AG Geldern Urteil vom 01.09.2015 – 3 C 134/15

Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger den Mitbesitz an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Wohnhauses mit der postalischen Anschrift xxx dadurch einzuräumen, dass er dem Kläger einen geeigneten Schlüssel zur Haupteingangstüre aushändigt.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Grundbesitz Grundbuch von xxx, Gemarkung xxx Flur xxx Flurstück xxx, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Wasserfläche, Erholungsfläche, xxxx m² und Gemarkung xxx Flur xxx, Flurstück xxx, Landwirtschaftsfläche, xxx m², mit aufstehendem Wohnhaus nebst Scheune und Schweinestall (postalische Anschrift xxx) bis zum 30.09.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 10.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger erwarb durch Zuschlag im Wege der Zwangsversteigerung am 19.02.2014 Eigentum an der Immobilie mit der Anschrift xxx. Voreigentümer des Grundstücks war Herr xxx. Der Beklagte wohnt als Mieter unter der angegebenen Anschrift. Das Mietverhältnis begann am 01.12.2008. Nach § 5 des Mietvertrags ist „im Hinblick auf die vom Mieter nachweislich getätigten Investitionen in Höhe von 35.000,00 € (…) von Seiten des Mieters für die Dauer von 15 Jahren kein Mietzins zu entrichten." § 1 des Mietvertrags sieht vor, dass die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und das Badezimmer gemeinsam genutzt werden.

Mit Schriftsatz vom 05.03.2014 beantragte der Kläger, ihm eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses zu erteilen, was durch das Amtsgericht xxx antragsgemäß erfolgte. Der Beklagte sowie Herr xxx beantragten im Juli 2014 erfolgreich Räumungsschutz und legten in diesem Verfahren eine Kopie eines Mietvertrages zwischen dem Beklagten und Herrn xxx vor. Mit Datum vom 14.07.2014 erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Kündigung des Mietverhältnisses und bezog sich in seinem Schreiben auf das Sonderkündigungsrecht gem. § 57 a ZVG und machte vorsorglich im Namen des Klägers Eigenbedarf für diesen und das von ihm geführte Unternehmen geltend.

Unter dem 17.07.2014 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten erneut die Kündigung des Mietverhältnisses.

In der Klageschrift, dem Beklagten zugestellt am 01.04.2015, erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers erneut die außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges und Eigenbedarfs. Mit Schriftsatz vom 21.05.2015 erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers noch einmal die Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Der Kläger behauptet, er habe erstmals im Zusammenhang mit den Räumungsschutzanträgen im Juli 2014 von einer mietvertraglichen Vereinbarung zwischen dem Beklagten und Herrn xxx erfahren. Zuvor sei die Existenz eines Mietvertrages ausdrücklich verneint worden. Darüber hinaus beabsichtige er mit seiner schwangeren Frau und dem gemeinsamen Kind in die streitgegenständliche Immobilie einzuziehen. Zudem befindet sich der Beklagte in Zahlungsverzug, da er auch die übrigen Räume der Immobilie, die nicht Gegenstand des Mietvertrages zwischen dem Beklagten und Herrn xxx sind, nutze.

Der Kläger beantragt,

1.       den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger den Mitbesitz an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Wohnhauses mit der postalischen Anschrift xxx dadurch einzuräumen, dass er dem Kläger einen geeigneten Schlüssel zur Haupteingangstüre aushändigt;

2.       den Beklagten zu verurteilen, den Grundbesitz Grundbuch von xxx, Gemarkung xxx Flur xxx, Flurstück xxx, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Wasserfläche, Erholungsfläche, xxx m2 und Gemarkung xxx Flur xxx, Flurstück xxx, Landwirtschaftsfläche, xxx m2, mit aufstehendem Wohnhaus nebst Scheune und Schweinestall (postalische Anschrift xxx) bis zum 30.09.2015 zu räumen und an ihn herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der Kläger habe bereits im Februar 2014 von der Existenz des Mietvertrages zwischen ihm und Herrn xxx Kenntnis erlangt. Er meint, eine ordentliche Kündigung sei nicht möglich, da der Mietvertrag eine Laufzeit von 15 Jahren aufweise.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Akte xxx des Amtsgerichts Geldern ist beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin xxx. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom xxx verwiesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Einräumung des Mietbesitzes an der im Erdgeschoss befindlichen Wohnung durch Aushändigung eines Schlüssels aus § 985 BGB.

Der Kläger ist durch den Zuschlag Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie geworden. Der Beklagte ist Besitzer der Wohnung.

Der Kläger ist aus § 1 des Mietvertrags lediglich zum Mitbesitz an den Räumlichkeiten im Erdgeschoss berechtigt, sodass kein Recht zum alleinigen Besitz aus dem Mietvertrag gegeben ist.

Rechtsfolge des § 985 BGB ist vorliegend die Einräumung des Mitbesitzes (vgl. Fitzsche, in: BeckOK, BGB, 36. Ed. 2015, § 985, Rn. 21). Da die Schlösser ausgetauscht wurden, ist der Mitbesitz durch Aushändigung eines geeigneten Schlüssels einzuräumen.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundbesitzes bis zum 30.09.2015 aus § 546 Abs. 1 BGB.

Das Mietverhältnis ist spätestens durch die ordentliche Kündigung im Schriftsatz vom 21.05.2015 wegen Eigenbedarfs gem. § 573 BGB zum 30.09.2015 beendet.Da der Kläger den Wohnraum mit seiner Ehefrau und den (zukünftig zwei) Kindern nutzen möchte, liegt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Aufgrund der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger beabsichtigt, mit seiner Familie in die streitgegenständliche Immobilie einzuziehen. Die Zeugin hat bekundet, dass sie und der Kläger momentan auf dem Flur schlafen würden, da das Kinderzimmer im Schlafzimmer eingerichtet worden sei und sich im Obergeschoss lediglich zwei Räume befänden, die als Schlaf- bzw. Kinderzimmer genutzt werden könnten. Die Aussage ist glaubhaft, da nachvollziehbar ist, dass die Zeugin und der Kläger Interesse an einem eigenen Schlafraum haben und sie überdies keine Miete mehr zahlen wollen.

Die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, das heißt die fehlende konkrete Angabe zum Beendigungszeitpunkt, ist unschädlich (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 542 BGB, Rn. 25 ff.; Ehlert, in: BeckOK, BGB, a. a. O., § 542, Rn. 15).

Eine ordentliche Kündigung ist möglich, da der Mietvertrag nicht für die Dauer von 15 Jahren, sondern für unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Auch wenn § 5 des Mietvertrages vorsieht, dass der Beklagte für die Dauer von 15 Jahren keine Miete zahlen muss, kann daraus nicht gefolgert werden, dass ein für 15 Jahre abgeschlossenes Mietverhältnis vorliegt. § 5 betrifft lediglich eine Freistellung von der Verpflichtung zur Mietzahlung und stellt keinen Verzicht auf ein Kündigungsrecht dar.

Da das Mietverhältnis länger als 5 Jahre läuft, verlängert sich die Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB um drei Monate, sodass das Mietverhältnis zum 30.09.2015 beendet ist.

Für das vorliegende Verfahren ist der Antrag auf Räumung und Herausgabe zum 30.09.2015 maßgeblich. Da die Verhandlung aufgrund des zu erteilenden Hinweises wiedereröffnet und das schriftliche Verfahren beschlossen wurde, konnten Anträge bis zum Ablauf der Schriftsatzeinreichungsfrist gestellt werden. Der festgelegte Schlusszeitpunkt entspricht nämlich dem Schluss der mündlichen Verhandlung im mündlichen Verfahren (Reichhold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 32. Aufl. 2011, § 128, Rn. 32, 33; Wagner, in: MüKo, ZPO, 34. Aufl. 2013, § 128, Rn 35).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 709, 108 ZPO.

Der Streitwert wird auf 6.000,00 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht xxx eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht xxx zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht xxx durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht xxx statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht xxx schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

xxx

Richterin