OVG NRW Urteil vom 10.09.2026 – 2 D 218/23.NE

Die Antragstellerin ist Gemeinschaftseigentümerin der Flurstücke 1766 [früher: 1650] und 1180, Flur 16, Gemarkung B., Q. 1 - 36 in B.. Die Antragstellerin wendet sich gegen den vom Rat der Antragsgegne­rin am 21. Juni 2023 beschlossenen Bebauungs­plan Nr. 112 M, 1. Änderung „Q.“ (im Folgenden: Bebau­ungsplan), mit dem der am 26. Mai 2011 beschlossene Bebauungsplan Nr. 112 M „Q.“ (im Fol­genden: Ursprungsbebauungsplan) geändert worden ist.

Das Plangebiet des Ursprungsbebauungsplans befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil B.; es umfasst im Wesentlichen ein ehemaliges Brauereigelände und ent­hält im Wesentlichen folgende Festsetzungen: Es wird u. a. ein allgemei­nes Wohnge­biet (WA) festgesetzt, das im Norden durch die Z.-straße bzw. eine dieser vorgelagerte Straßenverkehrsfläche begrenzt wird und an das sich südlich eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Kranken­haus“ an­schließt. Innerhalb des Plangebiets befinden sich auf dem damaligen Flurstück) 1650 [heute Flurstück 1766] Baufenster für vier Stadthauszeilen, wo­bei sich je­weils zwei Hauszeilen um einen Wohnweg gruppieren, zwischen denen jeweils ein „Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für Allgemeinheit, Anlieger, Versorger und Stadt“ (im Folgenden: Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) festgesetzt wird; im Süden des WA wird - auch an der Grenze zu der ge­nannten Gemeinbedarfsflä­che - ein Geh- und Leitungsrecht ohne ausdrück­liche Benennung des Kreises der Begünstigten festgesetzt. Der damalige Investor verpflichtete sich in § 2 Abs. 6 eines mit der Antragsgegnerin am 8. Juni 2011 geschlossenen städtebau­lichen Vertrages dazu, das im Bebauungsplan einge­tragene Geh- und Leitungs­recht zugunsten der Allgemeinheit über eine Grund­dienstbarkeit zu sichern. Eine sol­che Grunddienstbarkeit wurde nicht eingetra­gen; auf Antrag des Inverstors wurde am 25. August 2011 eine Baulast eingetra­gen, in der sich dieser verpflich­tet, eine näher bezeichnete Fläche des Flurstücks 1180, das innerhalb der Fläche, für die ein Geh- und Leitungsrecht festgesetzt ist, liegt, „von jeglicher Bebauung frei zu halten und den jeweiligen Eigentümern und Nutzern des Flur­stücks 1650, Flur 16, Gemarkung B. ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gem. § 4 Abs. 1 BauO NRW zu gewähren.“ Eine Eintragung von Grunddienstbar­keiten für das (damali­ge) Flurstück 1650 [heute 1766], auf dem sich die oben genannten vier Haus­gruppen befinden, erfolgte nicht. Die Antragsgeg­nerin hat vor dem Verwaltungs­gericht Düsseldorf (9 K 8927/19) gegen den Investor ein Klageverfahren u. a. auf Erfüllung der Verpflichtung aus dem Vertrag vom 8. Juni 2011 geführt, das mit einem am 25. Januar 2023 geschlos­senen Vergleich endete, nach dessen we­sentlichem Inhalt die Antrags­gegnerin gegen Zahlung von 5.000,- Euro erklärte, dass mit diesem Vergleich sämtliche Ansprüche aus dem seinerzeit zwischen den Beteiligten geschlosse­nen öffentli­chen Vertrag als abgegolten gelten sollen.

