LG Köln Urteil vom 24.02.2010 – 4 O 12/08

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von sämtlichen Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen vom 10.01.2002 bei der Z-Bank, Vertragsnummern: #####/#### und #####/#### in Höhe von 136.300,- € freizustellen sowie 38.544,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 34.343,26 € seit dem 30.01.2008 und aus 4.201,40 € seit dem 26.02.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Erbbaurechts an der Wohnung Nr. 29 gemäß Teilungserklärung der Urkunde #####/####E des Notars Dr. F in Köln im Gebäude H-Straße, ####2 F2, Grundbuch von F2, Blatt #### sowie in Höhe von 3.893,49 € zusätzlich Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs des Klägers auf Rückerstattung der an das Finanzamt F2 gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von 3.893,49 €.

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger weitere 4.158,82 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.01.2008 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den gesamten weiteren Schaden hinsichtlich des Kaufes des unter vorstehender Ziffer 1 bezeichneten Erbbaurechts ab dem 01.01.2009 zu ersetzen haben, abzüglich der ab diesem Zeitpunkt erzielten Mietvorteile bis zur Ablösung des Darlehens bzw. Rückabwicklung des Kaufvertrages, soweit die Ansprüche nicht auf Dritte übergegangen sind.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Abwicklung des Darlehensvertrages und Übertragung des  unter vorstehender Ziffer 1 bezeichneten Erbbaurechts entstehen.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Annahme des Übereignungsangebotes seit dem 18.05.2007 und die Beklagte zu 2) seit dem 13.02.2008 in Verzug befinden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche auf Rückabwicklung eines Kaufvertrags über ein Wohnungserbbaurecht aufgrund unzureichender Beratung und unzureichender Aufklärung über Prospektinhalte geltend.

Der Kläger ist seit 1997 Kunde bei der Beklagten zu 2), welche Anlageberaterin und Finanzdienstleisterin ist. Ende 2000/Anfang 2001 besuchten die Mitarbeiterinnen der Beklagten zu 2), Frau M3 und Frau X2 den Kläger und berieten ihn u.a. im Hinblick auf eine Immobilienanlage. Diesbezüglich empfahlen sie ihm eine Wohnung im Objekt „F2“ wegen der hohen Abschreibungsmöglichkeiten einer „Denkmalschutz-Immobilie“. Sie befindet sich in der historischen, 1995 unter Denkmalschutz gestellten BMW-Siedlung. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1), die Vogtländische Baugesellschaft, sowie dann die Beklagte zu 1) vermarkteten diese Immobilie an Privatinvestoren. Der Vertrieb erfolgte u.a. über die Beklagte zu 2). Die Wohnungen der Siedlung sollten planmäßig im Jahr 2001 komplett saniert werden. Der Sanierungsaufwand sollte als Sonderabschreibung gem. § 7 i EStG (Denkmalabschreibung) im Anschaffungsjahr sowie in den 9 Folgejahren zu jeweils 10 % abgeschrieben werden. In den von der Beklagten zu 1) erstellten Prospekten wird der Anteil der gem. § 7 i EStG steuerlich abschreibungsfähigen Kosten am Gesamtkaufpreis auf ca. 80 % beziffert. In den Prospekten finden sich andererseits auch Hinweise, dass lediglich die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführten Baumaßnahmen von der Sonderabschreibung begünstigt sind. Ferner sind verschiedene Haftungsausschlüsse hinsichtlich der abschreibungsfähigen Sanierungskosten sowie des steuerlichen Ergebnisses enthalten.

Mit dem Kläger fanden im Oktober und November 2001 insgesamt 4 Beratungsgespräche sowie am 27.10.2001 ein Ortstermin statt, bei dem der Kläger eine bereits in Renovierung befindliche Wohnung besichtigte, wobei streitig ist, welche Wohnung dies war. Der Kläger ließ sich schließlich über die Beklagte zu 2) die Wohnung Nr. 29 in der H-Straße in F2 reservieren, was ihm am 11.10.2001 von der Beklagten zu 1) bestätigt wurde.

Der Kläger gab sodann am 12.11.2001 das notarielle Kaufvertragsangebot für die Wohnung ab und erklärte gleichzeitig den Beitritt zum Mietpool. In der Anlage zum Kaufvertragsangebot war der Kaufpreis für die Altsubstanz mit 43.518,- DM und der Sanierungsaufwand mit 174.070,- DM angegeben. Die Beklagte zu 1) nahm das Kaufvertragsangebot unter dem 22.11.2001 an.

Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung jedoch beinahe vollständig saniert. Der nach diesem Zeitpunkt angefallene Sanierungsaufwand betrug ausweislich der vom Finanzamt Köln-Süd mit Bescheid vom 27.11.2006 festgesetzten Einkommensbesteuerung lediglich noch 862,20 DM.

Zur Finanzierung nahm der Kläger am 10.01.2002 zwei Darlehen über insgesamt 136.300,- € auf. Er verlangt nunmehr Freistellung von den eingegangenen Verpflichtungen und Ersatz der ihm entstandenen Aufwendungen. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf die Klageschrift, den Schriftsatz vom 30.04.2008 sowie (zuletzt) auf den Schriftsatz vom 01.09.2009 und auf die Abhandlung in den Entscheidungsgründen Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, dass die Beklagte gewusst habe, dass es entscheidende Bedeutung für die Käufer gehabt habe, Denkmalschutzabschreibungen für Sanierungen nach Vertragsschluss vornehmen zu können. Weiter habe die Beklagte zu 1) den abschreibungsfeindlichen Fortschritt der Sanierungen gekannt. Dagegen seien die Prospekte wie auch der konkrete Vertrag mit dem Kläger darauf angelegt gewesen, den Anschein zu erwecken, dass Abschreibungen erfolgreich sein würden. Dass Steuervorteile rechtlich ausgeschlossen seien, wenn eine Sanierung vor dem Kauf liegt, sei ihm unbekannt gewesen. Auch in tatsächlicher Hinsicht habe er nicht gewusst oder wissen können, dass die konkrete Wohnung bereits ansaniert war.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte zu 1) bzw. die von ihr mit dem Vertrieb beauftragten Mitarbeiter der Beklagten zu 2) hätte ihn erstens genauer darauf hinweisen müssen, dass eine Ansanierung steuerrechtlich schade, sowie zweitens inwiefern diese tatsächlich in der Zwischenzeit schon erfolgt gewesen sei und fortschreiten werde. Dem seien sie nicht nachgekommen. Er rügt zudem, dass die in den Prospekten angegebene Miete von 10,- DM/qm nach Abschluss der Sanierung falsch gewesen seien; realistisch seien vielmehr Mieten von allenfalls 3,20 bis 4,00 EUR/qm gewesen.

Bei vollständiger und richtiger Aufklärung hätte der Kläger nicht die streitgegenständliche Immobilie gekauft, sondern vielmehr in ein gleichartiges Objekt investiert, bei dem er vergleichbare Steuervorteile wie prospektiert erzielt hätte. Daher müsse er sich insbesondere die vorliegend erzielten Steuervorteile nicht anspruchsmindernd anrechnen lassen.

Nach verschiedenen Änderungen der angekündigten Anträge beantragt der Kläger zuletzt,

1 Die Beklagten als Gesamtschuldner, hilfsweise einzeln zu verurteilen, den Kläger von sämtlichen Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen vom 10.01.2002 bei der Z-Bank, Vertragsnummern: #####/#### und #####/#### in Höhe von 136.300,- € freizustellen sowie 42.621,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, hilfsweise 179.722,93 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Erbbaurechts an der Wohnung Nr. 29 gemäß Teilungserklärung der Urkunde #####/####E des Notars Dr. F in Köln im Gebäude H-Straße, ####2 F2, Grundbuch von F2, Blatt ####.

2 Die Beklagten als Gesamtschuldner, hilfsweise einzeln, zu verurteilen, an den Kläger weitere 4.162,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

3 Festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch, hilfsweise einzeln, den gesamten weiteren Schaden hinsichtlich des Kaufes des unter vorstehender Ziffer 1 bezeichneten Erbbaurechts ab dem 01.01.2009 zu ersetzen haben, abzüglich der ab diesem Zeitpunkt erzielten Mietvorteile bis zur Ablösung des Darlehens bzw. Rückabwicklung des Kaufvertrages soweit die Ansprüche nicht auf Dritte übergegangen sind.

4 Festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch, hilfsweise einzeln, alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Abwicklung des Darlehensvertrages und Übertragung des  unter vorstehender Ziffer 1 bezeichneten Erbbaurechts entstehen.

5 Festzustellen, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Annahme des Übereignungsangebotes seit dem 18.05.2007 und die Beklagte zu 2) seit dem 13.02.2008 in Verzug befinden.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1) behauptet, dass die Risiken der Anlage in den beiden Prospektteilen ausreichend und zutreffend dargestellt worden seien. Sie beruft sich weiter auf die Haftungsausschlussklauseln in den Prospekten. Der Kläger habe daher wissen können und müssen, dass die Denkmalabschreibung nur für den nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch entstehenden Sanierungsaufwand greife. Zudem sei in dem von der Zeugin X3 erstellten Berechnungsbogen auch angegeben, dass der Baubeginn der fraglichen Wohnung am 01.08.2001 erfolgt sei. Sie bestreitet die Schadensberechnung des Klägers im Einzelnen und meint zudem insbesondere, dass sich dieser die erzielten Steuervorteile anrechnen lassen müsse. Weiter wendet die Beklagte zu 1) die Verjährung ein.

Die Beklagte zu 2) behauptet, dass der Kläger von den Beraterinnen M3 und X3 umfassend über die möglichen Nachteile und Risiken des Objekts informiert worden sei. Insbesondere sei der Kläger auch noch bei der Ortsbesichtigung darauf hingewiesen worden, dass aus steuerlichen Gründen der Erwerb einer unsanierten Wohnung unabdingbar sei. Daher habe sich die Zeugin X3 vor der Reservierung der fraglichen Wohnung bei der Beklagten zu 1) nach dem Sanierungsstand erkundigt und erfahren, dass die Wohnung noch verkauft werden könne, ohne dass die Denkmalabschreibung durch eine Ansanierung gemindert sei. Dies habe die Zeugin X3 auch noch vor dem Notartermin am 12.11.2001 wiederholt und dieselbe Auskunft von der Beklagten zu 1) erhalten. Sie meint daher, keine Beratungspflichten verletzt zu haben. Sie bestreitet ebenfalls den von dem Kläger berechneten Schaden im Einzelnen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 24.09.2008 und 29.05.2009. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der Sitzungen vom 23.04. und 25.11.2009 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze und Urkunden Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zum weit überwiegenden Teil begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie einer Zahlung von 38.544,66 €, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Erbbaurechts.

I. Die Beklagten haben dem Kläger gegenüber eine Aufklärungspflicht in tatsächlicher Hinsicht verletzt. Dies ergibt sich daraus, dass die Beklagten vorvertraglichen Pflichten (welche auch unter dem nach Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB anwendbaren, alten Recht von vor 01.01.2002 anerkannt gewesen sind) nicht nachgekommen sind. Im vorliegenden Fall ist während der vorvertraglichen Beratung die Tatsache aufklärungsbedürftig und damit haftungsbegründend gewesen, dass die Sanierung konkret für das betreffende Objekt schon im Gange war.

Ein Immobilienverkäufer, der Steuervorteile herausstellt, darf keine Fehlvorstellungen über wesentliche Umstände erwecken (BGHZ 114, 263, 268; 123, 126, 129). Kaufentscheidende Umstände hat er mitzuteilen (OLG Nürnberg NJW-RR 2002, 1705, 1706). Der Käufer entbindet ihn hiervon nicht durch mangelnde Eigeninformation (BGH NJW-RR 1990, 970, 972). Vorliegend war die Tatsache, dass die Wohnung des Klägers schon vor Vertragsschluss ansaniert war, ein solch entscheidender Umstand. Es handelte sich bei der gesamten Siedlung um Wohnungen, die ganz vorrangig als Abschreibungsobjekte erworben wurden. Da die Beklagte zu 1) die Sanierung selbst übernahm, muss den verantwortlichen Mitarbeitern der Beklagten zu 1) der Baufortschritt bekannt gewesen sein. Ebenso waren ihnen die daran anknüpfende steuerrechtliche Folge und damit die Wichtigkeit für die Anleger bewusst. Die Beklagte zu 1) konnte zwar davon ausgehen, dass es sich bei ihren Vertragspartnern um im Geschäftsleben versierte Personen handelte, die entweder selbst in der Lage waren, die steuerlichen und haftungsrechtlichen Konsequenzen zu übersehen oder sich entsprechender fachlicher Hilfe bedienen würden, da es erkennbar auf die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für vermögende Anleger abzielte (vgl. BGH WM 2004, 172; OLG Frankfurt v. 28.05.2008, Az. 23 U 63/07, BeckRS 2008 12069, Rn. 84, zit. nach juris). So geht der Prospekt davon aus, dass „eine oder mehrere Eigentumswohnungen bzw. ein komplettes Haus“ erworben werden. Insofern geht das Risiko, sich das richtige Verständnis über den Inhalt des Prospekts zu verschaffen, wie auch den Überblick über das eigene Risiko generell (BGH NJW 2001, 2021, 2022), zu Lasten des Klägers. Beispiele hierfür wären Mietausfälle, die eigene Liquidität und fortlaufende Einkommenssituation, oder auch ein Wertverfall des Objekts.

Bei der tatsächlichen Ansanierung handelt sich jedoch um keinen Fehler des Prospekts oder ein Spekulationsrisiko, sondern eine außerhalb des Prospekts liegende Tatsache (vergleichbar OLG München v. 05.09.2008, Az. 20 U 2459/07, BeckRS 2007 14749). Es handelt sich vorliegend damit nicht um ein vom Kläger falsch eingeschätztes Prognoserisiko, an das die Aufklärungspflicht anknüpft, sondern um eine unrichtige bzw. unterlassene Angabe zu individuellen Gegebenheiten (vgl. BGH NJW 2005, 983). Es wird vermutet, dass der Kläger bei richtiger Beratung nicht gekauft hätte (vgl. BGH NJW-RR 2006, 642).

Insofern greift auch der von der Beklagten zu 1) angeführte Haftungsausschluss in den Prospekten nicht. Er bezieht sich nur auf Spekulationsrisiken. Ein solches hat sich aber nicht verwirklicht. Die Sanierungen sind im Prinzip wie von dem Abschreibungskonzept vorgesehen vom Denkmalschutzamt anerkannt worden. Das Problem ist und bleibt die Sanierung, die vorher schon stattfand.

Diese Ansanierung stellt Wissen aus Sphäre der Beklagten zu 1) selbst dar. Der Vertrag selbst schreibt vor, dass über die Einzelheiten der Sanierungen die Beklagte zu 1) durchzuführen und mit dem Denkmalschutzamt abzustimmen hatte. Einfluss auf diese Vorgänge hatten die Käufer dabei nicht gehabt. Die Prospekte sind deutlich und auch richtig gewesen; insofern hatte der Kläger aber alles richtig eingeschätzt. Den Sanierungsstand hat er nicht einschätzen können und hat auch keinen Anlass, gehabt diesen noch einmal gezielt anzufragen, zumal die Beklagte zu 2) auch vorgetragen hat, dass sie den Kläger über die Bedeutung einer Ansanierung vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages aufgeklärt habe. In Anbetracht dieser Beratung musste der Kläger auch den auf dem Berechnungsbogen angegebenen Baubeginn im August 2001 nicht näher hinterfragen, da diese allgemeine Angabe durch die konkrete Beratung relativiert war.

Auch die Formulierung des Kaufvertrags und die Abwicklung legen im Übrigen einen unsanierten Zustand zu Vertragsschluss nahe. Auch ein Steuerberater hätte bei einer Prüfung keinen Verdacht geschöpft hinsichtlich der Berechtigung der steuerrelevanten Aussagen (insofern anders OLG Nürnberg NJW-RR 2002, 1705). Der Vertrag unterscheidet Altbausubstanz und Sanierungssubstanz, für die Werkvertragshaftung gilt.

Die Beklagte zu 2) haftet für die objektiv unzutreffende Angabe zum Stand der Sanierung. Sie muss sich das Verschulden der Zeugin X3 gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Es ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, dass sich die Zeugin X3 bei Mitarbeitern der Beklagten zu 1) über den Sanierungsstand erkundigt und von diesen falsche Angaben erhalten hat. Zwar hat die Zeugin X3 dies angegeben, ohne jedoch noch konkrete Erinnerungen an den vorliegenden Verkaufsvorgang zu haben. Sie hat weiter ausgesagt, dass diesbezügliche Ansprechpartner bei der Beklagten zu 1) der ehemalige Vorstand Herr S2 oder seine Mitarbeiterin, Frau I (jetzt I)  gewesen seien. Sowohl die Zeugin I als auch der Zeuge S2 haben jedoch ausgesagt, dass sie keine konkreten Auskünfte über den Sanierungsstand gegeben hätten. Dies hätten sie auch mangels Informationen gar nicht gekonnt; allenfalls die Bauabteilung wäre hierzu in der Lage gewesen. Danach ist nicht bewiesen, dass die Beklagte zu 1) der Beklagten zu 2) falsche Auskünfte über den Sanierungsstand gegeben hätte, was die Beklagte zu 2) hätte entlasten können. Es bleibt daher dabei, dass der objektiv unrichtige und steuerschädliche Sanierungsstand dem Kläger nicht mitgeteilt worden ist, wofür die Beklagte zu 2) wegen Aufklärungspflichtverletzung und die Beklagte zu 1) gemäß § 278 BGB aufgrund der Vertriebsvereinbarung mit der Beklagten zu 2) haftet.

Die Kausalität des Beratungsfehlers zum Kaufentschluss wird vermutet (vgl. BGH NJW 2008, 649). Der Kläger hat im Übrigen auch substanziiert vorgetragen, dass er ansonsten eine andere, gleichartige Immobilie gekauft hätte.

Die Ansprüche sind auch nicht verjährt. Die kurze Verjährung von 6 Monaten gilt nur für Prospekthaftung im engeren Sinne; wird wie hier durch die Beispielrechnung und Beratung persönliches Vertrauen in Anspruch genommen, verjähren die auf (Vor-)Verhandlungsverschulden beruhenden Ersatzansprüche nach den allgemeinen Verjährungsvorschriften (OLG Frankfurt v. 28.05.2008, Az. 23 U 63/07, BeckRS 2008 12069, Rn. 34, zit. nach juris). Der Fristbeginn ist für Überleitungsfälle gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB wie den hier gegebenen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 zu berechnen (BGH NJW 2007, 1584ff.), d.h. mit dem Zeitpunkt, zu dem der Beklagte Kenntnis erlangte von den anspruchbegründenden Umständen oder dies ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Dies ist erst mit dem Grundlagenbescheid des Finanzamts Köln-Süd vom 27.11.2006 anzunehmen.

Auf die weiter behaupteten falschen Prospektangaben in Bezug auf die erzielbare Miete kommt es danach nicht mehr an.

II. Was den Schadensumfang betrifft, richtet sich der Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrags. Der Kläger kann verlangen so gestellt werden, als hätte er von dem Vertragsschluss abgesehen (BGHZ 140, 111, 117; BGH NJW 2003, 1811 f.; Palandt/Heinrichs, § 280 Rn. 55a). Dies schließt auch die Freistellung von den im Zusammenhang hiermit eingegangenen Verbindlichkeiten und Ersatz der Aufwendungen abzüglich zugeflossener Einnahmen ein (OLG München v. 05.09.2008, Az. 20 U 2459/07, BeckRS 2007 14749, Rn. 39ff., zit. nach juris).

Der Beklagte hat daher den Kläger von den Darlehensverträgen mit Wirkung ab 01.01.2009 freizustellen. Ein Kündigungsrecht gemäß §§ 489 oder 490 BGB und damit die Möglichkeit von Sondertilgungen ist nicht ersichtlich. Die Verträge sehen für die Darlehenssummen jeweils eine Zinsfestschreibung bis zum 30.12.2011 vor, wobei Sondertilgungen vor diesem Zeitpunkt  ausgeschlossen sind. Daher ist dies auch die bis zu diesem Datum fest bestimmte Laufzeit. Der Stichtag 01.01.2009 ergibt sich dadurch, dass der Streitgegenstand den Sachverhalt bis einschließlich des Anlagezeitraums des Jahres 2008 umfasst.

Die ersatzfähigen und nachgewiesenen Aufwendungen des Klägers berechnen sich wie folgt:

