LG Itzehoe Urteil vom 26.07.2024 – 11 S 43/22

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 10.000 € festgesetzt.

I.

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Die Kläger begehren im Wege der Beschlussanfechtung die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.10.2021 zu TOP 8a), TOP 8 b) und TOP 13 gefassten Beschlüsse für ungültig, hilfsweise für nichtig zu erklären.

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Die Kläger sind Miteigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Grundlage des Gemeinschaftsverhältnisses ist die Teilungserklärung vom 06.07.2000 (Anlage K2, Bl. 21 ff. d. A.). Einige der Wohnungseigentümer vermieten ihre Wohnungen an Feriengäste.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.10.2021 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit der abstimmenden Wohnungseigentümer unter anderem die vorliegend angegriffenen Beschlüsse zu TOP 8a), TOP 8b) und TOP 13.

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Zu TOP 8a) beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Verwaltung beauftragt wird, die ordnungswidrig handelnden Wohnungseigentümer schriftlich aufzufordern, die Ferienvermietung und die Vermarktung ihrer Wohnungen über das Internet bzw. über Agenturen binnen einer Frist von 14 Tagen einzustellen und dies schriftlich gegenüber der Verwaltung zu bestätigen.

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Mit dem Beschluss zu TOP 8b) beschlossen die Wohnungseigentümer, dass - sollten die zu TOP 8a) beschlossenen Maßnahmen ganz oder teilweise erfolglos sein - die Verwaltung beauftragt werde, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Ansprüche auf Unterlassung der Ferienvermietung gegen die jeweiligen Eigentümer durchzusetzen. Dies sollte eine gerichtliche Geltendmachung einschließen.

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Schließlich fassten die Eigentümer zu TOP 13 den Beschluss, dass die Veröffentlichung von Foto- und Filmaufnahmen der Wohnanlage durch einzelne oder gemeinschaftlich handelnde Miteigentümer der Zustimmung der Verwaltung bedürfe.

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Hinsichtlich der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage stattgegeben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.10.2021 zu TOP 8a), TOP 8b) und TOP 13 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht zunächst ausgeführt, dass eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung habe getroffen werden können, da beide Parteien ihre Zustimmung im Sinne des § 128 Abs. 2 ZPO erteilten hätten.

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Zudem entsprächen die Beschlüsse zu TOP 8a) und TOP 8b) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Verwaltung mit beiden Beschlüssen beauftragt werde Rechtspositionen der Beklagten durchzusetzen, welche tatsächlich nicht bestünden. Es bestehe kein Anspruch der Beklagten gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern auf Unterlassung der Vermietung der Wohnungen an Feriengäste und der Vermarktung dieser Wohnungen über das Internet oder Agenturen zum Zwecke der Ferienvermietung. Gemäß § 13 WEG dürfe jeder Wohnungseigentümer, soweit das Gesetz nicht entgegenstehe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren und dieses insbesondere bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Dem entspräche auch die Regelung in § 2 Ziffer 2 Satz 1 der Teilungserklärung. Auch nach der Rechtsprechung des BGH sei die Vermietung von Wohneigentum zu Wohnzwecken - auch als Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste - ein Unterfall der Wohnnutzung.

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Eine Einschränkung der Nutzung der Wohnungen zu Wohnzwecken ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der von der Beklagten referierten Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 26 der Gemeinde S. zu Ziffer 2.2 in der Fassung der 2. Änderung, da es sich bei dem Bebauungsplan nicht um eine gesetzliche Vorschrift im Sinne des § 13 WEG, sondern um öffentlich-rechtliche Vorschriften handle, deren Durchsetzung nicht der Versammlung der Eigentümergemeinschaft obliege.

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Darüber hinaus sei auch die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 13 begründet, da auch dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sondern nichtig sei. So fehle es der Eigentümergemeinschaft an der erforderlichen Beschlusskompetenz, soweit es um die Untersagung der Veröffentlichung von Foto- und Filmaufnahmen der Wohnanlage durch einzelne Miteigentümer gehe oder soweit diese von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht würden. Der Beschluss beziehe sich, entgegen der Auffassung der Beklagten, nicht nur auf bestimmte Aufnahmen (insbesondere solche, die von einem Standpunkt innerhalb der Anlage aus aufgenommen worden sind oder solche, durch die Persönlichkeitsrechte einzelner Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten), sondern auf Foto- und Filmaufnahmen „der Wohnanlage“. Davon seien ebenso Aufnahmen umfasst, wie sie von jedermann rechtlich unbeanstandet aufgenommen und veröffentlicht werden könnten.

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Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Diese begründet die Beklagte zum einen mit einer Verletzung des § 128 Abs. 2 ZPO, zum anderen meint sie, dass Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die beiden Beschlüsse zu TOP 8a) und TOP 8b) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätten. Das Amtsgericht lege insoweit eine falsche Auslegung der Teilungserklärung zugrunde.

