AG Hanau Urteil vom 16.01.2026 – 32 C 182/25

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner das Objekt Anschrift, PLZ Ort, ordnungsgemäß geräumt und mit sämtlichen Schlüsseln versehen an die Kläger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldner auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Räumungs- und Herausgabepflicht durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 € abwenden, so die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 6.000,00 € leisten.

Im Übrigen ist das Urteil hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 9.867,00 €.

Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten die Rückgabe der Mietsache.

Zwischen den Klägern einerseits sowie den inzwischen verstorbenen Frau X und Herr X andererseits bestand zunächst seit dem Jahr 1985 ein Wohnraummietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung.

Herr X ist am 30.5.1989 verstorben.

Vor dem Amtsgericht Hanau wurde Anfang 2024 namens des Herrn X und der Frau X Klage gegen die Kläger auf Zahlung von Schadensersatz erhoben (Az. 34 C 27/24).

Frau X ist am 22.2.2024 verstorben.

Die Kläger wurden zu keiner Zeit über den Tod der vormaligen Mieter informiert. Auch das Klageverfahren vor dem Amtsgericht wurde ohne entsprechende Mitteilung weitergeführt. Erst die Berufung bei dem LG Hanau (Az. 2 S 55/25) wurde im Namen der Beklagten selbst eingelegt.

Die Miete wurde weiterhin von einem Konto überwiesen, welches unter anderem Frau X als Inhaberin ausweist.

Im Zug einer Besichtigung der Mietsache durch die Kläger am 12.3.2025 erklärten die dort anwesenden Beklagten, die Kläger dürften zwei Räumlichkeiten der Mietsache nicht betreten, da in einem Zimmer die erkrankte Frau X liege und in einem anderen Zimmer diesbezüglich Pflegematerialien gelagert würden.

Aufgrund einer am 25.3.2025 eingeholten Auskunft bei dem Einwohnermeldeamt erfuhren die Kläger von dem Tod der vormaligen Mieter.

Mit Schreiben vom 1.7.2025 haben die Kläger gegenüber den Beklagten die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung eines ggf. bestehenden Mietverhältnisses erklärt mit der Begründung, die Beklagten hätten den Klägern den Tod der verbliebenen Vertragspartnerin verschwiegen und sie dahingehend getäuscht, jedenfalls Frau X würde noch leben.

Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagten hätten sie getäuscht, was eine Vertragsverletzung darstelle, weshalb die Forstsetzung des Mietverhältnisses für sie nicht zumutbar sei. Sie beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Objekt Anschrift, PLZ Ort,, ordnungsgemäß geräumt und mit sämtlichen Schlüsseln versehen an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, sie seien nach dem Tod der Frau X gem. § 563 Abs. 4 BGB als Familienangehörige in das Mietverhältnis eingetreten. Es sei auch unerheblich, von wessen

Konto die Miete gezahlt wird. Die Kläger hätten Kenntnis davon gehabt, dass sie als Söhne von

Frau X mit dieser gemeinsam in dem Haus lebten. Bereits 2016 sei den Klägern mitgeteilt worden, dass Herr X verstorben war. Dass sie den Klägern den Tod von Frau X nicht mitgeteilt haben, habe auf Unkenntnis der rechtlichen Relevanz beruht. Auch das Führen des

Klageverfahren im Namen der Eheleute Herr X und Frau X belege ihre juristische Unerfahrenheit und Naivität. Sie hätten auch nicht fälschlich behauptet, ihre Mutter lebe noch, sondern lediglich davon abgesehen, einen höchstpersönlichen Todesfall ausdrücklich mitzuteilen. Das Unterlassen einer ausdrücklichen Mitteilung über den Todesfall stelle keine erhebliche Pflichtverletzung dar, weil das Mietrecht keine allgemeine Pflicht, den Tod eines Mitmieters ungefragt mitzuteilen, kenne. Eine solche Pflicht bestünde nur, wenn durch das Unterlassen berechtigte Interessen des Vermieters konkret beeinträchtigt werden oder wenn sich die vertragliche Situation wesentlich verändere, was nicht der Fall sei.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gem. § 985 BGB oder § 546 Abs. 1 BGB

Es kann dahinstehen, ob die Beklagten zum Zeitpunkt des Todes von Frau X bereits in der Wohnung gewohnt haben und somit gem. § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, da selbst bei Eintritt der Beklagten dieses jedenfalls durch die fristlose Kündigung vom 1.7.2025 wirksam beendet worden ist.

Die Kündigung war bereits gem. § 563 Abs. 4 BGB wirksam. Dass sie nicht als solche bezeichnet wurde, ist unschädlich, weil sich aus dem auszulegenden Inhalt und der Begründung ergibt, dass die Kläger (auch) dieses Kündigungsrecht geltend machen wollen. Dabei stellt das mehrmonatige Verschweigen des Todes des Mieters stellt einen wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB dar (KG Beschl. v. 20.10.2025 – 12 U 52/25, GE 2025, 1145 = BeckRS 2025, 28380). Die Kündigung ist auch fristgemäß ausgesprochen worden, obwohl die Kläger bereits im März von dem Tod der vormaligen Mieter erfahren hatten. Denn die Behauptung der Beklagten, diese hätten schon früher Kenntnis davon gehabt, dass sie in der Wohnung wohnen, ist klägerseits bestritten worden. Die Beklagten haben jedoch kein ausreichendes

Beweisangebot erbracht. Für eine Vernehmung der eigenen Partei fehlt es an der klägerischen Zustimmung und für eine Vernehmung von Amts wegen gem. § 448 ZPO liegen die erforderlichen Voraussetzungen, insbesondere der sog. Anbeweis nicht vor, weil es keine erhöhte Wahrscheinlichkeit gibt, dass die Behauptung wahr ist.

Die am 1.7.2025 ausgesprochene Kündigung war ebenfalls als fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam.

Gem. § 543 Abs. 1 BGB steht einer Partei das Recht zur fristlosen Kündigung zu, wenn aufgrund eines vertragswidrigen Verhaltens der anderen Partei eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses eingetreten ist und daher die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (BGH Urt. v. 29.11.2023 – VIII ZR 211/22, NZM 2024, 278 Rn. 30, BGH, Urteil vom 15. 9. 2010 - XII ZR 188/08, NZM 2010, 901 Rn. 11).

Die Beklagten haben den Klägern ersichtlich den Tod der verbliebenen Vertragspartei Frau X verschwiegen. Sie haben es mehr als ein Jahr unterlassen haben, die Kläger hierauf hinzuweisen und diese somit von ihrem (möglichen) Eintritt in das Mietverhältnis zu informieren. Insofern haben die Beklagten selbst die Grundlage der kündigungsrelevanten Pflichtverletzung dargelegt, wenn sie vortragen, eine solche Mitteilungsflicht bestünde jedenfalls, wenn durch das Unterlassen berechtigte Interessen des Vermieters konkret beeinträchtigt werden oder wenn sich die vertragliche Situation wesentlich verändere (Schriftsatz vom 23.12.2025, S. 1/2, Bl. 140/141 d.A.).

Abgesehen davon, dass eine solche Informationspflicht gem. § 241 Abs. 2 BGB selbstverständlich immer besteht und nicht nur ab einer irgendwie gearteten Erheblichkeitsschwelle, stellt sich dem Gericht die Frage, unter welchen Umständen selbst berechtigte Interessen des Vermieters noch mehr betroffen sein oder sich die vertragliche Situation überhaupt noch erheblicher ändern könnte als durch einen vollständigen Wechsel der Person(en) des Mieters. Und das zudem vor dem Hintergrund, dass ein Klageverfahren zwischen Frau X und den Klägern lief.

Das gesamte Vorbringen der Beklagten lässt auch deutlich erkennen, dass und warum die Vertrauensgrundlage der Kläger für eine Durchführung des Vertragsverhältnisses mit den Beklagten zerstört und somit zerrüttet ist.

Wenn diese vortragen, Sie hätten nicht fälschlich behauptet, ihre Mutter lebe noch, sondern lediglich davon abgesehen, einen höchstpersönlichen Todesfall ausdrücklich mitzuteilen, ist das ersten unzutreffend. Denn durch die unstreitige Aussage im Zug der Besichtigung, zwei Zimmer könnten nicht betreten werden, weil sich in dieser die erkrankte Frau X befinde, obwohl die tatsächlich bereits verstorben war, haben sie natürlich fälschlich behauptet, diese würde noch leben. Und aufgrund der Tatsache, dass sie bereits verstorben war und damit das Mietverhältnis entweder beendet oder mit ihnen fortgesetzt würde, handelt es sich auch gerade nicht um einen höchstpersönlichen, sondern für die Kläger selbstverständlich ebenfalls relevanten Vorfall.

Von erheblichem Gewicht ist weiterhin, dass Frau X bereits kurz nach Beginn des Klageverfahrens 34 C 27/24 verstarb, dieses jedoch von den Beklagten weitergeführt wurde, ohne dass den Klägern hierüber eine Mitteilung gemacht wurde. Das, zumal die Beklagten dort ohnehin nur aktivlegitimiert gewesen wären, wenn sie in das Mietverhältnis eingetreten sind, was ohne, dass dieses näher erörtert werden müsste, eine Information war, welche den Klägern hätte selbstverständlich mitgeteilt werden müssen.

Zwar reicht eine Zerrüttung des Vertrauens allein nicht aus, die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gem. § 543 Abs. 1 BGB anzunehmen. Die Pflichtverletzung muss auch aus dem Risikobereich des anderen Vertragsteils herrühren (BGH, ebenda). Das setzt zwar kein Verschulden iSd § 276 BGB voraus, scheidet jedoch ohne dieses ggf. aus, weil in diesem Fall idR keine Beeinträchtigung der Vertrauensgrundlage vorliegt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 16 mwN).

Vorliegend steht es jedoch außer Frage, dass die sich über einen längeren Zeitraum hinziehende Pflichtverletzung von den Beklagten verschuldet ist. Dass sie aufgrund juristischer Unerfahrenheit nicht davon ausgegangen wären, die Kläger über den Tod ihrer Mutter und damit den eigenen Eintritt in das Mietverhältnis mitzuteilen, ist nicht nur im Hinblick auf die schlicht unzutreffend Aussage, sie läge Krank in einem Zimmer der Wohnung, widerlegt, sondern wirkt insgesamt und im Hinblick auf das Weiterführen eines Klageverfahrens gegen die Kläger äußerst befremdlich. Jedenfalls aber die Tatsache, dass sie sich ganz offensichtlich auch nicht darüber informiert und entsprechende Beratung eingeholt haben, was sich selbstredend und gerade innerhalb eines laufenden Klageverfahrens aufdrängen muss, führt zu einer schuldhaften Pflichtverletzung. Vor diesem Hintergrund können die Kläger auch nicht davon ausgehen, die Beklagten würde sich zukünftig vertragskonform verhalten, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zu Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar ist.

Bei einer grundsätzlichen Vertrauensstörung und somit „Zerrüttung“ ist auch eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2. entbehrlich (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 229 mwN).

Auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt es daher nicht mehr an.

Auf einen Härtefall iSd § 574 BGB können sich die Beklagten schon gem. § 574 Abs. 1 S. 2 BGB nicht berufen. Denn die Vorschrift ist nicht anwendbar, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 721 ZPO.