Rechtsprechung / AG Hanau / 2025
AG Hanau Urteil vom 17.10.2025 – 32 C 230/24
ECLI:DE:AGHANAU:2025:1017.32C230.24.00
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Leitsatz
1. Eine Vernehmung der Partei vom Amts wegen gem. § 448 ZPO setzt voraus, dass sich aus dem Verfahren konkrete Anhaltspunkte für eine erhöhte Wahrscheinlichkeit ergeben, dass ihre Behauptung zutreffend sei (sog. Anbeweis, vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2017 - III ZR 296/15, NJW 2017, 3367(3369)). 2. Dass keine Partei über einen Zeugen verfügt und somit diejenige beweislos bleibt, der die Beweisführungslast obliegt, verstößt nicht gegen die Grundsätze der Zivilprozessordnung (Anschluss an OLG Frankfurt a.M. Urt. v. 10.10.2000 - 3 U 185/99, BeckRS 2000, 16745) 3. Eine sog. qualifizierte Parteianhörung mit zeugengleicher Beweiskraft ist nicht bereits dann möglich, wenn einer Partei keine Zeugen zur Verfügung stehen. Der Grundsatz prozessualer Waffengleichheit gebietet diese nur, wenn das Prozessrecht aufgrund materiell-rechtlicher Umstände seine dienende Funktion nicht mehr erfüllen kann, etwa, wenn sich ein streitrelevanter Vorgang an sich nur zwischen den Parteien abspielt, eine von diesen jedoch einen Vertreter schickt, der sodann als Zeuge fungiert (EGMR, Urteil vom 27.10.1993 - 37/1992/382/460 - Dombo Beheer B.V./Niederlande, NJW 1995, 1413). Ebensolches gilt bei einer Anspruchsabretung zur Benennung des Zendenten als Zeugen.
Tenor§
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 8.300,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 400,00 € seit dem 7. Oktober und 7. November 2023, aus 600,00 € seit dem 7. Dezember 2023, aus 900,00 € seit dem 7. Januar 2024, aus 1.200,00 € seit dem 7. Februar 2024 und aus jeweils 400,00 € seit dem 7. März, 7. April, 7. Mai, 7. Juni, 7. Juli, 7. August, 7. September, 7. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2024, 7. Januar und 7. Februar 2025 zu zahlen.
Die Beklagte werden weiterhin als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger im Wege der Nebenforderung eine vorgerichtliche Vergütung in Höhe von 1.489,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.1.2025 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 19.500,00 € festgesetzt.
Tatbestand§
Die Kläger begehren bzw. begehrten als Vermieter von den beklagten Mietern die Rückgabe der Mietsache sowie Mietzahlungen.
Die Parteien schlossen am 1.5.2021 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung.
Die monatliche Nettomiete beträgt nach dem Metvertrag 900,00 € sowie Betriebskostenvorauszahlungen von 300,00 €, brutto somit 1.200,00 €.
Die Beklagten haben zwischen Oktober 2023 und November 2024 insgesamt 7.100,00 € weniger geleistet (vgl. Zahlungsaufstellung S. 3 der Klageschrift, Bl. 3 d.A.).
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 18.9.2024 haben die Kläger die fristlose, hilfsweise ordentliche zahlungsverzugsbedingte Kündigung erklärt (Anl. K3, Bl. 16 d.A.).
Die Kläger haben zunächst Klage auf Rückgabe der Wohnung und Zahlung der nicht geleisteten Mieten erhoben.
Mit Schriftsatz vom 10.12.2024 haben die Kläger die Klage um weitere 400,00 € nicht geleisteter Miete für den Monat Dezember 2024 erweitert.
Mit Schriftsatz vom 16.1.2025 haben die Kläger die Klage um weitere 400,00 € nicht geleisteter Miete für den Monat Januar 2025 erweitert.
Mit Schriftsatz vom 14.2.2025 haben die Kläger die Klage um weitere 400,00 € nicht geleisteter Miete für den Monat Februar 2025 erweitert.
Nachdem die Beklagten die Wohnung am 28.4.2025 zurückgegeben haben, haben die Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 30.5.2025 hinsichtlich des Räumungsantrags für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungserklärung mit Schriftsatz vom 5.6.2025 (Bl. 159/160 d.A.) zugestimmt.
Die Kläger beantragen nunmehr noch, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 8.300,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 400,00 € seit dem 7. Oktober und 7. November 2023, aus 600,00 € seit dem 7. Dezember 2023, aus 900,00 € seit dem 7. Januar 2024, aus 1.200,00 € seit dem 7. Februar 2024 und aus jeweils 400,00 € seit dem 7. März, 7. April, 7. Mai, 7. Juni, 7. Juli, 7. August, 7. September, 7. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2024, 7. Januar und 7. Februar 2025 zu zahlen; die Beklagte weiterhin als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger im Wege der Nebenforderung eine vorgerichtliche Vergütung in Höhe von 1.489,88 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung der Klageschrift zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die
Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, dass zwischen den Parteien bis zum Vertragsschluss vom 1.5.2021 eine geringere Miete vereinbart gewesen und diese im Zug des nunmehrigen Vertrages deshalb erhöht worden sei, weil eine dritte Person in die Wohnung gezogen war. Diese sei jedoch zum 29.9.2023 wieder ausgezogen. Die Parteien hätten vereinbart, dass nach dem Auszug die Miete wieder 800,00 € wie zuvor betragen haben. Es handele sich hierbei um eine auflösende Bedingung nach § 158 BGB. Es habe sonst auch keinen Grund gegeben, die Miete auf 1.200,00 € zu erhöhen. Sie bestreiten zudem die Mietrückstände.
Entscheidungsgründe§
Die zulässige Klage ist, soweit über sie nach Teilerledigung noch zu entscheiden war, zulässig und begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 8.300,00 € Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB aufgrund des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrags vom 1.5.2021. Weil die geleisteten Mietzahlungen in den Monaten des Jahres 2023 die Vorauszahlungen auf die Betriebskosen überstiegen und zunächst gem. § 366 Abs. 2 BGB auf diese verrechnet wurden, machen die Kläger insoweit auch nur Nettomieten geltend. Für die Jahre 2024 und 2025 können noch Bruttomieten gefordert werden.
Dafür, dass die Miete einvernehmlich ab dem Auszug einer zwischenzeitlich mit eingezogenen dritten Person wieder reduziert werden solle, sind die Beklagten beweispflichtig, weil die Kläger eine solche Behauptung bestritten haben. Ein taugliches Beweisangebot liegt jedoch nicht vor.
Die Vernehmung der eigenen Partei kann nur mit Zustimmung der Gegenseite erfolgen, welche nicht vorliegt. Für eine Vernehmung von Amts wegen gem. § 448 ZPO liegen die Voraussetzungen nicht vor, weil sich aus dem Verfahren keine Anhaltpunkte ergeben, aus denen sich eine erhöhte Wahrscheinlichkeit ergibt, dass die Behauptung zutreffend sei (sog. Anbeweis, vgl. BGH, Urteil vom 20.7.2017 – III ZR 296/15, NJW 2017, 3367 [3369]). Selbst wenn die zwischenzeitliche Erhöhung der Miete durch den Einzug einer dritten Person bedingt war, folgt hieraus noch immer keine Verringerung nach deren Auszug oder der Anbeweis für eine Parteivernehmung hierzu. Es handelte sich bei der dritten Person offensichtlich auch nicht um ein Familienmitglied, so dass die Zustimmung der Kläger für den Zuzug erforderlich war. Dass sie diese nur unter Abschluss eines neuen Mietvertrags erteilen, ist daher auch nachvollziehbar. Auch eine qualifizierte Parteianhörung scheidet aus, weil es sich nicht schon dann um eine prozessuale Waffenungleichheit handelt, wenn einer Partei für ihre Behauptung keine Zeugen zur Verfügung stehen. Die in diesem Zusammenhang häufig in Bezug genommene Entscheidung des EGMR vom 27.10.1993 (EGMR, Urteil vom 27.10.1993 - 37/1992/382/460 - Dombo Beheer B. V./Niederlande, NJW 1995, 1413) führt zu keiner anderen Bewertung, weil sie eine (qualifizierte) Parteianhörung mit Beweiskraft nur dann vorsieht, wenn sich ein streitrelevanter Vorgang an sich nur zwischen den Parteien abspielt, eine von diesen jedoch einen Vertreter schickt, der sodann als Zeuge fungiert (näher hierzu Zehelein NZM 2019, 193 [196 f.]). Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Dass keine Partei über einen Zeugen verfügt und somit diejenige beweislos bleibt, der die Beweisführungslast obliegt, verstößt nicht gegen die Grundsätze der Zivilprozessordnung (OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 10.10.2000 – 3 U 185/99, BeckRS 2000, 16745). Im Übrigen erschließt sich auch nicht, weshalb die Beklagten nicht nur einen Betrag von 400,00 € weniger, sondern zwischendurch auch 600,00 €, 900,00 € und 1.200,00 € weniger geleistet haben.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Die Beklagten tragen die Kosten aufgrund ihres Unterliegens, soweit über die Klage noch zu entscheiden war. Sie tragen die Kosten auch hinsichtlich des erledigten Teils gem. § 91a ZPO. Denn die Kündigung war aufgrund der ausstehenden Mieten wirksam, so dass der Anspruch auf Rückgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB bei Rechtshängigkeit der Klage bestand und sodann Erledigung eingetreten ist.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO.