AG Bielefeld Urteil vom 25.01.2024 – 5 C 24/23

In dem Rechtsstreit A ./. B

wird der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft W.-straße, Bielefeld, vom 06.03.2023 zu TOP 1 gefasste Beschluss (Genehmigung für die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse aufgrund der Hausgeld- Jahresabrechnung 2022) für ungültig erklärt.

Der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft W.-straße, Bielefeld, vom 06.03.2023 zu TOP 5 gefasste Beschluss (Entlastung des Verwalters hinsichtlich der Hausgeld-Jahresabrechnung 2022) wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 25%, die Beklagte zu 75%.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft unter der postalischen Anschrift W.-straße, Bielefeld. Der Kläger ist Eigentümer einer Einheit in dem Objekt.

Unter dem 04.02.2023 lud der damalige Verwalter Herr L. zu einer Eigentümerversammlung auf den 06.03.2023.

In der Einladung heißt es u.a.:

„Nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer oder sein Vollmachtnehmer haben das Recht zur Teilnahme und Abstimmung. Ehepartner, Verwandte, Berater usw. sind zur Versammlung nur dann zugelassen, wenn der Eigentümer aufgrund körperlicher Gebrechen ohne Hilfsperson selbst an der Versammlung nicht teilnehmen könnte.

Es wird noch einmal darauf hingewiesen, dass die Entscheidung der Eigentümer aus TOP 14 der Versammlung vom 15.07.2021 verbindlich ist und vor allem von Herrn A. respektiert werden muss. Es wird von Eigentümern und Verwalter nicht geduldet, dass Frau N. als Bevollmächtigte von Herrn A. der Versammlung beiwohnt.

Falls sie trotzdem erscheint und auf Bleiberecht besteht, wird der Verwalter die Versammlung nicht eröffnen. Es kommt dann zu einer für Herrn A. kostenpflichtigen außerordentlichen Versammlung zu einem späteren Zeitpunkt.“

An der Eigentümerversammlung nahm für den Kläger dessen Ehefrau, die Zeugin A.-N., teil.

Auch nahm an der Versammlung neben dem Eigentümer G. dessen Ehefrau Frau C. teil.

Zu TOP 1 wurde Beschluss über die Genehmigung für die Einforderung von Nachschüssen resultierend aus der Wohngeldabrechnung 2022 gefasst.

Zum Inhalt der Jahresabrechnung 2022 vgl. Bl.7 d. A.

Zu TOP 5 wurde die Entlastung des Verwalters hinsichtlich der Wohngeld- Jahresabrechnung 2022 beschlossen, zu TOP 6 die Entlastung des Verwalters bezüglich der ordnungsgemäßen Gesamtverwaltung im Wirtschaftsjahr 2022.

Zu Top 9 wurde über ein Abschleppverbot von Besucher-Fahrzeugen Beschluss gefasst, zu TOP 10 zu Abmahnungen durch Rechtsanwälte wegen Pflichtverstoß. Wegen des genauen Inhalts der Beschlüsse wird verwiesen auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.03.2023 (Bl.30ff.).

Der Kläger ist zunächst der Ansicht, der Verwalter habe durch die Ladung vom 04.02.2023 den Kläger in rechtswidriger Art und Weise davon abgehalten, seine Stieftochter bzw. seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten an der Eigentümerversammlung teilnehmen zu lassen. Die nicht im Einklang mit dem WEG- Recht stehende Einladung habe den Kläger in seinen Rechten beschnitten, so dass die auf der streitgegenständlichen Versammlung gefassten Beschlüsse verfahrensfehlerhaft zustande gekommen seien.

Die Mehrheit der Eigentümer hätte, hätten die Stieftochter des Klägers oder dessen Prozessbevollmächtigter an der Versammlung teilgenommen, zu einem anderen Abstimmverhalten bewegt werden können.

Die Stieftochter des Klägers studiere Jura, weshalb ihre Teilnahme an der Versammlung auf die anderen Eigentümer andere Auswirkungen gehabt hätte, als die Teilnahme eines juristischen Laien.

Zudem seien die Beschlüsse unter Missachtung des Gebots der Nichtöffentlichkeit getroffen worden, da, insofern unstreitig, die Ehefrau des Herrn G. an der Versammlung teilgenommen habe.

Der Eigentümer G. wäre gesundheitlich in der Lage gewesen, allein an der Versammlung teilzunehmen. Die Ehegattin des Herrn G. hätte sich darauf beschränken können, ihn zur Versammlung zu bringen. Ihre Teilnahme an der Versammlung sei nicht notwendig gewesen.

Herr G. sei zwar auch schon in einer Eigentümerversammlung vom 15.07.2021 von seiner Ehefrau begleitet worden. Anschließende Eigentümerversammlungen habe er aber allein wahrgenommen. Er sei in der Lage gewesen, diesen Versammlungen zu folgen.

Der Kläger sei mit der Teilnahme der Ehefrau des Herrn G. nicht einverstanden gewesen.

Die nicht in Person anwesenden Eigentümer hätten auf ihr Recht auf die Nichtöffentlichkeit der Versammlung nicht verzichten können.

Es sei zu vermuten, dass ohne die Teilnahme der Frau C. anderslautende Beschlüsse gefasst worden wären.

Weiter ist der Kläger der Ansicht, in der Jahresabrechnung 2022 seien zu Unrecht vorgerichtliche Kosten in Höhe von 717,70 € auf den Kläger umgelegt worden. Es sei nicht klar, warum der Kläger für jene vorgerichtlichen Anwaltskosten aufkommen solle. Wirksame Beschlüsse, wonach der Verwalter Anwälte wegen eines angeblichen Fehlverhaltens des Klägers hätten konsultieren sollen, seien nicht gefasst worden.

Die Angemessenheit und Höhe der Anwaltskosten werde bestritten.

Auch hätte nicht von der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abgewichen werden dürfen.

Aufgrund des Verfahrensfehlers und der Fehler der Jahresabrechnung sei die zu TOP 5 gefasste Entlastung des Verwalters hinfällig.

Der unter TOP 9 gefasste Beschluss sei deutlich zu weit. Die Beklagte verfüge nicht über die Kompetenz, zu entscheiden, wann ein Eigentümer ein nicht ordnungsgemäßes Fahrzeug abschleppen dürfe oder nicht. Insbesondere stehe es der Beklagten nicht zu, irgendwelchen Eigentümern hier Kosten aufzuerlegen.

Mit Schriftsatz vom 06.06.2023 trägt der Kläger vor, im Beschluss zu TOP 9 heiße es der Eigentümer müsse den Falschparker „mit allen Mitteln“ ausfindig machen. Dieser Ausdruck sei an Unbestimmtheit schwerlich zu übertreffen.

Soweit die Eigentümer mit dem Beschluss zu TOP 10 dem Verwalter eine Generalvollmacht bezüglich des Ausspruchs von Abmahnungen und der Beauftragung von Rechtsanwälten erteilt hätten, ließen sie außer Acht, dass alle wesentlichen Entscheidungen von der Eigentümerversammlung getroffen werden müssten. Zu einer Delegation auf Dritte seien sie nicht befugt.

Ein genereller Ermächtigungsbeschluss sei unzulässig. Auch sei der Beschluss zu unbestimmt.

Der Kläger beantragt,

1.) den unter TOP 1 gefassten Beschluss (Genehmigung für die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse aufgrund der Hausgeld- Jahresabrechnung 2022) aufzuheben, so dass der Kläger nicht verpflichtet ist, der Beklagten einen Betrag in Höhe von 171,21 € nachzuzahlen,

2.) den unter TOP 5 gefassten Beschluss (Entlastung des Verwalters hinsichtlich der Hausgeld-Jahresabrechnung 2022) aufzuheben,

3.) den unter TOP 6 gefassten Beschluss (Entlastung des Verwalters  für die ordnungsgemäße Verwaltung im Wirtschaftsjahr 2022) aufzuheben,

4.) den unter TOP 9 gefassten Beschluss (Abschleppverbot von Besucher-Fahrzeugen) aufzuheben,

5.) den unter TOP 10 gefassten Beschluss (Abmahnung wegen Pflichtverstoß) aufzuheben, so dass es keine generelle Erlaubnis für den Verwalter gibt, Pflichtverstöße von Wohnungseigentümern insbesondere nach dem §14 Abs. 1 und 2 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzumahnen und hierzu nach Belieben einen Rechtsanwalt beauftragen und für jede ausgesprochene Abmahnung noch einen Betrag in Höhe von 300,00 € netto aufwenden darf.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, eine etwaig fehlerhafte Einladung sei unerheblich. Der Kläger sei auf der Versammlung durch seine Ehefrau vertreten worden und habe sich an allen Diskussionen und Abstimmungen beteiligen und damit seine Rechte wahrnehmen können.

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers sei schon nicht von einer Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden. Er hätte an der Versammlung teilnehmen können.

Die Beklagte behauptet, es wäre nicht zu einem anderen Beschlussergebnis gekommen, wenn die Stieftochter des Klägers an der Versammlung teilgenommen hätte. Die Eigentümer, die für die Beschlüsse gestimmt hätten, hätten in jedem Fall für die betreffenden Anträge gestimmt.

Es sei nicht ersichtlich, welche anderen/ weiteren Argumente die Stieftochter des Klägers vorgebracht hätte.

Der Kläger habe auch gar nicht die Absicht gehabt, sich in der Versammlung durch seine Stieftochter oder seinen Prozessbevollmächtigten vertreten zu lassen.

Die Ehefrau des Herrn G. habe an der Versammlung teilgenommen, da ihr Ehemann schwerbehindert und dringend auf die Hilfe seiner Ehefrau angewiesen sei. Dies hätten alle Eigentümer gewusst und akzeptiert.

Herr G. sei aufgrund seiner Behinderung nicht in der Lage, einer Versammlung in voller Länge zu folgen.

Es waren, insoweit unstreitig, 12 Tagesordnungspunkte genannt. Es sei zu erwarten gewesen, dass die Versammlung mehrere Stunden dauern würde. Für einen derart langen Zeitraum könne Herr G., der mehrere Schlaganfälle erlitten habe, einer Versammlung nicht ohne Unterstützung folgen. Er benötige die Hilfe seiner Frau u.a. bei dem Anfertigen von Notizen. Herr G. sei auf einen Rollstuhl angewiesen und benötige daher auch während der Versammlung Unterstützung.

Er könne nicht allein trinken oder essen. Er könne nicht allein auf die Toilette gehen.

Es sei zu einer Vollversammlung gekommen. Die Teilnahme der Ehefrau habe sich nicht auf die Entscheidungen ausgewirkt. Die Ehefrau habe keinen Redebeitrag gehabt und auf den Inhalt der Beschlüsse keinen Einfluss genommen.

Der Antrag zu 1) sei zum Teil bereits unzulässig. Die Feststellung, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, 171,21 € nachzuzahlen, könne nicht getroffen werden.

Bei dem Betrag gehe es um Kopie- und Verwaltungskosten, die durch den Kläger veranlasst worden seien und daher allein ihm zugeordnet werden könnten.

Sollte die Kostenverteilung unzulässig sein, so wäre die Jahresabrechnung nur in diesem Punkt zu korrigieren und die Klage im Übrigen abzuweisen.

Die Entlastung sei gerechtfertigt, der Beschluss zu TOP 5 nicht zu beanstanden. Die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses zu TOP 6 sei nicht begründet worden.

Der Beklagten fehle hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 9 nicht die Beschlusskompetenz. Es gehe um den Hof der Gemeinschaft. Sofern dort von Dritten Störungen veranlasst würden, also z.B. PKW auf Gemeinschaftseigentum abgestellt würden, sei allein die Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, tätig zu werden. Der einzelne Eigentümer dürfe keine Störungen abwehren, die allein das Gemeinschaftseigentum beträfen. Die Zuständigkeit der Gemeinschaft ergebe sich bereits aus §9a II WEG.

Dass ein Eigentümer, der sich gestört fühle, den Verwalter benachrichtigen müsse, um dann durch die Gemeinschaft die Störungsabwehr zu veranlassen, sei selbstverständlich. Daraus folge auch die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Art und Weise der Störungsabwehr.

Die Feststellung, dass der einzelne Eigentümer die Kosten des Abschleppdienstes tragen müsse und nicht von der Gemeinschaft erstattet erhalte, sei daher ebenfalls selbstverständlich.