In der Begründung des Ursprungsbebauungsplans heißt es auf S. 5 unter Nr. 5 „Planungskonzept“:

„Für das Plangebiet ist eine Siedlungsstruktur mit vier Stadthauszeilen festgelegt, an der sich je­weils zwei Zeilen um einen autofreien Wohn­weg gruppieren. Zwischen diesen zwei Abschnit­ten wird eine Tiefgarage mit darüberliegenden Car­ports erstellt. … Die Wohnstraßen sind Herz­stück der Siedlung. Ausgehend von einem im Ausnah­mefall befahrbaren Weg werden halb­öffentliche und privatere Vorbereiche entstehen, die Aufent­haltsqualität schaffen und Aneignung ermögli­chen.“ (Hervorhebungen nicht im Original)

Der Ursprungsbebauungsplan wurde am 26. Mai 2011 vom Rat der Antragsgeg­nerin beschlossen und am 1. Juni 2011 öffentlich bekannt gemacht. Der damali­ge Bürgermeister der Antragsgegnerin bestätigte am 18. Juli 2011, dass der Rat den Ursprungsbebauungsplan am 26. Mai 2011 beschlossen hatte.

Bei dem hier angegriffenen Bebauungsplan handelt es sich um die 1. Änderung des Ursprungsbebauungsplans.

Der Bebauungsplan enthält im Wesentlichen folgende Festsetzungen: In dem Bereich, für den der Ursprungsbebauungsplan eine U-förmige Fläche für ein Geh-Fahr- und Leitungsrecht bzw. ein Geh- und Leitungsrecht festsetzt, wird nun unter Aufhebung der bis­herigen Festsetzungen eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festgesetzt. Ansonsten werden die Fest­setzungen des Ursprungs­bebauungsplans durch den Bebauungsplan nicht geän­dert.

In der Planbegründung heißt es zu Anlass, Ziel und Zweck der Planung, mit dem Ursprungsbebauungsplan sei eine innerstädtische Brache einer neuen Nutzung zugeführt und neues, innerstädtisches Wohnquartier ermöglicht wor­den. Fußläu­fige Verbindungen hätten seitdem über das damals noch vorhandene Kranken­hausgelände direkt auf die Alte Schulstraße und damit den Beginn des zentralen Innenstadtbereiches führen sollen. Die Sicherung der Verbindung sei seinerzeit als „Festsetzung eines Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit“ erfolgt, welches in Form von Grunddienstbarkeiten im Grundbuch habe vollzogen werden sollen, was aber beim Verkauf der Grundstücke versäumt worden sei. Zwischenzeit­lich habe es ein gerichtliches Verfahren wegen der Sicherung der Durchwegung auf dem Gelände der D. gegeben. Die betroffenen Flächen seien Ge­meinschaftseigentum der aus einer Vielzahl von Personen bestehenden Eigen­tümergemeinschaft, sodass eine nachträgliche Ein­tragung in das Grund­buch sich als nicht umsetzbar erwiesen habe. Um die bereits vor rund zehn Jah­ren ange­dachte Verbindung konsequent zu sichern, werde daher der Bebau­ungsplan auf­gestellt, der anstelle eines Gehrechtes eine öffentliche Verkehrsflä­che festsetze, um die Durchwegung zwischen der Z.-straße und der S.-straße nachhaltig sicherzustellen. Es würden daher zusätzliche Fuß- und Radverkehre erwartet.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm im Wesentlichen fol­genden Verlauf:

Der Ausschuss für Klimaschutz, Stadtplanung und Verkehr der Antragsgegnerin fasste am 26. Januar 2023 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung (17. Februar bis 24. März 2023) erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 23. März 2023 Einwendungen und machte da­bei u. a. formelle Fehler z. B. bei der Offenlage sowie ferner geltend, die An­tragsgegnerin habe zu Unrecht das vereinfachte Verfahren gewählt, da die Grundzüge der Planung berührt seien. Die Planung sei abwägungsfehlerhaft, insbesondere hinsichtlich der Behandlung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs 1 GG, da es sich materiell um eine Enteignung handele, weil sie dauerhaft an der Nutzung der Wohnwege gehindert werden solle und bei Umsetzung des Bebau­ungsplanes die bisherige Nutzung der Wohnwege (Spielen, Treffen und Feiern) unmöglich gemacht werde. Mitglieder der Antragstellerin erhoben auch persön­lich Einwendungen gegen die Planung: Der damalige Investor habe beabsichtigt, dass die Wegeverbindungen zwischen den Häuserzeilen öffentlich gewidmet würden, um so eine Realteilung der Grundstücke vornehmen zu können, doch habe die Stadt es seinerzeit abgelehnt diese Wege als öffentliche Flächen abzu­nehmen, nur deswegen sei anstelle einer Realteilung eine WEG mit Gemein­schaftseigentum u.a. an der Zuwegung entstanden; die darauf erfolgte Bebauung habe die Antragsgegnerin auch genehmigt und schlussabgenommen. Die Nicht-eintragung der Grunddienstbarkeiten sei nicht auf ein Versäumnis des Inverstors zurückzuführen, sondern die Antragsgegnerin habe in den jeweiligen Baugeneh­migungsverfahren auf die Eintragung eines GFL zu Lasten der Antragstellerin verzichtet. Die Siedlung sei als eigene Siedlung mit Privatweg konzipiert worden, in der viele Familien mit Kindern wohnten, und die Nachbarn auf und an dem pri­vaten Weg zusammensitzen und sich unterhalten würden. Der Charme und der planerisch vorgesehene Charakter der Wegeverbindung als Herzstück der Sied­lung gingen durch die Ausweisung einer öffentlichen Verkehrsfläche verloren; außerdem seien spielende Kinder auf dem nur ca. 2,50 m breiten Wegestreifen von Radfahrern durch Radfahrer gefährdet. Ferner war Gegenstand der Einwen­dungen einiger Mitglieder der Antragstellerin ein Schreiben der (damaligen) Bei­geordneten der Antragsgegnerin vom 18. November 2011, in der diese die un­verzügliche Einleitung eines Enteignungsverfahrens zur Durchsetzung „des im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Gehrechts“ ankündigt, wenn die Eintragung der notwendigen Grunddienstbarkeit nicht durch eine Einigung mit der Antragstel­lerin erreicht werden kann.

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss in seiner Sitzung vom 21. Juni 2023 un­ter Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen den Bebauungsplan als Sat­zung.

In der Abwägungstabelle heißt es dabei unter anderem:

„Mit der alternativen Festsetzung der Wohnwege als öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Fuß und Rad wird das Ver­säumnis des damaligen Investors, das Wege­recht grundbuchlich zu sichern, geheilt, um so das von Anfang an verfolgte städtebauliche Ziel der öffentlichen Durchwegung des Wohnquartiers zu ermöglichen. Da auch die Angebote der Stadt an die WEG nichts bewirkten, soll mit der Fest­setzung der öffentlichen Verkehrsfläche die Durchwegung geschaffen werden. Die Ein­schränkung des privaten Eigentums war bereits mit dem festgesetzten Wegerecht verbunden.“

Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte nach Ausfertigung am 22. Juni 2023 im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 29. Juni 2023.

Am 15. Dezember 2023 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkon­trollantrag erhoben, zu dessen Begründung sie unter Ergänzung und Vertiefung ihrer bereits im Planverfahren vorgebrachten Einwendungen im Wesentlichen vorträgt: Der Bebauungsplan leide an formellen Fehlern. Insbesondere sei ge­wählte Verfahrensart zu beanstanden. Der Bebauungsplan habe nicht im ver­einfachten Verfahren (§ 13 BauGB) aufgestellt werden dürfen, da die Grundzüge der Planung berührt seien. Mit der Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung werde der Charakter des Wohnquartiers grundle­gend verändert. Die Planbegründung des Ursprungsbebauungsplans habe die Wohnwege, die nunmehr öffentlich und für die Allgemeinheit nutzbar sein sollten, gerade als Herzstück der Siedlung bezeichnet. In materieller Hinsicht sei insbe­sondere die Abwägung zu beanstanden. Insoweit hat sie umfangreich dargelegt, warum aus ihrer Sicht die Antragsgegnerin bei der Abwägung die betroffenen Eigentumsrechte nicht mit dem diesen zukommenden Gewicht berücksichtigt ha­be.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 112 M 1. Änderung „Q." der Stadt B. R. für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie hält den Bebauungsplan für rechtmäßig.