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Die Beklagte und Berufungsklägerin beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Eutin vom 27.09.2022 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil.

II.

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Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 529 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Die vom Berufungsgericht zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen insoweit eine andere Entscheidung, als das Amtsgericht sie getroffen hat (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO).

1.

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Die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 8a) und 8b) greift nicht durch. Es handelt sich zumindest beim Beschluss zu TOP 8a) um einen Aufforderungsbeschluss, der nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 21.07.2023 – V ZR 215/21, NJW 2023, 2945) nur auf formelle Beschlussmängel zu überprüfen ist. Denn den Wohnungseigentümern bleibt es unbenommen, per Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen für unzulässig halten. Dabei dürfen sie auch einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten, z.B. zur Unterlassung bestimmter Nutzungsformen auffordern (BGH a.a.O.).

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Auch der Inhalt des Beschlusses zu TOP 8b) liegt im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es kann offenbleiben, ob auch diesem Beschluss der Charakter einer Aufforderungsentscheidung im Sinne der BGH-Rechtsprechung zukommt. Jedenfalls handelt es sich auch hierbei um eine bloße Willensbildung und Entschließung der Wohnungseigentümer. Diese sind berechtigt, im Rahmen der ihnen obliegenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums rechtliche Fragen einem Rechtsanwalt zur Prüfung an die Hand zu geben und diesen bei positivem Ergebnis mit der Durchsetzung von Ansprüchen zu beauftragen.

2.

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Demgegenüber bleibt der Berufung hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 13 der Erfolg versagt. Das Amtsgericht ist zutreffend zu dem Schluss gelangt, dass der Beschluss in Ermangelung einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig ist. Das Amtsgericht hat dazu ausgeführt:

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„Der Eigentümergemeinschaft fehlt es an der erforderlichen Beschlusskompetenz, soweit es um die Untersagung der Veröffentlichung von Foto- oder Filmaufnahmen der Wohnanlage durch einzelne Miteigentümer geht oder soweit solche Veröffentlichungen von der

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Zustimmung des Verwalters abhängig zu machen. Entgegen der Auffassung der Beklagten bezieht sich der Beschluss zu TOP 13 nicht nur auf bestimmte Aufnahmen, insbesondere solche, die von einem Standort innerhalb der Anlage aus aufgenommen worden sind oder solche, durch die Persönlichkeitsrechte einzelner Eigentümer beeinträchtigt werden können, sondern auf Foto- und Filmaufnahmen „der Wohnanlage“. Davon umfasst sind danach auch zum einen Aufnahmen, die von jedermann rechtlich unbeanstandet aufgenommen und veröffentlicht werden können, z. B. solche, die außerhalb des Grundstücks der Beklagten aufgenommen worden sind, zum anderen aber auch Aufnahmen aus dem Inneren der Wohnanlage, z.B. aus den im Sondereigentum stehenden Wohnungen einzelner Eigentümer, die diese zu Vermietungszwecken bewerben wollen.“

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Diese Ausführungen macht sich die Kammer zu eigen.

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Nur hilfsweise weist die Kammer darauf hin, dass der Beschluss zu TOP 13 auch wegen mangelnder Bestimmtheit zumindest für ungültig zu erklären wäre. Nicht hinreichend bestimmt ist ein Beschluss, wenn er bei gebotener objektiver Auslegung aus sich heraus nicht erkennen lässt, was gelten soll (Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 23 Rn. 301). Dies führt zur Nichtigkeit, nämlich wenn der Beschluss keine durchführbare Regelung aufweist oder in sich widersprüchlich ist (BGH NJW 1998, 3713; LG München I ZMR 2014, 920 [922 f.]; Bärmann/Dötsch, a.a.O., § 23 Rn. 302), anderenfalls führt er zur Ungültigerklärung.

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Bei dem Beschluss zu TOP 13 ist unklar, ob Veröffentlichungen von Foto- und Filmaufnahmen der Wohnanlage durch Miteigentümer eine Zustimmung der Verwaltung lediglich dann erfordern sollen, wenn die Aufnahmen vom Anwesen aus erfolgt sind, oder aber auch Fotografien aus dem öffentlichen Raum betroffen sein sollen. Sollte letzteres der Fall sein, wären die Wohnungseigentümer der hier beklagten Gemeinschaft gegenüber anderen Personen benachteiligt, für welche die allgemeinen Regeln über Fotografien gelten. Selbst wenn eine solche Regelung durchführbar erscheinen mag, so führt die mangelnde Bestimmtheit zur gerichtlichen Ungültigerklärung nach Anfechtung.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt an einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO. Der Vorgang beinhaltet lediglich Rechtsfragen des Einzelfalls, die nicht verallgemeinerungsfähig sind. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO.