OVG Sachsen Beschluss vom 12.05.2026 – 1 B 6/26

Az.: 1 B 6/26 4 L 800/25 VG Leipzig SÄCHSISCHES OBERVERWALTUNGSGERICHT

In der Verwaltungsrechtssache der Firma GmbH & Co. KG vertreten durch den Geschäftsführer prozessbevollmächtigt:

die Stadt Leipzig vertreten durch den Oberbürgermeister Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig gegen wegen – Antragstellerin – – Beschwerdeführerin – – Antragsgegnerin – – Beschwerdegegnerin – Gültigkeit einer Baugenehmigung und Beauftragung des Prüfstatikers; Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz hier: Beschwerde 2

hat der 1. Senat des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Meng, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Gretschel und den Richter am Oberverwaltungsgericht Reichert am 12. Mai 2026

beschlossen:

Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Leipzig vom 22. Dezember 2025 - 4 L 800/25 - geändert. Im Wege einstweiliger Anordnung wird bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache vorläufig festgestellt, dass die von der Antragsgegnerin am 7. Februar 2011 erteilte Baugenehmigung mit dem Aktenzeichen: .................... gültig ist. Die Antragsgegnerin wird im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet, die bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit der Bauvorhaben:

- Sanierung und Umbau eines Geschäftshauses, Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 (...................); - Komplettsanierung der Fassade, Baugenehmigung vom 11. April 2011 (....................); - Erweiterung des vorhandenen Eiscafé ........ vom 7. August 2013 (....................); unter Berücksichtigung der Baugenehmigungen:

- Erweiterung und Umbau des vorhandenen Eiscafé ........ vom 28. Juni 2019 für das für das Kellergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (..........................); - erster Nachtrag zur Baugenehmigung vom 28. Juni 2019 (.........................) vom 18. Juli 2023 vorzunehmen Die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen trägt die Antragsgegnerin.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 232.200,- € festgesetzt.

2 Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist begründet (§ 146, § 147 VwGO).

1. Die Beteiligten streiten um die Gültigkeit einer der Antragstellerin am 7. Februar 2011 erteilten Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau eines Geschäftshauses im Stadtzentrum von Leipzig. Die Antragstellerin hat ihr Vorhaben - ein Sonderbau - ohne Baubeginnsanzeige und ohne anderweitige Benennung eines Bauleiters in Eigenregie bereits realisiert, obwohl kein Nachweis zur bauaufsichtlichen Prüfung der Standsicherheit vorlag.

3 Die Antragsgegnerin weigert sich, den von der Antragstellerin unter dem 2. Juli 2025 beantragten Prüfauftrag an einen Prüfingenieur zur Erstellung des Abschlussprüfberichts hinsichtlich der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 und weiterer das Vorhabengebäude betreffender Baugenehmigungen (vom 11. April 2011 zur „Komplettsanierung der Fassade“; vom 7. August 2013 zur „Erweiterung des vorhandenen Eiscafés ........“; vom 28. Juni 2019 zur „Erweiterung und Umbau des vorhandenen Eiscafés ........“ sowie des diesbezüglichen Nachtrags vom 18. Juli 2023) zu erteilen. Ihrer Auffassung nach sei die Baugenehmigung vom 7. Februar 3 2011 gemäß § 73 Abs. 1 SächsBO erloschen. Den im August 2024 gestellten Antrag, die Gültigkeit, der am 7. Februar 2011 erteilten Baugenehmigung festzustellen, hat sie mit Bescheid vom 3. Juli 2025 abgelehnt; eine Entscheidung über den dagegen gerichteten Widerspruch der Antragstellerin steht noch aus.

2. Mit Beschluss vom 22. Dezember 2025 hat das Verwaltungsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung 1. bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache festzustellen, dass die von der Antragsgegnerin am 7. Februar 2011 erteilte Baugenehmigung mit dem Aktenzeichen: .................... gültig ist (Feststellungskonstellation), 2. hilfsweise: die Antragsgegnerin vorläufig zu verpflichten, festzustellen, dass die von der Antragsgegnerin am 7. Februar 2011 erteilte Baugenehmigung mit dem Aktenzeichen:

................... gültig ist, 3. die Antragsgegnerin zu verpflichten, die bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit der Bauvorhaben:

- Sanierung und Umbau eines Geschäftshauses, Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 (...................); - Komplettsanierung der Fassade, Baugenehmigung vom 11. April 2011 (....................); - Erweiterung des vorhandenen Eiscafé ........ vom 7. August 2013 (....................); unter Berücksichtigung der Baugenehmigungen:

- Erweiterung und Umbau des vorhandenen Eiscafé ........ vom 28. Juni 2019 für das für das Kellergeschoss, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss (..........................); - erster Nachtrag zur Baugenehmigung vom 28. Juni 2019 (.........................) vom 18. Juli 2023 vorzunehmen, 5 abgelehnt. Der Antrag zu Ziff. 1 sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Regelungsanordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet. Ein Anordnungsanspruch hinsichtlich der Feststellung der Gültigkeit der Baugenehmigung sei nicht glaubhaft gemacht. Nach summarischer Prüfung sei die Baugenehmigung gemäß § 73 Abs. 1 Halbsatz 1 SächsBO erloschen. Die Antragstellerin habe nicht glaubhaft gemacht, dass innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wurde. Zudem sei die Bauausführung nach den vorgelegten Unterlagen im Zeitraum von Dezember 2016 bis Januar 2019 - für mehr als zwei Jahre - unterbrochen worden. Ebenso wenig habe die Antragstellerin einen Anordnungsgrund glaubhaft gemacht. Soweit sie auf wirtschaftliche Schäden durch Einnahmeausfälle in erheblicher Höhe bei hohen laufenden Kreditverbindlichkeiten verweise und befürchte, dass aufgrund einer veränderten Marktlage künftig eine langfristige Vermietung bzw. Verpachtung zu entsprechenden Erlösen nicht mehr möglich sei, genüge dies nicht. Denn es sei auch zu prüfen, ob zu erwartende Nachteile durch eigene Versäumnisse oder Fehleinschätzungen selbst herbeigeführt worden seien oder ob die Antragstellerin bewusst auf eigenes Risiko gehandelt habe. Sie habe das am 7. Februar 2011 genehmigte Vorhaben lange Zeit nicht 4 ernsthaft und zielgerichtet umgesetzt, sondern mit dessen Realisierung, die eine Nutzungsaufnahme hätte ermöglichen können, zugewartet. Dafür spreche die bloße Dauer der von ihr vorgetragenen Bautätigkeit von 2011 bis 2023 sowie das Stellen verschiedener Bauanträge, die teilweise darauf hindeuten würden, dass sie zumindest zeitweilig nicht mehr die Absicht verfolgt habe, eine Nutzung als Boardinghouse zu realisieren. Auch habe die Antragstellerin der Antragsgegnerin die für einen für einen (rechtmäßigen) Baubeginn notwendige schriftliche Baubeginnsanzeige nicht übersandt. Außerdem fehle die bauaufsichtliche Prüfung des Standsicherheitsnachweises, weil die Antragstellerin dem Prüfingenieur die von ihm angeforderten Unterlagen nicht nachgereicht habe.

Da die Antragstellerin langjährig bewusst mit der Realisierung des Vorhabens zugewartet habe, beruhe die von ihr vorgetragene, nunmehr bestehende wirtschaftliche Dringlichkeit infolge einer behaupteten Verschlechterung der Marktlage primär auf ihrer eigenen Fehleinschätzung, dass die unter dem 7. Februar 2011 Umnutzung des 2. Obergeschosses bis zum Dachgeschoss als Boardinghouse für sie wirtschaftlich hinreichend lukrativ sei und auch künftig bleiben werde. Die behauptete wirtschaftliche Dringlichkeit habe sie selbst zu vertreten.

6 Den Hilfsantrag zu Ziff. 2, die Antragsgegnerin vorläufig zu verpflichten, festzustellen, dass die am 7. Februar 2011 erteilte Baugenehmigung gültig ist, sei gemäß § 122 Abs. 1 i. V. m. § 88 VwGO hinsichtlich der innerprozessuale Bedingung so auszulegen, dass der Hauptantrag zu Ziff. 1 allein deshalb erfolglos bleibe, weil die Kammer es für ausgeschlossen halte, selbst eine (vorläufige) Feststellung über die Gültigkeit der streitigen Baugenehmigung zu treffen, sondern nur eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zu einer entsprechenden Feststellung in Betracht ziehe. Die so zu interpretierende innerprozessuale Bedingung sei nicht eingetreten.

7 Der Antrag zu Ziff. 3, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit vorzunehmen, sei als Antrag auf Erlass einer einstweiligen Regelungsanordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO statthaft und zulässig, aber mangels Anordnungsanspruchs unbegründet. Da die Kammer die Gültigkeit der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 nicht habe feststellen können, könne die Antragstellerin auch nicht die vorläufige Verpflichtung der Antragsgegnerin zur bauaufsichtlichen Prüfung der Standsicherheit verlangen.

3. Gegen den ihr am 23. Dezember 2025 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin am 5. Januar 2026 Beschwerde eingelegt, die sie am 23. Januar 2026 begründet hat.

9 Sie wendet ein, sie habe den tatsächlichen Baubeginn wie auch die bis ins Jahr 2023 andauernden Bauarbeiten durch die Vorlage von eidesstattlichen Versicherungen, Zeugenbestätigungen, Rechnungen und Rechnungsübersichten; sowie Lohnbescheinigungen nachgewiesen. Fehlerhaft meine das Verwaltungsgericht dennoch, dass der Baubeginn und die stetig stattgefundenen Bauarbeiten nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden wären. Dabei habe es generell die Anforderungen an den Nachweis des Baubeginns überspannt. Außerdem habe 5 es unter künstlicher Aufspaltung jedes einzelne „Glaubhaftmachungsmittel“ isoliert für sich betrachtet und separat danach gefragt, ob mit diesem einzelnen Glaubhaftmachungsmittel die „zielgerichtete Umsetzung“ der gesamten Baugenehmigung nachgewiesen worden sei. Damit verschließe sich das Verwaltungsgericht zugleich der lebensnahen Betrachtung, dass die nach Erteilung einer Baugenehmigung stattfindenden Bauarbeiten gerade der Umsetzung der erteilten Baugenehmigung dienen. Darüber hinaus habe das Verwaltungsgericht den Umstand verkannt, dass die Antragstellerin den Großteil der angefallenen Arbeiten mit eigenen Angestellten ausgeführt habe, weshalb hierzu keine Rechnungen von Fremdfirmen vorhanden seien. Zudem übersehe das Verwaltungsgericht, dass hinsichtlich der Aufträge an Dritte eine Vielzahl einzelner Arbeiten über Jahre hinweg beauftragt worden seien. Bei der Auftrags- und Rechnungsstellung sei nicht jedes Mal angegeben worden, dass der Auftrag der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 diene.

10 Letztlich nehme das Verwaltungsgericht unzulässige Mutmaßungen vor, wenn es etwa davon ausgehe, dass die Erstellung eines Musterzimmers nicht der Verwirklichung des Vorhabens, sondern nur der Suche nach einem Vertragspartner gedient hätte, um dann im nächsten Schritt unter Verweis auf diese Unterstellung die belegten Arbeiten am Musterzimmer als „nicht zur Umsetzung der Baugenehmigung dienend“ abzutun. Die künstlich aufgespaltete Betrachtung des Verwaltungsgerichtes sei erkennbar ergebnisorientiert. Sie genüge nicht den Anforderungen an eine objektive und lebensnahe Beweiswürdigung. Das Verwaltungsgericht habe die grundrechtliche Perspektive des Falls ausgeblendet und die Erlöschensregelung des § 73 Abs. 1 SächsBO nicht freiheitssichernd ausgelegt und angewandt. Den Rechtsbegriff „begonnen“ habe es mit grundrechtsverkürzenden Tatbestandselementen angereichert, indem es eine nachhaltige Bautätigkeit, geradezu eine Finalität bzw. eine Zielgerichtetheit auf die Fertigstellung des Bauvorhabens postuliert habe. In ähnlicher Weise sei es auch bei der Auslegung und Anwendung des Rechtsbegriffs „unterbrochen“ in § 73 Abs. 1 Halbsatz 1, Alt. 2 SächsBO vorgegangen. Das Verwaltungsgericht habe sich vom Leitbild des großen Bauträgers, der nach einem Forward-Deal oder anderen Vertragskonstruktionen das Bauvorhaben bereits faktisch für einen feststehenden Endkunden errichtet, fehlleiten lassen. Als im Schwerpunkt tätiger Gastronom habe der geschäftsführende Gesellschafter der Antragstellerin das Vorhaben nicht stringent und nachhaltig als komplexes, modulares Gesamtprojekt umsetzen können. Die Herangehensweise des Verwaltungsgerichts sei lebensfremd und führe im Ergebnis zu einer „Nachweisschlacht“ über Einzelrechnungen und kleinteilige Bauaktivitäten, die der Bauherr bei „freiheitssichernder“ Auslegung des § 73 Abs. 1 SächsBO nicht führen müsse.

Ein ernsthafter und belegbarer Baubeginn durch tatsächliche Vornahme von sachgerechten Schritten, zur Realisierung des genehmigten Vorhabens müsse ausreichen. Es bestehe keine Pflicht zu schnellem Bauen. Auch kleinere, nur langsam vorangehende bzw. zeitlich nicht kontinuierlich erfolgende Baumaßnahmen seien ausreichend. Für den Baubeginn komme es auch nicht auf dessen Rechtmäßigkeit an, etwa im Hinblick auf die erforderliche vorherige 6 Baubeginnanzeige und die Vorlage bautechnischer Nachweise. Indem das Verwaltungsgericht von der fehlenden schriftliche Baubeginnsanzeige auf einen fehlenden Baubeginn rückgeschlossen habe, habe es dagegen die Baubeginnsanzeige „durch die Hintertür“ für den Baubeginn vorausgesetzt.

11 Es bestehe ein besonderes Dringlichkeitsinteresse. Der Antragstellerin könne ein weiteres Abwarten nicht zugemutet werden. Der Umbau zum Boardinghouse sei abgeschlossen. Sie könne das fertiggestellte Objekt jedoch nicht vermarkten. Ihr entstünden täglich erhebliche wirtschaftliche Schäden im vierstelligen Bereich. Die Kosten aus dem aufgenommenen Kredit sowie die Kosten für die Unterhaltung des überwiegend leerstehenden Gebäudes würden weiterlaufen, ohne dass diesen Kosten adäquate Einnahmen gegenüberstünden. Der Antragstellerin drohe aufgrund der ausbleibenden Einnahmen die Überschuldung. Der Markt für Boardingangebote in Leipzig befinde sich in einem Umbruch. Es bestehe die konkrete Gefahr, dass das Objekt nicht mehr von einem Boardinghouseanbieter angemietet werde. Soweit das Verwaltungsgericht eine Dringlichkeit verneint habe, sei dem entgegenzuhalten, dass die Antragstellerin nicht untätig geblieben sei, sondern kontinuierlich gebaut habe. Es habe zudem fehlerhaft unterstellt, die Antragstellerin hätte bereits zu einem früheren Zeitpunkt erkennen können, dass die Wirksamkeit der Baugenehmigung in Streit stünde. Insbesondere aufgrund der äußeren Erkennbarkeit der Bauarbeiten bei gleichzeitig exponierter Lage des Gebäudes mitten im Zentrum der Leipziger Innenstadt und aufgrund der Bezugnahme auf die Baugenehmigung in späteren Bauanträgen an die Stadt Leipzig habe sie aber davon ausgehen dürfen, dass die Antragsgegnerin von den Bauarbeiten wüsste.

12 Die Antragstellerin hat mit der Beschwerdebegründung zahlreiche ergänzende Unterlagen, insbesondere eidesstattliche Versicherungen ihres Geschäftsführers ........ W........., ihres vormals selbständigen Baudienstleisters und seit dem Jahr 2019 bei ihr angestellten .... B....., ihres seit dem Jahr 2019 in Ruhestand befindlichen ehemaligen Angestellten ......... G..., ihrer Angestellten .................... A......, .......... C.... sowie ein umfangreiches Konvolut an Rechnungen nebst einer Fotodokumentation zu den Baulichkeiten vor und nach der Fertigstellung des Vorhabens vorgelegt.

13 Die Antragsgegnerin, die den angegriffenen Beschluss verteidigt, erachtet auch in Ansehung der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen weder einen Anordnungsanspruch noch einen Anordnungsgrund als gegeben.

14 Die Antragsgegnerin hat auch Nachfrage des Senats mitgeteilt, dass über den Widerspruch gegen ihren Bescheid vom 3. Juli 2025 noch keine Entscheidung ergangen sei; das Abhilfeverfahren dauere noch an.

4. Im Erörterungstermin am 24. April 2026 hat der Senat vor Ort das zwischenzeitlich realisierte Bauvorhaben besichtigt. Der von der Antragstellerin zum Termin hinzugezogene Architekt Dipl.-Ing. ............... hat die Bauausführung überblicksartig erläutert. Den von den Beteiligten geschlossenen Prozessvergleich hat die Antragsgegnerin innerhalb der vereinbarten Widerrufsfrist am 30. April 2026 widerrufen.

5. Die gegen den am 23. Dezember 2025 zugestellten Beschluss gerichtete Beschwerde ist zulässig. Sie wurde fristgerecht am 5. Januar 2026 eingelegt (§ 147 Abs. 1 Satz 1 VwGO) und am 23. Januar 2026 begründet (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO).

17 Der angegriffene Eilbeschluss ist aus den von der Antragstellerin innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe, die den Prüfungsumfang des Senats begrenzen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), zu ändern.

18 Nach § 123 Abs. 1 VwGO kann das Gericht auf Antrag, auch schon vor Klageerhebung, eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Einstweilige Anordnungen sind auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, wenn diese Regelung vor allem bei dauernden Rechtsverhältnissen, um wesentliche Nachteile abzuwenden oder drohende Gewalt zu verhindern oder aus anderen Gründen, nötig erscheint. Im Rahmen einer Entscheidung über eine einstweilige Anordnung ist zu unterscheiden zwischen dem Anordnungsgrund, der insbesondere die Eilbedürftigkeit einer vorläufigen Regelung begründet, und dem Anordnungsanspruch, d. h. dem materiellen Anspruch, für den der Antragsteller vorläufigen Rechtsschutz sucht. Der Anordnungsanspruch ist identisch mit dem auch im Hauptsacheverfahren geltend zu machenden materiellen Anspruch (vgl. W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 31. Aufl., 2025, § 123 Rn. 6). Sowohl Anordnungsgrund als auch Anordnungsanspruch sind nach § 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. § 920 Abs. 2 ZPO glaubhaft zu machen, wobei die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts maßgebend sind. Eine Vorwegnahme der Hauptsache ist nur dann zulässig, wenn sie zur Gewährung eines effektiven Rechtsschutzes schlechterdings notwendig ist, d. h. wenn die sonst zu erwartenden Nachteile für den Antragsteller oder Dritte unzumutbar und nicht mehr zu beseitigen wären (SächsOVG, Beschl. v. 20. April 2011 - 4 B 311/10 - Rn. 2 m. w. N.) und zudem ein hoher Grad an Wahrscheinlichkeit für einen Erfolg in der Hauptsache spricht (Senatsbeschl. v. 18. September 2023 - 1 B 90/23 -, juris Rn. 15; SächsOVG, Beschl. v. 16. Mai 2011 - 2 B 273/09 - Rn. 9 m. w. N.).

19 Mit ihrer fristwahrenden Beschwerdebegründung rügt die Antragstellerin zu Recht, dass das Verwaltungsgericht unzutreffend die Voraussetzungen für die begehrte einstweilige Anordnung, die Gültigkeit der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 vorläufig festzustellen, verneint 8 hat. Nach der maßgeblichen Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung liegt sowohl ein Anordnungsanspruch als auch ein Anordnungsgrund für die begehrte Regelungsanordnung (§ 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO) vor.

a) Jedenfalls mit den nunmehr im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen hat die Antragstellerin einen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht. Unter Berücksichtigung des im Ortstermin gewonnenen Augenscheins ist für den Senat überwiegend wahrscheinlich (§ 123 Abs. 3 VwGO i. V. m. §§ 920, 294 ZPO), dass die Antragstellerin innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen und die Bauausführung im Zeitraum von Dezember 2016 bis Januar 2019 nicht länger als zwei Jahre unterbrochen hat.

21 Gemäß § 73 Abs. 1 SächsBO in der seit dem 1. Januar 2016 geltenden Fassung vom 11. Mai 2016 erlöschen die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als zwei Jahre unterbrochen worden ist; die Einlegung eines Rechtsbehelfs eines Dritten hemmt den Lauf der Frist bis zur Unanfechtbarkeit der Genehmigung. Die in § 73 Abs. 1 Halbsatz 1 SächsBO enthaltenen Befristung soll nach ihrem Sinn und Zweck verhindern, dass genehmigte Bauvorhaben erst zu einer Zeit entstehen, in der sie nach den veränderten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen unzulässig sind (Senatsurt. v. 9. Juni 2011 - 1 A 504/09 -, juris Rn. 42 zur Vorgängerregelung des § 73 Abs. 1 SächsBO a. F. unter Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 22. Februar 1991, NVwZ 1991, 984; HessVGH, Urt. v. 22. Dezember 1971 - IV OE 82/69 -, juris; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Böhme, Bauordnungsrecht Sachsen, 96. EL, 2025, § 73 Rn. 1). Eine Baugenehmigung erlischt dabei nicht, wenn der Bauherr durch hoheitlichen Eingriff gehindert war, von ihr innerhalb der in § 73 Abs. 1 SächsBO genannten Frist Gebrauch zu machen (Senatsurt. v. 9. Juni 2011 - 1 A 504/09 -, juris Rn. 42).

22 Der Beginn der Ausführung des Vorhabens setzt ein tatsächliches Handeln des Bauherrn voraus. Er muss eine bauliche Tätigkeit entfalten, die in einem unmittelbaren, objektiven und nicht lediglich aus der Sicht des Bauherrn bestehenden Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben steht. Ein Ausführungsbeginn liegt nur dann vor, wenn Bauarbeiten stattfinden, die zielgerichtet in Ausnutzung der erteilten Baugenehmigung erfolgen und der Errichtung des genehmigten Vorhabens dienen. Durch einen Vergleich des Bauscheins, der genehmigten Bauzeichnungen und etwaiger sonstiger genehmigter Anlagen mit der vom Bauherrn in Angriff genommenen baulichen Tätigkeit lässt sich objektiv feststellen, ob dieser mit der Ausführung des Vorhabens, so wie es genehmigt wurde, begonnen hat. Nicht ausreichend ist, wenn überhaupt Arbeiten auf dem Baugrundstück getätigt werden, die aus Sicht des Bauherrn in irgendeinem Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen. Bloße Vorbereitungs- oder 9 Sicherungsmaßnahmen oder die Durchführung nicht genehmigungspflichtiger Bauarbeiten genügen ebenfalls nicht (OVG NRW, Beschl. v. 2. Februar 2012 - 2 B 1525/11 -, juris Rn. 30 zum dortigen Landesrecht). Baumaßnahmen, die zögerlich und stückwerkhaft durchgeführt werden, stellen keinen zielführenden Baufortschritt dar, der den Fristablauf für ein Erlöschen der Baugenehmigung hindern könnte. Dies gilt umso mehr, wenn objektive Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bauherr subjektiv die Realisierung eines anderen Bauprojekts beabsichtigt (OVG NRW, Beschl. v. 2. Februar 2012, a. a. O., Rn. 32 unter Bezugnahme auf OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 21. Oktober 2005 - OVG 2 S 104.05 -, juris Rn. 10, allerdings dort mit dem einschränkenden Zusatz, dass schon die zögerlichen und stückwerkhaften Baumaßnahmen zum Verfall der Baugrubensicherung führen).

23 Von diesem Maßstab geht auch das Verwaltungsgericht aus. Im Hinblick auf das Vorbringen der Antragsgegnerin ist hierzu Folgendes zu ergänzen:

24 § 73 Abs. 1 Halbsatz 1 SächsBO setzt weder nach seinem Wortlaut noch nach seinem Sinn und Zweck für den Beginn der Ausführung konstitutiv voraus, dass der Bauherr zuvor die Baubeginnsanzeige erstattet hat. Gemäß § 72 Abs. 8 SächsBO hat der Bauherr den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnsanzeige). Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf gemäß § 72 Abs. 6 SächsBO erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung dem Bauherrn zugegangen ist (Nr. 1) und die bautechnischen Nachweise nach § 66 SächsBO (Nr. 2) sowie die Baubeginnsanzeige (Nr. 3) der Bauaufsichtsbehörde vorliegen. Wurde die Ausführung eines Vorhabens entgegen den Vorschriften des § 72 Absatz 6 und 8 begonnen, kann die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SächsBO die Einstellung der Arbeiten anordnen. Darüber hinaus hat der sächsische Landesgesetzgeber den Verstoß gegen die Verpflichtung nach § 72 Abs. 8 SächsBO als Ordnungswidrigkeit gemäß § 87 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 SächsBO normiert. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden (§ 87 Abs. 3 SächsBO). Dass ein hiernach ordnungswidriger Beginn der Bauausführung darüber hinaus den Fristenlauf für ein Erlöschen der Baugenehmigung nach § 73 Abs. 1 Halbsatz 1 SächsBO nicht hindern würde, lässt sich den Bestimmungen der Sächsischen Bauordnung hingegen nicht entnehmen. Entsprechendes gilt für einen Baubeginn trotz des Fehlens eines bautechnischen Nachweises nach § 66 SächsBO bei Baubeginn (§ 72 Abs. 6 Nr. 2 SächsBO), den die Behörde - neben einer Baueinstellungsverfügung nach § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 SächsBO - gleichermaßen als Ordnungswidrigkeit nach § 87 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 SächsBO ahnden kann.

25 Ebenso wenig normiert § 73 Abs. 1 SächsBO eine Höchstfrist, innerhalb der ein genehmigtes Bauvorhaben fertiggestellt sein muss. Unter Berücksichtigung der baulichen Dimensionen des 10 einzelnen Vorhabens und Besonderheiten im Einzelfall (wie etwa ein Umbau im Bestand, Lieferschwierigkeiten; pandemiebedingte Einschränkungen etc.) führt auch eine mehr als zehnjährige Bauausführung innerhalb der von § 73 Abs. 1 SächsBO normierten Fristen nicht per se zum Erlöschen. Dem steht insbesondere entgegen, dass nach Halbsatz 2 der Regelung die Einlegung eines Rechtsbehelfs eines Dritten den Lauf der Frist bis zur Unanfechtbarkeit der Genehmigung hemmt. Angesichts der unter Umständen mehrjährigen Dauer verwaltungsgerichtlicher Verfahren über mehrere Instanzen kann vor diesem Hintergrund keine Höchstfrist zur Realisierung eines genehmigten Vorhabens bestehen.

26 Gemessen an diesen Maßstäben hat die Antragstellerin zumindest nunmehr im Beschwerdeverfahren glaubhaft gemacht, dass sie innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 - also bis zum 7. Februar 2014 - mit der Bauausführung begonnen hat. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass es sich nicht um ein neu errichtetes Vorhaben, sondern um einen Umbau im Bestand mit laufendem Betrieb des Eiscafés im Erdgeschoss handelt, bei dem die Herstellung der Baufreiheit in den Obergeschossen mit besonderen Herausforderungen verbunden war. Dass einzelne Baumaßnahmen des komplexen Vorhabens bei isolierter Betrachtung für sich genommen verfahrensfrei wären, steht einem unmittelbaren, objektiven Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben nicht entgegen. Der Senat berücksichtigt zugleich den beim Ortstermin gewonnen Augenschein des sehr großen, sich über insgesamt sechs Etagen erstreckenden Gebäudes mit mehr als 40 Appartements.

27 Aus der eidesstattlichen Versicherung des Herrn ........ W........., Geschäftsführer der Antragstellerin, vom 23. Januar 2026 (Anlage BF 15) ergibt sich für den Senat glaubhaft, dass dieser die bereits im Jahr 2011 begonnenen und bis in das Jahr 2023 durchgehend erfolgten Arbeiten im Vorhabengebäude geleitet hat, dass mangels finanzieller Mittel kein Generalunternehmer beauftragt wurde und stattdessen die Arbeiten größtenteils in Eigenleistung durch Angestellte der Antragstellerin ausgeführt wurden. Insbesondere ergibt sich hieraus, dass bereits im Jahr 2011 Abbrucharbeiten in den früheren Wohnungen aus der DDR-Zeit erfolgten und mit der Sanierung der Installationsschächte begonnen wurde. Diese - glaubhaften - Angaben werden des Weiteren gestützt durch die ebenfalls glaubhaften Angaben in der eidesstattlichen Versicherung des Herrn .... B..... vom „22.1.2025“ (Anlage BF 16), wobei der Senat davon ausgeht, dass diese mit der Beschwerdeerwiderung erstmals im gerichtlichen Verfahren vorgelegte Erklärung auf den 22. Januar 2026 datiert. Hieraus ergibt sich, dass der in den Jahren 2011 bis 2018 als selbständiger Baudienstleister und in den Jahren 2019 bis 2023 als Angestellter der Antragstellerin tätige Herr .... B..... auf deren Baustelle ............ im Haus G.......... Straße / Ecke N......straße Bauarbeiten im Gebäude zusammen mit anderen Angestellten geleistet hat, und zwar wie folgt:

28 „2011: Abbrucharbeiten, Holzeinbauten und Glaswände entfernen in den Küchen, Trennung der Verbindungswände zum Bad, Abriss von Tapeten, Rückbau von Linoleum; Ausbau alter Heizleitungen 29 2012: Vorbereitung an Fenstern, Verlegen von Elektrokabelsträngen vom Keller zur 6. Etage, Internetkabel usw. zum Hausanschluss, Erstellen der ersten Musterwohnung; Brandschutzabdichtungen, Kernbohrungen für die Klempnerfirma ..... und Elektrofirma .......

30 2013: Wasser- und Abwasserleitungen verlegen, entfernen von Schutt aus alten Durchbrüchen (diese waren zum Teil mit Müll angefüllt und zugegossen); Brandschutztechnische Ertüchtigungen der Deckendurchb2014: Einbringung von Ausgleichsmasse in den Bädern, Epoxidabdichtung und Quarzsand, Ausbau und Streichen von Heizkörpern, Elektroinstallationen Leitungsverlegung und Bohrungen, Aufschaltung erfolgte durch Firma Elektro .......; Brandschutzarbeiten 31 2015: Musterwohnung erstellen mit Wandtapeten, Zuarbeiten der Teppichverlegung, Einbau von Einbaustrahlern; Aufbau eines Außenaufzuges für den Transport von Material (z.B. aus den Abrissarbeiten); Duschumbau und Glastürausbau 32 2016: CV-Linoleumbelag in den Fluren verlegen, Zuarbeiten für die Dachstuhlertüchtigung; Abbruch des alten Innenaufzuges; Beräumung von Bauschutt, Türausschnitte sägen; Laibungen putzen, Zuarbeiten für Firma .......

33 2017: Abbruch des alten Innenaufzuges, Entrümpelung und Reinigung der Drempelgeschosse, Abriss des Trockenbaus in den Gauben, wegen Grundwassereinbruch im Keller war die Gebäudetechnik gefährdet, es wurden Löcher in den Wänden vorbereitet um diese verpressen zu lassen (die Arbeiten zogen sich über Monate bis ins Jahr 2018); Streichen der Dachpfannen 34 2018: Ausschneiden von Türbreite und Höhe in Wänden, um geforderte Türbreiten einbauen zu können; 20cm Streifen tief und breit stemmen im KG, Leitungsarbeiten Kellergeschoss 35 2019: Wände spachteln und streichen, Absicherung des Aufzugsschachtes, Zuarbeiten für Firma .......... und .............. (Bohrungen und Faschen putzen an Fenstern, Fensterbänke aufbereiten) 36 2020: Ausbau der Holzfenstertüren, Abrissarbeiten der Haupttrassen, Einbau von Trockenbauwänden in den Apartments; Faschen putzen für Fenster 37 2021: Vorbereitende Bauarbeiten für Lüftungs- und Heizungs/Sanitärfirmen; Bohrungen und Durchbrüche sämtlicher Leitungen HLS / Elektro 12 38 2022: Bohrungen für die Rohrleitungslegung, Ausschneiden der Türen für barrierefreie Zimmer; Zuarbeiten für Klempner Firma .........., ................, .............. GmbH 39 2023: Flurdecken weiß streichen, Wände spachteln und streichen, Absturzsicherung Dach einbauen, Nacharbeiten für Türeinbau, Türöffnungen anpassen und verputzen.“

40 Diese substantiierten und für den Senat glaubhaften Angaben in der eidesstattlichen Versicherung des Herrn .... B..... vom 22. Januar 2026 gehen über dessen vorherige und pauschal gehaltene eidesstattliche Versicherung vom 21. März 2024, die im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegt worden war, hinaus. Seine Angaben werden zusätzlich gestützt durch die bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Rechnungen als selbständiger Baudienstleister „...................B.....“ an die Antragstellerin vom 31. August 2011 und vom 14. September 2011 mit den dort jeweils beigefügten Tätigkeitsberichten für August und September 2011 (GA Bl. 27 bis 28 RS) sowie durch dessen im Beschwerdeverfahren vorgelegten Rechnungen in den Monaten Februar, Juli bis Oktober und Dezember 2011 (im Anlagenkonvoluten BF 22) sowie im Zeitraum Januar bis Dezember 2015, August bis Dezember 2016, Januar bis Dezember 2017 und Januar bis Dezember 2018 (jeweils im Anlagenkonvolut BF 17), mit denen er im Wesentlichen zweimal monatlich seine Tätigkeit gegenüber der „Fa. .. W........., Eiscafé ........“ abgerechnet hat. In Ansehung der eidesstattlichen Versicherung des Herrn .... B..... vom 22. Januar 2026 ist für den Senat auch glaubhaft, dass sich die darin abgerechneten Tätigkeiten auf das Vorhaben der Antragstellerin beziehen.

41 Die Angaben des Herrn .... B..... werden des Weiteren zusätzlich gestützt, durch die im Beschwerdeverfahren vorgelegte eidesstattliche Versicherung des Herrn ......... G... vom 21. Januar 2026 (Anlage BF 18), der angegeben hat, in den Jahren 2011 bis zu seinem Renteneintritt am 31. Dezember 2019 auf der Baustelle ............ gearbeitet zu haben, Hilfsarbeiten für Herrn .... B..... ausgeführt, Material eingekauft, abgeholt und verteilt zu haben sowie allgemein Aushilfstätigkeiten auf der Baustelle geleistet zu haben. Hauptsächlich habe er Baumaterialien transportiert und bereitgestellt sowie Facharbeiter unterstützt. Des Weiteren liegen dem Senat eidesstattliche Versicherungen des Herrn .................... A...... vom 21. Januar 2026 (Anlage BF 19), der seit 2019 in den Wintermonaten November bis Februar auf der Baustelle ........ / ............ tätig war und unter Anleitung der Herren B..... und W......... u. a. Abriss- und Rückbauarbeiten, Kernbohrungen durchgeführt sowie Elektrokabel verlegt hat, sowie des Herrn .......... C.... vom 21. Januar 2026 (Anlage BF 20) vor, welcher dort seit Februar 2018 unter Anleitung des Herrn B..... u. a. Abbruch-Stemm- und Rückbauarbeiten, Trockenbau- und Spachtelarbeiten geleistet, Löcher für Leitungen und Rohre gebohrt und verschlossen sowie Türen eingebaut hat.

42 Durch die vorgelegten Rechnungen im Anlagenkonvolut BF 22 hat die Antragstellerin glaubhaft gemacht, dass jedenfalls im August 2011 mit nichtstatischen Abrissarbeiten etwa zum 13 Rückbau von Wand- und Bodenbelägen, Estrich in den Bädern, Kücheneinbauten und Haustechnikmedien begonnen wurde und dass im Oktober 2011 mit der Herstellung von neuen und Anpassung von alten Türen im Treppenhaus, des Eingangs zu den einzelnen Appartements und der Bäder begonnen wurde. Dies ist auch aufgrund der vorgelegten Nachweise für die Bauschuttentsorgung (Containerdienste) im Zeitraum ab August 2011 plausibel (vgl. Rechnung Container-Dienst ..... vom 25. August 2011/ Container für beton, Container für Gipsabfälle). Darüber hinaus hat die Antragstellerin etwa durch die Rechnungen der Fa. .....-Heizung- Technik GmbH vom 23. Januar 2012 glaubhaft gemacht, dass im Januar 2012 mit Elektro- Installationen sowie im Mai 2012 mit Estricharbeiten in den Bädern begonnen wurde.

43 Zumindest aufgrund der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen ist ebenfalls glaubhaft gemacht, dass die Bauausführung - anders als vom Verwaltungsgericht angenommen - auch im Zeitraum von Dezember 2016 bis Januar 2019 nicht länger als zwei Jahre unterbrochen wurde.

44 Der Senat stützt sich hierbei insbesondere auf die glaubhaften Angaben in der eidesstattlichen Versicherung des Herrn .... B..... (Anlage BF 16), die zusätzlich unterlegt werden durch dessen im Beschwerdeverfahren vorgelegten Rechnungen im Zeitraum Januar bis Dezember 2015, August bis Dezember 2016, Januar bis Dezember 2017 und Januar bis Dezember 2018 (jeweils im Anlagenkonvolut BF 17).

45 Insbesondere ist mit den im Beschwerdeverfahren vorgelegten Rechnungen der R......... GmbH vom 9. Mai 2017 und vom 22. Juni 2017 (Anlagenkonvolut BF 28) glaubhaft, dass Sanierungsarbeiten der Schrägdächer, des Flachdachs und der Dachgauben stattgefunden haben. Die vorgelegten Abschlagsrechnungen der P.......... GmbH vom 5. Oktober 2017 für die Erstellung eines Gerüsts im Leistungszeitraum 22.04.2016 bis 02.10.2017 und vom 15. November 2017 für den Leistungszeitraum bis 10.11.2017 (jeweils im Anlagenkonvolut BF 28) sowie deren weitere Abschlagsrechnungen vom 5. Januar 2018 (Leistungszeitraum bis 04.01.2018), 27. Februar 2019 (Leistungszeitraum bis 26.02.2018), 6. April 2018 (Leistungszeitraum bis 04.04.2018), 25. Mai 2018 (Leistungszeitraum bis 23.05.2018), 2. Juli 2018 (Leistungszeitraum bis 30.06.2018), 9. August 2018 (Leistungszeitraum bis 07.08.2018), 18. September 2018 (Leistungszeitraum bis 17.09.2018), 25. Oktober 2018 (Leistungszeitraum bis 31.10.2018), 30. November 2018 (Leistungszeitraum bis 30.11.2018) - jeweils im Anlagenkonvolut BF 29 - sowie vom 8. Januar 2019 (Leistungszeitraum bis 04.01.2019) und vom 28. Februar 2019 (Leistungszeitraum bis 28.02.2019) - jeweils im Anlagenkonvolut BF 30 - lassen angesichts der nicht unerheblichen laufenden Kosten für die Miete eines Außengerüsts als glaubhaft erscheinen, dass eine weitere Bautätigkeit in den Jahren 2017 und 2018 wie auch im Januar 2019 stattfand und dafür ein Gerüst erforderlich war. Dies lässt die Angaben der Antragstellerin, dass von März bis September 2017 die Ertüchtigung des Drempelgeschosses, 14 von April bis Juni 2017 Ertüchtigung der Dachbeläge der Dachschrägen einschließlich Dachgauben und Flachdach erfolgte, glaubhaft erscheinen.

46 Aufgrund der im Beschwerdeverfahren vorgelegten oben genannten eidesstattlichen Versicherungen, umfangreichen Rechnungen (Anlagenkonvolute BF 22 bis BF 34) und der zahlreichen Bilddokumente (Anlagen BF 3 bis BF 14) ist in Ansehung der räumlichen Dimensionen und des Umbaus im Bestand für den Senat ohne Weiteres glaubhaft, dass die Antragstellerin gezielt in Umsetzung der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 handelte und nicht etwa Scheinaktivitäten ohne Fertigstellungswillen entfaltete. Die Baumaßnahmen stellen sich für den Senat im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung glaubhaft nicht als zögerlich und stückwerkhaft dar, sondern als - wenngleich mühseliger - so doch zielgerichteter Umbau eines großen innerstädtischen Bestandsobjekts zur Realisierung der Baugenehmigung vom 7. Februar 2011 in Eigenregie.

47 Soweit die Antragstellerin in den Jahren 2020 bis 2023 anderweitige Bauanträge etwa für eine Nutzung als Büroflächen gestellt hat, ist dies nicht geeignet, ihren vorherigen Bauaktivitäten für einen Umbau zum Boardinghouse einen - glaubhaften - Fertigstellungswillen nachträglich abzusprechen.

48 Es bleibt der Antragsgegnerin im Abhilfeverfahren über den Widerspruch gegen ihren Bescheid vom 3. Juli 2025 unbenommen, den von ihr gegen die vorgelegten eidesstattlichen Versicherungen aufgeworfenen Fragen durch behördliche Vernehmung der Zeugen nach § 1 Satz 1 SächsVwVfZG i. V. m. § 20 VwVfG im Einzelnen nachzugehen.

b) Im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung ist auch ein Anordnungsgrund glaubhaft gemacht.

50 Die begehrte einstweilige Anordnung ist erforderlich, um wesentliche Nachteile abzuwenden. Mit der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers der Antragstellerin, Herrn W........., vom 23. Januar 2026 (Anlage BF 15) ist glaubhaft gemacht, dass die Antragstellerin mehrere Millionen Euro investiert hat, daraus laufende Kreditverbindlichkeiten von ...... € jährlich bestehen, die zusammen mit den Kosten für Wartung, Betriebskosten und Unterhaltung von ca. ...... € jährlich nicht aus den Einnahmen aus dem Restaurantbetrieb gedeckt werden können, so dass eine Überschuldung droht. Der Senat hat das im Wesentlichen fertiggestellte Bauvorhaben im Ortstermin in Augenschein genommen. Ab dem 2. Obergschoss bis zum Dachgeschoss (6. Etage) steht das Gebäude ungenutzt leer. Der Senat vermag sich der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht anzuschließen, dass die Dauer des baulich wie finanziell aufwendigen Vorhabens der Antragstellerin, welches diese aus finanziellen Gründen in Eigenregie realisiert hat, ihr vorzuwerfen wäre. Insbesondere stand die Gültigkeit der Baugenehmigung zwischen den Beteiligten vor dem Jahr 2024 nicht in Streit. Mit den im gerichtlichen 15 Verfahren vorgelegten Absageschreiben verschiedener Interessenten für eine Nutzung als Boardinghouse ist für den Senat auch glaubhaft gemacht, dass sich die Marktsituation für eine solche Nutzung verschlechtert und die Antragstellerin dringlich darauf angewiesen ist, das fertiggestellte Vorhaben nutzen zu können, um die laufenden Kreditverbindlichkeiten und den Unterhalt des Gebäudes bestreiten zu können.

c) Aus den vorgenannten Gründen sind auch Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund für die unter Ziff. 3 beantragte einstweilige Anordnung zur Verpflichtung der Antragsgegnerin, die bauaufsichtliche Prüfung vorzunehmen, glaubhaft gemacht. Anders als von der Antragsgegnerin angenommen stehen dem auch nicht die Einschränkungen für eine Vorwegnahme der Hauptsache entgegen. Denn sie wird nicht einstweilen dazu verpflichtet, den Nachweis zur bauaufsichtlichen Prüfung der Standsicherheit zu erteilen, sondern lediglich zur Vornahme der bauaufsichtlichen Prüfung verpflichtet.

6. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

7. Hinsichtlich der Höhe des nach § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG zu bemessenden Streitwerts folgt der Senat der erstinstanzlichen Festsetzung, gegen die Einwendungen nicht erhoben wurden.

54 Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; § 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 2 GKG). Meng Gretschel Reichert