Unstreitig wurde der Kaufpreis in Höhe von 111.250,98 € erbracht. An weiteren Gebühren und Kosten im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag hat der Kläger für das Kaufangebot 472,70 €, für die Annahme des Kaufvertrages und die Auflassung 358,82 € an Notarkosten und als Maklercourtage an die Beklagte zu 2) 3.871,53 € gezahlt. Die Grunderwerbssteuer wurde in 2001 in Höhe von 3.893,49 € und Gebühren für die Auflassungsvormerkung in Höhe von 122,71 € gezahlt. Für Grundbuchauszug, Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung sind 306,25 € und für die Grundschuldbestellung 341,97 € an Notarkosten  sowie Gerichtskosten in Höhe von 277,- € gezahlt worden. Der Kläger hat ferner dem Thüringer Landesamt für Denkmalpflege Kosten in Höhe von 50,- € gezahlt. Dies ergibt einen ersatzfähigen und nachgewiesenen Betrag in Höhe von insgesamt 9.694,47 €. Der Kläger schuldet den Beklagten in Bezug auf die Grunderwerbssteuer Zahlung nur Zug um Zug (§ 322 BGB) gegen Abtretung des Anspruchs auf die Rückerstattung der an das Finanzamt F2 gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe 3.893,49 €. Diese ist nämlich bei Rückgängigmachung des Kaufvertrages grundsätzlich zu erstatten, worauf sich die Beklagte zu 2) auch berufen hat. Dem Kläger ist die eigenständige Geltendmachung des Rückerstattungsanspruchs wegen der Unwägbarkeiten bei der Geltendmachung jedoch nicht zuzumuten; er ist allerdings zur Abtretung dieses Anspruchs verpflichtet.

An Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung des Objekts sind dem Kläger folgende ersatzfähige Aufwendungen entstanden:

Für die Einschaltung eines Maklers zur Mietersuche sind Kosten in Höhe von 470,05 € sowie 199,00 € nachgewiesen. Diese sind auch ersatzfähig, da sie im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind und auch allein zur Schadensbegrenzung – Vermeidung weiteren Mietausfalls - erforderlich waren. Ersatzfähig sind auch Reparaturkosten in Höhe von 51,32 € für die Reparatur des Kaltwasseranschlusses in der Wohnung.

An Kosten für den Sachverständigen Prof. Dr. M hat der Kläger 80,22 € aufgewandt, welche ersatzfähig sind. Auch wenn diese Kosten für die Feststellung von Gewährleistungsmängeln aufgewandt worden sind, sind sie dennoch gegenüber beiden Beklagten anzusetzen, da der Kauf der Wohnung die primäre Ursache des Anfalls auch dieser Kosten ist.

An Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung des Objekts sind dem Kläger daher insgesamt 720,59 € zu ersetzen.

Für Lebensversicherungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung des Objekts hat der Kläger Zahlungen an die H Lebensversicherungs-AG bis Ende 2008 insgesamt 631,76 € nachgewiesen. Zudem sind Zahlungen an die DBV bis Ende Juli 2009 in Höhe von 7.422,08 € erfolgt, von denen der Rückkaufwert der Versicherung in Höhe von 5.181,68 € in Abzug zu bringen ist. Der Schaden beträgt daher insoweit 2.240,40 €. Die ersatzfähigen Gesamtaufwendungen belaufen sich daher insgesamt auf 2.872,16 €.

Zahlungen und Erträge bezüglich der weiteren Lebensversicherung bei der B-Versicherung sind nicht in Ansatz zu bringen, da der Kläger nachgewiesen hat, dass diese Lebensversicherung bereits im Jahre 1997 und damit unabhängig von dem Kauf der Wohnung abgeschlossen hat.

Ersatz für die von dem Kläger behaupteten Fahrten zu Versammlungen der Wohnungseigentümerversammlungen und des Mietpools kann der Kläger nicht verlangen. Diese behaupteten Aufwendungen stellen keine ersatzfähigen Schadenspositionen dar; vielmehr handelt es sich um freiwillige Aufwendungen, für die grundsätzlich kein Ersatz verlangt werden kann.  Eine Anwesenheit des Klägers war nicht erforderlich.  Zudem hat der Kläger auch keinen Beweis für die Richtigkeit der von ihm zunächst pauschal mit 75,- €, dann mit 209,40 € angegebenen Kosten pro Fahrt angetreten.

Ebenso wenig kann der Kläger die von dem Finanzamt rückwirkend berechneten Zinsen in Höhe von 1.897,- € nebst Säumniszuschlägen in Höhe von 295,- €, somit insgesamt 2.192,- € verlangen. Die Nachforderung beruht zwar auf der späteren Heraufsetzung der Steuerschuld des Klägers wegen des erheblich geringeren Abschreibungsbetrages für Sanierungsaufwendungen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Jedoch sind diese Kosten als – verringernder - Teil des Steuervorteils zu betrachten, welcher insgesamt nicht im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen ist (vgl. BGH NJW 2008, 649). Das Vorliegen eines Ausnahmefalls hierzu, dass nämlich bei dem Kläger außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben, haben die Beklagten nicht substanziiert dargetan und ist wegen des weitgehenden Entfalls der Denkmalabschreibung auch nicht erwarten. Eine isolierte Geltendmachung der an das Finanzamt gezahlten Zinsen ist im Rahmen der steuerlichen Gesamtbetrachtung daher nicht zulässig.

An Bankzinsen hat der Kläger unter Vorlage von Belegen im Einzelnen vorgetragen und nachgewiesen, dass er bis einschließlich Juni 2009 Disagio und Darlehenszinsen für das fragliche Objekt in Höhe von 57.308,38 € gezahlt hat. Insbesondere ist das Disagio hier einzuberechnen, da der Kläger bislang nur das ausgezahlte Nettodarlehn in seine Forderungsaufstellung einbezogen hat.

Der Kläger hat zudem einen Gesamtbetrag gezahlter Kontokorrentzinsen in Höhe von 2.273,04 € nachgewiesen, welcher als ersatzfähiger Schaden anzusehen ist.

Aus den vorstehenden Positionen ergeben sich damit neben den ausgezahlten Darlehensbeträgen in Höhe von 111.250,98 € insgesamt 72.868,64 € an ersatzfähigen weiteren Aufwendungen, so dass sich auf der Ausgabenseite ein Gesamtbetrag in Höhe von 184.119,62 € errechnet.

In Abzug zu bringen sind jedoch die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der Kläger hat insoweit seine Darstellung zu den im Rahmen der Vermietungstätigkeit erzielten Einnahmen unter Berücksichtigung der Ausgaben im Schriftsatz vom 01.09.2009 durch den Schriftsatz vom 18.11.2009 dahin gehend korrigiert, dass der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben zwischen Dezember 2001 und Juli 2009 insgesamt 9.274,96 € beträgt. Er hat die jeweiligen Einnahmen und Ausgaben jeweils durch Belege untermauert. Soweit die Beklagten die Richtigkeit der vorgelegten Abrechnungen bestreiten, geht dies ins Leere, da urkundlich dokumentiert ist, dass Einnahmen und Ausgaben nur in der bescheinigten Höhe angefallen sind. Soweit der zwischenzeitliche Leerstand der Wohnung bestritten und ein Verstoß des Klägers gegen die Schadensminderungspflicht gerügt wird, hat dies im Ergebnis keinen Erfolg. Der Kläger hat im Einzelnen vorgetragen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um eine zeitnahe Vermietung der Wohnung zu erreichen. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass seine Darstellung nicht zutreffend ist, zumal die Erzielung von Mieteinnahmen im ureigensten Interesse des Klägers war. Weiter gehender Vortrag ist dem Kläger weder möglich noch zuzumuten.

Es ergibt sich daher ein in die Rückabwicklung einzusetzender Gesamtaufwendungsbetrag in Höhe von 174.844,66 €, der jedoch in Höhe von 136.300,- € bereits vom Freistellungsantrag zu Ziffer  1 umfasst ist. Es verbleibt danach noch ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 38.544,66 €, der in Höhe von 3.893,49 € von der Zug um Zug Verurteilung hinsichtlich der Grunderwerbssteuer erfasst ist.

III. Der Anspruch auf die Zinsen folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB und berücksichtigt die teilweise unterschiedlichen Rechtshängigkeitszeitpunkte einzelner Schadenspositionen.

IV. Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Kosten seines Prozessbevollmächtigten hat der Kläger nur gegenüber der Beklagten zu 1), da die Beklagte zu 2) vorgerichtlich nicht zur Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Zahlung von Schadensersatz aufgefordert worden ist. Der Höhe nach bestehen keine Bedenken gegen den Ansatz einer 2,0-Geschäftsgebühr, da die vorliegende Angelegenheit von einer den durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad abdeckenden Mittelgebühr ganz erheblich nach oben abweicht. Dies zu beurteilen ist das Gericht auch ohne Einholung eines Gebührengutachtens der Rechtsanwaltskammer aufgrund seiner langjährigen Erfahrung in der Lage, § 287 ZPO. Anzusetzen ist jedoch nur der Gegenstandswert, welcher dem außergerichtlichen Aufforderungsschreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers zugrundelag.

V. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Streitwert : 186.722,93  €

Reiner