LG Köln Urteil vom 01.04.2026 – 16 O 161/25

Die Klägerin begehrt Schadensersatz und Nutzungsentschädigung aus einem beendeten Geweberaummietverhältnis.

Mit Vertrag vom 01.11.2021 vermietete die Klägerin dem Beklagten das im Erdgeschoss des Objekts L.-straße 000 in 00000 A. gelegene Ladenlokal mit

Zubehörräumen mit Wirkung ab dem 01.12.2021 zum Betrieb eines Kosmetik- und Beautystudios, das jener unter der Fa. R. führte. Es wurde eine Grundmiete in Höhe von 2.700,- € nebst 300,- Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung vereinbart. Der Beklagte leistete vertragsgemäß eine

Kaution in Höhe von 8.000,- €. Die Mietzeit war zunächst bis zum 30.11.2026 befristet

(im Einzelnen s. Anlage K1). Nach Unstimmigkeiten zwischen den Parteien betrieb die Klägerin ein auf Räumung und Nutzungsentschädigung (bis Februar 2024) gerichtetes

Klageverfahren, in welchem der Beklagte letztlich rechtskräftig zur Räumung und

Zahlung von 19.097,53 € verurteilt wurde (LG Köln - 25 U 174/24; OLG Köln - 1 U 16/24; s. Anlagen K2 und K3).

In einem weiteren Verfahren verlangte die Klägerin von dem Beklagten

Nutzungsentschädigung für den Zeitraum März bis August 2024 in Höhe von 18.000,-

€ (LG Köln - 30 O 382/24). Der Beklagte erkannte einen Teilbetrag in Höhe von 12.000,- € an und bezüglich der Restforderung schloss man einen Vergleich auf Basis von 2/3 der Klageforderung (s. Anlagen K 4 und K5). Am 09.04.2024 warf der Beklagte den Schlüssel zum Mietobjekt in den Hausbriefkasten der vor Ort wohnhaften Tochter der Klägerin ein. Im Rahmen einer Begehung vom 10.08.2024 erstellte die Klägerin ein Abnahmeprotokoll, welches zahlreiche Beanstandungen ihrerseits bezüglich des Zustands des Mietobjekts enthielt (im Einzelnen vgl. Anlage K7). Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.08.2024 lies die Klägerin dem Beklagten das Abnahmeprotokoll übersenden und die kostenpflichtige Ersatzvornahme sowie die Geltendmachung weiterer Nutzungsentschädigung ankündigen (Anlage K9).

Die Klägerin beauftragte in der Folge handwerkliche Unternehmen, welche ihre

Leistungen mit Beträgen in Höhe von 2.975,00 €, 5.355,00 €, 5.355,00 € und 6.310,81 €, die die Klägerin bezahlte (Anlage K10). Für eine Containergestellung wendete die Klägerin zudem 446,25 € auf (Anlage K13).

Mit Schreiben vom 27.01.2025 ließ die Klägerin erklären, dass sie die Kaution in Höhe von 8.000,- € auf die angefallenen Kosten verrechne und somit ein Betrag in Höhe von

12.442,06 € offen bleibe. Die Klägerin ließ den Beklagten erfolglos zur Zahlung dieses Betrages bis zum 05.02.2025 auffordern. Am 06.02.2025 hat die Klägerin über diesen Bescheid einen Mahnbescheid beantragt, der nach Widerspruch in dieses

Klageverfahren geführt hat.

In der Folge wendete die Klägerin weitere Kosten für Handwerker in Höhe von

11.772,75 € auf, die nicht Gegenstand der vorliegenden Klage sind. Klagegegenständlich sind vielmehr noch Nutzungsausfallentschädigungsansprüche für die Monate September und Oktober zu je 3.000,- € - wobei die Klägerin die Klage insoweit wegen einer zwischenzeitlichen Vermietung ab dem 15.10.2024 in Höhe von

1.000,- € zurückgenommen hat - und Nachforderungen aus

Betriebskostenabrechnungen 2023 und 2024 über 1.322,47 und 3.306,33 € (zu Letzteren vgl. Anlage K17 und K18).

