OLG Düsseldorf Urteil vom 05.11.2004 – I-14 U 35/04

Die Berufung der Beklagten zu 1) gegen das am

9. Januar 2004 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer

- Einzelrichtern - des Landgerichts Duisburg wird auf

ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Klägerin

gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu

vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin

von der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

B e g r ü n d u n g :

I.

Zur Darstellung des Sach- und Streitstandes in erster Instanz sowie der erstinstanzlich gestellten Sachanträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil der Klage gegen beide Beklagte teilweise stattgegeben und den Anspruch im Übrigen als der Höhe nach unbegründet abgewiesen.

Es hat ausgeführt, der Anspruch der Klägerin auf Minderung sei dem Grunde nach gerechtfertigt, weil den von der Klägerin mit Kaufvertrag vom 20.02.1998 erworbenen Mehrfamilienhäusern eine zugesicherte Eigenschaft fehle. Die Beklagten hätten der Klägerin in dem Kaufvertrag einen näher benannten Mietertrag zugesichert. Tatsächlich seien die aufgeführten Mietzinsen aufgrund einer Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz nicht zu erzielen.

Die Beklagten hätten nicht nachweisen können, dass die Klägerin über die Unzulässigkeit der vereinnahmtem Mieten informiert gewesen sei. Dies habe die durchgeführte Beweisaufnahme nicht ergeben. Der Gewährleistungsanspruch der Klägerin scheitere auch nicht an deren Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss, § 460 BGB a. F. Auch dies habe die Beweisaufnahme nicht ergeben. Ein Verlust der Gewährleistungsansprüche sei schließlich nicht nach § 464 BGB a. F. eingetreten. Eine Kenntnis der Unzulässigkeit der Mieten im Zeitpunkt der Übernahme der Mehrfamilienhäuser sei nicht nachweisbar. Dafür sprächen insbesondere nicht die in dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 31.03.2003 (AZ: I-9 U 43/02) festgestellten Tatsachen.

Soweit die Beklagte zu 1) mit Schriftsatz vom 11.11.2003, eingegangen bei Gericht am 14.11.2003 vorbringe, die Klägerin habe gewusst, dass ein Betrag an die Stadt Oberhausen als Fehlbelegungsabgabe zu zahlen sei, sei dieser Vortrag nicht hinreichend belegt. Zum anderen sei dieser Vortrag nach § 296 Abs. 2 ZPO a. F. als verspätet zurückzuweisen.

Als Minderungsbetrag stehe der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von 308.750,00 DM zu.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten zu 1).

Sie verfolgt weiterhin das Ziel der Klageabweisung.

Sie trägt mit der Berufungsbegründung näher zu dem Abschluss des Kaufvertrages vor. Nach wochenlangen Verhandlungen, ohne dass die Klägerin Interesse für die Mietverträge gezeigt habe, sei der Kaufvertrag bei dem von der Klägerin ausgesuchten und von dieser ständig beauftragten Notar geschlossen worden. Die Klägerin, eine bundesweit tätige Grundbesitz- und Anlagen AG, habe positive Kenntnis von der Gesetzwidrigkeit der preisgebundenen Mietzinsen gehabt.

Ihr sei aufgrund ihrer Sachkunde bekannt gewesen, dass die Mieten für die gebundenen Wohnungen, die teilweise über denjenigen für die bindungsfreien Wohnungen gelegen hätten, über den im Ruhrgebiet durchschnittlich gezahlten Kostenmieten gelegen hätten.

Die Beklagte zu 1) verweist auf das in erster Instanz vorgelegte Urteil des 9. Zivilsenats des OLG Düsseldorf vom 31.03.2003, in welchem festgestellt worden sei, dass die Klägerin gegenüber einem Erwerber der Vorwurf der Arglist treffe, weil sie die zu erwirtschaftende Miete ohne jegliche Überprüfung der Zulässigkeit angegeben habe. Auch im vorliegenden Falle wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, Umfang und Auswirkung der Wohnungsbindung zu überprüfen.

Die Klägerin habe bei Vertragsschluss auch das Wohnungsmarktbarometer der Stadt Oberhausen kennen müssen. Für Wohnungen aus der Zeit vor 1970 weise dieses für öffentlich geförderte Wohnungen eine Durchschnittsmiete einschließlich Betriebskosten von 9,02 DM auf.

Kenntnis über unzulässig hohe Mieten in dem streitigen Objekt habe die Klägerin schließlich auch dadurch erlangt haben müssen, dass die Stadt Oberhausen beim Vorstand der Klägerin als Drittschuldner unter dem 28.04.1998 öffentlich-rechtliche Abgabe gepfändet habe. Die Anlage zu der Pfändungs- und Überweisungsverfügung der Stadt enthalte den Hinweis, dass es sich um Forderungen gegen die Beklagte zu 1) wegen Geldleistungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz handele.

Die Beklagte zu 1) beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sei meint, mit der Berufungsbegründung werde im wesentlichen bereits als verspätet zurückgewiesenes Vorbringen wiederholt.

