AG Ratingen Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 11.04.2017 – 11 C 168/16

I.    Folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2016 werden für ungültig erklärt:

1.   Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 01 über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2015 soweit

a.   die Gesamtabrechnung in folgenden Positionen genehmigt wurde:

Ausgaben

Heizungskosten

Verr.-Kto. Heizkosten

b.   die aus der Gesamtabrechnung resultierenden Einzelabrechnungen in folgenden Positionen genehmigt wurde:

Ausgaben

Heizungskosten

Verr.-Kto. Heizkosten

2.   Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 07 über die „Versehung der beiden Eingangspodeste mit einer Sternverkleidung“.

3.   Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 08 über den „Austausch der Klingel- und Gegensprechanlage“.

II.   Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III.  Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

IV.  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage D Allee 00 - 01, S. Die Klägerin begehrt mit ihrer Anfechtungsklage vom 19.10.2016 die Erklärung der Ungültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2016. Wegen der Einzelheiten der Eigentümerversammlung wird auf die Niederschrift vom 22.09.2016 (Anlage K1, Bl. 24ff. d.A.) Bezug genommen.

Gegenstand der Anfechtungsklage sind folgende Beschlüsse:

TOP 01

Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2015 einschl. der sich daraus ergebenen Einzelabrechnungen wird genehmigt und zum nächsten Monatsersten fällig gestellt.

TOP 07

Die beiden Eingangspodeste der Häuser D Allee 00 + 01 sollen mit einer Stirnverkleidung versehen werden.

Die Kosten für die Durchführung der Maßnahme betragen ca. 900,00 EUR.

TOP 08

Der Austausch der Klingel- und Gegensprechanlage inkl. Austausch der Module in den Wohnungen im Haus D Allee 00 soll von der Verwaltung in Auftrag gegeben werden.

Die Kosten für die Durchführung der Maßnahme stellen sich auf ca. 2.500,00 EUR.

TOP 10

in Abänderung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Regelung wird gem. § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass die Kosten für den Ersatz der Briefkasten- und Klingelschilder von dem jeweils veranlassenden Wohnungseigentümer zu zahlen sind.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Jahresabrechnung 2015 in der Gesamtabrechnung sowie in den Einzelabrechnungen hinsichtlich der Positionen Heizungskosten und Verr.-Kto.-Heizung mangels Beachtung des tatsächlichen Zu- und Abflusses von Kosten den Anforderungen, die nach § 28 Abs. 3 WEG an eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu stellen sind, nicht gerecht wird. Der unter dem TOP 10 gefasste Beschluss widerspreche dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da in Bezug auf den Austausch der Klingel- und Namensschilder eine gesetzliche oder vertragliche „Öffnungsklausel“, nach welcher die Abänderung der in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung im Beschlusswege zulässig sein könnte, nicht gegeben sei. Zudem komme eine Abänderung der Teilungserklärung durch Vereinbarung der Eigentümer schon deshalb nicht in Betracht, da nicht sämtliche im Grundbuch eingetragene Eigentümer bei Beschlussfassung anwesend gewesen seien.

Die Beklagten haben die Klage hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 07 und 08 anerkannt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2016 für ungültig zu erklären:

1.   Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 01 über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2015 soweit

c.   die Gesamtabrechnung in folgenden Positionen genehmigt wurde:

Ausgaben

Heizungskosten

Verr.-Kto. Heizkosten

d.   die aus der Gesamtabrechnung resultierenden Einzelabrechnungen in folgenden Positionen genehmigt wurde:

Ausgaben

Heizungskosten

Verr.-Kto. Heizkosten.

2.   Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 10 über die Änderung der Kostentragungspflicht beim Austausch der Briefkasten-und Klingelschilder.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, dass die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen nicht zu beanstanden seien, da die periodenfremden Kosten zutreffend abgegrenzt seien.

Ferner sind sie der Ansicht, dass besondere Verwaltungskosten und deren Verteilung gemäß § 21 Abs. 7 Alt. 3 WEG im Rahmen der einfachen Mehrheitsbeschlussfassung abweichen vom gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel geregelt werden könnten.

Wegen des beiderseitigen Vorbringens im Übrigen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I. Die Klage ist zulässig.

Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG von einem Monat wurde durch Eingang der Klage am 19.10.2016 bei Gericht gewahrt, denn die Zustellung und damit Erhebung der Klage am 07.12.2016 erfolgte „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO.  Die Klage wurde bereits im Rahmen der Klageschrift und somit innerhalb der Frist von zwei Monaten begründet. Zudem sind die übrigen Wohnungseigentümer durch Einreichung einer Eigentümerliste im Rahmen der Klagebegründung rechtzeitig im Sinne des § 44 Abs. 1 S. 2 WEG namentlich bezeichnet worden.

II. Die Klage ist überwiegend begründet.

1. Soweit die Beklagten die Klage anerkannt haben, waren sie gemäß § 307 ZPO dem Anerkenntnis nach zu verurteilen.

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2016 zum Tagesordnungspunkt 01 ist gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 WEG, wie von der Klägerin beantragt, für ungültig zu erklären. Er entspricht, soweit die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen 2015 hinsichtlich der Heizungskosten und Verr.-Kto. Heizkosten genehmigt wurden, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach § 28 Abs. 3 WEG eine geordnete und übersichtlicher Einnahmen- und Ausgabenabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Mit der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 17.02.2012, V ZR 251/10) besteht kein sachlicher Grund, von der Darstellung der tatsächlichen Zu- und Abflüsse der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung ist allein in den Einzelabrechnungen durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, also durch Darstellung der Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs, Rechnung zu tragen (BGH a.a.O.).

Diesen differenzierten Vorgaben entspricht die streitgegenständliche Abrechnung 2015 sowohl im Rahmen der Gesamtabrechnung als auch im Rahmen der Einzelabrechnungen nicht. Denn wie die Klägerin zu Recht einwendet, wurden in der Gesamtabrechnung Heizkosten eingestellt, die unstreitig erst im Jahr 2016 verausgabt wurden. Zudem wurden in der Gesamtabrechnung unter der Position „Verr.-Kto.-Heizkosten“ Beträge erfasst, deren Zahlung im Jahr 2016 erfolgte. Zu beanstanden sind die Einzelabrechnungen hinsichtlich Heizkosten wegen „Sonderkosten Nutzerwechsel“, da diese erst im Jahr 2016 beglichen wurden. Insoweit war auch keine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten nach Maßgabe des § 6 Abs. 1 i.V.m. §§ 7 Abs. 2, 8 Abs. 2 HeizkV erforderlich, da diese nicht zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage im Sinn des des § 7 Abs. 2 HeizkV gehören. Demgegenüber ist nicht zu beanstanden, dass der Betriebsstrom der Heizung und Aufwendungen für den Erfassungs- und Abrechnungsdienst trotz tatsächlichen Abflusses im Jahr 2016 in die Einzelabrechnung 2015 eingestellt wurden. Denn zu den nach § 7 Abs. 2 HeizkV aufgeführten Kosten der Heizungsanlage gehören auch Kosten des Betriebsstromes sowie Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter die die Kosten des Erfassungs- und Abrechnungsdienst zu subsumieren sind.

Aus der Beanstandung der Gesamtabrechnung der „Verr.-Kto.-Heinzkosten“ folgt zudem unmittelbar eine Fehlerhaftigkeit der Einzelabrechnung in dieser Position.

3. Die Anfechtungsklage hat jedoch keinen Erfolg, soweit beantragt wird, den Beschluss zum Tagesordnungspunkt 10 für ungültig zu erklären.

Der angefochtene Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere waren die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG berechtigt, im Beschlusswege eine Kostenregelung für den Ersatz der Briefkasten- und Klingelschilder herbeizuführen. Der Gesetzgeber hat in § 21 Abs. 7 WEG den Wohnungseigentümern zur Erleichterung der Verwaltung die Kompetenz eingeräumt, bestimmte Geldangelegenheiten mit Stimmenmehrheit zu regeln. Die Wohnungseigentümer konnten insoweit eine von der Teilungserklärung abweichende Regelung treffen. Denn § 21 Abs. 7 WEG steht nicht unter dem Vorbehalt entgegenstehender Vereinbarungen. Aus den Gesetzesmaterialien der Vorschrift folgt vielmehr, dass der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit eröffnen wollte, im Beschlusswege von bestehenden Vereinbarungen abzuweichen (vgl. AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 04.10.2013, 44 C 2012/13).

Im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Eine solche besondere Nutzung liegt hier vor. Von einer besonderen Nutzung ist nämlich dann auszugehen, wenn sie mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich macht. Das ist regelmäßig bei Umzügen der Fall (BGH Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09). Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn regelmäßig mit Umzügen anfallende Kosten im Wege des § 21 Abs. 7 WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Streitwert: 1.626,85 €