VG Berlin Beschluss vom 13.06.2017 – 6 L 318.17

Orientierungssatz

1. Der Umstand, dass die Räumlichkeiten mängelbehaftet sind, wodurch ein dauerhaftes Bewohnen nicht möglich ist, steht der Einstufung der Räume als zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnräume nicht entgegen. Wohnräume unterfallen auch dann dem zweckentfremdungsrechtlichen Bestandsschutz, wenn sie sich noch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen.(Rn.20)

2. Rechtlich ungeeignet sind Räume zur Nutzung als Wohnraum, wenn diese etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen. Unbeachtlich ist dabei jedoch eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, also das bloße Fehlen der die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung.(Rn.21)

3. Vom Zweckentfremdungsschutz sind grundsätzlich Wohnräume ausgenommen, die zu anderen Zwecken errichtet wurden und bei Inkrafttreten der Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum entsprechend genutzt wurden. Insoweit fallen auch Räume unter die Zweckentfremdungregelungen, die zwar ursprünglich für gewerbliche Zwecke errichtet wurden, bei Inkrafttreten der Regelungen jedoch zum dauerhaften Wohnen genutzt wurden.(Rn.22) Das Zweckentfremdungsverbot verstößt auch nicht gegen höherrangiges Recht, insbesondere nicht gegen Art. 12 GG.(Rn.23)

4. Adressat einer Rückführungsanordnung kann sowohl der Verfügungsberechtigte als auch der Nutzungsberechtigte sein.(Rn.26)

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich in dem vorliegenden und in elf weiteren Verfahren jeweils gegen die Anordnung des Sofortvollzuges einer Rückführungsanordnung des Antragsgegners mit Zwangsgeldandrohung auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts für von ihr in der K...angemietete Räumlichkeiten im 3. und 4. Obergeschoss.

Das Gebäude, dessen Eigentümer seit März 2013 N... (im Folgenden: Eigentümer) ist, wurde aufgrund der Baugenehmigung des Bezirksamts Wilmersdorf von Berlin vom 29. Oktober 1969 zunächst als Büro- und Lagergebäude errichtet. Unter dem 28. Februar 1985 erteilte das Bezirksamt Wilmersdorf der damaligen Eigentümerin eine wohnungseigentumsrechtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, die für den hier relevanten Gebäudeteil im 3. und 4. Obergeschoss Wohnungen ausweist. Mit Schreiben vom 3. März 2014 erhielt der Eigentümer vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf (im Folgenden: Bezirksamt) eine Unbedenklichkeitserklärung nach § 62 Abs. 3 Satz 3 der Bauordnung für Berlin. Am 5. Januar 2015 zeigte der Eigentümer diesbezüglich die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung beim Bezirksamt an, tatsächlich kam das Vorhaben jedoch nicht zur Ausführung.

Mit Bescheid vom 26. Mai 2015 erteilte das Bezirksamt dem Eigentümer antragsgemäß eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des 3. und 4. Obergeschosses von Büronutzung zu gewerblicher Vermietung an berufstätige Personen.

Die hier streitgegenständlichen Räumlichkeiten befinden sich im 4. Obergeschoss Mitte und waren vom Eigentümer bis zum 30. Juni 2015 an eine Privatperson als Wohnraum vermietet. Mit Vertrag vom 9. September 2015 mietete die Antragstellerin diese vom Eigentümer unter der Bezeichnung „Wohnung Nr. 9“ mit einer Laufzeit bis zum 31. Mai 2019 zur Weitervermietung als Apartment und Ferienwohnung. Seither nutzt die Antragstellerin die Räumlichkeiten als Rezeption für den Ferienwohnungsbetrieb.

Zwischen Februar und Oktober 2016 hörte der Antragsgegner den Eigentümer zu einer Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – an und forderte diverse Unterlagen bei ihm an. Mit Schreiben vom 13. Januar 2017 hörte der Antragsgegner die Antragstellerin zu einer Zweckentfremdung an.

Mit Bescheid vom 17. Februar 2017 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin auf, bis zum 15. Juni 2017 die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Zudem ordnete er die sofortige Vollziehung der Verfügung an.

