VG Köln Urteil vom 16.10.2026 – 28 K 3595/24

Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Beseitigung von Wohnraum durch Abbruch.

Die Klägerin ist Hauseigentümerin der Objekte M.-straße 00, O.-straße 00 und O.-straße 00 in 00000 Y.. Sie firmiert inzwischen als U.., vormals L.. Bereits am 24. August 2022 beantragte sie bei der Beklagten die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch dieser Objekte (Az. N01). Als Ausgleich bot sie zunächst einen Neubau mit 186 Wohneinheiten und 4.908 qm Wohnfläche auf den benachbarten Grundstücken an. Die Beklagte teilte am 22. Dezember 2022 mit, dieses Vorhaben sei nicht geeignet, den familiengerechten Wohnraum der Abbruchobjekte zu ersetzen, weil solcher nicht vorgesehen sei. Daraufhin bot die Klägerin am 11. Januar 2023 stattdessen ein Neubauvorhaben auf dem Grundstück C.-straße 000 in Y.-Z. an (48 Wohneinheiten mit 1.360 qm sowie fünf Reihenhäuser mit 476 qm). Dieses Vorhaben war zugleich für einen weiteren Abbruchantrag als Ersatzwohnraum angeboten worden. Am 12. Juni 2023 teilte die Klägerin mit, es solle nur noch für den vorliegenden Antrag berücksichtigt werden.

Die Beklagte wies im Genehmigungsverfahren mehrfach darauf hin, dass die Aufteilung in sog. Mikroapartments, die Darstellung auf den Internetseiten der Architekten und der Unternehmensgruppe der Klägerin sowie das Konzeptpapier auf eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung hindeuteten. Die Klägerin trat dem entgegen: Es würden grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestdauer von sechs Monaten geschlossen, und über 70 Prozent der Mietenden in vergleichbaren J.er Objekten blieben länger als ein Jahr. Zielgruppe seien Fachkräfte, Berufsanfänger und Studierende. Ob möbliert vermietet werde, werde nach der Marktlage entschieden. Nach Anhörung vom 19. Juni 2023 und Stellungnahme der damaligen Bevollmächtigten der Klägerin vom 29. Juni 2023 lehnte die Beklagte den Antrag mit Bescheid vom 20. Juli 2023 ab. Hiergegen erhob die Klägerin am 25. August 2023 Klage beim Verwaltungsgericht Köln (Az. 16 K 4729/23). Am 22. September 2025 nahm sie die Klage zurück; das verwaltungsgerichtliche Verfahren wurde mit Beschluss vom 23. September 2025 eingestellt.

Am 6. Dezember 2023 stellte die Klägerin einen neuen Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch. Betroffen sind nach den Antragsangaben 22 Wohneinheiten mit insgesamt 1.341 qm Wohnfläche in den genannten drei Objekten. Der beigefügten Stellungnahme der Klägerin zufolge wurde der Antrag aus dem Verfahren N01 in geänderter Form gestellt.

Als Ersatzwohnraum bot die Klägerin wiederum das Neubauvorhaben auf dem Grundstück in der C.-straße 000 an. Nach den Unterlagen sollen dort 53 Wohneinheiten mit 1.836 qm Wohnfläche entstehen, nämlich 48 Wohneinheiten mit 1.360 qm sowie fünf Reihenhäuser mit 476 qm. Überwiegend handelt es sich um sog. Mikroapartments für Ein- bis Zweipersonenhaushalte mit 21 bis 32 qm Wohnfläche. Hinzu kommen Reihenhäuser mit je ca. 100 qm und eine Wohnung mit ca. 95 qm im Haupthaus. Die Baugenehmigung wurde am 14. Oktober 2022 erteilt (Az. N02). Die Hochbaufinanzierung wurde im März 2023 abgeschlossen. Ein Generalunternehmerangebot war für das 1. Quartal 2024 vorgesehen, der Baubeginn für das 2. Quartal 2024 und die Fertigstellung für das 2. Quartal 2026.

Dem Antrag war ein von der Klägerin als „Nutzungskonzept“ bezeichnetes Schreiben beigefügt. Danach sollen die Einheiten möbliert vermietet werden. Jede Einheit verfügt über einen Internetzugang und eine Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien. Die Mietenden erhalten ein „Welcome-Package“, bestehend aus zwei Handtüchern, einer Garnitur Bettwäsche und einer Rolle Toilettenpapier, das sie selbst ergänzen sollen. Eine Untervermietung ist grundsätzlich ausgeschlossen, Haustiere sind nur nach Rücksprache mit dem Vermieter erlaubt. Die Abrechnung erfolgt verbrauchsabhängig. Die Mietenden entrichten den Rundfunkbeitrag selbst und erhalten eine Wohnungsgeberbescheinigung. Nach dem Auszug haben sie die Einheit auf eigene Kosten in den Einzugszustand zurückzuversetzen. Sie können die Endreinigung selbst vornehmen oder gegen Verwendung der Kaution vom Vermieter durchführen lassen. Die Einheiten stehen allen Bürgerinnen und Bürgern Y.s offen. Der Aufenthaltszweck wird nicht hinterfragt und ist nicht Voraussetzung des Vertragsschlusses. Vorgesehen sind grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten. Service-Dienstleistungen sind nicht vorgesehen.

Zur Begründung ihres Genehmigungsantrags führte die Klägerin im Wesentlichen aus, der Ersatzwohnraum sei ein beachtliches Angebot im Sinne von § 13 Abs. 2 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz - WohnStG NRW) und § 9 Abs. 1 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum der Stadt Köln (Wohnraumschutzsatzung). Er liege im Stadtgebiet, stehe in zeitlichem Zusammenhang mit dem Abbruch und die Verfügungsberechtigung stimme überein. Es handele sich um Wohnnutzung, da das Konzept die Merkmale der Dauerhaftigkeit und der eigenständigen Haushaltsführung erfülle. Eine Kurzzeitvermietung im Sinne von § 12 Abs. 2 Nr. 2 WohnStG NRW liege wegen der Mindestmietdauer nicht vor, und die Möblierung allein begründe keine Zweckentfremdung. Der Ersatzwohnraum sei mit 1.836,36 qm nicht kleiner als der entfallende mit 1.341,38 qm. Familiengerechter Wohnraum werde in größerem Umfang geschaffen (637,29 qm gegenüber 522,83 qm). Luxuswohnraum liege nicht vor, da der Bestand aus den 1950er Jahren stamme, der Neubau heutige Standards einhalten müsse und Ausstattung und Möblierung im mittleren bis unteren Preissegment lägen. Am 12. Dezember 2023 reichte die Klägerin weitere Unterlagen nach.

Mit Schreiben vom 16. Januar 2024 hörte die Beklagte die Klägerin gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) zur beabsichtigten Ablehnung an. Sie führte im Wesentlichen aus, das vorgelegte Nutzungskonzept entspreche nicht einer Nutzung zu Wohnzwecken, sondern diene einem vorübergehenden, lediglich einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommen. Hierfür spreche die ausschließlich möblierte Vermietung einschließlich Internet und Grundausstattung. Das detaillierte Designkonzept erschwere die Individualisierung der Wohnräume, weil durchschnittliche Mietende die bei Auszug erforderliche Wiederherstellung kaum leisten könnten. Nach dem ebenfalls von der Klägerin vorgelegten Design Manual und der Homepage der Unternehmensgruppe der Klägerin sei das Vorhaben auf eine bestimmte Zielgruppe zugeschnitten und stehe dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht wie dargestellt zur Verfügung. Das „Welcome-Package“ solle primär den Start in eine neue Stadt erleichtern. Die Vermietung für vorübergehende berufliche Tätigkeit oder für eine von vornherein kurzfristige Unterbringung zu Ausbildungs- oder Studienzwecken sei nach § 7 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung eine Kurzzeitvermietung. Dass die Klägerin die Intention der Mietenden nicht hinterfrage, deute darauf hin, dass sie ihrer Abwendungsverpflichtung nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WohnStG NRW nicht nachkommen und die Zweckentfremdung billigend in Kauf nehmen wolle. Die Leihstationen für Haushaltsgeräte und die Möglichkeit der Endreinigung seien unübliche Dienstleistungen. Ob weitere Dienstleistungen angeboten würden, sei unklar, da auf der Homepage Hinweise auf einen Reinigungsservice zu finden seien, die Klägerin aber keine regelmäßigen Reinigungen angegeben habe. Der Begriff des Lebensmittelpunkts habe keinen Eingang in das WohnStG NRW gefunden und sei nicht maßgeblich.

Ferner handele es sich um Luxuswohnraum im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 WohnStG NRW. Zwar sei der Standard des Bestands wegen des Alters überholt, das geplante Objekt überschreite aber heutige Standards erheblich, was sich aus der Darstellung einer hochwertigen Einrichtung im Design Manual ergebe. Dies spiegele sich in den Mieten wider: Vergleichbare Objekte in J. und F. würden mit Kaltmieten von ca. 35,36 Euro bis 49,63 Euro je qm angeboten, was den aktuellen Mietspiegel erheblich übersteige. Deshalb stehe der Ersatzwohnraum auch nicht zu angemessenen Bedingungen nach § 9 Abs. 3 Satz 1 Wohnraumschutzsatzung zur Verfügung. Ein Sickereffekt sei nicht anzunehmen, weil sich das Konzept vorrangig an Personen richte, die von außen nach Y. zuzögen.

Schließlich stehe der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt nicht gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 WohnStG NRW in gleicher Weise zur Verfügung. Nach den Erkenntnissen aus dem Verfahren N01 bestehe in den Bestandsobjekten familiengerechter Wohnraum mit 671,83 qm, dem im Neubau nur ca. 637,3 qm gegenüberstünden (Differenz: 34,53 qm). Die Angabe der Klägerin, es handele sich in den Bestandsobjekten nur um 522,83 qm familiengerechten Wohnraum, sei nicht nachvollziehbar.

Mit Schreiben vom 13. Februar 2024 nahm die Klägerin zum Anhörungsschreiben der Beklagten Stellung. Sie machte im Wesentlichen geltend: Die Beklagte habe sich mit dem vorgelegten Nutzungskonzept nicht hinreichend auseinandergesetzt, sondern sich auf Möblierung, Design Manual, „Welcome-Package“ und Endreinigung beschränkt. Die Mindestmietdauer von sechs Monaten sei ein starkes Indiz für eine Heimstätte im Alltag. Der Begriff des Lebensmittelpunkts habe zwar keinen Eingang in das WohnStG NRW gefunden, stamme aber aus der bundesverwaltungsgerichtlichen Auslegung des bauplanungsrechtlichen Wohnbegriffs, an den der Gesetzgeber angeknüpft habe. Das fehlende Hinterfragen des Aufenthaltszwecks verstoße nicht gegen § 12 Abs. 3 Satz 1 WohnStG NRW, da es auf die Absichten des Vermieters ankomme. Dem „Welcome-Package“ werde zu große Bedeutung beigemessen, und das Design Manual schließe eine Individualisierung nicht aus. Auf die Internetseite und dort beworbene Services der Unternehmensgruppe der Klägerin dürfe nicht abgestellt werden, da diese nicht Gegenstand des vorgelegten Nutzungskonzepts seien. Luxuswohnraum im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 WohnStG NRW liege nicht vor. Der Vergleich mit Objekten in J. und F. sei nicht tragfähig, der Verweis auf den Mietspiegel sachwidrig, weil im Mietzins auch die Möblierung enthalten sei. Wirtschaftlich liege das Vorhaben im mittleren Preissegment.

Mit Bescheid vom 21. Mai 2024 - der Klägerin am 23. Mai 2024 zugestellt - lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin ab (Ziffer 1) und setzte eine Verwaltungsgebühr von 2.250 Euro fest (Ziffer 2). Zur Begründung der Ablehnung führte die Beklagte im Wesentlichen aus: Der geplante Abriss sei als Beseitigung von Wohnraum eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung (§ 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 WohnStG NRW, § 7 Wohnraumschutzsatzung). Ein überwiegendes öffentliches oder berechtigtes privates Interesse an der Zweckentfremdung (§ 13 Abs. 1 WohnStG NRW, § 8 Abs. 2 bis 4 Wohnraumschutzsatzung) sei weder vorgetragen noch ersichtlich. Das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums trete auch nicht wegen des angebotenen Ersatzwohnraums zurück, da dieses Angebot nicht geeignet sei, den Wohnraumverlust auszugleichen.

Das vorgelegte Nutzungskonzept entspreche nicht einer Nutzung zu Wohnzwecken. Wohnen sei durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und die Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt und umfasse jede Nutzung als Heimstätte im Alltag. Davon abzugrenzen seien Formen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens. Die möblierte Vermietung einschließlich Internet und Grundausstattung sei ein erhebliches Indiz für ein nur vorübergehendes Unterkommen, weil Mietende, die eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt nutzen wollten, üblicherweise ihre eigenen Möbel und ihre Habe mitbrächten. Zur Habe gehörten regelmäßig auch Handtücher und Bettwäsche, sodass das „Welcome-Package“ zeige, dass sich das Angebot an Personen richte, die nur vorübergehend unterkommen wollten. Nach dem Design Manual wende sich das Angebot an Neuankömmlinge, Expats, Fachkräfte, Jobnomaden, Gastprofessoren und Projektmitarbeiter mit mittlerem bis hohem Einkommen. Bei diesem eingeschränkten Personenkreis sei eine dauerhafte Wohnnutzung von Anfang an regelmäßig nicht beabsichtigt. Auch die Vermietung für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit oder zu einer von vornherein kurzfristig angelegten Unterbringung zu Ausbildungs- oder Studienzwecken sei eine Kurzzeitvermietung (§ 7 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung).

Die Angaben auf der Homepage der Unternehmensgruppe der Klägerin seien zu berücksichtigen, da die Klägerin im Verfahren N01 selbst die Vergleichbarkeit mit den dort beschriebenen Objekten in F. und J. angeführt habe und das Design Manual vorgelegt worden sei. Die Homepage vergleiche die Ersparnis gegenüber Hotels, biete flexible Anmietungsmöglichkeiten und werbe für Unternehmen mit Personalhäusern. Damit werde bewusst die genannte Zielgruppe angesprochen. Dass der Aufenthaltszweck nicht hinterfragt werde, zeige, dass die Zweckentfremdung zumindest billigend in Kauf genommen werde; zudem sei davon auszugehen, dass die Klägerin die Anmietungsintention im Vermietungsprozess erfahre, da nach der Homepage Selbstauskunft und Gehaltsnachweise vorzulegen seien. Ferner werde die Individualisierung der Wohnräume erheblich eingeschränkt, weil die Wiederherstellung des detailliert ausgearbeiteten Designkonzepts (Farbpalette, Farbkonzept) bei Auszug dem durchschnittlichen Mietenden nahezu unmöglich sei. Die Leihstationen, die nach dem Design Manual wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes der Gruppe seien, sowie die Option zur Endreinigung unter Anrechnung auf die Kaution seien im Rahmen einer Wohnnutzung unübliche Serviceleistungen. Die Mindestmietdauer von sechs Monaten sei unerheblich, da das Merkmal der Dauerhaftigkeit nicht die Abgrenzung von längerer und kürzerer oder von befristeter und unbefristeter Nutzung betreffe. Der Begriff des Lebensmittelpunkts habe keinen Eingang in das WohnStG NRW gefunden und sei daher nicht maßgeblich.

Darüber hinaus handele es sich bei dem Ersatzwohnraum um Luxuswohnraum im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 WohnStG NRW, jedenfalls stehe er nicht zu angemessenen Bedingungen im Sinne von § 9 Abs. 3 Satz 1 Wohnraumschutzsatzung zur Verfügung. Zwar sei zu berücksichtigen, dass der Standard des Bestands wegen des Alters überholt sei. Das Objekt überschreite aber auch heutige Standards erheblich, wie sich aus den Angaben des Design Manuals zu Armaturen, Geräten und Küchenarbeitsplatten ergebe. Dies spiegele sich im Mietpreis wider; die Klägerin biete ihre Wohnungen in J. und F. zu Quadratmeterpreisen von ca. 35,36 Euro bis 49,52 Euro an. Soweit dieser Preis auf die Möblierung zurückzuführen sei, unterstreiche das deren gehobene Qualität. Angemessene Bedingungen setzten Mieten voraus, die ein durchschnittlicher Arbeitnehmerhaushalt aufbringen könne. Ein Sickereffekt sei nicht anzunehmen, da das Konzept auf Personen ziele, die von außen nach Y. zögen und hier keinen Wohnraum freimachten.

Auch werde der familiengerechte Wohnraum nicht ersetzt. Aus dem Verfahren N01 sei bekannt, dass in den drei Bestandsobjekten familiengerechter Wohnraum mit 671,83 qm bestehe; die Angabe von 522,83 qm sei auch nach der Stellungnahme der Klägerin vom 13. Februar 2024 nicht nachvollziehbar. Gegenüber dem potenziell familiengerechten Wohnraum des Neubaus mit ca. 637,3 qm ergebe sich eine Differenz von 34,53 qm. Zudem verändere das Vorhaben das Wohnraumangebot umfassend: Während nahezu die Hälfte der Wohnfläche des Bestands familiengerecht sei, betrage der Anteil im Neubau nur etwas mehr als ein Viertel, und dieser Wohnraum sei in eine Vielzahl von sog. Mikroapartments eingebettet, was die Attraktivität für Familien erheblich mindere.

Schließlich würden die in den Bestandsobjekten über Jahre oder Jahrzehnte gewachsenen nachbarschaftlichen Bindungen, wie die Meldedaten zeigten, mit dem vorgelegten Nutzungskonzept verloren gehen. Der Ersatzwohnraum stehe dem Wohnungsmarkt daher nicht gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 WohnStG NRW in gleicher Weise zur Verfügung wie der entfallende Wohnraum.

Die Verwaltungsgebühr bemaß die Beklagte unter Verweis auf § 28 Abs. 2 WohnStG NRW, § 5 der Verordnung nach dem Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStVO) und § 9 des Gebührengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW) i. V. m. dem zugehörigen Gebührentarif wegen der wiederholten Antragstellung mit 750 Euro je Wohnung. Für die 22 Wohnungen ergebe sich ein Betrag von 16.500 Euro, der sich wegen des räumlichen und sachlichen Zusammenhangs auf 3.000 Euro reduziere. Wegen der Ablehnung des Antrags aus anderen Gründen als der Unzuständigkeit ermäßigte sie die Gebühr nach § 15 Abs. 2 Alt. 2 GebG NRW um ein Viertel (750 Euro) auf 2.250 Euro.

Am 24. Juni 2024 hat die Klägerin Klage erhoben.

Während des gerichtlichen Verfahrens stellte die Klägerin am 2. Dezember 2024 einen weiteren Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch der streitgegenständlichen Objekte (Az. N03). Diesem Antrag fügte sie ein neues als solches bezeichnetes Nutzungskonzept bei. Danach sollen auf dem Grundstück in der C.-straße 000 weiterhin 48 Wohnungen und fünf Reihenhäuser mit insgesamt 1.836,36 qm Wohnfläche entstehen, davon 476,09 qm familiengerechter Wohnraum. Die Wohneinheiten sollen unbefristet mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten und unmöbliert vermietet werden. Jede Wohnung verfügt über eine Einbauküche. Eine Untervermietung ist ausgeschlossen, Haustiere sind nur nach Rücksprache mit dem Vermieter erlaubt. Die Abrechnung erfolgt verbrauchsabhängig. Die Mietenden entrichten den Rundfunkbeitrag selbst und erhalten eine Wohnungsgeberbescheinigung. Mit der Verwaltung soll eine übliche Hausverwaltung beauftragt werden. Regelmäßige Reinigungen oder vergleichbare Serviceleistungen sind nicht vorgesehen. Nach dem Auszug haben die Mietenden die Wohneinheit auf eigene Kosten in den bei Einzug vorgefundenen Zustand zu versetzen. Die Wohneinheiten stehen jedermann zur Verfügung. Den Aufenthaltszweck hinterfragt die Klägerin nicht, und sie macht den Vertragsschluss nicht von ihm abhängig. Anders als nach dem im streitgegenständlichen Verfahren vorgelegten Nutzungskonzept sind damit insbesondere keine Möblierung, keine Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien, kein Internetanschluss, kein „Welcome-Package“ und keine (optionale) Endreinigung durch den Vermieter vorgesehen.

Auf Nachfrage der Beklagten ergänzte die Klägerin mit E-Mail vom 24. März 2025, ein Designkonzept wie im vorangegangenen Antrag komme nicht zur Anwendung. Die Wohnungen würden nach einem mittleren Standard ausgebaut. Einbauten und Möblierung seien mit Ausnahme der Einbauküchen nicht geplant. Die Küchen würden mit Geräten mittleren Standards ausgestattet, nämlich mit einer Kühl-Gefrier-Kombination, einem Herd mit Backofen, einem Geschirrspüler und einem Dunstabzug. Geschirr, Besteck oder sonstige Ausstattung gehörten nicht dazu. Ein „Welcome-Package“ werde nicht angeboten. Strom und Internet müssten die Mietenden selbst beantragen und anmelden. Die Hausverwaltung sei noch nicht beauftragt. Sie solle die üblichen kaufmännischen, technischen und organisatorischen Aufgaben der Gebäudebewirtschaftung übernehmen. Vermietet werden solle über die gängigen Online-Portale. Eine Vermietung an Unternehmen sei mit Ausnahme der Gewerbeeinheit im Erdgeschoss nicht geplant. Der Mietpreis solle sich im ortsüblichen Rahmen bewegen.

Mit Bescheid vom 29. April 2025 erteilte die Beklagte daraufhin die Genehmigung zum Abbruch und versah sie mit mehreren Nebenbestimmungen. Danach steht die Genehmigung unter der aufschiebenden Bedingung, dass der abzubrechende Wohnraum vor Abbruchbeginn unbewohnt ist. Zudem ist sie auflösend bedingt. Sie wird unwirksam, wenn der Abbruch nicht bis zum 31. Oktober 2025 erfolgt oder der Ersatzneubau auf dem Grundstück in der C.-straße 000 nicht bis zum 30. Juni 2026 mindestens im Rohbau errichtet ist. Wird nach dem Abbruch bis zu diesem Zeitpunkt kein Ersatzwohnraum geschaffen, der den Vorgaben des Bescheids entspricht, oder wird er nicht wie geplant mindestens im Rohbau errichtet, ist eine sofort fällige einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von 4.919.351,22 Euro an die Beklagte zu leisten. Diese soll nach Fristablauf festgesetzt werden. Der Betrag beruht auf durchschnittlichen Neubaukosten des geförderten Wohnungsbaus in Y. von 3.668,42 Euro je qm bei 1.341 qm betroffener Wohnfläche.

Die Klägerin hält ihre Klage auch nach Erteilung der Genehmigung vom 29. April 2025 für zulässig. Hierzu trägt sie im Wesentlichen vor:

Die Genehmigung vom 29. April 2025 führe weder zur Erledigung noch lasse sie das Rechtsschutzbedürfnis entfallen. Der dort beschiedene Antrag sei hinsichtlich des Streitgegenstands getrennt zu betrachten. Ihr Interesse an der Umsetzung des dem streitgegenständlichen Antrag beigefügten Nutzungskonzepts bestehe fort. Selbst bei Beginn der Umsetzung des neuen, genehmigten Konzepts bliebe bei einer gerichtlich veranlassten Genehmigung die Realisierung des streitgegenständlichen Konzepts möglich. Baulich bestünden zwischen beiden Antragsvarianten keine Unterschiede, sodass auch eine spätere Umstellung des Konzepts möglich bleibe.

Zur Begründetheit ihrer Klage macht sie im Wesentlichen geltend:

Sie habe einen Anspruch auf die Genehmigung nach § 13 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 WohnStG NRW i. V. m. § 8 Abs. 2 Wohnraumschutzsatzung. Die Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 6 WohnStG NRW lägen kumulativ vor, ebenso die weiteren Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 und Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung.

Der Ersatzwohnraum diene nach dem vorgelegten Nutzungskonzept Wohnzwecken und nicht der Kurzzeitvermietung. Der zweckentfremdungsrechtliche Wohnbegriff knüpfe an den bauplanungsrechtlichen an, wie ihn das Bundesverwaltungsgericht geprägt und dem sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen angeschlossen habe. Danach komme es auf eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige und selbstbestimmte Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts an. Maßgeblich sei das Nutzungskonzept und seine Verwirklichung, nicht das Verhalten einzelner Bewohner. Dauerhaftigkeit bedeute nicht den Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und befristeter Nutzung. Auch eine von vornherein vorübergehende Wohnnutzung sei zulässig. Abzugrenzen sei von der Beherbergung, bei der die eigentliche Wohnung an einem anderen Ort liege. Die Gesetzesbegründung zum WohnStG NRW knüpfe ausdrücklich an diesen Wohnbegriff an und nenne den Lebensmittelpunkt, der bei einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten oder mehr „zweifellos“ gegeben sei. Der Einwand der Beklagten, der Begriff des Lebensmittelpunkts habe keinen Eingang in das Gesetz gefunden, gehe fehl, weil dem Landesgesetzgeber die Kompetenz zur Modifikation des planungsrechtlichen Wohnbegriffs fehle und auch die Baunutzungsverordnung den Begriff nicht ausdrücklich verwende.

Die von der Beklagten herangezogene obergerichtliche Rechtsprechung betreffe ein nicht vergleichbares Konzept. Dort seien einzelne Zimmer in Wohnungen mit einmonatiger Kündigungsfrist vermietet worden, die Mieter hätten sich die Wohnung mit Dritten geteilt, und es sei ein Pauschalmietzins einschließlich aller Nebenkosten, Bettwäsche, Handtüchern und Internet erhoben worden. Hier würden dagegen ganze Wohnungen unbefristet mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten vermietet, verbrauchsabhängig abgerechnet, und die Mietenden erhielten eine Wohnungsgeberbescheinigung. In sechs Monaten könne ein häusliches Leben eingerichtet und der Lebensmittelpunkt verlagert werden. Die Möblierung ermögliche einen schnellen Einzug und habe keine Indizwirkung für ein nur provisorisches Wohnen, zumal teilmöblierte Wohnungen verbreitet seien. Das „Welcome-Package“ und die Endreinigungsoption seien keine Serviceleistungen im Sinne eines Hotelbetriebs. Die Endreinigung diene allein der Erfüllung der mietvertraglichen Rückgabepflicht und spiele im Konzept nur eine untergeordnete Rolle.

Der Ersatzwohnraum sei nicht kleiner als der entfallende (§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 WohnStG NRW). Mit 1.836 qm gegenüber 1.341 qm liege sogar eine Überkompensation vor.

Er stehe dem Wohnungsmarkt auch in gleicher Weise zur Verfügung (§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 WohnStG NRW). Gleichwertigkeit setze nur voraus, dass der Wohnraum für einen unbestimmt großen Personenkreis verfügbar sei. Das vorgelegte Nutzungskonzept richte sich nicht an eine bestimmte Gruppe. Dass sich Ein- und Zweizimmerwohnungen an Einzelpersonen und Paare richteten, liege in der Natur der Sache, und nach der Argumentation der Beklagten wäre die Gleichwertigkeit bei keiner Wohnung je erfüllt. Auch erstmalig nach Y. Ziehende wohnten in Y., und von ihnen bezogene Wohnungen dienten der Wohnraumversorgung. Dauerhaftigkeit verlange nicht, dass die Mietenden ihr bisheriges Leben in der Gemeinde verbracht hätten oder künftig dort verbringen wollten.

Luxuswohnraum im Sinne von § 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 WohnStG NRW liege nicht vor. Dies setze voraus, dass der Standard des entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschritten werde und praktisch keine Nachfrage mehr bestehe. Ein lediglich gehobener Standard genüge nicht. Die Norm sei restriktiv auszulegen und solle keinen überholten Wohnstandard zementieren. Die Einheiten seien modern und hochwertig, verfügten aber weder über erhebliche Flächen noch über unüblich luxuriöse Ausstattung wie Jacuzzi, Sauna oder mehrere Balkone.

Die Verwaltungsgebühr von 2.250 Euro sei ebenfalls rechtswidrig, weil sie das Schicksal des Ablehnungsbescheids teile. Eine Gebühr nach § 28 Abs. 2 WohnStG NRW i. V. m. § 5 Abs. 1 WohnStVO NRW komme nur bei rechtmäßiger Entscheidung über den Antrag in Betracht.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2024 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die am 6. Dezember 2023 beantragte Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid vom 21. Mai 2024. Ergänzend führt sie im Wesentlichen aus:

Im Zweckentfremdungsrecht komme es nach der obergerichtlichen Rechtsprechung entgegen der Darstellung der Klägerin nicht auf den Begriff des Lebensmittelpunkts an, der keinen Eingang in das Gesetz gefunden habe. Der Begriff des Wohnens werde durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises und die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Das Merkmal der Dauerhaftigkeit betreffe nicht die Abgrenzung von längerer und kürzerer oder von unbefristeter und befristeter Nutzung, sondern grenze das häusliche Wohnen in der Heimstatt im Alltag von Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens ab. Für die Auslegung sei abweichend vom planungsrechtlichen Wohnbegriff die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts heranzuziehen. Es gehe nicht um städtebauliche Ziele, sondern um die Erhaltung von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.

Nach diesen Maßstäben sei das vorgelegte Nutzungskonzept nicht auf eine Nutzung zu Wohnzwecken ausgelegt. Die geplante Möblierung sei ein erhebliches Indiz, weil Mietende, die eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt nutzen wollten, üblicherweise ihre Möbel und ihre Habe mitbrächten. Die Behauptung der Klägerin, es fänden sich zunehmend teilmöblierte Wohnungen, weil Dynamik und Flexibilität wichtiger seien als eigenes Mobiliar, sei unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar. Die Beklagte befasse sich im Rahmen ihrer Aufgaben mit einer hohen Zahl von Mietverhältnissen. Die Möblierung von zu Wohnzwecken genutztem Wohnraum sei dabei weiterhin der Ausnahmefall, und die Mehrzahl der Wohnungssuchenden suche eine dauerhafte Heimstätte im Alltag. Den Fokus auf Dynamik und Flexibilität legten dagegen die Personengruppen, die das Konzept hauptsächlich anspreche („Neuankömmlinge, Expats, Fachkräfte, Jobnomaden, Gast-Professoren oder Projektmitarbeiter“). Das Konzept stehe in der Theorie allen offen, sei in der Praxis aber nur für diese Hauptzielgruppe interessant, die ein vorübergehendes, lediglich einem bestimmten Zweck dienendes Unterkommen suche.

Dabei sei unerheblich, ob die Mietenden bereits in Y. wohnten oder zuzögen. Zum Schutz des angespannten Wohnungsmarkts sei vielmehr sicherzustellen, dass Wohnraum zu Wohnzwecken genutzt werde und auch Zugezogene eine dauerhafte Heimstätte im Alltag begründeten. Dass dies im Rahmen des Konzepts nicht geschehen solle, folge auch aus der zusätzlichen Grundausstattung an Haushaltsutensilien und Wäsche und aus dem „Welcome-Package“. Wohnungssuchende verfügten in der Regel bereits über solche Gegenstände. Für eine am Leitbild der klassischen Mietwohnung orientierte Überlassung sei es völlig unüblich, dass Bettwäsche und Handtücher gestellt und im Mietpreis inbegriffen seien. Dabei handele es sich um Dienstleistungen, die für Hotelzimmer und Ferienwohnungen üblich seien. Auch die Option einer Endreinigung gegen Entgelt sei eine beherbergungstypische Leistung, die üblicherweise bei Ferienwohnungen angeboten werde, die regelmäßig nur zum vorübergehenden Aufenthalt eines ständig wechselnden Personenkreises genutzt würden.

Der von der Klägerin dem Wohnbegriff gegenübergestellte Begriff der Fremdenbeherbergung sei nicht maßgeblich, weil er in Nordrhein-Westfalen anders als in der Gesetzgebung anderer Länder nicht verwendet werde. Die Zweckentfremdung sei ohnehin nicht an eine abschließende Aufzählung bestimmter Nutzungskonzepte wie Fremdenbeherbergung oder Kurzzeitvermietung geknüpft. Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW komme es allein darauf an, ob eine Wohnung zu Wohnzwecken genutzt werde oder nicht.

Die Verwaltungsgebühr sei rechtmäßig. Unabhängig von der Rechtmäßigkeit der Ablehnung wäre auch bei positiver Bescheidung des Antrags eine Verwaltungsgebühr festgesetzt worden, und zwar in voller Höhe, weil die Ermäßigung um 750 Euro nach § 15 Abs. 2 GebG NRW in diesem Fall nicht zum Tragen gekommen wäre.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens 16 K 4729/23 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

Soweit die Klägerin die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung begehrt, ist die Klage als Verpflichtungsklage in Gestalt der Versagungsgegenklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft. Insbesondere hat sich das Verpflichtungsbegehren nicht im Sinne des - bei Verpflichtungsklagen entsprechend anwendbaren - § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO erledigt. Ein Erledigungseintritt liegt bei Verpflichtungsbegehren vor, wenn der erstrebte Ausspruch des Gerichts aus tatsächlichen Gründen nicht mehr möglich oder sinnvoll ist und die Klage daher wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses als unzulässig abgewiesen werden müsste. Hauptfall des Erledigungseintritts ist, dass die Behörde dem ursprünglich abgelehnten Antrag stattgibt.

Vgl. Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, 17. Aufl. 2026, § 113 Rn. 131 m. w. N.

Daran gemessen hat sich das Verpflichtungsbegehren nicht durch den Bescheid der Beklagten vom 29. April 2025 erledigt, mit dem sie der Klägerin auf deren weiteren Antrag vom 2. Dezember 2024 die Zweckentfremdung durch Abbruch der Objekte M.-straße 00, O.-straße 00 und O.-straße 00 genehmigt hat. Ob diese Genehmigung das mit der vorliegenden Klage verfolgte Begehren erledigt hätte, wenn sie wirksam geblieben wäre, bedarf keiner Entscheidung. Sie stand nämlich nach ihren Nebenbestimmungen unter den auflösenden Bedingungen (§ 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG NRW), dass der Abbruch bis zum 31. Oktober 2025 erfolgt und der Ersatzneubau auf dem Grundstück in der C.-straße 000 mindestens im Rohbau bis zum 30. Juni 2026 errichtet wird. Nach den Erkenntnissen aus der mündlichen Verhandlung ist bislang weder der Abbruch erfolgt noch mit der Errichtung des Ersatzneubaus begonnen worden. Eine Verlängerung der Frist ist nicht erfolgt. Die Klägerin verfügt somit über keine wirksame Genehmigung zum Abbruch der Bestandsobjekte mehr (vgl. § 43 Abs. 2 VwVfG NRW). Ihr Verpflichtungsbegehren ist daher weiterhin auf einen Erfolg gerichtet, den sie nur mit der vorliegenden Klage erreichen kann.

Das Rechtsschutzinteresse fehlt auch nicht deshalb, weil das Vorhaben nicht mehr verwirklicht werden könnte. Es fehlt nur, wenn die Klage für die Klägerin offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile bringen kann.

Vgl. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 32. Aufl. 2026, Vorbemerkung zu § 40, Rn. 38 m. w. N.

Dem ist hier nicht so. Nach den Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ist die Baugenehmigung für den Ersatzneubau auf dem Grundstück in der C.-straße 000 vom 14. Oktober 2022 bis Mitte 2027 verlängert worden. Der angebotene Ersatzwohnraum kann somit weiterhin errichtet werden.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Ablehnung der beantragten Genehmigung durch den Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 2024 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch der Objekte M.-straße 00, O.-straße 00 und O.-straße 00 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Für den beabsichtigten Abbruch bedarf die Klägerin der Zweckentfremdungsgenehmigung, weil die Beseitigung von Wohnraum eine Zweckentfremdung darstellt (§ 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 WohnStG NRW i. V. m. § 7 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung) und es sich bei den insgesamt 22 Wohneinheiten in den Objekten M.-straße 00, O.-straße 00 und O.-straße 00 um geschützten Wohnraum im Sinne der § 3 Abs. 1 WohnStG NRW i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 1, § 4 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung handelt. Anhaltspunkte für eine abweichende Beurteilung sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Anspruchsgrundlage für die begehrte Genehmigung ist § 13 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 WohnStG NRW i. V. m. § 8 und § 9 Wohnraumschutzsatzung. Maßgeblich ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung, da die Klägerin im Wege der Verpflichtungsklage die Erteilung einer Genehmigung begehrt und das einschlägige materielle Recht nichts Abweichendes regelt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 - 7 C 39.87 -, juris, Rn. 8 m. w. N.

Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 WohnStG NRW ist eine Genehmigung nach § 12 WohnStG NRW auf Antrag der oder des Verfügungsberechtigten zu erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt. Dies greift § 8 Abs. 2 Satz 1 Wohnraumschutzsatzung auf. Ergänzend wird danach eine Genehmigung auch erteilt, wenn die Wiederherstellung des Wohnraums nach § 15 Abs. 2 Satz 4 WohnStG NRW unmöglich oder unzumutbar ist.

Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW in der Regel aus. Entsprechend tritt das öffentliche Interesse am Erhalt des Wohnraums nach § 8 Abs. 2 Satz 2 Wohnraumschutzsatzung in der Regel zurück, wenn durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum oder ausnahmsweise durch Ausgleichszahlung der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigung ist nach § 9 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung auf Antrag in der Regel zu erteilen, wenn durch die Schaffung eines angemessenen, beachtlichen und verlässlichen Angebots an Ersatzwohnraum gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 WohnStG NRW der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.

Ein beachtliches Angebot liegt nach § 13 Abs. 2 Satz 2 WohnStG NRW zunächst vor, wenn der Ersatzwohnraum innerhalb des Geltungsbereiches der Gemeinde geschaffen wird (Nr. 1) und zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum ein zeitlicher Zusammenhang besteht (Nr. 2). Insoweit ist nach § 9 Abs. 2 Wohnraumschutzsatzung notwendige Voraussetzung, dass der Ersatzwohnraum in einem engen zeitlichen Zusammenhang geschaffen worden ist oder geschaffen wird. Weiter müssen die Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum übereinstimmen (Nr. 3) und der Ersatzwohnraum darf nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum sein (Nr. 4). Zudem darf der Ersatzwohnraum nicht als Luxuswohnraum anzusehen sein, der den Standard des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschreitet (Nr. 5). Schließlich muss er dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung stehen (Nr. 6).

Darüber hinaus ist nach § 9 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung sicherzustellen, dass der Ersatzwohnraum, soweit er nicht von den Verfügungsberechtigten selbst genutzt wird, bei einer Vermietung dem Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung steht. Angemessene Bedingungen setzen Mieten voraus, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmer*innenhaushalt allgemein aufgebracht werden können. Zuschnitt und Standard des Ersatzwohnraums müssen zudem für die allgemeine Wohnversorgung geeignet sein, und familiengerechter Wohnraum soll nur durch ebensolchen Wohnraum ersetzt werden.

Nach diesen tatbestandlichen Voraussetzungen hat die Klägerin keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung. Ein überwiegendes öffentliches oder berechtigtes privates Interesse an der Zweckentfremdung hat sie weder geltend gemacht noch ist ein solches ersichtlich. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums wird auch nicht durch ein beachtliches Angebot der Klägerin zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum ausgeglichen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW, § 9 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung). Bei dem angebotenen Neubau auf dem Grundstück in der C.-straße 000 handelt es sich bereits nicht um Ersatzwohnraum, weil er nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.

Wohnzweck im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke nicht nur die (überwiegende) Nutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 WohnStG), sondern auch Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 9, und Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 44.

Ausgangspunkt für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnbegriff ist der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens. Dieser ist durch die Merkmale einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 26 f.

Für seine Auslegung ist jedoch die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts heranzuziehen. Es geht nicht um städtebauliche Ziele, sondern darum, den Bestand von Wohnraum zu erhalten mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 47.

Leitbild ist danach die klassische (Miet-)Wohnung.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 7.

Für die Abgrenzung kommt es auf den Zweck an, zu dem sich die Mieter in der Wohnung aufhalten. Dieser bestimmt sich nicht nach den subjektiven Vorstellungen einzelner Mieter. Er ist vielmehr objektiv anhand des Nutzungskonzepts des Vermieters zu ermitteln, das erkennen lässt, auf welchen Aufenthaltszweck die Vermietung typischerweise angelegt ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 28, 40, und Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 48.

Auf die Dauer des Aufenthalts kommt es demgegenüber nicht entscheidend an.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 25.

Das Merkmal der Dauerhaftigkeit betrifft nicht die Abgrenzung von längerer und kürzerer Nutzung oder von unbefristeter und befristeter Nutzungsdauer. Es dient vielmehr entsprechend dem Nutzungskonzept der Abgrenzung des häuslichen Wohnens in der Heimstatt im Alltag von Erscheinungsformen des vorübergehenden, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 44 m. w. N.

Auch eine Vermietung für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten kann deshalb eine Zweckentfremdung darstellen, wenn sie zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen Unterkommens des Mieters erfolgt. Eine Vermutung des Inhalts, dass bei einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten oder mehr oder bei einem Mietvertrag über mindestens drei Monate mit monatlicher Abrechnung eine Wohnnutzung vorliegt, besteht entgegen der Begründung des Gesetzentwurfs (LT-Drs. 17/12073, S. 45) nicht. Der dort verwendete Begriff des Lebensmittelpunkts hat keinen Eingang in das Gesetz gefunden und ist für die Auslegung des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG NRW nicht maßgeblich.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 20 ff.

Unerheblich ist ferner, ob die Nutzung als Fremdenbeherbergung einzuordnen ist. Entscheidend ist allein, ob der Wohnraum zu Wohnzwecken genutzt wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. November 2020 - 14 A 4304/19 -, juris, Rn. 50.

Ob nach dem Nutzungskonzept, das in erster Linie in den Bestimmungen der abgeschlossenen Mietverträge zum Ausdruck kommt, eine Wohnnutzung vorliegt, ergibt sich aus einer Gesamtschau der einzelnen Umstände.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 28 f.

Bei seiner Ermittlung sind jedoch weder die Behörde noch das Gericht auf die Mietverträge oder ein vom Vermieter vorgelegtes schriftliches Konzept beschränkt. Die Behörde ermittelt den Sachverhalt von Amts wegen, bestimmt Art und Umfang der Ermittlungen und ist an das Vorbringen der Beteiligten nicht gebunden (§ 24 Abs. 1 VwVfG NRW). Sie bedient sich dabei der Beweismittel, die sie nach pflichtgemäßem Ermessen zur Ermittlung des Sachverhalts für erforderlich hält (§ 26 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW). Gleiches gilt für das Gericht, das den Sachverhalt ebenfalls von Amts wegen erforscht und dabei an das Vorbringen der Beteiligten nicht gebunden ist (§ 86 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 VwGO).

Vgl. zur Amtsermittlungspflicht des Tatsachengerichts BVerwG, Beschluss vom 24. November 2021 - 9 B 5.21 -, juris, Rn. 17 m. w. N.

Das Gericht entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Es kann daher alle verfügbaren Erkenntnisquellen heranziehen, insbesondere die Außendarstellung des Vermieters etwa im Internet, seine Werbeaussagen und die Vermietungspraxis in vergleichbaren Objekten. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, den Gegenstand der Prüfung durch ein eigens für das Genehmigungsverfahren erstelltes Konzept selbst festzulegen. Das gilt in besonderem Maße, wenn, wie bei einem erst zu errichtenden Ersatzwohnraum, Mietverträge noch nicht abgeschlossen sind.

Vgl. auch OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 39, das neben den Vertragsbestimmungen weitere Umstände wie die Vermietungshistorie berücksichtigt.

Ein Indiz für eine Vermietung zum Zwecke eines nur vorübergehenden Unterkommens ist insbesondere die vollständig möblierte Vermietung. Mieter, die eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt nutzen wollen, bringen üblicherweise ihre Möbel und weitere Habe mit, mit der sie sich in der Wohnung häuslich einrichten. Dass es daneben Lebenssituationen geben mag, in denen Menschen möblierte Wohnungen nicht nur für ein vorübergehendes Unterkommen anmieten, ändert an dieser Indizwirkung grundsätzlich nichts.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 33.

Gleiches gilt für die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, die typisch für Hotelzimmer, nicht aber für Mietwohnungen ist. Dies gilt auch dann, wenn diese nur einmalig bei Einzug übergeben werden und kein Austausch und keine regelmäßige Wäsche erfolgt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 34.

Auch eine Pauschalmiete unter Einschluss von Nebenkosten, Rundfunkgebühren und Internet sowie eine verbrauchsunabhängige Stromkostenpauschale deuten auf ein vorübergehendes Unterkommen hin, weil sie den Mietern ersparen, sich selbst um entsprechende Verträge zu kümmern.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 31, 38.

Ferner steht es einer selbstbestimmten Lebensführung entgegen, wenn das vorhandene Inventar nur nach Abstimmung mit dem Vermieter ausgetauscht werden kann.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 37.

Unbefristete Mietverträge, längere Kündigungsfristen oder eine tatsächlich längere Verweildauer der Mieter sprechen dagegen nicht durchgreifend für eine Wohnnutzung, wenn das Nutzungskonzept im Übrigen auf ein vorübergehendes Unterkommen angelegt ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 35, 39.

Gemessen an diesen Maßstäben ist die Kammer davon überzeugt, dass der als Ersatzwohnraum angebotene Neubau auf dem Grundstück in der C.-straße 000 nicht zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Dies ergibt sich aus einer Gesamtschau des von der Klägerin vorgelegten Nutzungskonzepts, des Design Manuals ihrer Unternehmensgruppe und deren Außendarstellung im Internet.

Gegen eine Nutzung zu Wohnzwecken spricht zunächst, dass die Wohnungen ausschließlich vollständig möbliert vermietet werden sollen. Möblierte Wohnungen werden üblicherweise von den Mietenden nicht dauerhaft als Heimstätte im Alltag, sondern nur für ein vorübergehendes Unterkommen genutzt, weil Mietende üblicherweise ihre Möbel und weitere Habe mitbringen, mit der sie sich in der Wohnung häuslich einrichten, wenn sie diese dauerhaft als Heimstatt nutzen wollen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris, Rn. 21, vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 33, und vom 15. Februar 2022 - 14 B 36/22 -, juris, Rn. 17.

Nach dem vorgelegten Nutzungskonzept verfügt jede Wohneinheit darüber hinaus über eine Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien sowie über einen Internetzugang (BA 1, Bl. 26). Nach den Angaben auf der Internetseite der Unternehmensgruppe der Klägerin umfasst diese Grundausstattung neben dem Mobiliar unter anderem Matratze, Bettdecke, Kissen, Bettbezüge, Geschirr, Besteck, Kochutensilien und Handtücher (BA 1, Bl. 504). Die Wohnungen sind damit so ausgestattet, dass die Mietenden sie ohne eigenen Hausstand beziehen und sofort nutzen können.

Der Einwand der Klägerin, die Möblierung ermögliche lediglich einen schnellen Einzug, bestätigt diesen Befund. Auf einen sofortigen Einzug ohne eigenes Mobiliar sind typischerweise Personen angewiesen, die sich nur vorübergehend zu einem bestimmten Zweck an einem Ort aufhalten. Dass es daneben andere Lebenssituationen geben mag, in denen möblierte Wohnungen nicht nur für ein vorübergehendes Unterkommen angemietet werden, ändert an der Indizwirkung grundsätzlich nichts.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 33.

Daran ändert auch der Hinweis der Klägerin, (teil-)möblierte Wohnungen seien heute weit verbreitet, nichts. Ob diese Behauptung in tatsächlicher Hinsicht zutrifft, bedarf keiner Aufklärung. Denn das Zweckentfremdungsrecht schützt den vorhandenen Bestand an Wohnraum, wie er dem Leitbild der klassischen (Miet-)Wohnung entspricht. Tatsächliche Entwicklungen auf dem Mietmarkt haben insoweit keine normative Bedeutung, sondern können dieser Zielrichtung gerade zuwiderlaufen.

Gegen eine Nutzung zu Wohnzwecken spricht ferner das „Welcome-Package“, das die Mietenden bei Einzug erhalten sollen. Es besteht nach dem vorgelegten Nutzungskonzept aus zwei Handtüchern, einer Garnitur Bettwäsche und einer Rolle Toilettenpapier und tritt neben die ohnehin vorgesehene Grundausstattung an Wäsche und Haushaltsutensilien (BA 1, Bl. 26). Die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern ist typisch für Unterkünfte für einen nur vorübergehenden Aufenthalt wie Hotels und Ferienwohnungen, nicht aber für Mietwohnungen. Sie deutet darauf hin, dass sich das Angebot an Personen richtet, die eine solche Habe gerade nicht mitbringen, weil sie nur vorübergehend in der Wohnung unterkommen. Wer eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt bezieht, verfügt über Bettwäsche und Handtücher in aller Regel selbst.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 34; VG Köln, Beschluss vom 13. Juni 2024 - 16 L 665/24 -, juris, Rn. 92.

Der Einwand der Klägerin, dem „Welcome-Package“ komme nur eine untergeordnete Bedeutung zu, weil es lediglich einen schnellen Einzug ermöglichen solle und von den Mietenden selbst zu ergänzen sei, greift nicht durch. Dass Bettwäsche und Handtücher nur einmalig bei Einzug übergeben werden und kein Austausch erfolgt, ändert an der Indizwirkung nichts.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 34.

Ähnliches gilt für die Leihstationen für Haushaltsgeräte. Nach den FAQ auf der Internetseite der Unternehmensgruppe der Klägerin stehen in ihren Objekten auf allen Etagen kostenlose Leihstationen für Staubsauger, Bügelbretter und Bügeleisen bereit (BA 1, Bl. 504). Auch derartige Haushaltsgeräte bringt üblicherweise selbst mit, wer eine Wohnung dauerhaft als Heimstatt bezieht.

Ein weiteres Indiz für ein nur vorübergehendes Unterkommen ist die angebotene Endreinigung. Nach dem vorgelegten Nutzungskonzept können die Mietenden wählen, ob sie die Endreinigung nach dem Auszug selbst vornehmen oder diese unter Verwendung der Kaution von dem Vermieter durchführen lassen (BA 1, Bl. 26). Eine solche gegen Entgelt vereinbarte Endreinigung ist eine Leistung, die insbesondere bei Ferienwohnungen angeboten wird, die ihrerseits regelmäßig nur zum vorübergehenden Aufenthalt durch einen ständig wechselnden Personenkreis genutzt werden.

Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14. März 2024 - 14 S 1655/23 -, juris, Rn. 30; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 11. Mai 2021 - 3 K 59/16 -, juris, Rn. 52; VG Köln, Beschluss vom 27. Oktober 2023 - 16 L 1757/23 -, n.v.

Der Einwand der Klägerin, die Endreinigung diene allein der Erfüllung der mietvertraglichen Rückgabepflicht und spiele im Konzept nur eine untergeordnete Rolle, greift nicht durch. Gerade weil die Rückgabepflicht den Mieter trifft, ist es bezeichnend, dass der Vermieter bereit ist, ihm die Erfüllung dieser Pflicht als zu vergütende Leistung abzunehmen. Dies erleichtert einen kurzfristigen Auszug und eine rasche Neuvermietung. Hinzu kommt, dass die Übernahme der Endreinigung kein typischer Bestandteil eines Wohnungsmietverhältnisses ist. Dass regelmäßige Reinigungen während der Mietzeit nicht vorgesehen sind, ändert daran nichts.

Gegen eine Nutzung zu Wohnzwecken spricht ferner die weitgehend fehlende Möglichkeit der Mietenden, die Wohnungen nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Zwar schließt das vorgelegte Nutzungskonzept eine Veränderung der Wohnungen nicht aus. Die Mietenden haben sie bei Auszug jedoch auf eigene Kosten in den Zustand zurückzuversetzen, in dem sie sie bei Einzug vorgefunden haben. Dieser Zustand ist hier nicht der einer leeren, schlicht gestrichenen Mietwohnung. Er besteht in einer vollständigen Einrichtung nach einem detailliert ausgearbeiteten Designkonzept, das das Design Manual unter anderem mit einer eigenen Farbpalette und einem Farbkonzept für die Inneneinrichtung vorgibt. Die Pflicht, diesen Zustand wiederherzustellen, ist mit erheblichem Aufwand verbunden und lässt eine eigene Gestaltung der Wohnung wirtschaftlich kaum sinnvoll erscheinen. Die zum Wohnen gehörende Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises ist damit äußerst unattraktiv und erscheint faktisch weitgehend ausgeschlossen.

Auch die Bereitstellung eines Internetanschlusses in jeder Wohnung spricht für ein nur vorübergehendes Unterkommen. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnnutzung schließen die Mietenden einen Internetvertrag üblicherweise selbst ab und wählen Anbieter, Tarif und Laufzeit nach eigenen Bedürfnissen. Dass der Vermieter den Anschluss stellt, ist dagegen typisch für Unterkünfte für einen nur vorübergehenden Aufenthalt. Es erspart den Nutzern, für einen nur begrenzten Aufenthalt einen eigenen, regelmäßig längerfristig bindenden Vertrag abzuschließen und wieder zu kündigen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 31, zu einer Pauschalmiete einschließlich Internet- und Telefonflatrate.

Für ein nur vorübergehendes Unterkommen spricht ferner die Zielgruppe, auf die das Angebot der Klägerin ausgerichtet ist. Nach dem Design Manual bietet die Unternehmensgruppe der Klägerin „Neuankömmlingen, Expats, Fachkräften, Jobnomaden, Gast-Professoren oder Projektmitarbeitern, also Menschen vor allem in dienstleistungs- und wissensintensiven Wirtschaftszweigen sowie Singles“ ein Wohnkonzept „in den besten Szenelagen deutscher Großstädte“ (BA 1, Bl. 321). In ihrer Außendarstellung im Internet wirbt sie mit „Apartments für Talents“ (BA 1, Bl. 487) und einer „mittel- oder langfristigen Unterkunft für Mitarbeiter:innen, Expats, Young oder Experienced Professionals“ (BA 1, Bl. 487). Unternehmen verspricht sie eine Ersparnis von bis zu 65 Prozent gegenüber Hotelkosten und bis zu 50 Prozent gegenüber den Ausgaben für Serviced Apartments (BA 1, Bl. 488). Zudem bewirbt sie die Möglichkeit, Apartments „dauerhaft [zu] buchen und hier wechselnde Mieter:innen wohnen [zu] lassen“ (BA 1, Bl. 488), und bietet auf Anfrage Verträge mit verkürzten Kündigungsfristen an (BA 1, Bl. 489).

Die Kammer verkennt nicht, dass die im Design Manual genannten Personengruppen nicht einheitlich sind. Neuankömmlinge, Fachkräfte und Singles können in Y. ohne Weiteres eine Heimstätte im Alltag begründen. Dass Mietende erst nach Y. zuziehen, steht einer Wohnnutzung nicht entgegen. Bei Expats, Jobnomaden, Gastprofessoren und Projektmitarbeitern ist der Aufenthalt dagegen typischerweise von vornherein auf eine bestimmte berufliche Tätigkeit und deren Dauer begrenzt. Eine solche an einen bestimmten Zweck geknüpfte Vermietung, insbesondere für Zwecke vorübergehender beruflicher Tätigkeit, ist nach § 7 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung eine Kurzzeitvermietung. Zwar macht die Klägerin den Vertragsschluss nicht ausdrücklich vom Aufenthaltszweck abhängig. Ihre Außendarstellung zeigt aber, dass das Angebot jedenfalls auch und gezielt auf Personen und Unternehmen zugeschnitten ist, die eine Unterkunft für einen vorübergehenden beruflichen Aufenthalt suchen. Besonders deutlich wird das am Vergleich mit Hotels und Serviced Apartments und an der beworbenen Möglichkeit, Apartments mit wechselnden Nutzern zu belegen. Dies fügt sich in das Bild ein, das sich bereits aus der vollständigen Möblierung und Ausstattung ergibt: ein Angebot, das auf Mietende ohne eigenen Hausstand für einen begrenzten Zeitraum ausgerichtet ist.

Der Einwand der Klägerin, das von ihr vorgelegte Nutzungskonzept stelle die Wohnungen allen Bürgerinnen und Bürgern Y.s zur Verfügung und richte sich unter anderem an Studierende und Berufsanfänger, greift nicht durch. Dass die Wohnungen formal jedermann offenstehen, schließt nicht aus, dass das Angebot nach seiner Ausgestaltung und Vermarktung typischerweise auf einen vorübergehenden Aufenthalt angelegt ist.

An der vorstehenden Bewertung vermag nichts zu ändern, dass nach dem vorgelegten Nutzungskonzept grundsätzlich unbefristete Mietverträge mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten geschlossen werden sollen (BA 1, Bl. 26). Hierauf kommt es, wie bereits weiter oben ausgeführt, nicht entscheidend an. Dies gilt hier umso mehr, als die Klägerin nach ihrer Außendarstellung im Internet auf Anfrage auch Verträge mit verkürzten Kündigungsfristen anbietet (BA 1, Bl. 489).

Vgl. auch VG Köln, Beschluss vom 1. Juli 2022 - 16 L 559/22 -, juris, Rn. 26, zur Bedeutung kurzer Kündigungsfristen bei unbefristeten Mietverträgen.

Hinzu kommt, dass auch die Höhe der zu erwartenden Mieten für ein vorübergehendes Unterkommen spricht. Nach den Ermittlungen der Beklagten bietet die Unternehmensgruppe der Klägerin vergleichbare Apartments in J. und F. zu Quadratmeterpreisen von rund 35 bis knapp 50 Euro an. Die Klägerin hat diese Angaben nicht durchgreifend in Frage gestellt. Sie hat lediglich die Vergleichbarkeit der Objekte bestritten und darauf verwiesen, dass im Mietzins auch die Möblierung enthalten sei. Dass sich die Mieten in dieser Größenordnung bewegen, bestätigt ihre eigene Außendarstellung, in der sie, für Mietwohnungen unüblich, mit Mieten „ab 30 Euro pro Tag“ wirbt (BA 1, Bl. 488). In einem Exposé vom 12. März 2025 bewirbt sie zudem die Apartmentkategorie „The basic one“ mit einer Miete „ab 1.000 Euro“ bei einer Wohnfläche „ab 18 qm“ (BA 3, Bl. 122). Das entspricht einem Quadratmeterpreis von über 55 Euro. Mieten in dieser Höhe werden für eine Heimstätte im Alltag typischerweise nicht auf Dauer, sondern nur für einen begrenzten Zeitraum in Kauf genommen. Dass Ersatzwohnraum der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu tragbaren Mieten dienen soll, kommt auch in § 9 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung zum Ausdruck.

Die übrigen von der Klägerin angeführten Umstände rechtfertigen in der gebotenen Gesamtschau keine andere Bewertung. Dass die Mietenden eine Wohnungsgeberbescheinigung erhalten und den Rundfunkbeitrag selbst entrichten, folgt bereits aus gesetzlichen Vorgaben (vgl. § 19 Bundesmeldegesetz - BMG -, § 2 Abs. 1 Rundfunkbeitragsstaatsvertrag - RBStV -). Für die Abgrenzung sind diese Umstände daher ohne Aussagekraft; ihnen lässt sich nicht entnehmen, ob die Wohnung als Heimstätte im Alltag oder nur für einen vorübergehenden Aufenthalt genutzt wird.

Die verbrauchsabhängige Abrechnung unterscheidet das Konzept zwar von einer Pauschalmiete, die für eine Vermietung zum Zwecke eines vorübergehenden Unterkommens spräche.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris, Rn. 38.

Das Fehlen dieses Indizes steht der Annahme eines vorübergehenden Unterkommens in der gebotenen Gesamtschau jedoch nicht durchgreifend entgegen. Auch der Ausschluss der Untervermietung führt zu keiner anderen Bewertung. Er wahrt das Interesse der Klägerin, selbst zu bestimmen, wer die Apartments nutzt. Über den Zweck, zu dem sich die Mietenden dort aufhalten, sagt er nichts aus.

Ob die weiteren Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2 WohnStG NRW und des § 9 Wohnraumschutzsatzung vorliegen, insbesondere ob der Ersatzwohnraum als Luxuswohnraum anzusehen ist und ob er dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise zur Verfügung steht wie der entfallende Wohnraum (§ 13 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 und Nr. 6 WohnStG NRW, § 9 Abs. 3 Wohnraumschutzsatzung), bedarf danach keiner Entscheidung.

Die Gebührenfestsetzung ist ebenfalls rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Versagung der Genehmigung ist nach den vorstehenden Ausführungen rechtmäßig. Unabhängig davon teilt die Gebührenfestsetzung entgegen der Ansicht der Klägerin nicht das Schicksal der Versagung. Es gibt keinen bundesrechtlichen Grundsatz, wonach Gebühren für auf Antrag vorgenommene Amtshandlungen nur dann erhoben werden dürfen, wenn die Amtshandlung rechtmäßig ist. Die Frage, ob die Rechtmäßigkeit eines Gebührenbescheides vom Bestand oder von der Rechtmäßigkeit des Hauptverwaltungsakts abhängt, ist vielmehr, soweit es um das Gebührenrecht geht, allein aus dem jeweiligen Landesrecht zu beantworten.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. November 1990 - 3 C 49.87 -, juris, Rn. 29.

Rechtsgrundlage ist § 5 Abs. 1 WohnStVO i. V. m. Nr. 2.1 Buchst. c des Gebührentarifs (Anlage zur WohnStVO), die auf § 28 Abs. 2 WohnStG NRW und § 20 Wohnraumschutzsatzung beruhen. Danach ist die Entscheidung über eine Genehmigung zur Zweckentfremdung gebührenpflichtig, und zwar unabhängig davon, ob die Genehmigung erteilt oder versagt wird. Das folgt bereits aus dem Wortlaut. Der Gebührentarif fasst unter Nr. 2 „Amtshandlungen“ zusammen. Dieser Begriff ist neutral und umfasst sowohl die Erteilung als auch die Ablehnung einer Genehmigung.

Vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 9. Dezember 2009 - 5 Bf 269/04 -, juris, Rn. 31.

Nr. 2.1 knüpft zudem ausdrücklich an die „Entscheidung über eine Genehmigung“ an und nicht, wie etwa Nr. 1.3 und Nr. 2.3, an deren „Erteilung“. Bestätigt wird dies durch § 15 GebG NRW, der nach § 6 WohnStVO entsprechend anzuwenden ist. Nur bei einer Ablehnung wegen Unzuständigkeit entfällt die Gebühr (Abs. 1 Satz 1). Bei einer Ablehnung aus anderen Gründen ermäßigt sie sich dagegen lediglich um ein Viertel (Abs. 2). Diese Ermäßigung hat die Beklagte vorgenommen. Die Gebührenpflicht hängt danach nicht davon ab, ob die Entscheidung über den Antrag rechtmäßig ist.

Vgl. für das hamburgische Zweckentfremdungsrecht im Ergebnis ebenso OVG Hamburg, Urteil vom 9. Dezember 2009 - 5 Bf 269/04 -, juris, Rn. 25 ff. (Gebühr als vom Ausgang des Verfahrens unabhängige Bearbeitungsgebühr).

Im Übrigen ist gegen die Höhe der Gebühr rechtlich nichts zu erinnern.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

112.250,00 Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache für die Klägerin. In Anlehnung an Ziffer 56.6.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 21. Februar 2025 beschlossenen Änderungen setzt die Kammer, ungeachtet des insoweit fehlenden Wohnungsbezugs im Wortlaut von Ziffer 56.6.2, 5.000 Euro pro Wohnung an. Denn das Wohnungsaufsichtsrecht ist durchgängig wohnungsbezogen ausgestaltet; die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung ist objektbezogen und betrifft jeweils eine bestimmte Wohnung. Jede Wohnung, für die die Genehmigung beantragt wird, bildet daher einen eigenen Streitgegenstand, dessen Bedeutung für die Klägerin unabhängig davon besteht, ob die Behörde über mehrere Wohnungen in einem oder in mehreren Bescheiden entschieden hat. Dies entspricht auch dem Wertungsgleichklang mit Ziffer 56.6.3 des Streitwertkatalogs, der für die spiegelbildliche Konstellation den Wert ausdrücklich je Wohnung vorsieht; für Ziffer 56.6.2 kann nichts anderes gelten.

Die Klägerin begehrt die Genehmigung für den Abriss von 22 Wohnungen. Daraus ergibt sich für den Genehmigungsanspruch ein Wert von 110.000 Euro (22 Wohnungen × 5.000 Euro/Wohnung).

Hinzu kommt die im angegriffenen Bescheid festgesetzte Verwaltungsgebühr in Höhe von 2.250 Euro. Da die Klägerin auch sie angreift, ist sie als eigener Streitgegenstand zu bewerten und erhöht den Streitwert (§ 39 Abs. 1 GKG). Der Streitwert beträgt danach insgesamt 112.250 Euro (110.000 Euro + 2.250 Euro).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.