Auch der Beschluss zu TOP 10 sei nicht zu beanstanden.

Es gehöre ohnehin zu den Aufgaben der Gemeinschaft – und damit des Verwalters -, Pflichtverletzungen abzumahnen.

Dass die Versammlung für bestimmte, begrenzte Aufgabenbereiche der Störungsabwehr dem Verwalter einen Auftrag erteile, sei nicht ungewöhnlich. Die Vertretungsmacht im Außenverhältnis habe er sowieso.

Der Beschluss sei auch bestimmt genug, da er auf §14 WEG Bezug nehme.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen G., A.-N. und O. L.

Wegen des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll der Öffentlichen Sitzung vom 14.12.2023 (Bl.179 ff. d. A.).

I.)

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet, im Übrigen unbegründet.

1.)

Die Beschlüsse sind zunächst nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil sie unter Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Versammlung gefasst wurden:

Grundsätzlich sind zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen zwar lediglich die Eigentümer berechtigt (vgl. Bärmann, §24, Rn.89).

Vorliegend nahm an der Versammlung unstreitig Frau C. teil, die Ehefrau des Eigentümers G., die selbst nicht Eigentümerin ist.

Die Anwesenheit Dritter ist aber ausnahmsweise im Individualinteresse zulässig, dann nämlich, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Beraters oder eines Beistandes hat, das gewichtiger ist, als das Interesse der anderen Wohnungseigentümer, die Wohnungseigentümerversammlung auf den Kreis der Wohnungseigentümer zu beschränken (Bärmann, §24, Rn.101 m.w.N.).

Ein überwiegendes Interesse eines Eigentümers an Begleitung kann sich etwa aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. hohes Lebensalter oder Krankheit) ergeben (Bärmann, §24, Rn.101).

Vorliegend geht das Gericht davon aus, dass das Individualinteresse des Herrn G. an der Anwesenheit der Frau C. die Interessen der übrigen Eigentümer

an der Beschränkung des Teilnehmerkreises auf die Eigentümer überwiegt und dass deshalb Frau C. an der Versammlung teilnehme durfte.

Zwar hat das Landgericht Dortmund im Urteil vom 17.03.2023 (17 S 89/22), A. ./. B., ausgeführt, überwiegende Interessen des Herrn G. ließen sich nicht feststellen. Es sei vorgetragen worden, eine Begleitung des Herrn G. sei im Hinblick auf dessen Schwerbehinderung, Krankheit und Immobilität angezeigt gewesen, es gebe aber viele unterschiedliche Arten der Schwerbehinderung und Krankheit, die nicht automatisch eine Begleitbedürftigkeit erforderten.

Im hiesigen Verfahren wurde aber näher dargelegt, dass Herr G. u.a. Hilfe beim Trinken, Essen, Schreiben und beim Toilettengang habe, die es erforderten, dass auch während der Versammlung eine Begleitperson anwesend sei.

Er habe mehrere Schlaganfälle erlitten und sei deshalb in seiner Mobilität eingeschränkt.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme geht das Gericht auch zur erforderlichen Überzeugung davon aus, dass Herr G. insofern eingeschränkt ist, als er erhebliche Schwierigkeiten bei der Fortbewegung, aber auch beim Sprechen und beim Anfertigen von Notizen hat.

Auch nutzt er, was nicht protokolliert wurde, wovon sich das Gericht aber überzeugt hat, ein Hörgerät, welches durch die Ehefrau des Zeugen eingestellt werden musste. Erst anschließend war er in der Lage, das Gericht uneingeschränkt zu verstehen.

Der Zeuge G. hat nachvollziehbar dargelegt, dass er nach einem schweren Schlaganfall nicht allein unterwegs sein kann, nur eingeschränkt schreiben kann und dass seine Artikulation beeinträchtigt ist.

Das Gericht hat keine Veranlassung, an seinen Bekundungen zu zweifeln. Insbesondere von den Mobilitätseinschränkungen konnte sich das Gericht im Termin einen eigenen Eindruck verschaffen. Herr G. nutzt zwar nicht, wie durch die Beklagtenseite vorgetragen, einen Rollstuhl, bewegt sich aber eher mühsam, langsam und unsicher unter Zuhilfenahme eines Stockes.

Den (körperlichen) Einschränkungen des Zeugen kann auch nicht dadurch begegnet werden, dass dieser lediglich zur Versammlung begleitet wird; vielmehr ist erforderlich, dass eine Begleitperson während der Versammlung anwesend ist.

Denn der Zeuge hat nachdrücklich geschildert, dass ihm bereits der Gang durch das Lokal, also auch durch den Versammlungssaal, schwerfällt und er Sorge vor Stolperfallen hat. Er brauche deshalb Hilfe, wenn er die Toilette aufsuchen möchte. Hier kann nach Auffassung des Gerichts nicht erwartet werden, dass der Zeuge dann vor dem erforderlichen Toilettengang noch Kontakt zu einer ggf. vor dem Versammlungsraum wartenden Begleitperson aufnehmen muss, um sich zur Toilette begleiten zu lassen. Auch ist ihm nicht zuzumuten, sich hier etwa durch andere Wohnungseigentümer zur Toilette begleiten lassen zu müssen.

Wie der Zeuge geschildert hat, wäre ihm dies „peinlich“, was das Gericht gut nachvollziehen kann.

Da der Zeuge aufgrund seiner schlaganfallbedingten Mobilitätseinschränkung nicht in der Lage ist, sich Notizen zu machen, oder, wie die Zeugin O. L. bekundet hat, in Unterlagen zu blättern, ist auch insofern die Anwesenheit einer Begleitperson in der Versammlung erforderlich. Denn es kann nach Auffassung des Gerichts nicht von dem Zeugen verlangt werden, sich eventuell für ihn wichtige Anmerkungen merken zu müssen und nicht zur Gedächtnisstütze notieren zu können.

Dem Umstand, dass eine Begleitperson in der Versammlung erforderlich ist bzw. die gesundheitlichen Einschränkungen des Zeugen G. so erheblich sind, dass das Individualinteresse des Zeugen das Interesse der übrigen Eigentümer an einer Beschränkung des Personenkreises überwiegt, steht auch nicht entgegen, dass der Zeuge schon, etwa im Jahr 2022, zu Eigentümerversammlungen allein erschienen sein soll.

Denn wie der Zeuge dargelegt hat, hat er, sofern es ihm möglich war, versucht, Versammlungen allein zu bestreiten – was aber nicht dagegenspricht, dass ihm dies nicht auch bei den Versammlungen, die er allein besuchte, bereits erhebliche Schwierigkeiten bereitet haben kann.

Zudem war hinsichtlich der Versammlung vom 15.07.2021, zu der der Zeuge von seiner Ehefrau begleitet worden war, auch bereits die Anwesenheit der Ehefrau gerügt worden, was ein Grund für den Zeugen gewesen sein mag, anlässlich der Versammlung im Jahr 2022 zu versuchen, diese trotz erheblicher Einschränkungen allein zu bestreiten.

2.)

Die Beschlüsse sind auch nicht wegen eines Einberufungsmangels für ungültig zu erklären.

Zwar dürfte in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht korrekt auf die Vertretungsmöglichkeit hingewiesen worden sein.

Die Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung muss grundsätzlich regelmäßig nicht auf eine Vertretungsmöglichkeit oder einen Stimmrechtsausschluss hinweisen. Erfolgt aber ein derartiger Hinweis, muss die Regelung zutreffend wiedergegeben werden.

Wenn in der Einladung angegeben ist, dass Ehepartner, Verwandte, Berater usw. zur Versammlung nur dann zugelassen seien, wenn der Eigentümer aufgrund körperlicher Gebrechen ohne Hilfsperson selbst nicht an der Versammlung teilnehmen könne, so wird die geltende Rechtslage hier nicht vollständig wiedergegeben. Denn die Hinzuziehung eines Beraters in einer Eigentümerversammlung kann auch zur Wahrnehmung berechtigter Interesses zuzulassen sein, etwa aufgrund besonderer rechtlicher Schwierigkeiten.

Das Gericht geht aber insofern davon aus, dass ein etwaiger Ladungsmangel nicht beachtlich ist.

Denn dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers hier überhaupt im Individualinteresse des Klägers hätte zur Teilnahme an der Versammlung zugelassen werden müssen und also an der Versammlung teilgenommen hätte und den Ausgang der Beschlussfassung hätte beeinflussen können, wäre nicht der unzutreffende Hinweis in der Einladung erfolgt, ist schon nicht ausreichend vorgetragen worden.

Denn grundsätzlich sind Beistände und Berater wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit nicht zugelassen – nur dann, wenn die Individualinteressen überwiegen (Bärmann, §24, Rn.100 ff.), also etwa, wenn berechtigtes Beratungsinteresse besteht.

Dass dies hier der Fall war und der Prozessbevollmächtigte des Klägers also überhaupt neben diesem an der Versammlung hätte teilnehmen dürfen, ist schon nicht ausreichend ersichtlich.

Insbesondere lässt sich ein Rechts auf Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes als Berater in einer Eigentümerversammlung nicht auf berufsrechtlichen Bestimmungen herleiten. Auch ergibt sich ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes nicht bereits aus dem Umstand, dass die Eigentümer untereinander zerstritten sind; es bedarf vielmehr stets eines beachtlichen Grundes. Im Übrigen ist es dem Eigentümer zuzumuten, sich vor der Versammlung sachkundig durch einen Anwalt beraten zu lassen (vgl. Bärmann, §24, Rn.105).

Dass mitgeteilt wurde, die Tochter des Klägers dürfe nicht an der Versammlung teilnehmen, dürfte zwar ebenfalls einen Ladungsmangel darstellen.

Denn diese durfte nicht dauerhaft von der Vertretung ausgeschlossen werden, weshalb der Hinweis darauf, sie dürfe nicht als Vertreterin des Klägers zu der Versammlung erscheinen, fehlerhaft war.

Der Entzug des Rechts zur Teilnahme an einer Versammlung kann zwar rechtmäßig sein, wenn ein Wohnungseigentümer oder dessen Vertreter nachhaltig und trotz Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört (BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10). Der Ausschluss ist aber auf die aktuelle Versammlung zu beschränken und kann nicht auf zukünftige Versammlungen erstreckt werden (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 13.01.2023, 17 S 89/22).

Zunächst wurde aber dem Kläger durch diesen Ladungsmangel nicht in seinem Mitbestimmungs- und Stimmrecht verletzt.

Denn unstreitig war der Kläger trotz des fehlerhaft erteilten Hinweises in der Versammlung tatsächlich vertreten, nämlich durch seine Ehefrau, die Zeugin A.- N.

Diese konnte sich an den Diskussionen beteiligen und das Stimmrecht ausüben.

Wenn der Kläger vorträgt, der Ladungsmangel habe sich insofern ausgewirkt, als seine Tochter die anderen Eigentümer ggf. eher von den durch sie vorgebrachten Argumenten überzeugt hätte als die Zeugin A.-N., so ist der Einwand unbeachtlich.

Der fehlerhafte Hinweis darauf, dass sich der Kläger nicht durch seine Tochter vertreten lassen könne, betraf ausschließlich den Kläger; die übrigen Eigentümer waren hiervon nicht betroffen.

Der Mangel wurde von dem Kläger aber nicht gerügt. Vielmehr nahm die Zeugin A.-N. an der Versammlung teil und beteiligte sich an den Abstimmungen und den Diskussionen.

Die Zeugin hat geschildert, dass sie u.a. auf der Versammlung nachgefragt habe wegen der Lichtschachttür und den Mülltonnen und dass diskutiert wurde.

Wird aber der dem Kläger bekannte Mangel nicht gerügt, sondern vielmehr ein – anderer – Vertreter durch den Eigentümer entsandt, der sich an den Diskussionen und Beschlussfassungen beteiligt, so ist hierin ein konkludenter Verzicht auf eine entsprechende Rüge zu sehen bzw. ist eine später erfolgte Berufung auf diesen Mangel treuwidrig.

3.)

Der Beschluss zu TOP 1 ist für ungültig zu erklären.

Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Nachschüsse nicht zutreffend ermittelt wurden.

Denn dem Kläger wurden vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 717,70 € angelastet, die der Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft bestritten hatte.

Eine Einzelanlastung in der Jahresabrechnung ist aber nur dann zulässig, wenn der Erstattungsanspruch der WEG gegen den einzelnen Eigentümer rechtskräftig festgestellt ist oder der betroffene Eigentümer den Anspruch anerkannt hat. Denn in diesen Fällen steht verbindlich fest, dass der betroffene Eigentümer für die Kosten einzustehen hat und die Einzelanlastung begründet keinen Zahlungsanspruch.

Andernfalls ist die Einzelanlastung rechtswidrig.

Vorliegend hat der Kläger weder anerkannt, dass die Eigentümergemeinschaft gegen ihn einen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren hat, noch wurde dies rechtskräftig festgestellt.

Da die Rechtsanwaltskosten danach nicht dem Kläger hätten angelastet werden dürfen, sondern auf die Eigentümer hätten umgelegt werden müssen, müssen auch die Nachzahlungen der übrigen Eigentümer fehlerhaft ermittelt worden und daher im Ergebnis unzutreffend sein, weshalb der Beschluss über die Genehmigung der

Nachschusspflichten nicht nur hinsichtlich der Position „vorgerichtliche Kosten A“, sondern insgesamt aufzuheben ist.

Es war allerdings nicht auszusprechen, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, der Beklagten einen Betrag in Höhe von 171,21 € nachzuzahlen.

Der Klägervertreter hat klargestellt, dass es sich insofern nicht etwa um einen Feststellungsantrag handeln soll, sondern vielmehr um einen „Zusatz“, auf den der Kläger Wert lege – der aber auch unbeachtlich sein dürfte, da bei Ungültigerklärung des zugrundeliegenden Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen auch keine Zahlungsverpflichtung des Klägers in entsprechender Höhe bestehen dürfte.

Dem schließt sich das Gericht an. Nach Auffassung des Gerichts gibt es keine Grundlage für den Ausspruch, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, 171,21 € zu zahlen, da dies bereits aus der Ungültigerklärung des Beschlusses folgt.

4.)

Der Beschluss zu TOP 5 war für ungültig zu erklären.

Da die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt wurde, s.o., war dem Verwalter auch insofern keine Entlastung zu erteilen.

5.)

Der Beschluss zu TOP 6 war nicht für ungültig zu erklären.

Denn die Klägerseite hat die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6 nicht begründet.

6.)

Der Beschluss zu TOP 9 war nicht für ungültig zu erklären.

Unstreitig bezieht sich der Beschluss auf ein Abschleppen von Fahrzeugen von einer Gemeinschaftsfläche, d.h. vom Gemeinschaftseigentum.

Zunächst ist grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft berechtigt, Störungen vom Gemeinschaftseigentum abzuwehren, §9a II WEG.

Auch der Schutz des Besitzes am Gemeinschaftseigentum gegenüber Dritten ist Aufgabe der Gemeinschaft (vgl. Elzer, ZWE 2022, 149).

Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Gemeinschaft beschlossen hat, dass Fahrzeuge von Besuchern und Handwerkern nicht ohne weiteres abgeschleppt werden dürfen, sondern dass zunächst der Verwalter zur Lösung des Problems aufgefordert werden soll, da die Störungsabwehr insofern der Gemeinschaft obliegt.

Dass der Beschluss wegen der Formulierung „mit allen Mitteln“ nicht ausreichend bestimmt sei, dürfte schon nicht innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen worden sein.

Denn in der Klageschrift vom 22.03.2023 ist nur die Rede davon, der Beschluss sei deutlich zu weit gefasst. Die Beklagte verfüge nicht über die Kompetenz, zu entscheiden, wann ein Fahrzeug abgeschleppt werden dürfe.

Nach Auffassung des Gerichts dürfte sich die Einwendung, der Beschluss sei zu weit gefasst, bei Auslegung auf eine Kompetenzüberschreitung der Eigentümer beziehen, nicht aber auf eine Unbestimmtheit des Beschlusses.

Dies kann aber letztlich dahinstehen. Denn der Beschluss ist nicht zu unbestimmt. Die Formulierung, der Betroffene habe zunächst „mit allen Mitteln den Falschparker selbst ausfindig zu machen“ ist dahingehend auslegungsfähig, dass der betroffene Eigentümer, bevor er den Verwalter informiert, alles ihm Mögliche unternehmen soll, um den Falschparker selbst zu ermitteln- nämlich etwa bei Nachbarn klingeln, den Halter ermitteln o.ä.

Dass derjenige, der trotzdem, d.h. ohne den Verwalter zu informieren, nachdem er zuvor versucht hat, den Falschparker ausfindig zu machen, für die Kosten des Abschleppens aufzukommen haben soll, ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Bei gebotener Auslegung ist zunächst davon auszugehen, dass mit dem Beschluss zu TOP 10 allein das Verhältnis zwischen Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden soll.

Denn eine Kostenregelung zu Lasten Dritter dürften die Eigentümer nicht beschließen.

Im Zweifel ist aber davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer keine rechtswidrigen Beschlüsse fassen wollten (vgl. BeckOGK, §23 WEG, Rn.100).

Eine Einstandspflicht des Auftraggebers für etwaige Kosten eines Abschleppvorgangs gegenüber der WEG ist aber nicht zu beanstanden. Denn bei der Störungsabwehr handelt es sich um eine Aufgabe der

Eigentümergemeinschaft, s.o., die durch den Verwalter vertreten wird, §9b II WEG.

Warum die Eigentümergemeinschaft hier für Kosten aufkommen sollte, die aufgrund einer Beauftragung eines Abschleppvorgangs durch einen nicht für die WEG vertretungsberechtigten Eigentümer anfallen, ist nicht ersichtlich.

7.)

Der Beschluss zu TOP 10 war nicht für ungültig zu erklären.

Es ist nicht zu beanstanden, dass der Verwalter ermächtigt wird, bei Pflichtverletzungen abzumahnen und hierzu einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Gemäß §27 I WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

Diese Rechte können durch Beschluss erweitert werden, §27 II WEG. Einschränkungen oder Erweiterungen können die Eigentümer generell oder für den Einzelfall beschließen (Bärmann, §27, Rn.40).

Der Beschluss, mit dem die Kompetenzen des Verwalters erweitert werden, muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Er muss inhaltlich hinreichend bestimmt und transparent sein, d.h. der Umfang der Entscheidungskompetenz muss klar und eindeutig aus dem Beschluss hervorgehen. Allerdings dürfte es zulässig sein, dem Verwalter die Entscheidung nach pflichtgemäßem Ermessen zu überlasen (vgl, Bärmann, §27, Rn.53).

Den Wohnungseigentümern selbst ist im Rahmen der Einschränkung bzw. Erweiterung der Kompetenzen des Verwalters ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er ist erst überschritten, wenn die Entscheidung über wesentliche, kostenintensive Maßnahmen, insbesondere etwa über sämtliche Erhaltungsmaßnahmen, dem Verwalter überlassen werden. Die Entscheidung über wesentliche Maßnahmen muss den Wohnungseigentümern selbst vorbehalten bleiben (Bärmann, §27, Rn.54).

Diesen Anforderungen wird der Beschluss zu TOP 10 gerecht.

Es ist ausreichend ersichtlich, dass der Verwalter Pflichtverstöße und störendes Verhalten abmahnen soll – wobei eine Bezugnahme auf §14 WEG hier zur Konkretisierung des Begriffs „Pflichtverstöße“ ausreicht.

Dass eine generelle Ermächtigung erteilt wird, ist nicht zu beanstanden. Denn die Erweiterung der Kompetenzen kann auf den Einzelfall bezogen, aber auch generell erteilt werden, s.o.

Auch ist ein Kostenrahmen genannt, der hinsichtlich der Beauftragung eines Rechtsanwaltes nicht überschritten werden darf. Aus diesem wird ersichtlich, dass es sich gerade nicht um kostenintensive, wesentliche Maßnahmen handelt.

II.)

Die Kostenentscheidung folgt aus §92 I ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §709 S.1 ZPO.

III.)

Der Streitwert wird gemäß §49 GKG wie folgt festgesetzt: Anfechtung TOP 1: 24.564,35 €

Anfechtung TOP 5: 1.000,00 €

Anfechtung TOP 6: 1.000,00 €

Anfechtung TOP 9: 3.000,00 €

Anfechtung TOP 10: 3.000,00 €

Insgesamt: 32.564,35 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A)   Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1.    wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2.   wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung

dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B)   Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß

§ 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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