LG Dessau-Roßlau Urteil vom 11.10.2024 – 2 O 493/23

Orientierungssatz

Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Düsseldorf, Beschluss vom 8. März 2012 - I-24 U 162/11 und LG Berlin, Urteil vom 4. August 2008 - 12 O 812/07.(Rn.36)

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 32.967,07 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.08.2023 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe eines weiteren Teilbetrags von 4.744,87 € erledigt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu 89%, die Klägerin zu 11% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet;

Der Streitwert für das Verfahren wird auf 42.283,47€ festgesetzt.

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietrückständen aus zwei Mietverträgen über Gewerberaum und auf Zahlung vermeintlich rückständiger Betriebs- und Nebenkosten in Anspruch.

Mit Beschluss vom 03.11.2023 wurden die Verfahren 2 O 516/23 und 2 O 493/93 unter Führung des letztgenannten Verfahrens zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

Die Parteien schlossen am 26./30.11.2018 einen gewerblichen Mietvertrag über den Shop-Nr. # im Erdgeschoss des Shopping-Center W. in der L.W. („Mietvertrag I“, Anl. K1, AB), und am 06./30.11.2018 einen weiteren gewerblichen Mietvertrag über den Shop-Nr. ## im 1. OG desselben Shopping-Centers („Mietvertrag II“, Anl. K2, AB).

Nach den Mietverträgen war die Mindestmiete monatlich im Voraus bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats zu entrichten. Gleiches gilt für die Vorauszahlungen auf die zu leistenden Betriebs- und Nebenkosten. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die vorgenannten Anlagen K1 und K2 sowie auf die Ausführungen in der Anspruchsbegründung vom 02.10.2023 (Bl. 11 ff. d.A.) verwiesen.

Zum Mietvertrag I machte die Klägerin ursprünglich einen Gesamtrückstand in Höhe von 13.295,83 € (vgl. im Einzelnen Seite 8 der Anspruchsbegründung), und zum Mietvertrag II einen Gesamtrückstand in Höhe von 28.987,64 € (vgl. im Einzelnen ebenfalls Seite 8 der Anspruchsbegründung) geltend, mithin insgesamt 42.283,47 €.

Die von der Klägerin erwirkten Mahnbescheide wurden der Beklagten jeweils am 22.08.2023 zugestellt.

Nach Teilzahlungen der Beklagten machte die Klägerin sodann mit Schriftsatz vom 23.01.2024 (Bl. 70 ff. d.A.) zum Mietvertrag I einen Gesamtrückstand in Höhe von nur noch 9.856,65 € (gemäß der Aufstellung auf Seite 3 des Schriftsatzes), und zum Mietvertrag II einen Gesamtrückstand in Höhe von nur noch 27.951,95 € (gemäß der Aufstellung auf Seite 3 im selben Schriftsatz) geltend, insgesamt noch 37.538,60 €.

Die Klägerin trägt vor, die Ausführungen der Beklagten zur steten „Verschlechterung der tatsächlich vermieteten Ladenfläche im Einkaufs./Shopping-Center“ sei unsubstantiiert und nicht einlassungsfähig. So sich die Beklagte damit auf sogenannte „Umfeldmängel“ beziehen sollte, seien diese nach der Rechtsprechung nicht per se als Sachmangel zu werten.

Zum Mietvertrag I gelte: Die Fläche der Mall sei nicht Mietgegenstand. Für das Aufstellen von Tisch mit Stühlen vor der Mieteinheit im öffentlichen Bereich der Mall gelte jedoch die Regelung in § 8.4 des Mietvertrags. Danach könne die Genehmigung zur Nutzung der Mallfläche jederzeit [aus wichtigen Grund] widerrufen werden, was mit Schreiben des Centermanagements der Klägerin vom 26.09.2022 (Anl. K5, AB) erfolgt sei, da die Klägerin die Fläche im Mallbereich anderweitig für eine lange Bank als Sitzgelegenheit für alle Kunden des Shopping-Centers nutzen musste und eine entsprechende Bank aufgestellt worden sei.

Hinsichtlich der Differenz zum ursprünglich eingeklagten Betrag hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache im Termin am 20.09.2024 für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Teilerledigungserklärung nicht angeschlossen.

Im Termin am 20.09.2024 hat der Beklagtenvertreter eine Aufstellung der Hausverwaltung vorgelegt, wonach sich der Gesamtrückstand per 19.08.2024 32.967,07 € betrage (OP-Liste). Der Klägervertreter hat diese Summe im Termin bestätigt.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 37.538,60 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

und der Sache nach,

festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache im Übrigen erledigt hat.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

In der Klageerwiderung vom 14.12.2023 vertritt die Beklagte der Ansicht, sie sei wegen Störung der Vertragsgrundlage berechtigt, den Mietzins anteilig zurückzubehalten. Seit 2020 sei eine „stete Verschlechterung der tatsächlich vermieteten Ladenflächen im Einkaufs. „Shopping-Center“ festzustellen. Die „Voraussetzungen für den 06.11.2018/30.11.2018 als Vertragsverlängerung geschlossene Mietvertrag [seien] nicht mehr gegeben ...“.

Darüber hinaus habe es Gespräche über eine notwendige Anpassung des Mietzinses, insbesondere für das 1. OG befindliche Ladengeschäft, gegeben.

Zum Mietvertrag I seien im Übrigen ohne Abstimmung mit der Beklagten, die nach Vertrag zugesagte Fläche für vier Tische und Stühle eingezogen worden, was zu einem Umsatzverlust geführt habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst der Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig.

Die Beklagte hat sich der Teilerledigungserklärung der Klägerin im Termin nicht angeschlossen. Die einseitige Teilerledigungserklärung der Klägerin war daher als Antrag auf Feststellung der Erledigung auszulegen (allg. M., vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 33. Aufl., § 91a Rn. 35 und 37 m.w.N.). Im Hinblick auf die Teilkostenlast hat die Klägerin auch ein rechtliches Interesse an dieser Feststellung.

Die Klage erweist sich im erkannten Umfang als begründet. Darüber hinaus war festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von 4.744,87 € erledigt hat; im Übrigen war die Klage abzuweisen.

I.

1. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zunächst gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den beiden Mietverträgen ein Zahlungsanspruch in Höhe von 32.967,07 € zu.

Das (jedenfalls) dieser Betrag zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung offen war, stellt auch die Beklagte nicht in Abrede. Der Klägervertreter hat insoweit diesen Betrag aus der vom Beklagtenvertreter vorgelegten OP-Liste des Hausverwalters ausdrücklich bestätigt. Das diese Aufstellung offenbar auf den 19.08.2024 datiert, ist unschädlich, denn weitergehende vorgenommene Zahlungen auf den offenen Betrag bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 20.09.2024 hat die Beklagte nicht behauptet.

2. Der Sache nach hat die Beklagte im Termin am 20.09.2024 gegen die Höhe des vorgenannten Betrages auch keine Einwendungen erhoben.

Die von der Beklagten in der Klageerwiderung erhobenen Einwendungen gegenüber der Klageforderung greifen nicht durch.

a) Dies gilt zunächst, soweit die Beklagte - nur unspezifisch - geltend macht, ihr sei seinerzeit seitens des vor Ort tätigen Centermanagements zugesagt worden, hinsichtlich der auflaufenden Kosten, die nicht über die staatliche Pandemiehilfe aufgefangen würden, werde „die notwendige Anpassung des Mietzinses ... veranlasst“ (Seite 1 und 2 der Klageerwiderung).

b) Soweit die Beklagte meint, sie sei berechtigt, den Mietzins „anteilig zurückzubehalten“ wegen einer vermeintlichen Störung der Vertragsgrundlage, da seit 2020 eine „stete Verschlechterung der tatsächlich vermieteten Ladenflächen im Einkaufs./„Shopping-Center festzustellen“ sei, greift dies nicht durch.

