LG Itzehoe Urteil vom 21.11.2025 – 11 S 37/24

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 13.08.2024, Az. 37a C 3/24, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.01.2024 zu TOP 2 und 3 nichtig sind.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Dieselbe Befugnis erhält der Kläger gegenüber der Beklagten.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 22.249,78 € festgesetzt.

I.

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Der Kläger erstrebt die gerichtliche Ungültigkeitserklärung, hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit von drei Wohnungseigentümerbeschlüssen.

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Es wird zunächst in vollem Umfang auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Zusammenfassend und ergänzend stellt die Kammer folgendes fest:

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Der Kläger und sein Bruder – H.-P. F. – bilden die beklagte xx. In § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung aus dem Jahre 1977 (TE) heißt es:

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„Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt jahresumschichtig in der Weise, dass in allen geraden Kalenderjahren das gemeinschaftliche Eigentum von den Eigentümern der Sondereigentumseinheit Nr. 1 und in allen ungeraden Kalenderjahren das gemeinschaftliche Eigentum von den Eigentümern der Sondereigentumseinheit Nr. 2 verwaltet wird. ...“

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Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 1 ist der Kläger, Eigentümer der

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Sondereigentumseinheit Nr. 2 ist H.-P. F.. Anlässlich eines Schiedsverfahrens vor dem gemeindlichen Schiedsamt im August 2017 trafen der Kläger und sein Bruder eine Vereinbarung betreffend die Trennung der Heizungsanlage, Umstellung des Wasseranschlusses auf den Kläger sowie über Hecken und Zäune (Anlage B 1).

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Mit Schreiben vom 08.11.2023 lud der jetzige Prozessbevollmächtigte „namens und in Vollmacht“ des H.-P. F. zur Eigentümerversammlung am 11.12.2023 ein (Anlage K 2, Bl. 12 d.A.). Die Eigentümerversammlung wurde dann auf Wunsch des Klägers mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten des H.-P. F. vom 21.11.2023 (Anlage BB 2, eA 29) verlegt und auf den 08.01.2024 datiert. Der Wohnungseigentümer H.-P. F. leitete die Versammlung am 08.01.2024 und erstellte das Protokoll (Anlage K 3, Bl. 18), das auszugsweise lautet:

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„Es wurden folgende Beschlüsse gefasst:

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TOP 1 Beschluss über die Wasserabrechnungen der Jahre 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022.

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Die Wasserabrechnungen der Jahre 2018 bis 2022 sind den Eigentümern im Zuge der Einladung bekannt gegeben worden. Die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig die Wasserabrechnungen. Nachzahlungen und Guthaben sind unverzüglich auszugleichen.

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TOP 2 Beschluss zur Änderung des Verfahrens der Wasserabrechnung

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Die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig auf der Grundlage der bereits vor dem Schiedsamt in A. getroffenen Vereinbarung vom 17.08./26.2017 wie folgt:

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Der Hauptwasseranschluss wird auf M. F. umgemeldet. M. F. wird jährlich nach Ablesung der Zählerstände (Haupt- und Zwischenwasseruhr) abrechnen.

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TOP 3 Beschluss über die Änderung der Teilungserklärung vom 14. September 1977

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Die Eigentümergemeinschaft beschließt einstimmig die Änderung der Teilungserklärung gemäß des der Einladung zur Eigentümerversammlung und diesem Protokoll beigefügten Entwurfes, insbesondere ist beschlossen:

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· Anpassung der Kostenverteilung;

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· Neuordnung der Heizungsanlage, Zuweisung der Heizungsanlage zum Sondereigentum der Eigentümer des Vorderhauses (M. F.);

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· Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Grundstücksflächen gemäß Anlage 5a des Protokolls der Schiedsamtsvereinbarung vom 17.08./26.10.2017.

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Die Kosten der Änderung der Teilung (Notar/Gericht) werden je hälftig von den Eigentümern der zwei Wohneinheiten getragen.“

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Der Kläger nahm an der Eigentümerversammlung nicht teil. Auf der Eigentümerversammlung wurden die angegriffenen Beschlüsse zu TOP 1, TOP 2 und TOP 3 gefasst. Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt, die Beschlüsse der „sogenannten Eigentümerversammlung“ vom 08.01.2024 zu TOP 1 (Wasserabrechnungen der Jahre 2018, 2019, 2020, 2021 und 2022), TOP 2 (Änderung des Verfahrens der Wasserabrechnung) und TOP 3 (Änderung der

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Teilungserklärung) für ungültig, hilfsweise für nichtig zu erklären. Das Amtsgericht hat der Beschlussanfechtungsklage in vollem Umfang stattgegeben. Es hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Aus dem Einladungsschreiben vom 08.11.2023 gehe zwar hervor, dass in Vollmacht von H.-P. F. und der WEG xx zur

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Wohnungseigentümerversammlung eingeladen werde. Es sei jedoch erforderlich gewesen klarzustellen, dass H.-P. F.als Verwalter der xx handelt. Die Regelung in § 3 Abs. 8 TE sei von den Wohnungseigentümern erkennbar nicht gelebt worden. Beiden Wohnungseigentümern sei gar nicht bewusst, dass sie in einer xx leben würden. So formuliere das Protokoll des Schiedsamts, „Häuser und Grundstück seien ideell geteilt. ...“

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Die in einer von einem Nichtberechtigten einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse seien zwar nicht nichtig, aber anfechtbar. Eine Ungültigkeitserklärung erfolge nicht, wenn feststehe, dass der Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung inhaltsgleich gefasst worden wäre. Diese Kausalitätsvermutung greife hier ein. Trotz Hinweises des Gerichts habe der Beklagte nichts vorgetragen, um die Kausalitätsvermutung zu widerlegen.

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Zudem liege ein Mangel hinsichtlich der Durchführung der Versammlung vor, da der Wohnungseigentümer H.-P. F. bei Durchführung der Eigentümerversammlung im Januar 2024 auch nach § 3 TE nicht mehr Verwalter gewesen sei.

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Soweit die Beklagte meinen würde, es könnten einzelne Wohnungseigentümer gegen ihren Willen zu Tätigkeiten verpflichtet werden, hat das Gericht auf BGH, Urt. v. 09.03.2012 und 21.07.2023 (V ZR 161/11 V ZR 215/21) Bezug genommen.

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Mit seiner Berufung wendet sich der Beklagte gegen diese Entscheidung in vollem Umfang. Er macht geltend:

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Der Wohnungseigentümer H.-P. F. sei im Jahre 2023 nach der TE Verwalter gewesen. Als Verwalter könne er sich auch durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, die Bestellung zum Verwalter müsse lediglich zur Zeit der Einberufung der Eigentümerversammlung bestehen, nicht zwingend im Zeitpunkt der Durchführung. Jedenfalls sei die Berufung des Klägers auf den Ladungsmangel, nachdem er Terminsverlegung beantragt habe, treuwidrig.

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Der Kläger meint, ein etwaiger formeller Beschlussmangel sei für die konkret gefassten Beschlüsse jedenfalls nicht kausal. Der Kläger hätte zunächst darlegen müssen, aus welchem Grund der formelle Mangel sich für ihn ausgewirkt habe und wie er sich ohne den Verfahrensmangel verhalten hätte, woran es hier fehle.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 13.08.2024, Az. 37a C 3/24 abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung. Er macht geltend, § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung sei nichtig, da die Regelung die gesetzliche Möglichkeit des Verwalterwechsels ausschließe. Ohnehin sei H.-P. F. nach dieser Regelung im Januar 2014 kein Verwalter gewesen.

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Die Beschlüsse seien bereits nichtig, da die Einladung von einem außenstehenden Dritten ausgesprochen worden sei. Eine Vollmacht des Prozessbevollmächtigten sei dem vermeintlichen Einladungsschreiben nicht beigefügt gewesen.

II.

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Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Die im Berufungsrechtszug zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung als das Amtsgericht getroffen hat (§§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 ZPO). Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 08.01.2024 ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht für ungültig zu erklären. Demgegenüber sind die Beschlüsse zu 2 und 3 in Ermangelung einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

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Die Kammer darf die Feststellung der Nichtigkeit dieser beiden Beschlüsse auch aussprechen. Sie geht damit nicht über den erstinstanzlichen Urteilsausspruch hinaus, was ihr versagt wäre, da ausschließlich die Beklagte Berufung eingelegt hat. Es handelt sich nur um eine Richtigstellung des Urteilsausspruchs, denn im Ergebnis haben beide Beschlüsse keinen Bestand.

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1. a) Der Beschluss zu TOP 1 ist formell ordnungsgemäß und entspricht materiell-rechtlich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine ordnungsgemäße Einberufung zu der Versammlung liegt nach Auffassung der Kammer vor. Gem. § 24 Abs. 2 WEG wird die

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Eigentümerversammlung grundsätzlich durch den Verwalter einberufen. Gem. § 3 Abs. 8 TE wäre im Jahre 2023 (ungerades Kalenderjahr) H.-P. F., im Jahre 2024 (gerades Kalenderjahr) der Kläger Verwalter gewesen. Es spricht aber vieles dafür, dass diese Regelung unwirksam ist. Sie verstößt gegen alle Grundsätze des § 26 Abs. 1 bis 3 WEG, insbesondere gegen das Recht der Wohnungseigentümer, den amtierenden Verwalter jederzeit abzuberufen (vgl. § 26 Abs. 3 WEG). Das gilt auch für die bei Erstellung der Teilungserklärung im Jahre 1977 (vgl. Anl. K 1) maßgebliche Fassung des § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG, der zufolge die Abberufung des Verwalters „auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden“ kann und andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters unzulässig sind.

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Fehlt es damit an einem Verwalter, so kann die Versammlung gem. § 24 Abs. 3 WEG auch durch einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden. Einen solchen - hier stillschweigend gefassten - Ermächtigungsbeschluss sieht die Kammer in dem vom Kläger gegenüber dem Beklagten geäußerten Wunsch, den ursprünglich von diesem bestimmten Versammlungstermin zu verlegen, und der dem Folge leistenden Reaktion des H.-P. F. Mit der durch das WEMoG neu geschaffenen Beschlusskompetenz des § 24 Abs. 3 WEG wollte der Gesetzgeber die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum berechtigt einladenden besonderen Vertreter durch einfachen Mehrheitsbeschluss jederzeit ohne konkreten Anlass erlauben (BT-Drs. 19/18791 S. 72). Es sollte - gerade für kleinere

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Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter - eine einfache Handlungsmöglichkeit eröffnet werden, notwendige Eigentümerversammlungen einzuberufen (BT-Drs. 19/18791 S. 72). Schon deswegen dürfen hier keine allzu hohen formellen Anforderungen gestellt werden. Es genügt, wenn ein Mehrheitswille dahingehend vorhanden ist, dass einer der Wohnungseigentümer eine Versammlung initiieren soll.

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Unerheblich ist, dass das ursprüngliche Einladungsschreiben vom 08.11.2023 durch den Prozessbevollmächtigten der Beklagten erfolgt ist. Denn die Einberufung zu einer Eigentümerversammlung kann ohne Weiteres auch durch eine Hilfsperson des Verwalters oder dem stattdessen handelnden Wohnungseigentümer erfolgen (LG Flensburg NZM 1998, 776; MüKo-BGB/Hogenschurz, 9. Aufl., § 24 WEG Rn. 3; Bärmann/Pick/Emmerich, WEG, 21. Aufl., § 24 Rn. 5). Dabei ist bereits fraglich, ob es sich bei der Einberufung zu einer

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Eigentümerversammlung um eine Willenserklärung oder um eine geschäftsähnliche Handlung handelt. Sollte das nicht der Fall sein, wäre § 278 BGB einschlägig. Gründe für eine höchstpersönliche Vornahme der Einladung zur Eigentümerversammlung sind nicht erkennbar.

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b) Inhaltlich ist jedenfalls der Beschluss zu TOP 1 nicht zu beanstanden. Er betrifft die Wasser- und Abwasserkostenabrechnungen von 2018 bis 2022. Erstinstanzlich hat der Kläger

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hinsichtlich der älteren Abrechnung die Einrede der Verjährung erhoben. Gemeint sind wohl die Abrechnungen von 2018 bis 2020. Indes beginnt der Lauf der Verjährung einer Forderung nicht vor dem Schluss des Jahres, in dem diese entstanden ist. Das ist im Regelfall der Zeitpunkt der Fälligkeit (MüKo-BGB/Grothe, 10 Aufl., § 199 Rn. 4). Fällig werden die Abrechnungen aber erst, wenn die Wohnungseigentümer über den daraus resultierenden Saldo bzw. das Guthaben einen bestätigenden Beschluss gefasst haben. Das ist jedoch erst am 08.01.2024 geschehen.

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Auch der Verteilungsschlüssel ist zutreffend. Die Verteilung ist hier nach Kubikmeter Wasser und Abwasser erfolgt, ermittelt anhand den Anzeigen am Haupt- und Unterzähler. Das entspricht dem Verteilungsmaßstab in § 3 Ziffer 4 TE, demzufolge „die Verbrauchskosten von Frischwasser [...] nach Ablesung von Hauptwasseruhr und Zwischenuhr aufgeteilt“ werden. Das bedeutet, dass die Ablesung zunächst am Hauptzähler und sodann für den Neubau – also für das Objekt des Klägers – am Zwischenzähler erfolgt. Da in einem Zwischenzähler typischerweise eine gewisse Wassermenge durchläuft, bevor dieser anspringt (sog. Schlupfdifferenz), ist die hier praktizierte Abrechnungsweise für den Kläger sogar günstig.

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2. Der Beschluss zu TOP 2 ist allerdings nichtig. Er ist darauf gerichtet, dass fortan dem Kläger die Abrechnung der Wasserkosten obliegt. Auch wenn eine Angelegenheit gem. §§ 18 f. WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten

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Leistungspflichten aufzuerlegen. Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH, Urt. v. 9. 3. 2012 − V ZR 161/11, NJW 2012, 1724; Urt. v. 18. 2. 2011 -- V ZR 82/10, NZM 2011, 281 Rn. 15).

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3. Auch der zu TOP 3 gefasste Beschluss ist nichtig. Für eine Änderung der Teilungserklärung fehlt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz (s. nur BGH NJW 2000, 3500, 3502; BeckOK-WEG/Bartholome, 62. Edition [Stand: 01.10.2025], § 23 Rn. 150). Daran ändert auch der Umstand nichts, das der Kläger und sein Bruder vor dem gemeindlichen Schiedsamt im August 2017 eine Vereinbarung über die Trennung der Heizungsanlage, die Umstellung des Wasseranschlusses auf den Kläger sowie über Hecken und Zäune getroffen haben. Diese Vereinbarung ist bereits nicht identisch mit dem als Anlage zum

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Versammlungsprotokoll am 08.01.2024 angefügten Text zur Änderung der Teilungserklärung, der auch eine Änderung der Sondernutzungsrechte sowie eine konkret formulierte Änderung und Ergänzung des

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§ 3 TE beinhaltet. Letztlich kann aber offenbleiben, ob sich der Kläger und sein Bruder seinerzeit vor dem Schiedsamt auf eine Änderung der Teilungserklärung verständigt haben, die eine notarielle Beurkundung sowie eine Grundbucheintragung erfordern würde. Jedenfalls ist ein etwaiger Mitwirkungsanspruch nicht im Beschlusswege durchsetzbar.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt eine Grundsatzbedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Das Verfahren beinhaltet lediglich Rechtsfragen des Einzelfalls, die einer Generalisierung nicht zugänglich sind.