BGH Urteil vom 30.09.2026 – VIII ZR 21/26

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 66 - vom 14. Januar 2026 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 28. August 2018 eine Wohnung des Klägers in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 430 €.

Ab Januar 2024 war an dem Gebäude ein Gerüst aufgestellt, wodurch der Beklagte den zu der Wohnung gehörenden Balkon nicht mehr nutzen konnte.

Da der Beklagte die Miete für die Monate Januar und Februar 2024 nicht zahlte, erklärte der Kläger mit Schreiben vom 8. Februar 2024 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte am 14. Februar 2024 die Miete für Januar 2024 abzüglich eines - im Hinblick auf die durch das Gerüst bestehende Einschränkung des Gebrauchs der Wohnung - einbehaltenen Betrags in Höhe von 2 % der Miete und am 15. Februar 2024 die Miete für Februar 2024 abzüglich eines einbehaltenen Betrags in Höhe von 4 % der Miete.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren - allein gestützt auf die ordentliche Kündigung vom 8. Februar 2024 - weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin II, ZMR 2026, 310) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Die Kündigung des Klägers vom 8. Februar 2024 habe das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet. Die rechtzeitige Schonfristzahlung habe neben der im Berufungsverfahren nicht mehr geltend gemachten außerordentlichen Kündigung auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung geheilt. Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben einer außerordentlichen Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB) auch eine fristgemäß erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 BGB) heile, sofern diese auf den identischen (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe somit im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen. Es komme jedoch aufgrund der Heilung auch der ordentlichen Kündigung durch die Schonfristzahlung nicht darauf an, ob das Berufen des Klägers auf die ordentliche Kündigung - wie von dem Amtsgericht angenommen - rechtsmissbräuchlich sei.

Bindendes Gesetzesrecht, durch das eine Auslegung des Gesetzes bei der Anwendung von § 569 BGB obsolet geworden sei, liege (weiterhin) nicht vor. Das Berufungsgericht halte an seiner - von der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abweichenden - Gesetzesauslegung zu § 569 BGB fest, die es in seinen vorangegangenen Urteilen zur Schonfristzahlung, etwa in den Urteilen vom 31. März 2023 (66 S 149/22), vom 1. Juli 2022 (66 S 200/21), vom 20. August 2021 (66 S 98/20) und vom 30. März 2020 (66 S 293/19) bereits ausführlich begründet habe.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 8. Februar 2024 erklärte ordentliche Kündigung gestützter Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden.

Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine - vorliegend von dem Kläger nicht weiterverfolgte - fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten des Klägers im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.

Der Senat hat über Urteile des Berufungsgerichts, deren Argumentation zur Erstreckung der Schonfristzahlung auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung mit derjenigen in dem vorliegend angefochtenen Urteil übereinstimmt, bereits mehrfach, zuletzt mit seinen Urteilen vom 23. Juli 2025 (VIII ZR 287/23, WuM 2025, 549 Rn. 9 ff.) und vom 9. April 2025 (VIII ZR 145/24, juris Rn. 10 ff. mwN) entschieden. Da das hier in Rede stehende Berufungsurteil wesentliche neue Gesichtspunkte nicht enthält, wird zur näheren Begründung auf die Ausführungen in den vorgenannten Senatsurteilen - sowie auf die dort in Bezug genommenen zahlreichen Entscheidungen des Senats - vollumfänglich verwiesen.

Aus dem von der Revisionserwiderung angeführten Umstand, dass der derzeitige Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 1. Mai 2026 (BR-Drucks. 265/26) vorsieht, eine entsprechende Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einzuführen (§ 573 Abs. 4 Satz 3 BGB-E), folgt nichts anderes. Bis zu einer solchen gesetzlichen Neuregelung liegt eine eindeutige Gesetzeslage vor, nach der eine Schonfristzahlung keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).

a) Ohne Erfolg beruft sich die Revisionserwiderung darauf, Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordentliche Kündigung des Vermieters sei die Angabe der Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben, wobei die Gründe für die Kündigung im Zeitpunkt ihres Ausspruchs vorliegen müssten, weshalb es hier mit Blick auf den Vortrag des Beklagten zum Zugang der Kündigung erst nach Ausgleich des Rückstands an den Wirksamkeitsvoraussetzungen der ordentlichen Kündigung fehle.

Zum einen hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Frage des Zugangs der Kündigung keine Feststellungen getroffen.

Zum anderen ist in dem Kündigungsschreiben vom 8. Februar 2024 - den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechend - als Kündigungsgrund der Zahlungsverzug angegeben, der nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch vorlag. Weder wird die hinreichende Begründung nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB durch eine nachträgliche Zahlung unzureichend noch wird die in der Nichtzahlung der Miete liegende Pflichtverletzung hierdurch geheilt (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 106/23, NZM 2025, 41 Rn. 16; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 22, 35 [zur fristlosen Kündigung]).

Auch wäre - anders als die Revisionserwiderung meint - die ordentliche Kündigung nicht in entsprechender Anwendung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen gewesen, sollte die vollständige Begleichung des Rückstands - wie der Beklagte behauptet - vor dem Zugang der Kündigung erfolgt sein. Denn § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB findet auf die ordentliche Kündigung keine (entsprechende) Anwendung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a; siehe auch [zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB] Senatsbeschluss vom 23. Juni 2026 - VIII ZA 2/26, Rn. 7 mwN, zur Veröffentlichung bestimmt; vgl. auch BR-Drucks. 265/26, S. 7, 25 ff.).

b) Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen kann im Revisionsverfahren nicht davon ausgegangen werden, dass die ordentliche Kündigung des Klägers deshalb unwirksam ist, weil es - wie die Revisionserwiderung geltend macht - an einem Verschulden des Beklagten fehlt. Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht getroffen.

c) Es kann - anders als die Revisionserwiderung annimmt - auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen auch nicht davon ausgegangen werden, dass - wie das Amtsgericht angenommen hat - die Berufung des Klägers auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB anzusehen wäre. Das Berufungsgericht hat diese hinsichtlich der ordentlichen Kündigung bei einem Ausgleich der Zahlungsrückstände gebotene Prüfung (vgl. Senatsurteile vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 106/23, NZM 2025, 41 Rn. 17; vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 83, 88; vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 43; Senatsbeschlüsse vom 23. Juni 2026 - VIII ZA 2/26, Rn. 8, zur Veröffentlichung bestimmt; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 7, 9) - von seinem Rechtsstandpunkt aus wiederum folgerichtig - nicht vorgenommen.

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.

Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt
Messing Kretschmann