AG Darmstadt Urteil vom 03.09.2012 – 315 C 119/12

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 112,78 €.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313a I ZPO abgesehen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses in Höhe der Klageforderung, weil die Beklagte wirksam mit einem Anspruch auf Rückzahlung von zuviel geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2010 in dieser Höhe aufgerechnet hat, so dass der Mietzinsanspruch der Klägerin für März 2011 insoweit erloschen ist, §§ 812 I 1, 388, 389 BGB.

Die Umlage von „Arbeitskosten der Wartung von Gasgeräten“ in Höhe von 112,78 € ist mietvertraglich nicht vereinbart und deshalb auch für 2010 nicht zulässig.

Die Parteien haben in § 2 (1) des Mietvertrages eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung vereinbart; die umzulegenden Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind in § 2 (4.1) geregelt, die Höhe der Vorauszahlungen ist unter ausdrücklichem Hinweis auf die Regelung in (4.1) festgelegt. Mit der Regelung in § 2 Ziff. (4.1) des Mietvertrages liegt keine – an sich zulässige- generelle Verweisung auf den Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV vor, sondern eine Umlagevereinbarung, die sich auf die aufgelisteten Positionen beschränkt. Dies ergibt sich aus der eindeutigen Formulierung „Die nachfolgend vereinbarten Betriebskosten …a) – s) … werden als Vorauszahlung ausgewiesen“. Dies bedeutet, dass nur die im einzelnen aufgeführten Betriebskostenarten umgelegt werden und der Verweis auf § 27 der zweiten Berechnungsverordnung (der bei dem Mietvertrag vom 8.11.2005 ohnehin keinen Sinn mehr macht wegen § 556 I BGB) sowie auf die BetrKV nur zur näheren Bestimmung dient, was unter den aufgeführten Betriebskosten zu verstehen ist. Genau für die Kombination einer Bezugnahme auf die HeizKV mit einer ausdrücklichen anschließenden Aufzählung von Betriebskosten durch die Verbindung mit „die folgenden Betriebskosten“ in der Umlagevereinbarung ist dies bereits vom BGH so entschieden (BGH NZM 2008,81 ). Die Kosten für die Wartung der Gastherme sind deshalb nicht durch eine umfassende Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog gem. § 2 BetrKV, dort Ziff. 4d, wirksam umgelegt.

Aber auch die in § 2 Ziff. (4.1) 1s) vereinbarte Umlage der Kosten der Prüfung/Wartung von Gasleitungen umfasst entgegen der Auffassung der Klägerin nicht die Umlage von Kosten der Wartung des Gasheizgerätes, der Gastherme, um die es hier geht.

Rein begrifflich fallen die Kosten der Wartung der Gastherme nicht unter die aufgeführte Betriebskostenposition Prüfung/Wartung von Gasleitungen, die zulässig vereinbart ist. Der Begriff „Gasleitungen“ bezeichnet Gasleitungsrohre zu einer Gasabnahmestelle wie etwa eine Therme oder einen Gasherd. Das Gasheizgerät selbst ist keine Gasleitung. Dies ist noch nicht einmal unklar. Selbst eine Unklarheit der Regelung würde aber auch nur dazu führen, dass die Klausel im Mietvertrag zulasten der Klägerin auszulegen wäre (§ 305c Abs.2 BGB). Die enumerative Aufzählung der mietvertraglich umgelegten Betriebskosten in (4.1) 1a-s schließt aber auch die Einbeziehung der Kosten der Prüfung und Wartung des Gasheizgerätes in der Wohnung durch Auslegung von Ziff s) im Sinne der Klägerin schon deshalb aus, weil auf diesem Wege dann die in § 2 Ziff. 4d BetrKV geregelte Betriebskostenposition „.Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten“ doch umgelegt würde, obwohl eine generelle Bezugnahme auf die Regelung gerade zu verneinen ist. Darin läge ein Widerspruch. Die Klausel bedeutet eine Beschränkung auf die Kosten der Wartung von Gasleitungen.

Die Regelung in § 2 Ziff. 4.3 des Mietvertrages, die die Umlage von neuen Betriebskosten aus dem Katalog der BetrKV für zukünftige Abrechnungszeiträume betrifft, ist erkennbar nicht einschlägig. Sie betrifft Betriebskosten, die bei Mietvertragsabschluss noch nicht anfielen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Da die Gastherme in der Wohnung der Beklagten bei Mietvertragsabschluss bereits vorhanden war, bestand auch die Wartungsnotwendigkeit bereits zu diesem Zeitpunkt. Die Klägerin behauptet noch nicht einmal, dass sie Wartungskosten für die Gastherme in der Wohnung vor Mietvertragsabschluss nicht umlegte, weil sie Wartungen nicht vornehmen ließ, und diese Kostenposition deshalb nachträglich entstanden ist.

Schließlich ändert auch die Behauptung der Klägerin nichts an dem Ergebnis zu verneinender Umlagefähigkeit der Kosten für die Wartung der Gastherme, es seien darin auch die Kosten für die Prüfung und Wartung der Gasleitungen zur Terme und in ihr umfasst sowie die An- und Abfahrtskosten, beides zusammen mit mindestens 100,00 €. Abgesehen davon, dass es sicher nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspräche, sämtliche Gasleitungen in der Wohnung jedes Jahr (woraufhin?) zu prüfen, kommt eine Aufspaltung der Kosten, die für die jährlich anfallende Wartung der Therme anfallen, nach ihren einzelnen Bestandteilen nicht in Betracht. Die Kosten entstehen aufgrund des Wartungsauftrags für die Therme und eben nicht für die Prüfung von Gasleitungen der Wohnung. Es liegt insoweit auch keine differenzierende Rechnung vor, so dass auch der Beweisantrag unzulässig ist, der sich auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens bezieht, welche Differenzierung möglich wäre, die aber tatsächlich nicht erfolgt ist.

Nachdem die Betriebskostenabrechnung 2010 eine Erstattung von Vorauszahlung zugunsten der Beklagten ergab, ist durch die erklärte Aufrechnung in voller Höhe der zu unrecht umgelegten Kosten der Wartung der Therme der Mietzinsanspruch der Klägerin für März 2012 erloschen.

Die Klage ist abzuweisen mit der Kostenfolge gem. § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff.11, 713 ZPO.

Die Berufung wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 511 IV ZPO liegen nicht vor. Es ist nicht dargelegt, dass es nicht nur um eine Einzelfallentscheidung geht.