AG Karlsruhe Urteil vom 01.03.2005 – 7 C 69/04

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger/Widerbeklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagte/Widerklägerin EUR 1.297,03 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils EUR 102,25 seit 05.11., 05.12.2003, 05.01., 05.02. und 05.03.2004 sowie aus EUR 274,49 seit 31.01.2004.

3. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Mangelbeseitigung, die Beklagte die Kläger widerklagend auf Zahlung restlicher Miete, Kaution und Schadensersatz in Anspruch.

Mit Vertrag vom 09.02.1999 (AS 13 ff) mieteten die Kläger von der Beklagten die im Erdgeschoss des Anwesens ... gelegene 3-Zimmer-Wohnung. Das Anwesen wurde 1928 erbaut.

Die Parteien haben eine monatliche Kaltmiete in Höhe von DM 1.000,00 = EUR 511,29 und eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten vereinbart. Auf die Kaution wurde von den Klägern ein Betrag von DM 2.000,00 überwiesen, der der Beklagten am 09.04.1999 gutgeschrieben wurde. In § 26 des Mietvertrages haben die Parteien durch maschinenschriftliche Einfügung unter anderem folgende Regelung getroffen:

"Beschädigungen an Fenster-Türen-Böden sind vom Mieter zu übernehmen."

Zwischen den Parteien kam es in Bezug auf von den Klägern monierten Mängeln außergerichtlich zu einem umfangreichen Schriftverkehr. Ob die Beklagte bereits kurz nach Einzug der Kläger die Mängelauflistung vom 06.04.1999 (AS 23) und das Schreiben vom 26.07.1999 (AS 25) erhalten hat, ist streitig. Jedenfalls haben die Kläger mit Schreiben vom 05.06.2003 (AS 27) und 08.07.2003 (AS 29 ff) die Beklagte auf eine Undichtigkeit der Fenster und beider Balkontüren sowie auf die schwere Verschließbarkeit des Badezimmerfensters, das sich im Spritzwasserbereich der Dusche befindet, und den sich dort vorhandenen Rost sowie den abblätternden Anstrich hingewiesen. Außerdem haben die Kläger eine Mietminderung um 20 % angekündigt.

Letztmals mit Schreiben des ... vom 15.01.2004 (AS 19 ff) wurde für die Beklagte das Bestehen von Mängeln in Abrede gestellt und wurden die Kläger für den Zustand des Badezimmerfensters selbst verantwortlich gemacht.

Im Juli hat die Beklagte das Badezimmerfenster reparieren bzw. wieder gangbar- und schließbar machen lassen, wofür ihr Kosten in Höhe von EUR 204,89 entstanden sind (vgl. Rechnung der Schreinerei Müller vom 23.07.2003, AS 89). Einige Wochen später wurde das Fenster malertechnisch überarbeitet, wofür der Beklagten Kosten in Höhe von EUR 69,60 (vgl. Rechnung des Malerbetriebs ... vom 08.11.2003, AS 91) entstanden sind.

Ab November 2003 haben die Kläger die Miete um 20 % = EUR 102,25 monatlich gemindert.

In den Jahren nach 1970 wurde die Verglasung der Fenster ausgetauscht, indem Thermopane-Glas eingesetzt wurde.

Die Kläger behaupten,

die Balkontür in der Küche, die Balkontür im großen Zimmer zum Garten hin, die Fenster in Küche, kleinem Zimmer zur Straße hin und großem Zimmer zum Garten hin würden nicht ordnungsgemäß dicht abschließen, vielmehr würde Zugluft eindringen.

Die Kläger beantragen:

Die Beklagte wird verurteilt, in der Wohnung der Kläger im Erdgeschoss des Anwesens ..., nachfolgende Mängel zu beseitigen:

a) Sicherzustellen, dass die Balkontür in der Küche wieder ordnungsgemäß dicht abschließt, insbesondere sicher zu stellen, dass der im oberen Bereich der dortigen Balkontür vorhandene 1 cm große Spalt wieder verschlossen wird und keine Zugluft mehr durch den Spalt in die Küche eindringt.

b) Sicherzustellen, dass die Balkontür im großen Zimmer zum Garten hin wieder ordnungsgemäß dicht abschließt, insbesondere sicher zu stellen, dass der im oberen Bereich der dortigen Balkontür vorhandene 2 cm große Spalt wieder verschlossen wird und keine Zugluft mehr durch den Spalt in dieses Zimmer eindringt.

c) Sicherzustellen, dass das Fenster in der Küche wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in die Küche eindringt.

d) Sicherzustellen, dass das Fenster im kleinen Zimmer zur Straße hin wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt.

e) Sicherzustellen, dass im großen Zimmer zur Straße hin das Fenster wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt.

f) Sicherzustellen, dass im Bereich des großen Zimmers zum Garten hin das Fenster wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt.

Die Beklagte beantragt die Klage abzuweisen.

Widerklagend stellt die Beklagte den Antrag:

Auf die Widerklage hin, werden die Kläger und Widerbeklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 1.297,03 EUR zu bezahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 102,25 EUR seit dem 05.11., 05.12.2003, 05.01., 05.02., 05.03.2004 sowie aus 274,49 EUR seit 31.01.2004.

Die Beklagte/Widerklägerin trägt vor:

Sollten die von den Klägern behaupteten Undichtigkeiten tatsächlich vorhanden sein, sei Ursache dieser Undichtigkeit, das von den Klägern in den Fugen von Fenstern und Tür unfachmännisch verlegte Tesamoll , das zu Verspannungen geführt habe. Jedenfalls seien die Fenster altersgemäß in Ordnung. Hätten die Kläger vor dem Fenster über der Badewanne einen wasserabweisenden Duschvorhang angebracht, wäre an diesem Fenster nicht der vorhandene Schaden eingetreten. Außerdem habe sie die Kläger schon bei der Besichtigung der Wohnung darauf hingewiesen, dass die Kläger im Hinblick auf die Lage des Fensters nicht nur einen Duschvorhang im Badezimmer anbringen müssten, damit das Wasser beim Duschen nicht in das Bad spritzt, sondern auch einen entsprechend wasserdichten Vorhang vor dem Fenster, damit beim Duschen nicht das Wasser auf das Fenster spritzt.

Die Kläger/Widerbeklagten beantragen die Widerklage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die restliche Kaution werde zu Unrecht gefordert.

Wegen des weiteren Sachvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, das der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 01.03.2005 erläuterte und ergänzte.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Christoph S vom 19.11.2004 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 01.03.2005 verwiesen.

Die Klage ist unbegründet; die Widerklage ist begründet.

I.

Den Klägern stehen gegen die Beklagten Mangelbeseitigungsansprüche gem. § 536 a Abs. 1 BGB nicht zu.

Fenster und Balkontüren sind nicht gem. §§ 536 Abs. 1 BGB fehlerhaft, sondern entsprechen der mietvertraglich vereinbarten Beschaffenheit.

Der Sachverständige führt nachvollziehbar und in das Gericht überzeugender Weise aus, dass es zwar an den Fenstern und Türen zu Zugerscheinungen komme, dies hänge jedoch mit der jeweiligen altersentsprechenden Konstruktion und dem Werkstoff Holz zusammen, wobei im Falle der Türen noch direkter Zuglufteintritt über die Bodenfuge hinzukomme. Wichtige Voraussetzungen für eine vergleichsweise hohe Dichtigkeit der Bauelemente, nämlich umlaufende Dichtungsprofile und Mehrfachverriegelung seien entsprechend dem Alter der Fenster und der Türen nicht vorhanden. Außerdem müsse in Bezug auf die Zuglufterscheinungen auch das Niveau des Wärmeschutzes des Gebäudes insgesamt berücksichtigt werden. Naturgemäß seien im Altbaubestand mit alten Fenster- und Türkonstruktionen die inneren Oberflächentemperaturen an diesen Bauteilen besonders niedrig. Für die konkreten Räume bedeutet dies, dass es auch ohne nennenswerte Undichtigkeiten bereits aus dem Temperaturunterschied zu Zuglufterscheinungen mit Geschwindigkeiten > 0,20 m/sek kommen könnte. Trotz der vorhandenen Zugerscheinungen und Undichtigkeiten seien die Fenster und Türen aus technischer Sicht nicht mangelhaft, da sie technisch konstruktionsbedingt eine höhere Dichtigkeit und einen besseren Wärmeschutz praktisch nicht gewährleisten könnten. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass in gleicher Bauart neu hergestellte Fenster und Türen auch nicht dichter sein könnten.

Außerdem ergebe sich aus der bauphysikalischen Betrachtung, dass es nicht allein durch – konstruktionsbedingte – Undichtigkeiten sondern auch durch entsprechende Temperaturdifferenzen zu Zugerscheinungen kommen könne, wobei im allgemeinen Befindlichkeitsstörungen durch Abstände von der kühlen Umgebung von ca. 1 m zu vermeiden seien.

Eine Verschlechterung des derzeitigen Dichtungszustandes gegenüber dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ist nach den Ausführungen des Sachverständigen ebenfalls nicht gegeben.

Nach alledem weisen die Fenster und Türen eine Dichtigkeit auf, welche die Kläger bei Abschluss des Mietvertrages über eine Wohnung in einem 1928 errichteten Gebäude, in welchem die Fenster und Türen noch mit dem ursprünglichen Holzrahmen ausgestattet sind, erwarten durften. Von einer höheren Dichtigkeit durften die Kläger nicht ausgehen. Die nicht gerechtfertigte Erwartung einer höheren Dichtigkeit macht die Wohnung nicht mangelhaft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass bezüglich des Feststellflügels in der Küche vom Sachverständigen festgestellt wurde, dass dessen obere Verriegelung funktionsgestört war und nicht betätigt werden konnte. Dieser Feststellung kann nicht entnommen werden, dass sie sich überhaupt oder zumindest mehr als nur unerheblich auf das Eindringen von Zugluft auswirkt.

II.

Die Beklagte kann von den Klägern als Gesamtschuldnern gem. §§ 535, 550 b a. F. bzw. 551 n. F., 280, 282, 421 BGB die im Zeitraum November 2003 bis einschließlich März 2004 einbehaltene Miete in Höhe von insgesamt EUR 511,25, eine restliche Kautionszahlung in Höhe von EUR 511,29 sowie Schadensersatz in Höhe von insgesamt EUR 274,49 (EUR 204,89 + EUR 69,60) verlangen.

1. Die Kläger schulden Miete in der vereinbarten Höhe von monatlich EUR 511,29. Eine Minderung der Miete gem. § 536 BGB ist nicht eingetreten, da die Mieträume nicht mit einem Fehler behaftet sind, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Vielmehr entspricht der Zustand der Mieträume den vertraglichen Vereinbarungen. Auf die Ausführungen zu I. wird verwiesen.

Der Defekt an der oberen Verriegelung des Feststellflügels in der Küche stellt keine mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs dar und führt daher nicht zur Mietminderung, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

2. Die Kläger schulden restliche Kaution in Höhe von EUR 511,29.

Unstreitig haben die Parteien eine Kautionszahlung in Höhe von DM 3.000,00 vereinbart. Von den Klägern wird nicht behauptet, außer der Überweisung in Höhe von DM 2.000,00 eine weitere Zahlung erbracht zu haben. Sie tragen auch keine Tatsachen vor, die ihre Ansicht, die restliche Kaution werde zu Unrecht gefordert, begründen könnten.

3. Schließlich kann die Beklagte/Widerklägerin von den Klägern/Widerbeklagten die Erstattung der der Höhe nach unstreitigen Kosten für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Badezimmerfensters verlangen.

Die Kläger haben die ihnen bezüglich des Badezimmerfensters obliegende Obhutspflicht verletzt. Tatsachen dafür, dass die Pflichtverletzung nicht von ihnen zu vertreten ist, werden nicht vorgetragen.

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen steht fest, dass die Schäden am Badezimmerfenster durch anhaltende Spritzwasserbelastung verursacht werden können und das Badezimmerfenster angesichts der Lage im Verhältnis zu der mit Duscheinrichtung ausgestatteten Wanne einer verhältnismäßig starken Spritzwasserbelastung ausgesetzt ist. Ein von Anfang an angebrachter wasserabweisender Duschvorhang sei eine geeignete Maßnahme gewesen, um Schäden am Fensterelement zu verhindern.

Es kann dahinstehen, ob die Kläger schon bei Wohnungsbesichtigung auf die Notwendigkeit, einen Duschvorhang anzubringen, hingewiesen worden waren und dieser Hinweis ausgereicht hätte, von ihnen eine entsprechende Ausstattung des Duschbereichs zu verlangen. Jedenfalls hätte es ihnen im Rahmen ihrer Obhutspflicht oblegen, nach dem Duschen die erkennbar auf das Fenster getroffene Feuchtigkeit durch Abwischen zu entfernen. Umstände, wonach den Klägern dies nicht möglich oder unzumutbar gewesen wäre, sind nicht ersichtlich. Nach den Ausführungen des Sachverständigen im Rahmen seiner ergänzenden Anhörung wäre diese Maßnahme in Bezug auf eine Vermeidung der Rostbildung auch erfolgreich gewesen.

Ob und in welchem Umfang die in § 26 des Mietvertrages getroffene Regelung hinsichtlich der Fenster für die Kläger eine Erstattungspflicht begründet hat, kann dahinstehen.

4. Die Verzinsung des zugesprochenen Betrages schulden die Kläger/Widerbeklagten gem. §§ 280, 286, 288, 421 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.