Die Klägerin behauptet, dass die Handwerkerrechnungen sich sämtlich auf erforderliche Arbeiten an der nicht sachgerecht zurückgegebenen Gewerbeimmobilie beziehen und dass die entsprechenden Beträge ortsüblich und angemessen sind. Die Beträge aus den Betriebskostenabrechnungen habe die Klägerin zutreffend ermittelt.

Die Klägerin beantragt zuletzt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 22.070,86 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 12.442,06 € seit Rechtshängigkeit und weiteren 9.628,80 € seit Zustellung des Schriftsatzes vom 30.07.2025 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Mahnbescheid ist dem Beklagten am 11.02.2025, der Schriftsatz vom 30.07.2025 ist dem Beklagten am 31.07.2025 zugestellt worden.

Das Gericht hat die Klägerin persönlich angehört. Bezüglich der Ergebnisse der persönlichen Anhörung wird auf das Sitzungsprotokoll vom 13.01.2026 verwiesen. Der Beklagte ist trotz der Anordnung des persönlichen Erscheinens nicht zum Verhandlungstermin erschienen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist begründet.

Rechnungen Handwerker und Container

Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB Anspruch auf Schadensersatz wegen der nach Auszug des Beklagten vorgenommenen Arbeiten in Höhe von die erfolgte Verrechnung der Kaution berücksichtigende 12.442,06 € und wegen der Kosten für den Container in Höhe von 446,25 €. Dass der Beklagte die Mietsache nicht in der Weise zurückgegeben hat, wie er sie erlangt hat und insoweit seiner vertraglichen Pflicht zur entsprechenden Rückgabe nicht genügt hat, bestreitet der Beklagte bereits nicht. Es bestehen nach dem substantiierten Vortrag der Klägerin und deren persönlicher Anhörung auch keine Zweifel daran, dass die Arbeiten sich vollständig auf die erforderlichen Arbeiten an der Gewerbeimmobilie bezogen haben. Dies hat die Klägerin glaubhaft erklärt und schriftsätzlich hat sie insoweit nachvollziehbar und ausführlich vortragen lassen, dass und wie sich die Umbauarbeiten als schwierig dargestellt haben. Das einfache Bestreiten des Beklagten ist insoweit nicht erheblich. Selbiges gilt für die Frage der Angemessenheit und Ortsüblichkeit.

Nutzungs-/ Mietausfall

Die Klägerin hat auch Anspruch wegen ausgefallener Mieten in Höhe von 5.000,- € für die Monate September und Oktober 2024, der sich allerdings nicht aus § 546a Abs. 1 BGB, sondern aus § 280 Abs. 1 BGB als Schadensersatz des befristeten

Mietverhältnisses darstellt. Es ist insoweit nicht ersichtlich, dass die Klägerin gegen eine Schadensminderungspflicht in Form einer zeitnahen Weitervermietung verstoßen hätte. Zum einen hat eine solche Weitervermietung zum Teil stattgefunden, zum anderen ergibt sich aus den vorgelegten Handwerkerrechnungen und dem auch insoweit plausiblen Vortrag der Klägerin, dass jedenfalls in diesen Monaten die erforderlichen Arbeiten an dem Objekt noch andauerten, sodass eine reguläre Weitervermietung nicht möglich war.

Betriebskostenabrechnung

Die Klägerin hat aus § 10 des Mietvertrages auch Anspruch auf Ersatz der Betriebskosten in Höhe von insgesamt 4.628,80 €. Bezüglich der Höhe hat die Klägerin glaubhaft und insbesondere nachvollziehbar erläutert, dass sie lediglich die angefallenen Kosten in die Abrechnungen übernommen habe.

IV.

Ein Anspruch auf die begehrten Rechtshängigkeitszinsen ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB i.V.m. § 696 Abs. 3 ZPO.

V.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3, 709 S. 2 ZPO.

Streitwert: 23.070,86 €