LG Berlin Urteil vom 03.01.2025 – 66 S 216/24

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 02.07.2024, Az. 6 C 96/23, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.470,04 € festgesetzt.

I.

Randnummer1

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Randnummer2

Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht und die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt.

Randnummer3

Die Berufung hat in der Sache auch Erfolg.

Randnummer4

Das Amtsgericht hat zu Unrecht die Kündigung vom 14.2.2023 für wirksam erachtet und daher der Klage stattgegeben.

1.

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Die Kündigung stützt sich auf 3 Pflichtverletzungen seitens der Beklagten, nämlich die gemäß Mietvertrag unerlaubte Hundehaltung an sich, die Störung des Hausfriedens durch das Bellen des Hundes sowie Pflichtverletzungen durch die Beklagte durch Beleidigungen und Anfeindungen gegenüber der Klägerin.

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Im Hinblick darauf, dass es zuvor eine Abmahnung vom 15.12.2022 gegeben hat, spielen die davor liegenden behaupteten Vorkommnisse keine Rolle, da die Klägerin durch die Abmahnung gezeigt hat, dass auch aus ihrer Sicht diese Vorkommnisse noch keine Kündigung nach sich ziehen müssen, sondern nur dann, wenn es erneut zu entsprechenden Vorfällen kommt.

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Da etwaige kündigungsrelevante Vorkommnisse wiederum zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben müssen, spielen auch Geschehnisse, die nach der erfolgten Kündigung stattgefunden haben soll, keine Rolle, sondern hätten allenfalls eine erneute Kündigung auslösen können.

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Maßgebend im vorliegenden Fall ist daher der Zeitraum vom 15.12.2022 bis zum 14.2.2023.

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Es spielt daher insbesondere keine Rolle, ob der Hund der Beklagten in den letzten beiden Februarwochen häufig gebellt hat oder nicht und ebenso wenig, ob die behaupteten Vorkommnisse am 3.12.2022 stattgefunden haben oder nicht, weshalb hierzu auch kein Beweis zu erheben war.

2.

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Das Bellen des Hundes rechtfertigt keine Kündigung, da nicht festgestellt werden kann, dass dieses eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden könnte und ebenso wenig, dass der Klägerin aufgrund dieses Bellens eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

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Nach den Bekundungen des Zeugen ... es bereits nicht ersichtlich, ob sich dessen Wahrnehmungen auf den hier maßgeblichen Zeitraum beziehen; teilweise ist dies mit Sicherheit nicht der Fall, wenn der Zeuge von Vorkommnissen aus dem Juni und Juli 2023 berichtet.

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Der Zeuge hat zudem lediglich bekundet, dass der Hund ab und zu gewählt habe, manchmal öfters, manchmal gar nicht und selten längere Zeit.

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Diese Bekundungen reichen nicht aus, um davon ausgehen zu können, dass das Maß des Bellens des Hundes so ausgeprägt gewesen ist, dass dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnte.

3.

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Auch hinsichtlich der behaupteten Beleidigungen und Anfeindungen können der Beklagten gegenüber der Klägerin, ist nicht ersichtlich, dass solche innerhalb des maßgeblichen Zeitraums stattgefunden haben.

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In der Kündigung wird zwar von zwei Vorfällen am 2. und 9. Februar 2023 gesprochen, ohne jedoch auszuführen, was konkret an diesen Tagen stattgefunden haben soll.

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Irgendwelche Ausführungen hierzu fehlen im Übrigen im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits vollständig, sodass nicht festgestellt werden kann, dass sie maßgeblichen Zeitraum etwas vorgekommen ist, was eine Kündigung rechtfertigen könnte.

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Es ist allerdings zu betonen und der Beklagten nochmals eindringlich vor Augen zu führen, dass solcherlei Verhaltensweisen, wenn sie denn tatsächlich stattgefunden haben sollten, grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen können.

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Der Beklagten wird daher dringend angeraten, sollten die Vorwürfe der Klägerin ganz oder zum Teil zutreffend sein, sich künftig zu mäßigen, insbesondere im Verhalten gegenüber der Klägerin, um nicht doch noch irgendwann die Wohnung aufgrund einer dann berechtigten Kündigung zu verlieren.

4.

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Es verbleibt daher allein ein etwaiges Kündigungsrecht der Klägerin aufgrund der Hundehaltung durch die Beklagte an sich aufgrund eines Verstoßes gegen § 11 des Mietvertrages.

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Doch auch ein solches Kündigungsrecht ist vorliegend nicht gegeben, da die Regelung im Mietvertrag unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam ist mit der Folge, dass mangels Regelung jegliche Tierhaltung ohne Zustimmung der Klägerin möglich ist, jedenfalls dem Grunde nach.

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Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Haltung von Haustieren an einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zum Schutze dessen legitimer und berechtigter Interessen geknüpft werden. Dabei ist entscheidend, dass die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhängt, die auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielen. Wird hingegen die Zustimmung des Vermieters in das freie Ermessen des Vermieters ohne überprüfbare Beurteilung Voraussetzungen gestellt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB vor (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, VIII ZR 329/11; juris).

Randnummer22

Die streitgegenständliche Mietvertragsklausel enthält keine für den Mieter überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen. Unter Zugrundelegung der nach § 307 BGB maßgeblichen mieterfeindlichsten Auslegung berechtigt die Klausel die Klägerin auch dann Ihre Zustimmung zu verweigern, wenn kein sachlicher Versagungsgrund vorliegt BGH, a.a.O.).

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Dies stellt eine entgegen den Geboten von Treu und Glaube unangemessene Benachteiligung des Mieters dar mit der Folge der Unwirksamkeit der Klausel.

Randnummer24

Die Klausel ist daher ersatzlos zu streichen und nicht mehr Gegenstand des Mietvertrages.

5.

Randnummer25

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.