Hiergegen erhob die Antragstellerin am 9. März 2017 Widerspruch, der bisher nicht beschieden wurde. Die verfahrensgegenständliche Räumlichkeit unterliege nicht den Bestimmungen des ZwVbG. Dies sei nur dann der Fall, wenn von der zuständigen Stelle die Genehmigung zum dauernden Wohnen erteilt worden sei. Die Räumlichkeit sei jedoch als Gewerberaum errichtet worden, darüber hinaus sei eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung von Büronutzung zu gewerblicher Vermietung erteilt worden. Eine etwaige bauplanungsrechtlich illegale Wohnnutzung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ändere hieran nichts. Da es sich bei der fraglichen Räumlichkeit in der Vergangenheit nicht um Wohnraum gehandelt habe, sei sie vom Schutzzweck des Gesetzes nicht umfasst. Eine andere Auslegung, bei der genehmigter Gewerberaum unter den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnraumbegriff fiele, greife derart intensiv in die von Art. 12 Abs. 1 des Grundgesetzes geschützte gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen ein, dass sie in eine verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigende Berufswahlregelung oder sogar ein Berufsverbot „umschlage“. Zudem sei die Rückführungsanordnung zu Unrecht gegen die Antragstellerin als Nutzungsberechtigte und nicht gegen den Verfügungsberechtigten gerichtet. Aus den Ausführungsvorschriften zum ZwVbG ergebe sich, dass gegen den Nutzungsberechtigten nur dann vorgegangen werden könne, wenn er den ihm zu Wohnzwecken überlassenen Wohnraum ohne Kenntnis des Verfügungsberechtigten zweckfremd nutze.

Am 30. März 2017 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Berlin Eilrechtsschutz beantragt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei bereits formell rechtswidrig, da der Antragsgegner diese nicht mit hinreichend konkretem Bezug auf den Einzelfall begründet habe. Sie sei auch materiell rechtswidrig, denn ein besonderes, das Suspensivinteresse überwiegende öffentliche Vollzugsinteresse liege nicht vor. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr Vorbringen aus der Widerspruchsbegründung.

Sie beantragt sinngemäß,

die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Rückführungsanordnung in dem Bescheid vom 17. Februar 2017 wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Er bezieht sich zur Begründung auf die Ausführungen in dem angegriffenen Bescheid sowie den Verwaltungsvorgang und führt ergänzend aus, die streitgegenständliche Wohnung unterfalle dem Zweckentfremdungsverbot, da sie jedenfalls bis zum 1. Mai 2014 als Wohnraum genutzt worden sei.

Wegen des weiteren Sachverhalts und Vortrags wird auf den Inhalt der Streitakte und der Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

II.

Der zulässige Antrag ist unbegründet.

1. Das öffentliche Interesse, den streitgegenständlichen Wohnraum unverzüglich wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, überwiegt das private Interesse der Antragstellerin, diesen weiterhin als Ferienwohnung zu vermieten (vgl. § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 2 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –). Der Bescheid vom 17. Februar 2017 erweist sich bei summarischer Prüfung als rechtmäßig. Die sofortige Vollziehbarkeit liegt im öffentlichen Interesse.

a) Rechtsgrundlage der streitgegenständlichen Rückführungsanordnung ist § 4 Satz 1 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115). Nach dieser Bestimmung kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt.

aa) Der Anwendungsbereich des ZwVbG ist für die streitgegenständlichen Räumlichkeiten eröffnet. Nach § 1 Abs. 1 ZwVbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Senat von Berlin – im Folgenden: Senat – wird durch § 1 Abs. 2 Satz 1 ZwVbG ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Diese Feststellung hat der Senat in § 1 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) getroffen. Die parlamentsgesetzliche Ermächtigung des Senats und dessen auf dieser Grundlage getroffene Feststellung sind nicht zu beanstanden (vgl. ausführlich Urteile der Kammer vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 u.a. –, juris Rn. 27-76; OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, Pressemitteilung vom 6. April 2017).

Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnraum im Sinne des ZwVbG sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.

Die tatsächliche Eignung zur Wohnnutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten, die vor der Nutzung als Rezeption für den Ferienwohnungsbetrieb als Wohnraum vermieteten wurden, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit. Dass für die Nutzung als Rezeption bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Aber auch wenn zugunsten der Antragstellerin unterstellt würde, dass die Räumlichkeiten aktuell Mängel aufweisen, die einem dauerhaften Wohnen entgegenstehen, blieben sie zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnräume unterfallen auch dann dem zweckentfremdungsrechtlichen Bestandsschutz, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 3. März 2017, VG 6 K 136.16 –, juris Rn. 30; zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 9 f.; zur Renditeberechnung OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, juris und Das Grundeigentum 1997, 623).

Die Räumlichkeiten sind auch rechtlich zur Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind Räume, die – etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen. Unbeachtlich ist dabei jedoch eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, also das bloße Fehlen der die (materiell baurechtmäßige) Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Die Wohnnutzung ist genehmigungsfähig. Das Gebäude, in dem sich die streitgegenständlichen Räumlichkeiten befinden, wurde zunächst als Büro- und Lagergebäude errichtet, eine Baugenehmigung bezüglich einer geänderten Nutzung liegt lediglich für die Nutzungsänderung von Büronutzung zu gewerblicher Vermietung vor. Das Gebäude befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes IX-B163, das Maß der baulichen Nutzung ist nach § 31 Abs. 3 i.V.m. § 34 BauGB zu beurteilen. Eine Wohnnutzung ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke – BauNVO – im besonderen Wohngebiet zulässig. Zweifel am Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen bestehen nicht. Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften ergibt sich aus der Baugenehmigung vom 26. Mai 2015. Auf die Frage, ob die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO auch zu Wohnzwecken gewidmet waren, kommt es unter Geltung des ZwVbG dem klaren Wortlaut des Gesetzes nach nicht an. Es kann deshalb dahinstehen, ob durch die offenbar jahrzehntelange Wohnnutzung eine tatsächliche Umwidmung erfolgt ist (vgl. für Umwidmung jedenfalls nach 23 Jahren Wohnnutzung BVerwG, Urteil vom 29. November 1985, a.a.O. Rn. 24; vgl. zudem VG Berlin, Urteil vom 7. März 1986 – VG 13 A 555.84 –, Das Grundeigentum 1986, 759).

Eine Ausnahme nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG liegt nicht vor. Nach dieser Vorschrift sind vom Wohnraum nach § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG Räumlichkeiten ausgenommen, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung nach § 1 Abs. 2 ZwVbG – mithin am 1. Mai 2014 – auch entsprechend genutzt wurden. Die Räumlichkeiten wurden zwar 1969 zu gewerblichen Zwecken errichtet. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO wurden sie jedoch unstreitig zum dauernden Wohnen genutzt.

Ein unverhältnismäßiger Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen der Antragstellerin liegt entgegen ihrer Auffassung nicht vor. Das Zweckentfremdungsverbot ist jedenfalls verfassungsgemäß, soweit es um den Schutz des Wohnraumbestandes geht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, Pressemitteilung vom 6. April 2017; VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 87 ff.). Die Antragstellerin hat die gewerbliche Nutzung der streitgegenständlichen Räume erst nach Inkrafttreten der ZwVbVO begründet.

bb) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten werden zweckentfremdet. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 Var. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum für gewerbliche Zwecke verwendet wird. Das ist hier der Fall, denn der Wohnraum wird im Rahmen der gewerblichen Ferienwohnungsvermietung als Rezeption genutzt.

cc) Eine hiernach erforderliche Genehmigung zur Zweckentfremdung fehlt. Es besteht auch kein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung. Die Antragstellerin hat bereits keinen diesbezüglichen Antrag gestellt. Im Übrigen sind die Genehmigungsvoraussetzungen nicht erfüllt. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG kann die Genehmigung auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Hierfür sprechende Umstände sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

dd) Anhaltspunkte für Ermessensfehler liegen nicht vor. Der Antragsgegner hat die Rückführungsanordnung zu Recht an die Antragstellerin gerichtet. Sie ist für die Zweckentfremdung im Sinne des § 4 Satz 1 ZwVbG verantwortlich. Danach kann zulässiger Adressat einer Rückführungsaufforderung sowohl der Verfügungsberechtigte als auch der Nutzungsberechtigte sein („oder“). Die Störereigenschaft der Antragstellerin ist begründet, weil sie als Nutzungsberechtigte den Wohnraum zweckfremd gewerblich nutzt.

Ohne Erfolg wendet die Antragstellerin ein, nach Maßgabe von § 4 ZwVbG i.V.m. Ziffer 19 AV-ZwVbG sei sie nicht als Verantwortliche heranzuziehen. Selbst unter Berücksichtigung von Ziffer 19 AV-ZwVbG ist es rechtmäßig, die Rückführungsanordnung gegenüber der Antragstellerin als Nutzungsberechtigte auszusprechen.

In Ziffer 19 AV-ZwVbG heißt es unter der Überschrift „Rückführung von Wohnraum, § 4 ZwVbG“: „Diese Vorschrift gibt den Bezirksämtern die Befugnis, von den Verfügungsberechtigten die Beseitigung einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wohnraum und dessen Wiederzuführung zu Wohnzwecken zu verlangen. […] In diesem Zusammenhang gegebenenfalls erforderliche Anordnungen können auch gegenüber den Nutzungsberechtigten ergehen und sollten dann vorrangig an diese gerichtet werden, wenn die Verfügungsberechtigten den Nutzungsberechtigten Wohnraum zu Wohnzwecken überlassen hatten und von diesen die zweckfremde Nutzung ohne Kenntnis der Verfügungsberechtigten vorgenommen worden ist. Die Auswahlentscheidung bezüglich des insoweit in Anspruch zu nehmenden Adressaten ist im Rahmen der jeweiligen Einzelfallentscheidung zu treffen und zu begründen.“

Dies schließt eine Rückführungsanordnung gegenüber dem Nutzungsberechtigten nicht aus, auch wenn der erste Satz der Ziffer 19 AV-ZwVbG die gesetzliche Vorgabe verkürzt wiedergibt und nur den Verfügungsberechtigten nennt. Aus der nachfolgenden Erläuterung in Ziffer 19 AV-ZwVbG wird klar, dass die Anordnung „auch gegenüber den Nutzungsberechtigten“ zulässig sein soll. Die weitere Vorgabe, wonach bei fehlender Kenntnis des Verfügungsberechtigten vorrangig gegen den Nutzungsberechtigten vorzugehen sei, schließt es nicht aus, auch in anderen Fällen eine Rückführungsanordnung an den Nutzungsberechtigten zu richten. Der Hinweis auf die zu dokumentierende Auswahlentscheidung verdeutlicht ebenfalls, dass auch Ziffer 19 AV-ZwVbG von einer möglichen Störermehrheit aus Verfügungs- und Nutzungsberechtigten ausgeht.

Die Ausübung des Auswahlermessens ist nicht zu beanstanden. Hierfür bedarf es keiner Entscheidung, inwieweit der Antragsgegner neben der Antragstellerin auch den Eigentümer belangen dürfte. Jedenfalls durfte gegenüber der Antragstellerin die Rückführung des verfahrensgegenständlichen Wohnraums angeordnet werden. Entscheidend ist unter gefahrenabwehrrechtlichen Gesichtspunkten, dass die Antragstellerin die Verletzung des Zweckentfremdungsverbots unmittelbar verursacht und sie als Nutzungsberechtigte effektiv in der Lage ist, die zweckfremde Nutzung zu beenden, während der Eigentümer dies nur mittelbar nach einem Räumungsklageverfahren erreichen könnte (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 19. September 2016 – VG 6 L 335.16 –, EA S. 7; VG München, Urteil vom 22. Februar 2017 – M 9 K 16.4248 –, juris Rn. 24; entsprechend zur bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung gegen den Mieter OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 4. Februar 2016 – 7 B 1506/15 –, juris Rn. 4).

Die Adressatenauswahl der Rückführungsanordnung ist hinreichend dokumentiert (vgl. Verwaltungsvorgang Bl. 24 R f.). Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Insbesondere ist die vom Antragsgegner gesetzte Frist von drei Monaten, um die Wohnung wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen.

b) Es besteht ein besonderes öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung der Rückführungsanordnung.

Die Anordnung ist formell rechtmäßig. Der Antragsgegner hat das besondere öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehbarkeit ausreichend begründet, § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit muss mit einer auf den konkreten Fall abgestellten und nicht lediglich formelhaften schriftlichen Begründung des besonderen Interesses an der sofortigen Vollziehbarkeit des Verwaltungsaktes versehen sein (vgl. Kopp/Schenke, VwGO Kommentar, 22. Auflage 2016, § 80 Rn. 84). Allerdings ist anerkannt, dass sich die Gründe für den Erlass einer Ordnungsverfügung mit denen für die Anordnung ihrer sofortigen Vollziehung decken können und die Begründung der Vollzugsanordnung bei gleichgelagerten Konstellationen standardisiert werden kann (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 3. Januar 2006 – 8 B 1847/05 –, juris Rn. 10 m.w.N.) Die Begründung der Sofortvollzugsanordnung genügt diesen Anforderungen. Der Antragsgegner hat insoweit in dem Bescheid ausgeführt, dass in Berlin eine Wohnraummangellage vorliege, die eine unverzügliche Rückführung des Wohnraumes auf den Wohnungsmarkt erfordere. Für die Antragstellerin stelle dies keinen erheblichen Eingriff dar, da diese die Wohnung langfristig vermieten könne. Damit sind die Umstände, die den Antragsgegner zur Anordnung des Sofortvollzuges bewegt haben, hinreichend bezeichnet.

Der Antragsgegner durfte den Sofortvollzug mit dem in Berlin herrschenden Mangel an Wohnraum begründen, denn die aktuelle Mangellage auf dem Wohnungsmarkt ist besonders ausgeprägt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 8. Juni 2016 – VG 6 K 103.16 –, juris Rn. 43 ff.). Im Hinblick auf die gegenwärtig unzureichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erscheint es geboten, den rechtswidrigen Zustand umgehend zu beenden, um die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens nach § 3 ZwVbG zu sichern und wirtschaftlichen Fehlanreizen aufgrund einer sonst durch den Suspensiveffekt ermöglichten Fortdauer der zweckfremden Nutzung entgegenzuwirken.

2. Der gegen die Androhung des Zwangsgeldes gerichtete Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 VwGO, § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung – AG VwGO – ist ebenfalls unbegründet. Die Androhung des Zwangsgeldes hat ihre Rechtsgrundlage in § 6 ZwVbG i.V.m. § 8 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – BlnVwVfG –, § 13 Abs. 1, 3, 5 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes – VwVG –. Das Zwangsgeld ist das richtige Zwangsmittel. Bei der Rückführung des Wohnraums zu einer dauerhaften Wohnnutzung handelt es sich um eine unvertretbare Handlung im Sinne von § 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG handelt. Der angedrohte Betrag von 10.000,00 Euro hält die gesetzliche Obergrenze von 50.000,00 Euro (vgl. § 8 Satz 1 BlnVwVfG) ein. Er entspricht dem Betrag, der in den Ausführungsvorschriften zur Beseitigung einer nicht genehmigten zweckfremden Nutzung als angemessen und ausreichend genannt wird (vgl. AV-ZwVbG in der Fassung vom 4. August 2016, a.a.O, Ziffer 21.2.1).

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u. a. unter www.bverwg.de/medien/pdf/streitwertkatalog.pdf). Die Kammer geht davon aus, dass für die Rückführungsanordnung der Auffangwert von 5.000,00 Euro je Wohnung anzusetzen ist, denn eine wirtschaftlich günstigere Nutzung ist nicht ohne weiteres feststellbar (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges). Maßgeblich ist damit die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, weil dieses mit 10.000,00 Euro höher ist als der für die Grundverfügung selbst zu bemessende Streitwert (Ziffer 1.7.2 des Streitwertkataloges). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des sich daraus ergebenden Betrages ausgegangen (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkataloges).