AG Darmstadt Urteil vom 28.05.2013 – 314 C 4/13

Der Beklagte wird verurteilt, die im Haus der Klägerin in D., H.-Straße XX im 3. OG links hinten gelegene Wohnung bestehend aus 1,5 Zimmern, Kochküche, Bad, WC, Flur, Balkon und als Zubehör den mit „3 OG links/Nr. 0815“ bezeichneten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.954,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.02.13 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Der Beklagte darf die Vollstreckung abwenden und zwar hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet sowie

hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 €, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung sowie Zahlung rückständigen Mietzinses und einem Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011.

Der Beklagte ist seit dem 01.12.1990 Mieter der in D., H.-Straße XX im 3. OG links hinten gelegene Wohnung.

Die Grundmiete wurde zuletzt am 01.08.07 auf monatlich 226,99 € erhöht. Die Betriebskostenvorauszahlung beläuft sich auf 103,00 € monatlich.

In den Jahren 2009 bis 2012 leistete der Beklagte jeweils nur Teilzahlungen.

Vom 01.01.09 bis 31.12.12 lief ein Mietzahlungsrückstand in Höhe von insgesamt 7.501,17 € auf. Bezüglich der genauen Zusammensetzung des Mietrückstandes wird auf die Aufstellung in der Klageschrift vom 27.12.12 (Blatt 3-4 der Akte) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 27.12.11, dem Beklagten am 30.12.11 zugegangen, sprach die Klägerin eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges aus und forderte den Beklagten zur Räumung der Wohnung bis zum 05.01.12 auf. Auf die Kündigung (Blatt 35/36 der Akte) wird Bezug genommen.

Nachdem der Beklagte weder der Räumungs- noch der Zahlungsaufforderung nachkam, sprach die Klägerin mit Schreiben vom 19.12.12, zugestellt am 21.12.12, erneut die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus. Auf das Schreiben (Blatt 39-41 der Akte) wird Bezug genommen. Der Kündigung war eine Auflistung der Mietzahlungsrückstände sowie die Originalvollmachten der Klägerin und der A GmbH & Co. KG beigefügt.

Der Beklagte wies die Kündigung der Klägerin vom 19.12.12 mit Schreiben vom 22.12.12 mangels ordnungsgemäßer Vollmachtsvorlage des tatsächlichen Eigentümers zurück. Auf das Schreiben (Blatt 54 der Akte) wird Bezug genommen.

Zusammen mit der Kündigung vom 19.12.12 übersandte die Klägerin dem Beklagten ebenfalls die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011. Daraus ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.453,00 €. Auf die Abrechnung (Blatt 18-20 der Akte) wird Bezug genommen.

Ursprüngliche Vermieterin des Beklagten war die F-AG. Auf den Mietvertrag (Blatt 8-17 der Akte) wird Bezug genommen.

Die F-AG hat ihre Rechtsform in eine GmbH geändert. Am 20.05.2003 ist diese mit der Klägerin verschmolzen.

Für die Anspruchsinhaberschaft und die Klagebefugnis legt die Klägerin eine Originalvollmacht der A GmbH & Co. KG vor. Auf die „Bestätigung und Vollmacht“ (Blatt 7 der Akte) wird Bezug genommen.

Die Klägerin behauptet, Eigentümerin des Hausgrundstücks H.-Straße XX sei mit Auflassung vom 23.12.01 und Eintragung im Grundbuch vom 05.03.03 die A GmbH & Co. KG. Diese habe ursprünglich ihren Sitz in Düsseldorf gehabt. Dieser sei gemäß Eintragung vom 02.04.12 in die I.-Straße XX nach D. verlegt worden. Die A GmbH & Co. KG werde gemäß Eintragung vom 30.07.12 vertreten durch die einzelvertretungsberechtigte und persönlich haftende Gesellschafterin, die ABC Verwalungs-GmbH, D.. Diese werde wiederum vertreten durch die einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer M. und M..

Die Klägerin sei aufgrund Geschäftsbesorgungs- und Generalmietvertrag vom 23.12.01 berechtigt, das streitgegenständliche Mietverhältnis im eigenen Namen zu führen sowie alle im Rahmen der Durchführung, Abwicklung und Beendigung notwendigen Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen.

Die A GmbH & Co. KG habe nichts mit der WestLB Düsseldorf zu tun.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die im Haus der Klägerin in D., H.-Straße XX im 3. OG links hinten gelegene Wohnung bestehend aus 1,5 Zimmern, Kochküche, Bad, WC, Flur, Balkon und als Zubehör den mit „3 OG links/Nr. 0815“ bezeichneten Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben sowie

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 8.954,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klage zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung ist. Auch sei sie nicht vom Eigentümer aktivlegitimiert. Der Beklagte bestreitet, dass die A GmbH & Co. KG Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung ist, auch sei diese nicht vom Eigentümer aktiv legitimiert. Diese könne daher die Klägerin auch nicht aktiv legitimieren.

Bisherige Eigentümerin sei die WestLB Tochter A GmbH & Co. KG gewesen. Dies sei jedoch nach der WestLB Zerschlagung / Insolvenz nicht mehr so.

Das Wohnungseigentum der A1 GmbH sei an die WestLB Töchter in Düsseldorf A2 GmbH & Co. KG und A GmbH & Co. KG in Düsseldorf verkauft worden. Die Rest-A sei danach mit der X-AG in Darmstadt verschmolzen. Die X-AG habe die 5.000 Wohnungen der WestLB Tochter A GmbH & Co. KG zurück geleast. Der Sitz der Eigentümerin sei weiterhin in Düsseldorf. Die X-AG sei nie Vermieter des Beklagten gewesen.

Die in der „Bestätigung und Vollmacht“ sowie in der Klageschrift aufgeführte A GmbH & Co. KG in Darmstadt sei nicht identisch mit der WestLB Tochter A & Co. KG in Düsseldorf. Diese sei mit der WestLB zerschlagen worden. Aus der Insolvenzmasse seien lediglich ein Mantel/Mantelkauf mit Vorratsgründung ohne Eigentum und ohne Geschäftsbereich von der Klägerin gekauft worden.

Die A GmbH & Co. KG sei bis Sommer 2012 Eigentümerin gewesen, danach die Deutsche Immobilien Leasing GmbH als Muttergesellschaft als Teil des Deutschen Bank AG Konzerns in Frankfurt am Main.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 7.501,17 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Die Klägerin ist, entgegen der Auffassung des Beklagten, bezüglich dieser Forderung aktiv legitimiert.

Die Klägerin ist zumindest durch die „Bestätigung und Vollmacht“ vom 05.12.12 (Blatt 7 der Akte) bevollmächtigt, den Zahlungsanspruch geltend zu machen.

Die A GmbH & Co. KG war als Eigentümerin der Wohnung berechtigt die Klägerin zu bevollmächtigen. Die Unterzeichnenden M. und M. waren ebenfalls zur Unterzeichnung der „Bestätigung und Vollmacht“ als Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin „ABC Verwaltungs-GmbH, D.“ berechtigt.

Unstreitig ist die Klägerin nicht Eigentümerin oder Vermieterin der Wohnung. Ursprüngliche Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung war die A AG. Diese wandelte sich in eine GmbH. Eigentümerin des Grundstücks „H.-Straße XX“ ist gemäß Grundbuchauszug (Blatt 60, 62 der Akte) aufgrund der Auflassung vom 23.12.01 und der Eintragung am 05.03.03 nicht mehr die „A AG“ in D., sondern die Wohnungsgesellschaft A GmbH & Co. KG mit Sitz in Düsseldorf.

Gemäß Handelsregisterauszug (Blatt 63 der Akte) befand sich der Sitz der A GmbH & Co. KG zunächst in Düsseldorf. Dieser wurde mit Eintragung im Handelsregister A des Amtsgerichts Darmstadt am 02.04.12 nach D. verlegt. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die ABC Verwaltungs-GmbH, D.. Diese wird wiederum vertreten durch die Geschäftsführer M. und M..

Der Beklagte befindet sich für den Zeitraum Januar 2009 bis Dezember 2012 mit Mietzahlungen in Höhe von 7.501,17 € in Zahlungsverzug.

Insoweit wird auf die Aufstellung in der Klageschrift (Blatt 3-4 der Akte) Bezug genommen.

Gegen die Zahlungsrückstände hat der Beklagte keinerlei Einwendungen erhoben, so dass diese unstreitig sind.

Das Gericht war auch nicht nach § 139 ZPO verpflichtet, den Beklagten erneut darauf hinzuweisen, dass er nicht lediglich zur von ihm bestrittenen Aktivlegitimation vortragen muss, sondern sämtliche Einwendungen gegen die Klage vollständig vorzutragen hat. Hierauf war der Beklagte bereits mit der Klagezustellung in der Verfügung vom 30.01.13 (Blatt 44 der Akte) hingewiesen worden. Dort heißt es „Teilen Sie dem Gericht alles mit, was sie gegen die Klage einzuwenden haben“.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 BGB.

Auch bezüglich des Räumungsanspruchs besteht die Aktivlegitimation der Klägerin. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Der Beklagte ist zur Räumung der Wohnung gemäß § 546 BGB verpflichtet, da das seit dem 01.12.1990 bestehende Mietverhältnis wirksam durch die außerordentliche Kündigung vom 19.12.12 beendet worden ist.

Die Kündigungserklärung erfolgte durch eine kündigungsberechtigte Person. Die Kündigung ist von dem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn T., unterzeichnet. Dieser war gemäß Vollmacht von der Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt. Auf die Vollmacht (Blatt 42 der Akte) wird Bezug genommen. Die Klägerin selbst war von der Eigentümerin der Wohnung, der A GmbH & Co. KG durch die „Bestätigung und Vollmacht“ vom 05.12.12 (Blatt 43 der Akte) zur Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages bevollmächtigt worden.

Die Kündigung war formell ordnungsgemäß. Sie erfolgte schriftlich und die zur Kündigung führenden Gründe wurden in dem Kündigungsschreiben angegeben.

Dass der Beklagte die Kündigung nach § 174 BGB durch Schreiben vom 22.12.12 (Blatt 54 der Akte) zurückgewiesen hat, ist unerheblich und führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Nach § 174 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Der Kündigung vom 19.12.12 war jedoch sowohl die Vollmacht der Klägerin für den Kündigenden Herrn T. vom 23.11.12 wie auch die „Bestätigung und Vollmacht“ der Eigentümerin A GmbH & Co. KG für die Klägerin vom 05.12.12 beigefügt, in denen der jeweilige Bevollmächtigte zur Kündigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt wird.

Für die außerordentliche Kündigung lag auch der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges vor.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mieter für zwei Monate erreicht.

Der Beklagte war hier mit weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Wie bereits ausgeführt befindet sich der Beklagte über einen Zeitraum von mehreren Jahren (2009 – 2012) mit insgesamt 7.501,17 € (über 30 Monatsmieten) in Zahlungsverzug.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Nebenkostenabrechnung betreffend das Kalenderjahr 2011 gemäß § 556 BGB in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung.

Auch bezüglich dieses Anspruchs ist die Klägerin aktiv legitimiert. Es wird auch insoweit auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Der Beklagte ist aufgrund der Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01.11 bis 31.12.11 zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.453,00 € verpflichtet.

Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß.

Auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB, wonach die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitzuteilen ist, wurde eingehalten.

Die Abrechnung betrifft den Abrechnungszeitraum 01.01.11 bis 31.12.11. Die Abrechnung war danach dem Beklagten bis spätestens zum 31.12.12 mitzuteilen. Dies ist erfolgt.

Die Klägerin hat vorgetragen, dass dem Beklagten die Abrechnung zusammen mit dem Kündigungsschreiben vom 19.12.12, welches am 21.12.12 zugestellt wurde, übersandt wurde.

Materielle Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Auch hier bedurfte es keines weitern Hinweises seitens des Gerichts nach § 139 ZPO dahingehend, dass das Vorbringen gegen die Klage vollumfänglich sein muss. Hierauf war er, wie bereits ausgeführt, mit Zustellung der Klageschrift hingewiesen worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Der Ausspruch bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 709 S. 1, S. 2, 711, 108 ZPO.