Der Bebauungsplan sei nicht formell fehlerhaft. Insbesondere habe er im verein­fachten Verfahren nach § 13 BauGB aufgestellt werden können.

Der Bebauungsplan sei auch materiell rechtmäßig. Im Ur­sprungsbebauungsplan einerseits und dem Bebauungsplan ande­rerseits seien unterschiedliche Mittel zur Sicherung der Durchwegung gewählt worden. Mit dem Bebauungsplan werde lediglich das Versäumnis des damaligen Investors beseitigt und das ursprüngli­che planerische Konzept umgesetzt. Dies spiegele die jeweilige Planungssituati­on wi­der. Ein Anspruch auf gleichartige Festsetzungen in unterschiedlichen Plä­nen bestehe nicht, zumal die­sen unter­schiedliche Planungssituationen zugrunde lä­gen. Das Erfordernis der Umsetzung der mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele habe für die Antrags­gegnerin im Jahr 2021 nochmal an Wichtigkeit gewon­nen, weil insbesondere der südliche Teil der Verbindung (ehemaliges Kranken­haus­grundstück) hergestellt worden sei. Weil auch die Angebote der Antrags­gegnerin an die Grundstücksei­gentümer auf Eintragung eines Wegerechtes auf­grund der Notwendigkeit der Einstimmigkeit keinen Erfolg gehabt hätten, solle mit der nunmehrigen Festsetzung die öffentlich zu­gängliche Durchwegung geschaf­fen werden, welche abgewandt vom Autoverkehr eine alternative und sichere Route ermögliche.

Die maßgeblichen privaten Belange insbesondere der jeweiligen Eigentümer, aber auch der Eigentümergemeinschaft seien mit den öffentlichen Belangen und den Vorteilen, die diese Verbindung bringe, allesamt in die Abwägung einbezo­gen worden. Es handele sich nicht um eine erst­malige Überplanung, sondern das Eigentum sei bereits durch den Ursprungsbe­bauungsplan und das dort festge­setzte Geh-, Fahr- und Leistungs­recht vorbelas­tet.

Der Berichterstatter hat die Gerichtsakten des Verfahrens VG Düsseldorf 9 K 8927/19 beigezogen und am 11. März 2026 einen Orts- bzw. Erörterungstermin an Ort und Stelle durchgeführt. Die Beteiligten haben ihr Einver­ständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des Verfahrens VG Düsseldorf 9 K 8927/19 sowie die beigezogenen Verwaltungs- bzw. Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Die Entscheidung ergeht mit Einverständnis der Beteiligten durch den Berichter­statter (§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO) und ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Der Antrag hat Erfolg.

Der Antrag ist zulässig. Insbesondere ist die Antragstellerin als Eigentümerin von Grundstücken im Plangebiet antragsbefugt i.S. d. § 47 Abs.2 Satz 1 VwGO.

Der Antrag ist auch begründet.

Der Bebauungsplan leidet jedenfalls an zwei - jeweils selbständig tragenden - und zu seiner Unwirksamkeit führenden Mängeln.

Der Bebauungsplan ist schon deshalb unwirksam, weil er als unselbständige Än­derung eines an einem beachtlichen Mangel leidenden Bebauungsplans nicht wirksam erlassen werden konnte.

Die Wirksamkeit des Ursprungsplans ist als Vorfrage für die Gültigkeit der ange­griffenen Änderung zu prüfen. Die bloße Änderung eines unwirksamen Bebau­ungsplans ohne vollständigen Neuerlass des gesamten Regelungswerks geht ins Leere, wenn sie nicht auf einer wirksamen Grundlage beruht. Insoweit besteht ein Rechtmäßigkeitszusammenhang zwischen dem Ursprungsplan und dem Ände­rungsplan.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1999 - 4 CN 7.98 -, juris Rn. 21.

Der Ursprungsplan muss taugliche Grundlage des streitgegenständlichen Ände­rungsplans sein können. Daran fehlt es, wenn der Ursprungsplan an Mängeln leidet, die auch in Ansehung des Grundsatzes der Planerhaltung zu seiner Ge­samtunwirksamkeit führen. In einem solchen Fall ist der Änderungsplan mangels zureichender Grundlage unwirksam, es sei denn, er vermag für sich genommen - also unabhängig vom Ursprungsplan - für den überplanten Bereich eine vollstän­dige städtebauliche Ordnung zu schaffen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. Dezember 2005 - 10 D 40/03. NE - und vom 7. Mai 2007 - 7 D 64/06.NE -, juris Rn. 40; BayVGH, Urteil vom 19. Februar 2019 - 1 N 16.350 -, juris Rn. 22 ff.; OVG Berlin-Brandenburg - 2 A 12/22 -, juris Rn. 23 ff.

Der Ursprungsplan ist unwirksam, weil er nicht ordnungsgemäß ausgefertigt wur­de Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass eine Originalur­kunde geschaffen wird, auf welcher der (Ober-)Bürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Be­bauungsplan als Satzung beschlossen hat.

Vgl. z. B. OVG NRW, Urteil vom 20. Januar 2020 - 2 D 100/17.NE -, juris Rn. 55 f. m. w. N.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt: Der Bürgermeister der Antrags­gegnerin hat hier erst am 18. Juli 2011 bestätigt, dass der Rat den Ursprungsbe­bauungsplan am 26. Mai 2011 beschlossen hat. Bereits zuvor, nämlich am 1. Juni 2011, war der Ursprungsbebauungsplan aber bekannt gemacht worden. Ob der Ursprungsbebauungsplan an anderen Mängeln, wie z.B. denen, die im Ver­fahren VG Düsseldorf 9 K 8927/19 seitens der dortigen Beklagten thematisiert worden sind, leidet, ist nicht entscheidungserheblich.

Der Bebauungsplan leidet unabhängig davon an beachtlichen Abwägungsmän­geln.

.

§ 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerech­te Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen - und untereinander. Das Abwägungsgebot umfasst als Verfahrensnorm das Gebot zur Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. § 2 Abs. 3 BauGB); inhaltlich stellt es Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BRS 73 Nr. 31 = juris, Rn. 18; OVG NRW, Urteil vom 22. Februar 2022 - 2 D 202/21.NE -, juris Rn. 81 f.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht sind Belange, die für die Gemeinde bei der Ent­scheidung nicht erkennbar waren, nicht abwägungsbeachtlich; was die planende Stelle nicht sieht und nach den gegebenen Umständen auch nicht zu sehen braucht, kann und muss sie bei der Abwägung nicht berücksichtigen. Einen Ver­fahrensfehler macht die Gemeinde nur, wenn sie von der Planung berührte Be­lange nicht ermittelt, die ihr bekannt sind oder bekannt sein müssen. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB stellt dies für die Planerhaltung klar.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, juris Rn. 21 f.; OVG NRW, Urteil vom 19. Mai 2025 - 2 D 60/23.NE -, juris Rn. 67 f.

Über die verfahrensrechtliche Verpflichtung hinaus erstreckt sich die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung darauf, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge einge­stellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenom­men worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätig­keit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 - 4 CN 4.14 -, juris Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 1. Oktober 2024 - 2 D 107/23.NE -, juris Rn. 75 f.; Bischo­pink/ Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Auflage 2021, Rn. 752 m. w. N.

Zu den selbstverständlich und in hervorgehobener Weise abwägungsbeachtli­chen Belangen gehört das Eigentum. Insbesondere das private Interesse am Er­halt bestehender Nutzungsrechte ist unter Berücksichtigung des besonde­ren ver­fassungsrechtlichen Eigentumsschutzes abwägend zu berücksichtigen. De Be­schränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung gewichtet werden. Im Rahmen der Abwä­gungsentscheidung hat die Gemeinde folglich die Nachteile einer Pla­nung für Planunterworfene zu berücksichtigen.

Vgl. z.B. BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 - 4 BN 1.13 -, juris Rn.17, und Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN 14.00 -, juris Rn.14

Ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot in Gestalt eines Ermittlungs- bzw. Be­wertungsfehlers liegt danach hier vor, weil der Rat bei der Abwägung der in Rede stehenden Belange von unzutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Vorausset­zungen ausgegangen ist.

Die Annahme in der Planbegründung, mit der Festsetzung der öffentlichen Ver­kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ändere sich im Vergleich zur Festset­zung eines Geh- Fahr- und Leitungsrechts bzw. Geh- und Leitungsrechts im Ur­sprungsplan nichts Wesentliches, ist unzutreffend.

Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche dient dazu, die Erschließung eines Grundstücks bauplanungsrechtlich zu sichern. Die Festsetzung einer Flä­che mit einem Geh- und Fahrrecht stellt regelmäßig eine minder schwere Belas­tung des Eigentums dar, wes­halb vor der Festsetzung einer öffentlichen Ver­kehrsfläche von der Gemeinde zu prüfen ist, ob nicht eine Belastung der Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Lei­tungsrecht ausreicht.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. November 1998 - 4 BN 49.98 -, juris Rn. 10; OVG NRW, Urteil vom 7. April 2011 - 2 D 37/09.NE -, juris Rn. 43 f. m. w. N.

Dass die Annahme des Rates, mit dem Bebauungsplan ändere sich nichts We­sentliches, unzutreffend ist, folgt darüber hinaus auch daraus, dass die im Ur­sprungsplan vorgesehenen Geh- Fahr und Leitungsrechte zu ihrer Umsetzung zivilrechtlich oder durch Eintragung einer Baulast öffentlich-rechtlich hätten gesi­chert werden müssen. Daran fehlte es hier.

Die Einräumung eines Geh, Fahr- und Leitungsrechts war schon nicht Gegen­stand des von der Antragsgegnerin mit dem Investor geschlossenen städtebauli­chen Vertrages vom 8. Juni 2011, soweit in § 2 Abs. 6 nur von dem Geh- und Leitungsrecht die Rede ist. Dem entspricht es, dass die Antragsgegnerin im Ver­fahren VG Düsseldorf 9 K 8927/19 im Schriftsatz vom 10. Februar 2020 aus­drücklich erklärt hat, ein Fahr­recht sei insoweit weder Gegenstand des städte­baulichen Vertrages und auch nicht der Festset­zung im Bebauungsplan. Auch insoweit beruht die Planbegründung, die das Versäumnis des Investors zur Um­setzung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts wiederholt hervor­hebt, das mit der Festsetzung der öffentlichen Verkehrsfläche „geheilt“ werden solle, auf unzutref­fenden Annahmen. Die Wohnstraßen sollte ausweislich der Begründung des Ur­sprungsbebauungsplans (dort S. 5 „Planungskonzept“) das „Herzstück der Sied­lung“ sein, und es sollten dort halböffentliche und privatere Bereiche entstehen zur Schaffung von Aufenthaltsqualität entstehen, die Aneignung ermöglichen soll­ten. Auch Baulasten zur Sicherung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts wurden im Zuge der Erteilung der Baugenehmigungen für die Hausgruppen auf dem Flurstück 1766 (früher: 1650) wurden nicht eingetragen.

Die Mängel bei der Behandlung der Eigentumsbelange sind erheblich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB, da sie sich aus den Akten ergeben und nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Rat der Antragsgegnerin bei ihrer Kennt­nis einen anderen Bebauungsplan beschlossen hätte. Sie sind auch beachtlich, da die Antragstellerin sie spätestens mit der Übermittlung der Begründung des Nor­menkontrollantrags innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 BauGB recht­zeitig geltend gemacht hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.