AG Schöneberg Urteil vom 11.07.2024 – 105 C 21/24

Orientierungssatz

Eine Vorfälligkeitsklausel in einem Mietvertrag, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen ist und es für die Rechtzeitigkeit nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages ankommt, ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB dem Mieter auferlegt (Anschluss BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15).(Rn.15)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Der Beklagte war Mieter, die Klägerin Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Gemäß § 5 Ziff. 1 des 1992 geschlossenen Mietvertrags war die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen. § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags lautete wie folgt:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrages an.“ Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage SNP 1 verwiesen.

Der Beklagte zahlte die Miete ab November 2022 teilweise erst nach dem 3. Werktag eines Monats aber immer vor dem letzten Tag des Monats.

Im November 2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen SNP2 und SNP3 verwiesen.

In der Klageschrift ließ die Klägerin vortragen, der Beklagte befinde sich in Verzug mit Miet- und Betriebskostennachforderungen.

Die Klägerin beantragt,

der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Objekt B. Straße, ...B., Vorderhaus, 4. OG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Toilette, Dusche, Bad, Diele und Balkon, ca. 62 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, weil das Mietverhältnis nicht durch außerordentliche (§ 543 Abs. 1 BGB) oder ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB) beendet wurde.

Zahlungsverzug kommt nicht als Kündigungsgrund in Betracht, weil dieser Grund nicht im Kündigungsschreiben angegeben war (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB).

Die Klägerin kann das Mietverhältnis auch nicht wegen dauerhaft unpünktlicher Zahlung kündigen. Denn der Beklagte hat seine Miete im kündigungsrelevanten Zeitraum pünktlich gezahlt.

Die Miete war gemäß § 551 BGB a.F. am Ende jedes Monats fällig, weil der Mietvertrag vor 2001 geschlossen wurde. Der Beklagte hat die Miete vor Ende jedes Monats gezahlt.

Die Vorfälligkeitsklausel in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorganges entgegen §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1, 4 BGB dem Mieter auferlegt (vgl. BGH, Urt. v. 5.10.2016 - VIII ZR 222/15).

Die Unwirksamkeit von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags führt zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel insgesamt, weil § 5 Ziff. 1 und § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags nicht teilbar sind. Nachdem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion führt die Unwirksamkeit einer einheitlichen Klausel zur Unwirksamkeit der Klausel im Ganzen. Zwar wird von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht, wenn die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen, enthält und nach Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (sog. blue-pencil-Test; BGH, III ZR 325/12, Urt. v. 10.10.2013, Rn. 14 - juris). Hieran fehlt es, wenn beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind (BGH, Versäumnisurteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 106/05 (LG Nürnberg-Fürth)).

§ 5 Ziff. 1 und Ziff. 2 sind inhaltlich miteinander verknüpft. Sie regeln insgesamt die Leistungszeit des Mieters. Bei Wegfall von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags würde die Regelung zur Leistungszeit insgesamt umgestaltet. Denn bei unterstellter Wirksamkeit von § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags müsste der Mieter mögliche Banklaufzeiten beachten und somit früher überweisen als er es ohne § 5 Ziff. 2 des Mietvertrags tun müsste (so im Ergebnis auch: AG Hamburg, Urteil vom 16.12.2020 - 49 C 209/20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 44, a.A. LG Berlin Urt. v. 25.7.2017 - 63 S 7/17).

II.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.