Rechtsprechung / AG Erkelenz / 2023
AG Erkelenz Urteil vom 14.09.2023 – 8 C 252/22
ECLI:DE:AGERK:2023:0914.8C252.22.00
WirtschaftsrechtNordrhein-WestfalenVolltext
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Tenor§
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.880,84 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.11.2022 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die in dem zwischen den Parteien vom 31.08.2007 geschlossenen Gewerbemietvertrag über die in dem Objekt Prämienstraße N03 C. gelegenen Geschäftsräume und Lagerflächen unter § 7 enthaltene Wertsicherungsklausel unwirksam ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 30 % und der Beklagten zu 70 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klägerin dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.
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Amtsgericht ErkelenzIM NAMEN DES VOLKESUrteil
In dem Rechtsstreit
der S. GmbH, vertr. d. d. GF G., Q.-straße N01, C.,
Klägerin und Widerbeklagte,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte M.,U.-straße N02, C.,
die N. GmbH, vertr. d. d. GF F., V.-straße N03, C.,
Beklagte und Widerklägerin,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte R.,A.-straße N04 , 41061 E.,
hat das Amtsgericht Erkelenzauf die mündliche Verhandlung vom 24.08.2023durch den Richter am Amtsgericht B.
für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.880,84 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.11.2022 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die in dem zwischen den Parteien vom 31.08.2007 geschlossenen Gewerbemietvertrag über die in dem Objekt Prämienstraße N03 C. gelegenen Geschäftsräume und Lagerflächen unter § 7 enthaltene Wertsicherungsklausel unwirksam ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 30 % und der Beklagten zu 70 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klägerin dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.
T a t b e s t a n d
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 2.889,65 € für den Zeitraum von Januar 2019 bis einschließlich Oktober 2022 auf Basis einer im Mietvertrag in § 7 enthaltenen Klausel zur Änderung der Miete. Die Beklagte begeht widerklagend Feststellung der Unwirksamkeit der vorgenannten Klausel.
Die Parteien – beides Formkaufleute – schlossen am einen Gewerbemietvertrag vom 31.08.2007 (Anlage K 1, Bl. 6 GA) über Räumlichkeiten im Objekt Prämienstraße 96 die in Wegberg. Gemäß § 4 des Mietvertrages begann das Mietverhältnis am 01.01.2008 und endete am 31.12.2013. Das Mietverhältnis sollte sich jeweils um 1 Jahr verlängern, wenn es nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird. § 7 enthielt folgende Klausel zur „Änderung der Miete“: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basisjahr 03/2005 = 107,5) gegenüber der jeweils letzten Mietvereinbarung um mehr als 2 %, ändert sich die Nettokaltmiete jeweils in gleichem prozentualen Verhältnis vom Beginn des nächsten auf die Überschreitung des vereinbarten Prozentsatzes folgenden Kalendermonats an.“
Am 31.12.2011 vereinbarten die Parteien eine „Änderung/Ergänzung zum Mietvertrag vom 31.08.2007“ (Anlage K 2, Bl. 17 GA). Unter § 4 hieß es dort: „Das Mietverhältnis verlängert sich ab sofort und endet am 31.12.2021. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.“
Am 13.09.2016 vereinbarten die Parteien eine „Ergänzung zum Mietvertrag vom 31.08.2007“ (Anlage B 3, Bl. 81 GA).
Im April 2022 verlangte die Klägerin rückwirkend eine Anpassung der Miete entsprechend der Änderung des Preisindex, beginnend mit dem 01.01.2019. Dies wurde von der Beklagten zurückgewiesen. Sie zahlte weiterhin den ursprünglich vereinbarten Mietzins von 1.300,00 € netto zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer.
Mit Schreiben vom 30.03.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Quartals, d. h. mit Wirkung zum 30.09.2023.
Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stünde die erhöhte Miete gemäß § 7 des Mietvertrages vom 31.08.2007 zu.
Der im Vertrag zugrunde gelegte Index „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ sei durch den Verbraucherpreisindex ersetzt worden. Dieser sei für das Jahr 2015 auf den Wert 100 festgesetzt worden. Im Jahr 2019 habe der Index bei 105,3, im Jahr 2021 bei 109,1 gelegen. Die Erhöhung betrage insoweit 3,61 % (109,1 / 105,3 x 100 – 100). Berechnet auf den Netto-Kaltmietzins von 1.300,00 € ergebe sich ein Erhöhungsbetrag von 46,93 € netto bis einschließlich Dezember 2021. Dies entspreche einem Nettobetrag für 36 Monate in Höhe von 1.689,48 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %, mithin 321,00 €, so dass sich der rückständige Betrag auf 2.010,48 € belaufe. Im Jahr 2022 habe sich der Index Stand März 2022 auf 115,3 erhöht. Dies entspreche einer Erhöhung von 5,68 % und damit einem Nettobetrag von 73,88 €. Für den Zeitraum von zehn Monaten, d. h. vom 01.01.2022 bis 31.10.2022, ergebe sich insoweit zu der von der Beklagten gezahlten Miete eine Differenz von 738,80 € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 140,37 €. Der Rückstand belaufe sich insofern auf 879,17 €.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.889,65 € nebst 9 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 25.11.2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
festzustellen, dass die in dem zwischen den Parteien vom 31.08.2007 geschlossenen Gewerbemietvertrag über die in dem Objekt Prämienstraße N03 C. gelegenen Geschäftsräume und Lagerflächen unter § 7 enthaltene Wertsicherungsklausel unwirksam ist.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Meinung, dass die Klausel in § 7 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoße. Es sei nicht klar und deutlich ersichtlich, an welche Zeitpunkte und welche Voraussetzung das Mieterhöhungsverlangen überhaupt anknüpfe. Ferner verstoße die Klausel gegen das Preisklauselgesetz.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Klage ist zulässig und in der Sache ganz weitgehend begründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.
Die Klage ist ganz weitgehend begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf rückständige Miete in Höhe von 2.880,84 € für den Zeitraum von Januar 2019 bis einschließlich Oktober 2022.
Der Klägerin steht die erhöhte Miete auf Grundlage von § 7 des Mietvertrages der Parteien vom 31.08.2007 zu.
Ein Verstoß dieser Klausel gegen Preisklauselvorschriften kann dahingestellt bleiben.
aaa) Altklauseln aus der Zeit zwischen dem 01.01.1999 und dem 13.09.2007, für die entgegen § 9 Abs. 2 PreisklG (Preisklauselgesetz) noch kein Genehmigungsantrag gestellt wurde, sind an den preisklauselrechtlichen Regelungen der §§ 1–8 PreisklG zu messen (vgl. Leidner, in: BeckOGK, Stand 1.1.2023, § 9 PreisklG Rn. 17; OLG Hamm, Urteil vom 14.3.2019, Az.: 2 U 56/18, BeckRS 2019, 13412 Rn. 134).
Seit dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.9.2007 richtet sich die Wirksamkeit von Klauseln nach diesem Gesetz. Preisklauseln, deren schwebende Unwirksamkeit sich bis zum 13.9.2007 aus dem Genehmigungserfordernis nach § 2 Abs. 2 PaPkG (Preisangaben- und Preisklauselgesetz) i. V.m. § 3 PrKV (Preisklauselverordnung) ergab, können seit dem 14.9.2007 nicht mehr durch ein Genehmigungsverfahren, sondern nur noch nach den Vorschriften des Preisklauselgesetzes Wirksamkeit erlangen (BGH, NZM 2014, 34 Rn. 24 m.w.Nachw.).
Im Fall einer vor dem 14.9.2007 vereinbarten und nach früherem Recht schwebend unwirksamen Klausel greift die durch das Preisklauselgesetz eingeführte auflösend bedingte Wirksamkeit ab dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetz für die Zukunft (BGH, NZM 2014, 34 Rn. 26; Schweitzer, in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, PrKG § 9 Rn. 8).
So liegt der Fall hier für die Klausel in § 7 des Mietvertrages vom 31.08.2007, für die die Genehmigungsfiktion gemäß § 4 PrKV nicht greift und ein Genehmigungsantrag beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) nicht ersichtlich ist.
bbb) Ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz ist bezüglich der Klageforderung unbeachtlich.
§ 8 PreisklG besagt, dass die Unwirksamkeit der Preisklausel zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz eintritt, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklausel bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.
Die Preisklausel bleibt daher bis zur gerichtlichen Feststellung schwebend wirksam. Die hinter dieser Rechtswirkung stehende gesetzgeberische Intention fußt darauf, dass den Vertragsbeteiligten durch eine rückwirkende Unwirksamkeit der Preisklausel keine erheblichen Rechtsunsicherheiten aufgebürdet werden sollten. Die Nichtigkeitswirkung tritt erst mit der gerichtlichen Feststellung ein, sodass der Geldleistungsgläubiger die Erfüllung der Geldschuld in der unter Berücksichtigung der Preisklausel errechneten Höhe bis zum Zeitpunkt der Rechtskraft verlangen kann (Leidner, in: BeckOGK, Stand 1.1.2023, § 8 PreisklG Rn. 23 m.w.Nachw.).
Vorliegend wird von der Beklagten als Geldleistungsschuldnerin erst mit der Widerklage die Feststellung der Unwirksamkeit der Preisklausel in § 7 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz begehrt, so dass derzeit noch kein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz rechtskräftig festgestellt ist. Eine Vereinbarung der Parteien über die Unwirksamkeit der Preisklausel existiert nicht.
ccc) Die Geltendmachung der klägerischen Forderung ist nicht treuwidrig i.S.d. § 242 BGB.
Eine Treuwidrigkeit zulasten des Geldleistungsschuldners ergibt sich nicht, weil von diesem der Klageweg beschritten werden kann (Leidner, in: BeckOGK, Stand 1.1.2023, § 8 PreisklG Rn. 24). Vorliegend hätte die Beklagte sei Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes im Jahr 2007 Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit von § 7 des Mietvertrages erheben können, anstatt erst vor dem Hintergrund der hiesigen Klage im Rahmen einer Widerklage die Unwirksamkeit der Klausel feststellen zu lassen.
Der Geldleistungsschuldner kann – entgegen der Auffassung der Beklagten – vom Geldleistungsgläubiger auch keine Rückzahlung für die Zeit vor der Feststellung der Unwirksamkeit verlangen, da die schwebend wirksame Preisklausel einen Kondiktionsanspruch des Zahlenden ausschließt. Sie bildet den tatbestandsausschließenden Rechtsgrund i.S.d. § 812 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, NJW 2014, 2708 Rn. 54; Leidner, in: BeckOGK, Stand 1.1.2023, § 8 PreisklG Rn. 24).
Ein Verstoß der Klausel in § 7 des Mietvertrages gegen AGB-rechtliche Regeln ist nicht gegeben.
aaa) Es kann schon nicht erkannt werden, dass es sich bei § 7 des Mietvertrages überhaupt um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.
Nach dem klägerischen Vorbringen im Schriftsatz vom 26.01.2023 sind in den zwischen den Parteien bestehenden Vertrag keine allgemeinen Geschäftsbedingungen einbezogen worden. Die Vertragsklauseln seien im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden und fänden ausschließlich in dem zwischen ihnen geschlossenen Vertrag Anwendung. Diesem Vortrag ist die Beklagtenseite nicht entgegengetreten.
bbb) Selbst im Falle, dass man § 7 des Mietvertrages als allgemeine Geschäftsbedingung ansehen wollte, läge kein Verstoß gegen AGB-Recht vor.
(a) Allein der Verstoß einer Preisklausel gegen § 1 Abs. 1 PreisklG führt noch nicht zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB.
Eine unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel von Anfang an (ex tunc) führt, kann aus den Bestimmungen und Wertungen des Preisklauselgesetzes nicht hergeleitet werden, weil das Preisklauselgesetz eine gegen § 1 Abs. 1 PreisklG verstoßende Klausel zunächst weiterhin als wirksam behandelt und erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes für die Zukunft (ex nunc) unwirksam werden lässt (§ 8 PreisklG). Wenn aber eine gegen das Preisklauselgesetz verstoßende Klausel erst nach rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes und dann auch nur ex nunc unwirksam sein soll, kann eine solche Klausel vor rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes erst recht nicht gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam sein (BGH, NJW 2014, 2708 Rn. 56).
(b) Gleichfalls verstößt die Klausel nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB.
Nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners. Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden. Bei einer Mietanpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot eine verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt (BGH, NJW 2012, 2187 Rn. 20f. m.w.Nachw.).
Eine solche verständliche Formulierung enthält § 7 des Mietvertrages. Als Anlass für eine Änderung der Miete wird auf eine Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland abgestellt. Bezugsgröße und Umfang der Mietanpassung sind durch die Angaben zu den entsprechenden Prozentsätzen angegeben.
(c) Die Beklagte wird durch die Mietanpassungsklausel in § 7 des Mietvertrages auch nicht aus anderen Gründen i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen benachteiligt.
Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies folgt bereits aus § 309 Nr. 1 BGB, der für Preisanpassungsklauseln ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in Verträgen über Warenlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt. Nach der Rechtsprechung des BGH stellen Preisänderungsklauseln bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein geeignetes und anerkanntes Instrument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Dabei ist das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen. Der Verwender von in AGB enthaltenen Preisanpassungsklauseln hat dagegen – insbesondere bei auf Dauer angelegten Geschäftsverbindungen – das ebenfalls anerkennenswerte Bedürfnis, seine Preise den aktuellen Kosten- oder Preisentwicklungen anzupassen. Andernfalls müssten die zukünftige allgemeine Preisentwicklung oder mögliche Veränderung des Mietmarkts bereits bei der Kalkulation der bei Mietbeginn festgesetzten Miete berücksichtigt werden, was in der Regel zu einer höheren Miete führen würde. Eine Preisanpassungsklausel hält dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (vgl. BGH, NJW 2012, 2187, Rn. 28-33 m.w.Nachw.).
Vorliegend wahrt die Klausel das Gleichgewicht von Preis und Leistung angesichts dessen, dass sich die Miete nur im selben Umfang wie der Preisindex ändert und die Klausel aufgrund ihrer offenen Ausgestaltung nicht nur zu einer Erhöhung der Miete, sondern auch zu einer Verringerung der Miete führen kann.
Der Klägerin kann im Ergebnis die Zahlung rückständiger Miete in Höhe von insgesamt 2.880,84 € (statt 2.889,65 €) für den Zeitraum von Januar 2019 bis einschließlich Oktober 2022 verlangen.
Maßgeblich ist nach § 7 des Mietvertrages der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, der zwischenzeitlich vom Statistischen Bundesamt in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenannt wurde, ohne dass damit eine inhaltliche Änderung verbunden war (vgl. Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 557b BGB Rn. 2).
Die klägerische Berechnung auf Basis von § 7 des Mietvertrages hat die Beklagte nicht angegriffen.
Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Mehrwertsteuer befristet vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 auf 16 Prozent gesenkt war. Danach schuldet die Beklagte für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 31.12.2021 neben einem erhöhten Netto-Kaltzmietzins in Höhe von insgesamt 1.689,48 € (36 Monate x 46,93 €) in Bezug auf die Mehrwehrsteuer eine Nachzahlung von insgesamt 312,66 € (30 Monate x 8,92 € = 267,60 €; 6 Monate x 7,51 € = 45,06 €).
Ausgehend von einer unbeanstandeten Indexerhöhung von 5,68 % in 2022 schuldet die Beklagte für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis 31.10.2020 einen erhöhten Netto-Kaltzmietzins in Höhe von insgesamt 738,40 € (10 Monate x 73,84 €) nebst Mehrwehrsteuer in Höhe von insgesamt 140,30 € (10 Monate x 14,03 €).
Weitere Fehler der klägerischen Berechnung zu Lasten der Beklagten sind nicht ersichtlich.
Der widerklagend geltend gemachte Feststellungsantrag ist begründet.
Es ist festzustellen, dass die in dem zwischen den Parteien vom 31.08.2007 geschlossenen Gewerbemietvertrag unter § 7 enthaltene Klausel unwirksam ist.
Wie bereits ausgeführt ist die Klausel in § 7 des Mietvertrages vom 31.08.2007 an den preisklauselrechtlichen Regelungen der §§ 1–8 PreisklG zu messen.
Die Klausel verstößt gegen das grundsätzliche Verbot gemäß § 1 Abs. 1 PreisklG und ist auch nicht ausnahmsweise zulässig. Insbesondere ist die Klausel nicht gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 d), e) PreisklG zulässig.
Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 d), e) PreisklG sind Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen, die zu erbringen sind für die Dauer von mindestens zehn Jahren, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder auf Grund von Verträgen, bei denen der Gläubiger auf die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, zulässig, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem Statistischen Landesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindexes bestimmt werden soll.
Vorliegend erfuhr der ursprüngliche Mietvertrag der Parteien von 2007 eine Änderung durch die Vereinbarung der Parteien vom 31.12.2011, mit der u.a. die Mietzeit bis zum 31.12.2021 verlängert wurde, so dass die Laufzeit des Vertrages 10 Jahre betrug und das Recht der Klägerin auf ordentliche Kündigung ausgeschlossen war. Weil zudem die Änderung der Miete in § 7 des Mietvertrages abhängig von dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland war, lagen grundsätzlich die Voraussetzungen einer zulässigen Preisklausel gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 d), e) PreisklG vor.
Dennoch greift die vorgenannte Vorschrift nicht ein, weil jedenfalls die nachfolgende Mietvertragsänderung vom 13.09.2016 nicht der Schriftform entsprach und damit der Mietvertrag der Parteien gemäß § 578 Abs. 1 BGB i.V.m. § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt mit der Folge der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung für beide Vertragsparteien.
Für Vertragsänderungen gilt ebenfalls das Schriftformerfordernis gemäß § 578 Abs. 1 BGB i.V.m. § 550 S. 1 BGB. Es ist gewahrt, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag einschließlich aller sonstigen Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Mietdauer und die Parteien – ergeben, Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrages verbleiben (vgl. Herrmann, in: BeckOK BGB, 67. Ed. 1.8.2023, § 550 BGB Rn. 14; Weidt, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, 7. Auflage 2023, § 550 BGB Rn. 52).
Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH, NJW 2008, 2181, 2182; zuletzt BGH, NJW-RR 2021, 801 Rn. 13).
Die Änderung vom 13.09.2016 wahrt nicht die Schriftform. Es wird zwar auf den Mietvertrag vom 31.08.2007, nicht aber auf den weiteren Nachtrag vom 31.12.2011 Bezug genommen. Es handelt sich bei Änderung vom 13.09.2016 auch um eine wesentliche Vertragsänderung, weil sie eine Erweiterung der angemieteten Fläche betrifft.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 4.137,05 € (Klage: 2.889,65 €; Widerklage: 1.247,40 €) festgesetzt. Im Hinblick auf die Widerklage war § 9 S. 2 ZPO zu berücksichtigen. Zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage mit Schriftsatz vom 23.03.2023 war die Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien absehbar, denn diese erfolgte mit Schreiben der Beklagten vom 30.03.2023 zum 30.09.2023. Das Feststellungsinteresse der Beklagten war damit begrenzt auf allenfalls 6 Monate, wobei der von Beklagten angegebene, aber von der Klägerin nicht gerichtlich geltend gemachte Erhöhungsbetrag von monatlich 207,90 € brutto (174,71 € netto) angesetzt wurde.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht E., Hohenzollernstr. 157, 41061 Mönchengladbach, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Mönchengladbac zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Mönchengladbach durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.