LG Berlin Urteil vom 15.09.2020 – 63 S 309/19

Orientierungssatz

1. Die unerlaubte Untervermietung einer Wohnung an Touristen über airbnb stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, wenn der Mietvertrag die Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, eine solche aber im Zeitpunkt der Untervermietung nicht vorliegt. (Rn.27)

2. Für die Annahme eines Härtegrundes, der der Herausgabe der Wohnung entgegenstehen könnte, reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. (Rn.35)

3. Der Mieter muss den Umfang seiner Ersatzraumbemühungen darlegen und beweisen. Erforderlich ist insoweit die Angabe konkreter nachprüfbarer Tatsachen. Allgemein gehaltene Hinweise auf auf das knappe Wohnungsangebot, auf Behördenauskünfte oder auf Presseberichte über das unzureichende Wohnungsangebot genügen nicht. (Rn.36)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 25. Juli 2019, 8 C 418/18

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ... vom 25.07.2019 – ... – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen des Räumungsanspruchs gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leisten.

3. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2021 gewährt.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 31.764,48 € festgesetzt.

Auf die Klage entfallen 10.632,24 € (12 x Nettokaltmiete) und auf die Widerklage entfallen 2.1132,24 € (3 ½-facher Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete gemäß § 9 ZPO, vgl. KG Berlin, Beschl. v. 25.10.2016 – 8 W 48/16 – juris).

I.

Die Kläger verlangen Räumung wegen unerlaubter Untervermietung, die Beklagte widerklagend Genehmigung der Untervermietung.

Die Beklagte zu 1.) ist seit 1988 Mieterin der streitgegenständlichen 5-Zimmer-Wohnung.

Seit 2016 lebt der Beklagte zu 2.) dort zur Untermiete in einem Zimmer.

Die Kläger sind 2018 in das Mietverhältnis eingetreten.

Der Mietvertrag macht die Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig.

Die Beklagte zu 1.) vermietete seit mehreren Jahren ein weiteres Zimmer über airbnb an Touristen.

Am 06.08.2018 buchte Frau ..., eine Freundin der Kläger, das Zimmer auf Weisung der Kläger für den Zeitraum 21.08.-23.08.2018 und hielt sich dort auch auf.

Mit Schreiben vom 14.08.2018 mahnten die Kläger die Beklagte zu 1.) wegen unerlaubter Untervermietung ab.

Mit Schreiben vom 23.08.2018 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich wegen der touristischen Untervermietung.

Am 24.08.2018 löschte die Beklagte zu 1.) ihr Profil bei airbnb, teilte der Frau ... jedoch unter Nennung ihrer Telefonnummer mit, falls sie weitere Bekannte habe, die ein Zimmer suchten, könnten sie dieses ohne airbnb mieten.

Die Beklagte hat behauptet, der Vorvermieter habe die Untervermietung genehmigt. Sie ist ferner der Auffassung, sie habe einen Anspruch darauf, da ihr das Job-Center die Auflage für die zu große Wohnung gemacht habe, weitere Personen aufzunehmen.

Sie beruft sich ferner auf folgende Härtegründe:

Asthma und Depression (sie könne nicht umziehen, da nicht sicher sei, dass die neue Wohnung wegen des Asthmas tierhaarfrei sei).

Finanzielle Gründe (Bezug von Sozialleistungen) und angespannter Wohnungsmarkt

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die unerlaubte touristische Untervermietung stelle eine erhebliche Plichtverletzung dar, die zur Kündigung berechtige. Die durch Frau ... gewonnenen Erkenntnisse seien auch verwertbar. Es handele sich nicht um einen Fall wie in der Entscheidung der ZK 67 des Landgerichts Berlin (67 S 20/18), in welcher sich ein Mitarbeiter der Hausverwaltung widerrechtlich Zugang zur Wohnung verschafft habe um die Untervermietung zu beweisen. Wegen der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe auch kein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung an den Beklagten zu 2.).

Die Härtegründe, die die Beklagte zu 1.) geltend gemacht hat, hat das Amtsgericht gar nicht geprüft oder erwähnt.

Mit der Berufung macht die Beklagte nun gelten, der Kündigungsgrund habe deshalb nicht vorgelegen, da in der Abmahnung nur gestanden habe, sie habe „weitere“ Vermietungen zu unterlassen. Dies habe sie getan, da die Vermietung (bzw. Buchung) an (bzw. durch) die Freundin der Kläger schon vor der Abmahnung erfolgt sei. Dass sie nicht die bereits erfolgten Buchungen durchführen könne, lasse sich der Abmahnung nicht entnehmen.

Die Informationen der Freundin der Kläger, seien nicht verwertbar. Die Zeugin habe ihr versichert, sie werde „niemandem von der Buchung erzählen“. Die Beklagte sei also getäuscht worden, deshalb seien die Erkenntnisse jedenfalls nach § 242 BGB nicht verwertbar. Es sei die Rechtsprechung zum „Zellengenossen, der Informationen als Lockvogel beschaffen solle“ anwendbar. Tatsächlich habe es sich auch hier um einen Hausfriedensbruch gehandelt, da das Einverständnis durch Täuschung erschlichen sei.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 25.07.2019 die Klage abzuweisen und die Kläger im Wege der Widerklage zu verurteilen, die Untervermietung eines Zimmers nebst Mitbenutzung der Küche, des Bades und der Terrasse der streitgegenständlichen Wohnung an den Beklagten zu 2.) zu dulden.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht den Räumungsanspruch der Kläger aus § 546 BGB gegen die Beklagte bejaht.

Jedenfalls die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 23.08.2008 hat das Mietverhältnis beendet, § 573 BGB.

Die unerlaubte Untervermietung an Touristen über airbnb stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Die Beklagte hat auch unstreitig nach Zugang der Abmahnung mindestens noch eine weitere Vermietung durchgeführt.

Es kann diesbezüglich auf die vollumfänglich zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung im Rahmen der fristlosen Kündigung verwiesen werden. Die Pflichtverletzung war auch unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen als erheblich i.S.d. § 573 BGB anzusehen. Zwar besteht das Mietverhältnis seit 30 Jahren, jedoch streitet weiterhin zugunsten der Kläger, dass es während des Mietverhältnisses bereits mehrfach zu Zahlungsunregelmäßigkeiten kam und nach dem eigenen Beklagtenvortrag die Beklagte zu 2.) allein schon wegen der Auflage des Job-Centers darauf angewiesen ist, auch künftig weiterhin ein weiteres Zimmer zu vermieten.

Soweit die Berufung einwendet, es liege keine weitere Pflichtverletzung nach Abmahnung vor, da die Beklagte keine weiteren Mietverträge geschlossen habe und die Abmahnung nicht auf die Gebrauchsüberlassung, sondern nur auf die „Vermietung abstelle“, ist dies bereits nicht zutreffend. Abgemahnt wurde zum einen die Untervermietung an den Beklagten zu 2.), welche die Beklagte bis spätestens zum 30.09.2018 beenden solle und hier keine weitere (dauerhafte) Untervermietung vornehmen solle; zum anderen ausdrücklich die „Vermietung über airbnb“ (2. Absatz der Abmahnung), wobei ausdrücklich auch die Gebrauchsüberlassung abgemahnt wurde und diese sofort zu unterlassen sei. Anders, als dass auch bereits „gebuchte“ Vermietungen nicht mehr durchzuführen sind, kann das Schreiben angesichts des eindeutigen Wortlauts im Zusammenhang gar nicht verstanden werden.

Auch die Ausführungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Kenntniserlangung durch die „Falle“ der Freundin der Kläger sind vollkommen zutreffend. Wie auch die ZK 67 des hiesigen Gerichts in dem zitierten Urteil (67 S 20/18) ausführt, sind detektivische Ermittlungen grundsätzlich zulässig. In dem Fall der ZK 67 wurden jedoch die Grundrechte dadurch schwerwiegend verletzt, dass ganz andere Mitarbeiter der Hausverwaltung als derjenige, der angemietet hatte, sich Zutritt verschafften und alle Zimmer, auch die Privaträume des dortigen Mieters und ständigen Untermieters fotografierten und alles in Abwesenheit unter- und durchsuchten. Dies ist hier nicht der Fall. Diejenige Person, die angemietet hat, hat sich dort auch mit Wissen und in Anwesenheit der Beklagten zu 1.) aufgehalten ohne weitere Ermittlungen anzustellen oder in Grundrechte der Beklagten zu 1.) einzugreifen.

Auch die Ausführungen zu der Verwertbarkeit von erlangten Beweisen im Strafrecht (Zellengenosse) überzeugen aus mehreren Gründen nicht. Zum einen ziehen diese nur in krassen Ausnahmefällen, in welchen der Beschuldigte auf Wirken des Staates durch den Zellengenossen nahezu zur Aussage genötigt wird, ein Verwertungsverbot nach sich, sonst aber nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 01. Dezember 2016 – 3 StR 230/16 –, juris). Ferner besteht bereits keine vergleichbare Interessenlage, da zwischen Vermieter und Mieter kein Subordinationsverhältnis wie zwischen Häftling und Staat besteht.

Es verhält sich schließlich auch nicht so, dass die Zeugin die Pflichtverletzung der Beklagten zu 1.) auf Veranlassung der Klägerseite herausgefordert hätte, etwa indem sie der Beklagten zu 1.) für den Fall der Nichtdurchführung der erfolgten Buchung mit einer Schadenersatzforderung gedroht hätte. Hierzu ist nichts vorgetragen.

Ferner ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB nicht geboten.

Die Herausgabe der Wohnung stellt für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, die über das mit einer Beendigung des Mietverhältnisses typischerweise eihergehenden Beeinträchtigungen hinausginge.

Sofern die Beklagte sich pauschal auf eine finanzielle Härte und die angespannte Wohnsituation in Berlin beruft, greift dies nicht durch. Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr („nicht beschafft werden kann‟), dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen („Ersatzraumbeschaffungspflicht‟), wobei die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum mit dem Zugang der Kündigung beginnt und sich deren Umfang zum einen nach den Gegebenheiten des Wohnungsmarktes, insbes. nach dem Wohnungsangebot und den Marktchancen des Mieters richtet und zum anderen die persönlichen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen sind. Die Ersatzraumsuche muss sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Ferner muss der Mieter darlegen, weshalb es ihm möglich sein sollte, nach einer bestimmten über der maximal liegenden Räumungsfrist von einem Jahr dann Ersatzwohnraum zu beschaffen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bei einer dauerhaften Aussichtslosigkeit der Anmietung einer Ersatzwohnung kommt ebenso wenig in Betracht, wie ein möglicher Erfolg vor Ablauf der Räumungsfrist.

Der Mieter muss den Umfang seiner Ersatzraumbemühungen darlegen und beweisen. Hierzu muss der Mieter substantiiert vortragen, was er getan hat, um eine Ersatzwohnung zu erhalten. Erforderlich ist insoweit die Angabe konkreter nachprüfbarer Tatsachen. Allgemein gehaltene Hinweise auf nicht näher bezeichnete Aktivitäten, auf das knappe Wohnungsangebot, auf Behördenauskünfte oder auf Presseberichte über das unzureichende Wohnungsangebot genügen – wie allgemein – nicht (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 30ff.- beck-online).

Selbiges gilt für den finanziellen Härteeinwand. Beides im vorliegenden Fall insbesondere deshalb, weil die streitgegenständliche Wohnung gerade zu groß ist und durch das Job-Center nach eigenem Beklagtenvortrag nicht vollständig getragen wird.

Auch liegt eine unzumutbare Härte nicht in der gesundheitlichen Situation der Beklagten.

Die Beklagte hat allergisches Asthma. Aus dem zur Akte gereichten ärztlichen Bericht ergibt sich nicht, dass sie nicht umziehen können, weil sich gemäß ihrem Vortrag „auch nach Jahren noch Tierhaare in der Wohnung finden können“. Zum einen empfängt die Beklagte zu 1.) auch Besucher (und unbekannte Untermieter), die potentiell Tierhaare an der Kleidung haben können. Ferner geht aus dem Bericht hervor, dass sie erfolgreich behandelt werden konnte und auch künftig werden könnte. Ferner ist nicht ansatzweise vorgetragen, dass eine Wohnung nicht gereinigt werden könnte etc. Vor diesem Hintergrund kann es angesichts des Hinweises der Kammer im Termin am 11.08.2020 dahinstehen, ob der Beklagten zu 1.) überhaupt noch eine Erklärungsfrist einzuräumen gewesen wäre. Weiterer Vortrag ist jedenfalls nicht erfolgt.

Sofern die Beklagte meint, ihre nicht näher bezeichnete psychische Verfassung begründe eine unzumutbare Härte, weshalb jedenfalls aufgrund der Vorlage des Attestes des Hausarztes, in welchem dieser lediglich ausführt, die Beklagte zu 1.) leide unter „wiederkehrenden depressiven Phasen“, ein gerichtliches Sachverständigengutachten einzuholen sei, vermag die Kammer diese Auffassung ebenfalls nicht zu teilen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auch unter Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 – VIII ZR 64/19 –, juris) die Vorlage eines fachärztlichen aussagekräftigen Atteste erforderlich. Das vorgenannte Attest des behandelnden Hausarztes ist weder ein fachärztliches oder aussagekräftiges noch verhält es sich zum aktuellen Gesundheitsstand der Beklagte zu 1.).

Bezüglich der Widerklage kann vollumfänglich auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Die Kammer erachtet eine Räumungsfrist von mehr als 6 Monaten für angemessen aber auch ausreichend. Hierbei hat die Kammer bereits zugunsten der Beklagten berücksichtigt, dass aktuell keine Zahlungsrückstände bestehen, es sich um ein langes Mietverhältnis handelt und die Beklagte Sozialleistungen bezieht.