AG Hamburg Urteil vom 28.10.2010 – 44 C 113/10

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung weiteren Mietzinses aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung sowie die Feststellung der zukünftigen Zahlungsverpflichtung.

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Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer im 1. OG. links des Hauses in Hamburg belegenen 2-Zimmer-Wohnung.

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Mit Schreiben vom 12.08.2009 teilte die Hausverwaltung der Klägerin der Beklagten mit, dass die Vorder- und Hinterfassade des Hauses wärmegedämmt werden soll. Das Wärmeverbundsystem beinhaltet das Aufkleben der Wärmedämmung, das Schrauben und Verdübeln, das Aufbringen eines Netzverbandes (Gewebe), das Verputzen der gesamten Fassadenfläche, das Ausschneiden der Fenster und Anbringen von Alufensterbänken etc.. Die voraussichtlichen Kosten wurden mit 74.800,00 € für das Haus spezifiziert. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 1 (Bl. 5 und 6 d. A.).

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Mit Schreiben vom 17.12.2009 teilte die Hausverwaltung der Klägerin der Beklagten mit, dass die Wärmedämmarbeiten an der Vorderfassade, Hinterfront und den Teilseitengiebeln im Dezember 2009 beendet worden seien und eine 11%ige Wertverbesserung begehrt wird. Die Wärmeisolierarbeiten seien mit einer 12 cm starken Dämmung ausgeführt, d. h. geklebt, gedübelt und verschraubt worden. Sodann seien die Flächen mit einem Netz versehen (verklebt) auf dem ein ca. 3 cm starker Rauputz aufgetragen worden sei. Die Unterkante des Hauses sei verputzt und gestrichen worden. Die Wärmedämmung der Fassade bewirke eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie von etwa 30 bis 40 % gegenüber dem bisherigen Zustand. Die Gesamtkosten wurden mit 69.983,45 € spezifiziert und ein Modernisierungszuschlag von 46,56 € ab dem 01.03.2010 begehrt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 2 (Bl. 7 f. d. A.).

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Mit Schreiben vom 22.12.2009 begehrte die Klägerin darüber hinaus eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ebenfalls zum 01.03.2010.

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In der Folgezeit gab es einen regen Schriftverkehr zwischen den Parteien hinsichtlich der rechtlichen Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach § 558 BGB neben einer Mieterhöhung nach § 559 BGB durchzuführen. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der vorgenommenen Wärmedämmung auf den Mittelwert zu, wobei die Klägerin dem insoweit widersprach, wie eine Berücksichtigung der Maßnahme erfolgt ist, der Mietzins zuvor betrug 286,16 €.

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Mit Schreiben vom 09.04.2010 wiederholte die Hausverwaltung der Klägerin für diese eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 8 (Bl. 16 f. d. A.). Hinsichtlich des Schriftverkehrs wird Bezug genommen auf die Anlagen K 4 bis K 7 (Bl. 10 bis Bl. 15 d. A.).

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB neben einer Erhöhung nach § 559 BGB geltend gemacht werden kann, insoweit seien lediglich die Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Erhöhung nach § 558 BGB nicht berücksichtigungsfähig. Zudem habe spätestens die Erhöhungserklärung vom 09.04.2010 eine Zahlungspflicht der Beklagten um den begehrten Erhöhungsbetrag bewirkt.

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Die Klägerin stellt die Anträge,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 282,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 04.06.2010 zu zahlen,

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festzustellen, dass die Beklagte auch mit Wirkung ab September 2010 verpflichtet ist, über eine monatliche Netto-Miete von 308,00 € hinaus aufgrund einer Fassadendämmung des Hauses, Hamburg an die Klägerin eine monatliche Modernisierungsmieterhöhung von 46,56 € zu zahlen,

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hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte auch ab September 2010 verpflichtet ist, über eine monatliche Netto-Miete von 286,16 € hinaus aufgrund einer Fassadendämmung des Hauses, Hamburg an die Klägerin eine monatliche Modernisierungsmieterhöhung von 46,56 € zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Auffassung, dass eine Erhöhung nach § 558 BGB allenfalls zeitgleich mit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung erfolgen kann. Im Übrigen sei die Erhöhungserklärung nach § 559 BGB mit der Erhöhung nach § 558 BGB hinfällig, da Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Erhöhung nach § 558 BGB zu berücksichtigen seien.

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Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

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Die zulässige Klage ist nicht begründet.

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Die Beklagte ist nicht zur Zahlung eines monatlichen Modernisierungszuschlages in Höhe von 46,56 € verpflichtet. Einer Modernisierungsmieterhöhung zum 01.03.2010 steht bereits entgegen, dass das Duldungsbegehren vom 12.08.2009 nicht den Vorgaben des § 554 Abs. 3 BGB entsprochen hat. So wurden Beginn und Dauer der Maßnahme nicht mitgeteilt. Auch die Dämmmaßnahme als solche ist nicht hinreichend beschrieben worden, da der Umfang der Dämmung nicht näher erläutert worden ist. Zudem ist die dreimonatige Ankündigungsfrist nach Aktenlage unter Berücksichtigung der Dauer derartiger Maßnahmen nicht eingehalten worden.

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Einer Wirksamkeit der Erhöhungserklärung mit sechsmonatiger Verzögerung nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB steht vorliegend jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung vom 17.12.2009 als solche unwirksam ist. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es erforderlich, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme diejenigen Tatsachen darlegt, anhand der überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH WuM 2004, 154). Für eine plausible Darlegung eines Energiespareffektes der durchgeführten Dämmmaßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich (BGH WuM 2006, 157 = NJW 2006, 1126; KG Berlin WuM 2006, 450). Dabei kann offenbleiben, ob es in jedem Fall der Mitteilung des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten bedarf (vgl. KG Berlin WuM 2006, 450 und AG Karlsruhe DWW 2009, 148), da es auch an einer näheren Beschreibung der Maßnahme fehlt. Zwar hat die Klägerin mitgeteilt, dass eine 12 cm dicke Dämmung erfolgt sei, unklar bleibt jedoch das Dämmmaterial sowie dessen Eigenschaften. Ohne diese Angaben ist es dem Mieter jedoch nicht möglich, zu prüfen, ob der Dämmmaßnahme als solcher eine Einsparwirkung zukommen kann. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es durchaus verschiedene Materialien gibt, die für eine Dämmung geeignet, ungeeignet oder auch weniger geeignet sein können. Allein die Dicke des Dämmmaterials ist insoweit nicht aussagekräftig. Im Übrigen belegt das Schreiben der Hausverwaltung vom 09.04.2010, dass der Klägerin derartige Angaben ohne Weiteres möglich gewesen wären.

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Allerdings vermag auch jenes Schreiben vom 09.04.2010 (Anlage K 8) nicht zu einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhung zu führen, da die Klägerin bereits zuvor eine Erhöhung nach § 558 BGB begehrt, in deren Rahmen die Wärmedämmmaßnahmen zu berücksichtigen gewesen sind. Nach § 558 BGB ist auf den vermieterseitig gestellten Zustand zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung abzustellen, d. h. hier auf den Zeitpunkt 22.12.2009. Zu diesem Zeitpunkt ist die Wärmedämmung der Fassade bereits abgeschlossen gewesen, so dass die Beklagte die Dämmmaßnahmen als solche zu Recht nach ihrer Zustimmungserklärung berücksichtigt hat. Nach einer Erhöhung gemäß § 558 BGB kann der Vermieter keine Erhöhung nach § 559 BGB mehr durchführen, da die zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten nicht doppelt berücksichtigt werden dürfen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Erhöhungserklärungen zeitgleich abgegeben werden (vgl. OLG Hamm WuM 1983, 17 f.).

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Auf die Wirkung einer Erhöhungserklärung nach § 558 BGB nach einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhungserklärung kommt es vorliegend aufgrund der Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungserklärung nicht an. Dies ist jedenfalls prüffähig und daher nicht von vornherein unwirksam, sondern vermag bei einer begehrten Erhöhung auf einen Betrag unterhalb der Summe von früherer Nettomiete und Modernisierungszuschlag lediglich eine Veränderung des Mietverhältnisses nicht zu bewirken, da diese Veränderung durch Eingang des Modernisierungszuschlags in die Nettomiete schon eingetreten ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird unter Aufhebung der vorherigen Festsetzung festgesetzt auf 825,22 €.

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Der Streitwert bemisst sich nach dem Zahlungsantrag sowie dem Feststellungsantrag, letzterer ist mit dem Jahresbetrag der Erhöhungserklärung abzüglich eines 20%igen Feststellungsabschlages für eine positive Feststellungsklage zu beziffern.