein Prozess unter dem Aktenzeichen … (…). Dabei streiten sich die Parteien in den dortigen Verfahren unter anderem über die richtige Zählung der Stimmabgaben innerhalb der Eigentümerversammlung und eine mögliche Anwendung der Anfechtungsfristen aus dem WEG.

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Am 01.10.2025 fand die hier streitgegenständliche Eigentümerversammlung statt.

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Am 17.03.2026 haben die Kläger die Klageschrift bei Gericht eingereicht, mit der sie sich gegen einzelne Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 01.10.2025 wenden.

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Die Kläger meinen, die angefochtenen Beschlüsse seien unwirksam bzw. nichtig.

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Im Wesentlichen sind sie der Ansicht, dass den Jahresabrechnungen zwingende Angaben fehlen würden und falsche Verteilungsschlüssel gewählt worden seien. Weiterhin seien in unzulässiger Weise Stimmen berücksichtigt und nach der Satzung notwendige Mehrheiten nicht erreicht worden. Für die näheren diesbezüglichen Einzelheiten des Klagevorbringens wird auf die Klage- und die Replikschrift Bezug genommen.

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Weiter sind die Kläger der Ansicht, die Anfechtungsfrist aus dem WEG sei nicht anwendbar. Dies folge insbesondere aus dem Wortlaut der Verweisung auf die §§ 23 ff. WEG a.F.; diese umfasse die Fristen nicht.

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Die Kläger beantragen,

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die auf der Eigentümerversammlung am 01.10.2025 getroffenen Beschlüsse zu

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TOP 2 – Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2023

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TOP 3 – Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2024

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TOP 4 – Wirtschaftsplan 2025

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TOP 11 – Versand aller Unterlagen und Schreiben ausschließlich per E-Mail

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TOP 12 – Verlängerung der Nutzungsvereinbarung mit …

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für unwirksam zu erklären,

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hilfsweise festzustellen, dass die Beschlüsse unwirksam/nichtig sind.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, die Klage sei schon deshalb unbegründet, weil die Fristen aus dem WEG anwendbar seien. Dies folge aus dem Verweis der Satzung auf § 23 WEG a.F. Weiterhin seien sämtliche Einwände der Kläger unzutreffend und zum Teil rechtsmissbräuchlich. Für die näheren Einzelheiten wird auf die Klageerwiderungsschriftsätze verwiesen.

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet, bleibt also sachlich ohne Erfolg.

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A) Durchgreifende Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen nicht.

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I) Insbesondere ist das angerufene Gericht zuständig. Die Zuständigkeit folgt in örtlicher Hinsicht zumindest aus der rügelosen Einlassung der Beklagten nach § 39 Satz 1 ZPO. Die sachliche Zuständigkeit folgt aus dem Streitwert von … € nach Maßgabe des § 1 ZPO i.V.m. §§ 23 Nr. 1, 71 I GVG. Eine ausschließliche - sachliche - Zuständigkeit des Amtsgerichts nach § 1 ZPO i.V.m. § 23 Nr. 2 c) GVG, die der hiesigen Zuständigkeit entgegenstünde, besteht demgegenüber nicht, weil diese ausschließliche Zuständigkeit dem eindeutigen Wortlaut nach nur für eine Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung findet (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 16. September 1994 – 2Z AR 42/94 –, juris, Rn. 9).

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II) Auch die Statthaftigkeit der Klage ist im Ergebnis zu bejahen. Zwar fällt insofern auf, dass die Kläger wörtlich vorrangig auf eine - gesetzlich so nicht vorgesehene und damit im Prinzip nicht statthafte - konstitutive Ungültigerklärung antragen, was übrigens in deutlichem Widerspruch zu ihrer inhaltlich vertretenen Position steht, § 45 Satz 1 WEG sei nicht anzuwenden. Die Kammer legt die Klageanträge aber analog §§ 133, 157 BGB so - zulässigkeitserhaltend bzw. - herstellend - aus, dass sie insgesamt (nur) auf die wörtlich lediglich hilfsweise erstrebte deklaratorische Unwirksamkeitsfeststellung (§ 256 I ZPO) gerichtet sind. Damit besteht im Ergebnis auch insofern kein Zulässigkeitshindernis.

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B) Auch die subjektiven Klagehäufungsvoraussetzungen gemäß §§ 59 ff. ZPO sind - auf beiden Seiten - erfüllt. Dabei bilden jedenfalls die auf Beklagtenseite stehenden Bruchteilseigentümer eine notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 I Alt. 2 ZPO und werden wirksam vom Verwalter vertreten. Die Vertretungsbefugnis des Verwalters folgt aus der Satzung der Bruchteilsgemeinschaft (Anlage K 2) unter dem Punkt XV Absatz 3 a) und erfasst in Ansehung von Punkt XI Absatz 11 Satz 1 auch - wie vorliegend - Binnenstreitigkeiten.

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C) Die Klage ist allerdings unbegründet.

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Dabei kann sowohl die von den Parteien unterschiedlich beantwortete Frage der entsprechenden Anwendung der Frist des § 45 Satz 1 WEG als auch die inhaltliche Richtigkeit des Beschlusses dahinstehen, denn die Kläger müssen sich mit ihrer Klage gegen die Beschlüsse jedenfalls Verwirkung nach § 242 BGB entgegenhalten lassen. Aus der Verwirkung folgt der sachliche Misserfolg der Klage (vgl. BeckOGK/Notz, 15.9.2018, BGB § 32, Rn. 244 m.w.N.).

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I) Die Vorschriften der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB) weisen keine eigenen Regelungen zur Frist für eine Klage gegen Beschlüsse auf.

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Jedenfalls eine pauschale Übertragung der Frist des § 45 Satz 1 WEG auf Bruchteilsgemeinschaften muss aufgrund der klaren gesetzlichen Konzeption ausscheiden (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 29. Mai 2009 – 4 U 100/08 –, juris, Rn. 47).

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Daraus folgt aber nicht umgekehrt der generelle Schluss, dass Klagen gegen Beschlüsse der Bruchteilsgemeinschaft zeitlich unbegrenzt erfolgen könnten.

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Vielmehr muss eine Klage gegen Beschlüsse der Bruchteilsgemeinschaft unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung - als Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) - in angemessener Zeit erhoben werden (vgl. MüKoBGB/Karsten Schmidt, 9. Aufl. 2024, BGB §§ 744, 745 Rn. 33; Staudinger/Eickelberg (2021) BGB § 745, Rn. 49).

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II) Für die grundsätzliche Anwendung und konkrete Ausformung der Rechtsfigur der Verwirkung innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft spricht maßgeblich der Vergleich mit dem Vereinsrecht.

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Auch im Vereinsrecht unterliegt die Anfechtung von Beschlüssen keiner starren Anfechtungsfrist, insbesondere sind die §§ 241 ff. AktG dort nicht anwendbar (BGH, Urteil vom 2. Juli 2007 – II ZR 111/05, NJW 2008, 69 (70), Rn. 36).

Randnummer40

Trotzdem folgt aus dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit und der Treuepflicht des Mitglieds die Möglichkeit einer Verwirkung, wenn das Mitglied mit der Beschlussanfechtung zu lange zuwartet (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 2. April 2008 – 1 U 450/07, juris, Rn. 21; KG, Beschluss vom 3. März 2014 – 12 W 73/13, juris, Rn.28; BeckOK BGB/Schöpflin, 78. Ed. 1.5.2026, BGB § 32, Rn. 42 m.w.N.).

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Dieser Rechtsgedanke passt im Wesentlichen auch auf die vorliegende Bruchteilsgemeinschaft. Zwar besteht keine dem Vereinsrecht vergleichbare Treuepflicht, jedoch besteht unter den Bruchteilseigentümern zumindest eine umfangreiche Rücksichtnahmepflicht (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2007 – V ZR 276/06 –, BGHZ 174, 20-24, Rn. 12).

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Dies muss konkret für die vorliegende Bruchteilsgemeinschaft umso mehr gelten, als hier eine sehr große Zahl an Gemeinschaftern für den gemeinsamen Zweck des Betriebs eines Feriendorfes verbunden ist. Die aus den Parteien bestehende Bruchteilsgemeinschaft weist damit durchaus vereinsähnlich-korporative Strukturen auf und lässt ein hohes Interesse der Miteigentümer an Klarheit und Rechtssicherheit erkennen.

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Auf dieses - legitime - Interesse muss ein Bruchteilseigentümer um der Gesamtheit der Gemeinschafter willen Rücksicht nehmen und grundsätzlich zeitnah gegen den Beschluss vorgehen, will er dem Verwirkungseinwand entgehen.

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III) Ausgehend von diesem Maßstab sind die Kläger aufgrund der konkreten Einzelfallumstände mit ihren Einwendungen nach Verwirkungsgrundsätzen ausgeschlossen.

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1) Zunächst liegt ein ausreichendes Zeitmoment vor.

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Die Dauer der Fristen zur Beschlussanfechtung im Vereinsrecht ist dabei in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt worden (etwa ein Monat: OLG Saarbrücken, Urteil vom 2. April 2008 - 1 U 450/07, NZG 2008, 677 (679); nach vier Monaten: OLG Hamm, Urteil vom 10. Juni 1996 – 8 U 150/95, juris, Rn. 22 ff.).

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Eine genaue Bestimmung hat im Ergebnis anhand der Umstände des Einzelfalls zu erfolgen (BeckOGK/Notz, 15.9.2018, BGB § 32, Rn. 244 m.w.N).

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Dabei nimmt die Kammer die Vorschrift des § 45 Satz 1 WEG zumindest als Leitbild für eine angemessene Frist. Daraus folgt zwar keine starre Anwendung der Monatsfrist, jedoch erfüllt eine deutliche Überschreitung dieser Frist zumindest die Anforderungen an das Zeitmoment.

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Zwischen der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung und der Einreichung der Klageschrift lagen knapp fünfeinhalb Monate. Aus dieser erheblichen Überschreitung folgt für sich genommen daher schon das Zeitmoment.

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2) Darüber hinaus liegt auch das nötige Umstandsmoment vor.

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a) Die Anforderungen für das Umstandsmoment sind aufgrund des erheblichen Zeitmoments, mithin das 5,5-fache des Leitbildes von einem Monat, niedrig anzusetzen.

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Eine lange Zeitspanne macht zwar das Hinzutreten weiterer Umstände nicht entbehrlich, indes besteht eine Wechselwirkung zwischen Zeit- und Umstandsmoment, die bei einer ausgeprägten Überschreitung der angemessenen Zeit weniger starke Anforderungen an die hinzutretenden Umstände voraussetzt (vgl. MüKoBGB/Schubert, 10. Aufl. 2025, BGB § 242, Rn. 495).

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b) Es sind auch keine anderweitigen Gründe ersichtlich, die strengere Anforderungen rechtfertigen.

Randnummer54

Solche Umstände können z. B. aus einer vorher beantragten einstweiligen Verfügung oder einem Protest bei der Versammlung (vgl. KG, Beschluss vom 3. März 2014 – 12 W 73/13, juris, Rn. 29 f.) sowie etwa aus einem ausdrücklichen Hinweis im Anschluss an die Versammlung (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28. Juni 2022 – 3 U 88/21, juris, Rn. 66) folgen. Kein derartiger Fall, der das schutzwürdige Vertrauen der Beklagten in den Bestand der nunmehr klageweise angegriffenen Beschlusslage hätte mindern können, liegt hier vor:

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Eine einstweilige Verfügung ist nicht beantragt worden und ein Protest im Protokoll der Versammlung (Anlage K 1) nicht vermerkt. Auch zu einer die nunmehrige Klage irgendwie ankündigenden Korrespondenz im Nachgang der Eigentümerversammlung ist nicht vorgetragen worden. Anhand der dem Gericht vorliegenden Schriftsatzanlagen ist in diese Richtung auch sonst nichts zu ersehen.

Randnummer56

Bei dieser Sachlage rechtfertigt auch der Umstand, dass schon vor der hier streitbegriffenen Versammlung - dies unstreitig und damit für sich betrachtet feststehend (§§ 138 III, 288 I ZPO) - auf mögliche Beschlussmängel vorab hingewiesen worden ist und die Parteien zudem mehrere Verfahren gegeneinander geführt haben und führen, jedenfalls kein derart langes Zuwarten.

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Insbesondere handelt es sich um Umstände, die vor der Annahme des Beschlusses liegen und damit weniger gewichtig sind.

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Jedenfalls aufgrund des Umstandes, dass die Parteien in anderen Verfahren um die Anwendung der Frist des § 45 Satz 1 WEG gestritten haben und weiter streiten, durften die Beklagten erwarten, dass die Kläger, schon alleine um sicherzugehen, diese Monatsfrist im Zweifel einhalten, jedenfalls aber nicht wesentlich überschreiten werden. Zudem ist gerichtsbekannt (§ 291 ZPO), dass in anderen Verfahren, etwa vor dem Landgericht Stralsund zum Aktenzeichen …, eine Klageerhebung innerhalb der Monatsfrist tatsächlich erfolgt ist.

Randnummer59

c) Unter Zugrundelegung der vorliegend nur geringen Anforderungen an das Umstandsmoment rechtfertigten die Einzelfallumstände im Ergebnis eine Verwirkung.

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Dies folgt insbesondere aus dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse.

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So folgen aus den Wirtschaftsplänen für die Jahre 2023 bis 2025 umfangreiche Abrechnungen gegenüber den Eigentümern, die an einer zeitnahen und rechtssicheren Umsetzung ein besonderes Interesse haben.

Randnummer62

Bezüglich des angegriffenen TOP 12 (Verlängerung der Nutzungsvereinbarung mit …) ist sogar das Auftreten der Bruchteilsgemeinschaft gegenüber Dritten im Rechtsverkehr betroffen. Hier besteht schon aus Verkehrsschutzgründen ein besonderes Interesse an einer schnellen Klärung, die mit dem Zuwarten der Kläger nicht mehr vereinbar ist. Bei Klageerhebung selbst waren vielmehr schon über drei Monate der verlängerten Nutzungsvereinbarung abgelaufen; den Klägern hätte sich daher aufdrängen müssen, dass eine Klage jedenfalls vor Eintritt der Vertragsverlängerung notwendig ist.

Randnummer63

d) Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Einwand der Klagepartei in der mündlichen Verhandlung, dass die Organisation der Vielzahl der Kläger Zeit benötigt habe.

Randnummer64

Es wäre jedenfalls problemlos möglich gewesen, dass zumindest ein Eigentümer zunächst zeitnah alleine klagt, die Klage mit Blick auf § 167 ZPO also zumindest anhängig macht. Eine spätere Klageerweiterung auf mehrere Eigentümer als Mitkläger wäre dann immer noch möglich gewesen.

Randnummer65

Selbst wenn man den Klägern für die aufwendige Organisation einen erweiterten Zeitraum im Ausgangspunkt zugesteht, rechtfertigt dies jedenfalls nicht das derartig lange Zuwarten. In der Rechtsprechung wurden vereinzelt zwei Monate gebilligt, um eine umfangreiche Organisation der Klagepartei zu ermöglichen (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28. Juni 2022 – 3 U 88/21, juris, Rn. 66).

Randnummer66

Ein Zeitraum von - hier - fast sechs Monaten ist unter diesem Einwand aber nicht mehr zu rechtfertigen, es sind auch keine besonderen Umstände ersichtlich oder vorgetragen, die eine derart lange Zeit zur Organisation rechtfertigen.

Randnummer67

e) Unter Beachtung aller vorgenannten Umstände erscheint das Interesse der Bruchteilsgemeinschaft, die Beschlüsse mit Rechtssicherheit umsetzen zu können, deutlich gewichtiger als das Aufhebungsinteresse der Kläger. Die Beklagten und der Verwalter der Bruchteilsgemeinschaft durften daher die berechtigte Erwartung haben, dass eine derart späte Anfechtung nicht mehr erfolgen wird.

Randnummer68

IV) Abschließend bestehen hier auch keine besonders gewichtigen Beschlussmängel, die in der Diktion des WEG-Rechts zur Nichtigkeit führen würden und eine Verwirkung ggf. ausschließen oder die Anforderungen an ihr Vorliegen zumindest erhöhen könnten.

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1) In Ansehung des Rechtsgedankens der §§ 44, 45 WEG sind nicht alle Einwände gegen einen Beschluss einer Fristbindung bzw. Verwirkung unterworfen. Jedenfalls solche schwerwiegenden Mängel, die aus einem Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften oder zwingende Vorschriften der Gemeinschaftsordnung resultieren, etwa eine - grundlegend - fehlerhafte Einberufung, können zumindest nach verbreiteter Auffassung zu einer Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse unabhängig von der Frage der Verwirkung bzw. auch dann führen, wenn nach allgemeinen Maßstäben an sich von Verwirkung auszugehen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 1972 – II ZR 63/71, BGHZ 59, 369-377, Rn.11; MüKoBGB/Hogenschurz, 10. Aufl. 2026, WEG § 44 Rn. 24).

Randnummer70

Solche Gründe sind vorliegend aber nicht ersichtlich, vielmehr streiten die Parteien im Wesentlichen um die Handhabung der eigenen Satzung, etwa in Bezug auf das Stimmrecht und notwendige Angaben und Berechnungen bei Wirtschaftsplänen.

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2) Daneben hält es die Kammer jedenfalls für möglich, dass derartige Nichtigkeitsgründe entsprechend § 44 I VwVfG auch bei besonders schwerwiegenden und offenkundigen Mängeln vorliegen können.

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Auch solche Gründe sind aber nicht ersichtlich. Dabei kann dahinstehen, ob mögliche Fehler bei der Stimmabgabe und ggf. zu Unrecht berücksichtigte Stimmen einen schwerwiegenden Mangel darstellen würden, denn jedenfalls wäre ein solcher Mangel aufgrund der uneindeutigen Satzungslage und des jahrelangen Streits innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft, der bisher keiner rechtskräftigen gerichtlichen Klärung zugeführt worden ist, nicht offensichtlich.

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D) Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 I 1, 100 I ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO.

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E) Die Streitwertfestsetzung (§ 63 II 1 GKG) folgt aus § 48 I 1 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO.

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