Abgesehen davon, dass diesem Vortrag jegliche Substanz fehlt, worauf der Klägervertreter bereits im Schriftsatz vom 23.01.2024 verwiesen hat, und woraufhin auch kein weiterer spezifizierender Vortrag der Beklagten mehr erfolgt ist, kann die Beklagte im Übrigen daraus auch in rechtlicher Hinsicht weder ein Minderungsrecht (was die Beklagte aber auch gar nicht geltend gemacht hat) oder ein Recht auf Anpassung des Mietvertrages (Höhe des Mietzinses) herleiten.

aa. Ein bestimmter Umfang der vermieteten Ladenflächen im Shopping-Center „A.“ wurde der Beklagten nicht zugesichert oder anderweitig zwischen den Parteien vertraglich vereinbart.

bb. Wollte man in dem Stand der tatsächlich vermieteten Ladenflächen einen nach der Überlassung der Räume an die Beklagte eingetretenen Mangel annehmen wollen, wäre ein Minderungsrecht der Beklagten aber auch nach § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB wohl ausgeschlossen, da die Beklagte nicht vorträgt, diesen vermeintlich während der Mietzeit aufgetretenen Mangel gegenüber der Klägerin überhaupt angezeigt zu haben.

cc. Entscheidender ist aber, dass ein Mangel der Mietsache, der die Beklagte nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Minderung berechtigen würde, nicht vorliegt.

Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass ein Sach- oder Rechtsmangel der Mietsache deren Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB erfordert eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit (BGH, NJW 2000, 1714). Die Soll-Beschaffenheit definiert sich dabei nach den vertraglichen Vereinbarungen; sieht der Vertrag hierzu nichts Konkretes vor, richtet sie sich nach den für den Vertragszweck erforderlichen Umständen, gegebenenfalls dem, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszwecks erforderlich ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 - 24 U 162/11, BeckRS 2012, 7343). Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache zum vertraglichen Gebrauch zu überlassen und zu erhalten. Dazu gehört insbesondere ihre Tauglichkeit zum vertraglichen vorgesehen Verwendungszweck (OLG Düsseldorf, a.a.O., m.w.N.). Dabei kommen nicht nur Mängel in Betracht, die in der Beschaffenheit der Mieträume selbst begründet sind, sondern auch Einwirkungen auf die Mietsache und ihren Gebrauch von außen (OLG Düsseldorf, a.a.O., m.w.N.).

Hier macht die Beklagte der Sache nach geltend, die „Rahmenbedingungen“ (Umfang der sonstigen vermieteten Ladenflächen) hätten sich bei den auf längere Laufzeit angelegten Mietverträgen über Gewerberäume verändert. Dies begründet hier jedoch keinen Mangel. Denn um den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, ist erforderlich, dass sich der Mangel unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirkt (BGH, NJW 2006, 899; BGH, NJW 2000, 1714; OLG Düsseldorf, a.a.O.). Ob eine unmittelbare oder mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen. An einer Unmittelbarkeit soll es in der Regel fehlen, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzung unberührt lassen und sich allein auf die Menge potentieller Kunden auswirken (OLG Düsseldorf, a.a.O., unter Hinweis auf Landgericht Berlin, NZM 2008, 844). So liegt es hier, der schwindende Umfang der Vermietung, wie ihn die Beklagte im Übrigen aber auch nur pauschal behauptet, lässt die vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt und wirkt sich allein auf die Menge potentieller Kunden aus. Es liegt also allenfalls eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vor.

Dem entsprechenden Rechtsvortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 23.01.2024 ist die Beklagte auch nicht entgegengetreten.

dd. Zu einer Störung der Geschäftsgrundlage hat die Beklagte nichts Konkretes vorgetragen. Das Verwendungsrisiko trägt grundsätzlich die Beklagte.

c) Auch soweit es der Beklagten zum Mietvertrag I unstreitig aktuell nicht mehr möglich ist, Tische und Stühle vor dem Lokal aufzustellen, resultiert hieraus weder ein Minderungsrecht, noch Schadenersatzansprüche der Beklagten.

Insoweit kann auf die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 23.01.2024 (Bl. 70 ff. d.A., dort Seite 4-7) verwiesen werden, dem die Beklagte auch nicht entgegengetreten ist.

Für das Aufstellen von Tischen und Stühlen gilt § 8.4 des Mietvertrags. Der Beklagten wurde insoweit eine lediglich widerrufliche Genehmigung erteilt. Nach den vertraglichen Regelungen kann dabei die Genehmigung jederzeit vom Vermieter aus wichtigem Grund mit einer Frist von einer Woche widerrufen werden (§ 8.4). Dies ist hier mit Schreiben des Centermanagements der Klägerin vom 26.09.2022 geschehen, denn nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin wurde im fraglichen Bereich eine neue Bestuhlung installiert, weshalb die Beklagte zu Recht aufgefordert wurde, die Fläche zu beräumen.

II.

Darüber hinaus war festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrages von 4.744,87 € erledigt hat.

Auf die ursprüngliche Klageforderung hat die Beklagte unstreitig Zahlungen in dieser Höhe geleistet, und hierdurch die berechtigte Forderung der Klägerin zum Löschen gebracht. Da die Forderung der Klägerin ursprünglich in dieser Höhe zulässig und begründet war und durch die Zahlung der Beklagten unbegründet geworden ist, war die teilweise Erledigung der Hauptsache festzustellen.

III.

In Höhe der Differenz zwischen dem zuerkannten Betrag und der von der Klägerin zuletzt geltend gemachten Forderung (= 4.571,53 €) erweist sich die Klage jedoch als unbegründet.

Nach der im Termin vorgelegten OP-Liste besteht eine Restforderung der Klägerin in Höhe von lediglich 32.967,07 €. Keine der Parteien behauptet, der Betrag von 37.538,60 € habe sich aufgrund von Zahlungen der Beklagten auf diesen Betragstand reduziert. und Mangels anderweitigem Vortrag der Parteien ist insoweit davon auszugehen, dass die Forderung der Klägerin in Höhe dieses Teilbetrags unbegründet ist. Insoweit war die Klage im Übrigen abzuweisen.

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 288 Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 91a Abs. 1 S. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 und 2 ZPO bzw. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung richtet sich gemäß §§ 40, 48 Abs. 1 S. 1 GKG, 3 ZPO nach dem den Rechtszug einleitenden Schriftsatz hier als die Anspruchsbegründung. Weder die Reduzierung der Klageforderung im Schriftsatz vom 23.01.2024, noch die einseitige Teilerledigungserklärung der Klägerin wirken sich auf den maßgeblichen Gebührenstreitwert für die Gerichtsgebühren aus.

Hinsichtlich der Wertberechnung wird maßgeblich auf den Zeitpunkt der den jeweiligen Streitgegenstand betreffenden, den Rechtszug einleitenden Antragstellung abgestellt (§ 40 GKG). Wird dieser Antrag im weiteren Verlauf des Verfahrens ermäßigt, d. h., die Klage teilweise zurückgenommen oder übereinstimmend für erledigt erklärt, so hat dies auf den Wert für die Gerichtsgebühren keinen Einfluss; es bleibt bei dem Wert zu Beginn des Rechtszugs, denn die Gerichtsgebühr fällt mit Einreichung des Antrags an und in den vorgenannten Fällen tritt keine Ermäßigung der Gerichtsgebühr ein (OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2024 - 10 U 9/22, m.w. Rspr.nachw., zitiert nach juris). Eine nach bestimmten Verfahrensabschnitten gestaffelte Festsetzung des Gebührenstreitwerts von Amts wegen ist danach für die Festsetzung der Gerichtsgebühr nicht erforderlich und vom Gerichtskostengesetz auch nicht vorgesehen. Wegen der weiteren Einzelheiten der darauf bezogenen Begründung wird auf die vorgenannte Entscheidung und die dort zitierte obergerichtliche Rechtsprechung (Rn. 9 ff.) verwiesen (vgl. auch KG Beschluss vom 02.03.2018 - 26 W 62/17, zitiert nach juris; OLG Nürnberg, Beschluss vom 12.01.2022 - 2 W 4619/21, Rn. 9 ff., zitiert nach juris; vgl. auch OLG Naumburg, Beschluss vom 13.03.2019 - 5 W 15/19). Gleiches gilt erst recht für die nur einseitige Erledigungserklärung.

Allenfalls für die Berechnung der Rechtsmittelbeschwer ist dies anders zu beurteilen (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 15.02.2022 - XI ZR 94/21, Rn. 5, zitiert nach juris).

Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der ursprüngliche Antrag erhöht oder die Klage erweitert wird. Der neue Antrag eröffnet mit seiner Anhängigkeit den Rechtszug und ist deshalb auf diesen Zeitpunkt gesondert zu bewerten (OLG Hamm, a.a.O., Rn. 12 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor.