LG Itzehoe Urteil vom 15.11.2024 – 11 S 3/23

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Flensburg vom 13.12.2022, Az. 65 C 64/22, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, einer Nutzungsänderung der im Aufteilungsplan mit Nr. 6 und Nr. 7 bezeichneten Teileigentumseinheit (Büroräume) des Teilungsgrundbuchs von Flensburg Blatt 18027 in eine Wohnungseigentumseinheit - Wohnung zur Eigennutzung sowie Langzeit- und Dauervermietung - zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 10.000 € festgesetzt.

I.

Randnummer1

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung einer Teileigentumseinheit in eine Wohneinheit.

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Es wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die nachfolgend dargestellten tatsächlichen Feststellungen in der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen.

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„Die Parteien sind Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft xx in F.. Die Klägerin ist Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 6 und Nr. 7 beschriebenen Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Büroräume genutzt werden. Wegen ihres Inhalts wird auf die Teilungserklärung vom 08.03.1983 (Bl. 46 ff. d.A.) Bezug genommen. Das Haus, in dem sich das klägerische Teileigentum befindet, besteht aus 8 Einheiten, die alle zu Wohnzwecken genutzt werden. Zwischen den Parteien ist der Anteil der Ferienwohnungen an diesen Wohnungen streitig. Im Vorfeld des Erwerbs der Teileigentumseinheit nahm die Klägerin zunächst irrig an, dass es sich auch bei dem Kaufgegenstand um Wohnungseigentum handeln würde. Erst im Rahmen der notariellen Beurkundung erfuhr sie, dass die Teilungserklärung eine Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nicht vorsah. Dennoch erwarb die Klägerin die genannte Teileigentumseinheit in Kenntnis des Umstandes, dass es sich hierbei nicht um Wohnungseigentum handelt, durch notariellen Kaufvertrag.

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Die Klägerin ließ die Teileigentumseinheit in der Folgezeit als Wohnung renovieren und nutzte sie jahrelang - jedenfalls seit 2018 - zur Vermietung an Feriengäste. Durch den Verwalter ließ sie auf der Eigentümerversammlung vom 29.07.2017 einen Antrag zur Abstimmung stellen, durch den der Nutzungsänderung der Einheiten 6 und 7 zu Wohnungseigentum zugestimmt werden sollte. Die Eigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen hatten, wurden durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums aufgefordert, im schriftlichen Beschlusswege zuzustimmen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K1 (Bl. 4 d.A.) Bezug genommen. Der Beklagte stimmte der Nutzungsänderung mit Schreiben vom 28.07.2017 (Anlage K2, Bl. 5 d.A.) zu. Der Bitte des Verwalters zur notariellen Beglaubigung seiner Zustimmungserklärung kam der Beklagte in der Folgezeit nicht nach. Dies änderte sich auch nicht durch die anwaltlichem Aufforderungsschreiben vom 03.11.2021 (K3, Bl. 6 d.A.) und 25.11.2021 (K4, Bl. 7 d.A.). Ausschließlich die Zustimmung des Beklagten fehlt der Klägerin zur angestrebten Nutzungsänderung.“

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Ergänzend hat die Kammer folgendes festgestellt: Der Kaufpreis für die Teileigentumseinheit Nr. 6 und 7 betrug im März 2017 ohne die Stellplätze 160.000,00 €. Die Klägerin hat das Objekt direkt nach dem Kauf sanieren lassen. Die Kosten beliefen sich inklusive der Möblierung auf etwa 90.000,00 €.

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Das Amtsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Nutzungsänderung angenommen. Es hat diesen auf § 10 Abs. 2 WEG gestützt. Ein Festhalten an den bestehenden Regelungen der Teilungserklärung sei auch unter Berücksichtigung der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer unbillig. Dies gelte insbesondere in Bezug auf die übliche Nutzung der in der Wohnanlage befindlichen Räumlichkeiten. Nach der Teilungserklärung sei von einem deutlich überwiegenden Wohncharakter auszugehen, zumal ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedürfe, die aber nur aus wichtigem Grund, nämlich bei unzumutbarer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder des Charakters des Hauses verweigert werden könne. Zudem spreche für eine Umwidmung der Nutzungsbestimmung, dass das Teileigentum wirtschaftlich betrachtet von deutlich geringerem Wert sei. Als Wohnung habe das Teileigentum einen Marktwert von ca. 295.000,00 €, bei gewerblicher Nutzung reduziere sich dieser auf etwa 155.000,00 €. Wenngleich die Klägerin eigenverschuldet und „sehenden Auges“ in die aus ihrer Sicht ungünstige Lage geraten sei, erscheine es unbillig, ihr eine in der Anlage grundsätzlich zulässige und vielfach ausgeübte Nutzung zu verwehren. Hingegen würden die vom Beklagten erhobenen Bedenken wegen einer intensiveren Nutzung der Räume zu Wohnzwecken, insbesondere durch Feriengäste, nicht überzeugen. Auch eine Nutzung als Büro sei in publikumsintensiver Form außerhalb der üblichen Bürozeiten denkbar. Hinsichtlich des Aufenthalts von Feriengästen auf der zugehörigen Terrasse weist das Amtsgericht auf die für alle Miteigentümer geltende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme hin.

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Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang. Er bestreitet, dass die Teileigentumseinheit der Klägerin im Falle einer Wohnnutzung einen Marktwert von 295.000,00 € und als Teileigentumseinheit nur einen solchen von 155.000,00 € habe. Zudem weist er darauf hin, dass sich die Klägerin des wirtschaftlichen Risikos des Erwerbs der Teileigentumseinheit bewusst gewesen sei. Eine enttäuschte Gewinnerwartung könne keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung begründen.

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Gleiches gelte für den Umstand, dass die Klägerin bei Kaufvertragsschluss womöglich darauf vertraut habe, dass eine Umwidmung eine reine Formalie sei.

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Der Beklagte beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Flensburg vom 13.12.2022 abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt im Wesentlichen die angefochtene Entscheidung.

II.

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Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. In dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang rechtfertigen die der Berufungsverhandlung zugrundeliegenden Tatsachen eine andere Entscheidung als das Amtsgericht sie getroffen hat (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO).

1.

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In dem uneingeschränkten Antrag der Klägerin auf Zustimmung zur Nutzung als Wohneigentum sieht die Kammer zugleich einen unausgesprochenen Hilfsantrag auf Verurteilung zur Zustimmung zu einer auf den Eigengebrauch sowie auf Langzeit- und Dauervermietung beschränkten Wohnnutzung. Bei der Frage, ob ein Aliud oder lediglich ein Minus zu dem gestellten Klageantrag vorliegt, ist auf den Willen der klagenden Partei abzustellen. Dieser ist im Wege der Auslegung zu ermitteln (MüKo-ZPO/Musielak, 4. Aufl., § 308 Rn. 10). Hier wird man ohne Weiteres annehmen können, dass sich die Klägerin, sofern sie mit ihrem primären Begehren nicht durchzudringen vermag, notfalls auch eine eingeschränkte Wohnnutzung anstrebt. Dies gilt namentlich vor dem Hintergrund, dass sie im erstinstanzlichen Verfahren zunächst auch einen entsprechenden Hilfsantrag gestellt, diesen dann aber - wohl aufgrund eines Hinweises des Gerichts - wieder zurück genommen hat. Jedenfalls kann die hier erfolgte Rücknahme des Hilfsantrags bei verständiger Würdigung des Parteiwillens nicht dahin verstanden werden, dass die Klägerin im Falle einer Versagung der vorrangig erstrebten uneingeschränkten Wohnnutzung bereit wäre, sich mit der gegenwärtig zulässigen Büronutzung zu begnügen.

2.

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Ebenso wie das Amtsgericht geht auch die Kammer davon aus, dass die Klägerin von dem Beklagten im Grundsatz die Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung von einer Büronutzung als Teileigentum hin zu einer Wohnnutzung als Wohnungseigentum verlangen kann. Allerdings kann der Beklagte die Zustimmung dahingehend beschränken, dass die Wohnnutzung lediglich zum Eigengebrauch oder zur Langzeitvermietung stattfinden darf.

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Der Anspruch ergibt sich aus § 10 Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Das ist hier der Fall.

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Schwerwiegende Gründe i.S.v. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die ein Festhalten an der geltenden Regelung unbillig erscheinen lassen, können auch vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte (BGH, Urt. v. 22.3.2019 – V ZR 298/16, NZM 2019, 592 Rn. 15). Bei der Kategorisierung der Räumlichkeiten als Teileigentum mit dem Klammerzusatz „Büroräume“ handelt es sich um eine Zweckbestimmung (vgl. BGH, Urt. v. 13.12.2019 – V ZR 203/18, NZM 2020, 667 Rn. 7; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl., § 10 Rn. 17). Der nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzungszweck des Sondereigentums der Klägerin liegt in der gewerblichen oder beruflichen Nutzung der Räumlichkeiten zum Bürobetrieb.

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Nach der baulichen Ausgestaltung des hier in Rede stehenden Sondereigentums sowie der gesamten Anlage ist eine Nutzung des Objekts zum Wohnen ohne Weiteres möglich. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Räumlichkeiten vor dem Erwerb durch die Klägerin zum Wohnen benutzt wurden. Eine solche Wohnnutzung hat der Beklagte auch nicht bestritten. Er hat bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht lediglich erklärt, die von der Klägerin angesprochene „italienische Großfamilie [...] nie wahrgenommen“ zu haben. Er hat allerdings nicht vorgetragen, dass das streitgegenständliche Sondereigentum vor dem Erwerb durch die Klägerin als Büro genutzt wurde. Im Übrigen werden auch sämtliche weiteren Sondereigentumseinheiten in dem Gebäude zum Wohnen genutzt. Auch die Teilungserklärung (TE) geht im Grundsatz davon aus, dass eine Nutzung der Sondereigentumseinheit zum Wohnen weniger störend ist als eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken. Nach § 5 Abs. 2 TE ist der Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in seiner Wohnung zwar nur mit Einwilligung des Verwalters berechtigt; die Einwilligung darf nach § 5 Abs. 3 TE aber nur aus wichtigem Grund versagt werden, insbesondere nämlich, „wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufs eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungs-/Gewerberaum/Teileigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt“. Zugleich lässt sich daraus entnehmen, dass eine reine Wohnnutzung den Charakter des Hauses nicht beeinträchtigt.

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Im Übrigen geht die Kammer davon aus, dass sich angesichts des Charakters des Gebäudes als überwiegender Wohnanlage eine Vermietung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Büro deutlich schwieriger gestaltet als eine solche zu Wohnzwecken. Ob das Objekt zu Bürozwecken tatsächlich unvermietbar ist, wie die Klägerin behauptet, kann letztlich dahinstehen. Auch hat es die Kammer offengelassen, in welchem Umfang das Objekt bei Umwandlung in Wohnungseigentum einen höheren Marktwert erzielen würde als in seinem gegenwärtigen Status als Teileigentum. Der Beklagte hat die Werte aus der vom Maklerunternehmen von P. erstatteten Expertise in Höhe von 295.000,00 € als Wohnungseigentum und 155.000,00 € als Teileigentum bestritten. Dass das Objekt jedoch unter den gegebenen, vorstehend dargestellten Umständen bei Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation als Wohnungseigentum einen höheren Wert haben wird, liegt geradewegs auf der Hand. In allen größeren Städten der Bundesrepublik Deutschland herrscht eine Wohnraumknappheit, wohingegen Büro- und Gewerbeflächen vielfach leer stehen. Aus diesem Grunde sieht sich die Kammer auch nicht veranlasst, ein gerichtliches Sachverständigengutachten über den aktuellen Marktwert als Wohnungseigentum und als Teileigentum einzuholen.

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Dabei berücksichtigt die Kammer auch, dass - anders als nach der vor dem 01.07.2007 maßgeblichen Rechtslage - außergewöhnliche Umstände, die eine Änderung der geltenden Regelung gebieten, nicht mehr erforderlich sind (s. etwa BGH, Urt. v. 23.03.2018 - V ZR 307/16, NZM 2018, 754 Rn. 12). Es genügen schwerwiegende Gründe, die nach dem oben Gesagten bereits dann vorliegen können, wenn eine Änderung der nach der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzung bei Berücksichtigung der Gesamtumstände naheliegt. Auch muss die betreffende Regelung nicht grob unbillig sein; es genügt, wenn sich ein Festhalten unter den konkreten Umständen für den betreffenden Wohnungseigentümer als spürbar nachteilig erweist. Das ist hier der Fall.

3.

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Allerdings durfte die Kammer im Rahmen der hier gebotenen Interessenabwägung auch die Belange des Beklagten nicht außer Acht lassen. Diese gebieten es, den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Änderung der oben dargestellten Zweckbestimmung auf einen künftigen Gebrauch des Sondereigentums zur Eigennutzung oder zur Langzeit- bzw. Dauervermietung zu beschränken.

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Der Beklagte hat bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass es nachhaltige Störungen der Nachtruhe durch Feriengäste aus dem Sondereigentum der Klägerin gegeben habe. Die Kammer hat keine Zweifel daran, dass der Beklagte das so empfunden hat. Dabei berücksichtigt sie, dass die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des streitgegenständlichen Sondereigentums als Büroobjekt erheblich weniger Lärmemissionen erwarten lässt als eine Nutzung als Ferienwohnung. Dies ergibt sich schon daraus, dass eine Büronutzung regelmäßig nur an Werktagen in den Kernzeiten, also von 8:00 Uhr bis spätestens 18:00 Uhr 19:00 Uhr erfolgt. Hingegen findet eine Nutzung als Ferienwohnung naturgemäß täglich rund um die Uhr statt und ist in aller Regel mit einer erheblichen Unruhe verbunden. Diese ergibt sich einerseits schon aus dem häufigen Wechsel der Bewohner. Zum anderen ist damit zu rechnen, dass nicht wenige Gäste an warmen Abenden lange Zeit auf der Terrasse verbringen, was in aller Regel die Nachtruhe anderer Bewohner des Gebäudes - bestenfalls durch lautstarke Gespräche - beeinträchtigt. Dies zugrunde gelegt würde eine Nutzung des streitgegenständlichen Sondereigentums als Ferienobjekt zu einer deutlichen Verschlechterung der Position des Beklagten führen, dessen Sondereigentum an dasjenige der Klägerin angrenzt.

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Andererseits darf nicht unberücksichtigt bleiben, das eine Wohnnutzung des hier in Rede stehenden Sondereigentums bereits vor dem Erwerb durch die Klägerin stattgefunden hat. Zwar hat der Beklagte im Rahmen seiner Anhörung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass er diese „nie wahrgenommen“ habe. Doch ist dies in Bezug auf die Nachbarwohnung in einem Mehrfamilienobjekt auch der Normalfall. Die Miteigentümer einer GdWE sind im Rahmen des zwischen ihnen bestehenden gesetzlichen Begleitschuldverhältnisses zur wechselseitigen Rücksichtnahme pflichtet (vgl. § 241 Abs. 2 BGB). Sollte die Klägerin oder deren Mieter gegen diesen Grundsatz verstoßen, kann sich der Beklagte dem mit Unterlassungsansprüchen erwehren. Damit sind seine Interessen an einem ungestörten Bewohnen seines Sondereigentums hinreichend geschützt.

4.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht aufgrund der §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt daher Grundsatzbedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Das Verfahren weist lediglich Rechtsfragen des Einzelfalls auf, die einer Verallgemeinerung nicht zugänglich sind.