Das Landgericht habe mit Recht festgestellt, aus dem Urteil des OLG Düsseldorf folge nicht, dass die Klägerin bei Kaufabschluss erhebliche Zweifel an der Zulässigkeit der Mieten gehabt habe. Hingegen müsse sich die Beklagte an der kaufvertraglich gegebenen Zusicherung festhalten lassen. Die Klägerin habe keinen Anlass gehabt, von sich aus Überprüfungen anzustellen. Die erheblichen Zweifel, welche das Oberlandesgericht in seiner Entscheidung heranziehe, hätten sich erst durch das Schreiben der Stadt Oberhausen vom 08.07.1998 ergeben müssen. Die Klägerin habe den Zusicherungen der Beklagten Glauben schenken dürfen und habe dies auch getan, wie sich daraus ergebe, dass sie die angegebenen Mieten zum Gegenstand eigener Mietgarantien gemacht habe. Aus der Pfändung öffentlicher Abgaben unter dem 28.04.1998 könne nicht auf eine Kenntnis bei Abschluss des Kaufvertrages am 20.02.1998 geschlossen werden. Im übrigen sei dieser Vortrag verspätet.

II.

An der Entscheidung des Landgerichts ist aus den folgenden Gründen festzuhalten:

Mit Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beklagten im notariellen Kaufvertrag vom 20.02.1998 eine Zusicherung im Sinne der §§ 459 Abs. 2, 464 BGB a.F. hinsichtlich des Mietertrages abgegeben haben, welche auch die rechtliche Zulässigkeit der Miethöhe nach dem Wohnungsbindungsgesetz erfasst. Mit Recht ist vom Landgericht die Erklärung unter Ziff. IV. 3. Abs. 2 S. 3 des Notarvertrages als Zusicherung im Sinne der genannten Vorschriften interpretiert worden. Die Berufung wendet hiergegen auch nichts ein.

Auch zur inhaltliche Reichweite dieser Zusicherung hat das Landgericht zutreffende Ausführungen auf der Grundlage der im Urteil zitierten Rechtsprechung gemacht.

Auf der Basis der in 2. Instanz zugrunde zu legenden Feststellungen ist auch die Auslegung des Landgerichts richtig, dass Gegenstand der Zusicherung die rechtlich zulässigen Kostenmieten für den öffentlich geförderten Wohnraum sind (S. 7 letzter Absatz des Urteils). Dies gilt auch bei besonderer Betrachtung der Umstände des Streitfalles.

Zutreffend hat das Landgericht zunächst hervorgehoben, dass die Renditeerwartung der Klägerin für die Beklagten erkennbar von der Höhe der zu erzielenden Mieten abhing. Auch wenn die Wohnungen nach Aufteilung an einzelne Eigentümer verkauft werden sollten, kam ein Verkauf zur Eigennutzung bei den gebundenen Wohnungen im Hinblick auf die weitgehend noch bis 2004 laufende Bindungszeit kaum in Betracht. Auch für den Abverkauf seitens der Klägerin waren daher die Miethöhen offensichtlich von Bedeutung.

Es mangelte den Beklagten auch nicht - für die Klägerin erkennbar - an der rechtlichen Versiertheit, um zu erkennen, dass die Zusicherung die rechtliche Zulässigkeit der Miethöhen umfasste. Es liegt auch für einen wohnungswirtschaftlichen Laien auf der Hand, dass gerade für einen Erwerber, der seinerseits weiterverkaufen will, der rechtliche Bestand der vereinbarten Miethöhen von erheblicher Bedeutung ist. Die Klägerin durfte auch davon ausgehen, dass ein Eigentümer, der einen größeren Bestand an preisgebundenem Wohnraum besitzt, sich über die Grundlagen der Preisbildung informiert, auch wenn er den Grundbesitz im Wege des Erbgangs erworben hat.

Die Umstände, unter denen es zu der Zusicherung in dem notariellen Vertrag kam, lassen keinen Rückschluss darauf zu, dass die Beklagten ihre Versicherung nicht auf den rechtlichen Bestand der Mietzinshöhen erstrecken wollten. Das Verlangen nach der gegebenen Versicherung ging zwar von der Klägerin aus. Zudem dürfte die Mietaufstellung als Anlage zum notariellen Kaufvertrag nicht von den Beklagten, sondern von der Firma Finanzierungs- und Kapitalanlagen Vermittlungs GmbH angefertigt worden sein (vergl. Bl. 215 d.A. und Bl. 99 d.A.). Es gibt indes keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten nicht hinreichend Gelegenheit hatten, diese Aufstellung tatsächlich auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen oder etwa durch das Verlangen nach einer Zusicherung der Richtigkeit dieser Angaben überrascht wurden.

Auch der Umstand, dass die Klägerin aufgrund der Vorgespräche insbesondere mit dem Zeugen Lauer Kenntnis davon hatte, dass die Mieten teilweise überhöht sein könnten, hindert nicht die Annahme, sie habe die Versicherung der Beklagten im Kaufvertrag auch auf die rechtliche Zulässigkeit der Mieten beziehen dürfen. Die Klägerin hätte zwar die Möglichkeit gehabt, vor Vertragsschluss selbst nachzuprüfen, ob die Mieten rechtlich zulässig waren. Sie durfte aber erwarten und davon ausgehen, dass die Beklagten hierüber die notwendigen Kenntnisse hatten oder sich verschaffen konnten und sich mit deren Angaben begnügen. Die Klägerin hatte keinen konkreten Anlass anzunehmen, die Beklagten würden überhöhte Mieten als Mietertrag angeben.

Schließlich spricht auch die Gestaltung der Anlagen nicht entscheidend dagegen, das sich die Zusage der Beklagten nicht nur auf den faktischen sondern auf den rechtlich zulässigen Mietertrag bezog. Zwar ist der Mietertrag nicht im Kaufvertrag selbst sondern eben nur in der Anlage enthalten. Dort finden sich auch weitere Angaben, die lediglich die faktischen Verhältnisse betreffen, wie die Namen der Mieter sowie die Größe der Wohnungen. Andererseits ist die Angabe des Mietertrages aber auch dadurch besonders hervorgehoben, dass für jedes der drei verkauften Häuser die jährlichen Nettomieteinnahmen besonders ausgeworfen sind.

Mit Recht hat das Landgericht ferner ausgeführt, dass der Nachweis, dass der Klägerin die Unrichtigkeit der Zusicherung bekannt war, nicht geführt wurde. Gegen die Würdigung der Zeugenaussage durch das Landgericht wendet die Berufung nichts ein. Der Umstand, dass der Klägerin aufgrund ihres Gewerbes beste Kenntnisse des Immobilienmarktes sowie der zugrunde liegenden Verhältnisse zugeschrieben werden müssen, rechtfertigt noch nicht den Schluss, dass ihr die Überhöhung der Mieten für den preisgebundenen Wohnraum bekannt war. Es ist schon nicht bekannt, ob die Klägerin zum Zeitpunkt des Kaufs auch Erfahrung speziell mit preisgebundenem Wohnraum hatte. Darüber hinaus ist nicht allgemein bekannt und war daher vom Gericht erster Instanz nicht zugrunde zu legen, dass der Mietzins für preisgebundenen Wohnraum in jedem Falle niedriger sein muss als derjenige für nicht preisgebundenen Wohnraum in gleicher Lage.

Das auf die Kenntnis der Klägerin bezogene neue Vorbringen der Beklagten zu 1. in zweiter Instanz einschließlich des vorgelegten Wohnungsmarktbarometers 1999 kann gemäß § 531 ZPO nicht zugelassen werden, da keiner der Zulassungsgründe des Abs. 2 vorliegt. Dies wird von der Beklagten zu 1. auch schon nicht gem. § 520 Abs. 3 Nr. 4 ZPO geltend gemacht.

Es kann nicht unterstellt werden, dass die Klägerin ohne besondere Nachprüfung Kenntnis von der durchschnittlichen Kostenmiete für das Herstellungsjahr des erworbenen Objektes hatte, abgesehen davon, dass die hier in Rede stehenden Mieten auch vom Durchschnitt hätten abweichen können. Es kann auch keine Rede davon sein, dass die Klägerin sich böswillig der sich aufdrängenden Erkenntnis, dass die Zusicherungen nicht richtig sein konnten, verschlossen hätte; denn im Verhältnis zu dem Beklagten war die Klägerin nicht zu eigenen Nachforschungen verpflichtet. Ebenso wenig ist nachgewiesen, dass der Klägerin bei der Annahme des Grundstücks die Unrichtigkeit der Zusicherung bekannt war. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Übergabe, der nach dem Sachvortrag der Parteien mit dem 30.06.1998 anzunehmen ist. Die Auflassung ist bereits im Notarvertrag erklärt worden. Bis zum 30.06.1998 sind keine Ereignisse eingetreten, welche eine nachträgliche Kenntnis der Klägerin begründen könnten.

Auf die Pfändung eines Kaufpreisteils wegen eines Anspruchs der Stadt Oberhausen gegen die Beklagte zu 1. auf Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe kann nicht abgestellt werden. Dieser Vortrag ist vom Landgericht mit Recht gem. § 296 Abs. 2 ZPO a.F. zurückgewiesen worden, so dass der Vortrag gem. § 531 Abs. 1 ZPO auch in zweiter Instanz ausgeschlossen bleibt. Die Berufung gibt keine Gründe an, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten.

Darüber hinaus ergab sich aus dem Schriftsatz der Beklagtenseite vom 11. November 2003 einschließlich der beigefügten Anlagen kein Hinweis darauf, dass der Klägerin die Unzulässigkeit der Mieten nach dem Wohnungsbindungsgesetz bekannt war.

Das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz hierzu ergibt auch nicht, dass die Klägerin bei Übergabe positive Kenntnis von der Unrichtigkeit der Zusicherung hatte.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst.

Wert der Berufung:

157.861,36 EUR

(i. W. einhundertsiebenundfünfzigtausendachthunderteinundsechzig 36/100 Euro).