AG Brühl Urteil vom 01.07.2009 – 23 C 604/08

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger ist Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage X-Straße, ####1 F. Die Beklagte ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.

Mit Schreiben vom 16.06.2008 hat die Beklagte zur Eigentümerversammlung für den 02.07.2008 eingeladen und die Jahresabrechnung 2007 übermittelt. Nachdem die Eigentümerversammlung am 02.07.2008 nicht beschlussfähig war, hat die Beklagte die weitere Versammlung am 07.08.2008 abgehalten. Der Kläger nahm an dieser Versammlung nicht teil.

Mit Schreiben vom 21.06.2008 legte der Kläger der Beklagten Fragen vor, die sich ihm aus der Jahresabrechnung der Beklagten für das Jahr 2007 und dem Wirtschaftsplan der Beklagten für das Jahr 2008 ergaben (Bl. 21 ff. GA). Mit Schreiben vom 28.06.2008 erinnerte er die Beklagte an die Beantwortung seines Schreibens (Bl. 24 GA). Mit Schreiben vom 21.09.2008 stellte der Kläger im Zusammenhang mit dem Protokoll der am 07.08.2008 von der Beklagten durchgeführten Eigentümerversammlung weitere Fragen an die Beklagte (Bl. 26 f. GA).

Der Kläger ist der Ansicht, er habe einen Anspruch auf Überlassung der geforderten Unterlagen. Mit dem Argument, die Beklagte sei nur gegen Zahlung eines angemessenen Kostenvorschusses zur Herausgabe von Kopien verpflichtet, könne diese nicht (mehr) gehört werden. Dies hätte sie außergerichtlich gegenüber ihm, dem Kläger, geltend machen müssen. Der Kläger sieht es zudem als unzumutbar an, die Beklagte in deren Geschäftsraum aufzusuchen, um dort Einsicht zu nehmen. Die Kosten für die Fahrt zu den Geschäftsräumen der Beklagten, der anfallende Verlust an Arbeits-/Urlaubszeit des Klägers, die zusätzliche zeitliche Beanspruchung der Mitarbeiter der Beklagten für Terminabsprachen und Abwicklung des Besuchs des Klägers in den Geschäftsräumen der Beklagten stünden in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Kosten- /Zeitaufwand der Beklagten für das Ablichten und Versenden der vom Kläger genau spezifizierten Dokumente per Telefax oder per Post.

Auch stehe ihm alleine und nicht nur der Eigentümergemeinschaft ein Auskunftsanspruch zu. Diesbezüglich sei unerheblich, dass er nicht an der Eigentümerversammlung vom 07.08.2008 teilgenommen habe.

Nachdem der Kläger zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihm Kopien des Kostennachweises über Nutzerwechsel betreffend der Jahresabrechnung 2007 zu überlassen und die Beklagte zu verurteilen, ihm Auskunft darüber zu erteilen, wie sich der von der Beklagten in der Eigentümerversammlung vom 07.08.2008 im Protokoll vom 20.08.2008 auf Seite 8 unten angegebene Differenzbetrag von 149.031,32 € errechnet und wie sich die von der Verwaltung in der Jahresabrechnung 2005 mitgeteilte Summe von 311.100,67 € errechnet, hat der Kläger diese Anträge für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.

Der Kläger beantragt nunmehr noch,

die Beklagte zu verurteilen, ihm Kopien von folgenden Unterlagen betreffend die Jahresabrechnung 2007 zu überlassen:

Fernwärmerechnung der Firma U für das Abrechnungsjahr 2007

Gebührenbescheid der Stadt F für Wasser und Abwasser im Abrechnungsjahr 2007

Kostennachweis über Zwischenablesung

Kostennachweis für Wasser für Allgemein/Waschmaschinen-verbrauch

Anwesenheitsliste der Eigentümerversammlung am 07.08.2008

Vertrag mit dem Hausmeister L einschließlich Leistungsverzeichnis

Vertrag mit Herrn Y betreffend Anstrich der Etagenflure

Zusammenfassung der Anwaltskanzlei R vom 05.08.2008 (erwähnt auf Seite 16 unten des Protokolls der Eigentümerversammlung)

Stellungnahme der Feuerwehr vom 07.08.2008

Interner Bericht des Beirates (erwähnt auf Seite 4 des offiziellen Berichts des Beirates vom 02.07.2008 bzw. Seite 25 des Protokolls der Eigentümerversammlung am 07.08.2008).

die Beklagte zu verurteilen, ihm Auskunft darüber zu erteilen,

wie sich der in der Jahresabrechnung 2007 in der "Entwicklung der Rücklage 2007" ausgewiesene Betrag von 366.585,60 € für "Rücklage per 01.01.2007" errechnet,

wie die sogenannte Einzelabrechnungsübersicht der Verwaltung in der Wohngeldabrechnung 2007 zu verstehen ist hinsichtlich folgender Positionen: 13

Wohnung 011 S – keine Zahlung

Wohnung 025 A – 2.945,04 €

Wohnung 032 G – 2.945,04 €

Wohnung 631 B – 191,00 €

Wohnung 073 C – 2.630,12 €

Wohnung 731 D – 546,66 €

Wohnung 108 F – 3.276,89 €

Wohnung 116 H – 2.592,18 €

Wohnung 122 J – keine Zahlung

Wohnung 147 K – 3.267,63 €,

weshalb der Wirtschaftsplan für das Jahr 2009 eine Erhöhung der Einzel-Vorauszahlung pro Jahr um mehr als 100,00 € vorsieht, obwohl für das Jahr 2009 22.000,00 € weniger an Gesamtkosten eingeplant sind, als das Jahr 2007 verbraucht hat,

für welchen Termin und in welcher Form die Beklagte als Verwalter die Durchführung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 17 der Eigentümerversammlung vom 16.10.2006 (eigene Stromzufuhr zu den Garagen) geplant hat,

ob von der Beklagten eine Minimierung der Geräusch-Emission bei der Absaugung der Luft auf den Etagen geplant ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, es bestünden schon keine Anspruchsgrundlagen auf Herausgabe der verlangten Belege und auf Auskunftserteilung.

Ein Anspruch auf Auskunftserteilung stünde nur der Eigentümergemeinschaft insgesamt zu. Zudem sei das Begehren des Klägers im Übrigen rechtsmissbräuchlich und der Beklagten nicht zumutbar. Im Wohnungseigentumsrecht sei kein Grundsatz erkennbar, wonach der Verwalter die jeweils zu erstellende Jahresabrechnung jedem Wohnungseigentümer auf seinen Wunsch hin persönlich erläutern und hierzu schriftlich Stellung nehmen müsse. Der Kläger hätte an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen und dort die Fragen stellen müssen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

I.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Überlassung von Kopien der näher bezeichneten Unterlagen.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat zwar ein Recht auf Einsichtnahme aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB jeweils in Verb. mit § 259 BGB und dem Verwaltervertrag auf Einsichtnahme von Unterlagen. Im Rahmen dieses Rechts auf Einsichtnahme steht dem einzelnen Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch ein Anspruch auf Fertigung und Übergabe von Fotokopien gegen Kostenerstattung zu (OLG Hamm, Beschluss vom 09.02.1998 – 15 W 124-97, NZM 1998, 724; OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06, NZM 2006, 512). Einen solchen Anspruch hat der Kläger hier aber vorliegend nicht geltend gemacht. Er verlangt die Übersendung von Kopien ohne eine Kostenerstattung. In einem solchen Antrag ist nicht als Minus gemäß § 308 ZPO das Begehren, die Unterlagen gegen Kostenerstattung zugesandt zu bekommen, enthalten.

Die Beklagte ist in diesem Rechtsstreit damit zu hören, dass eine Übersendung von Unterlagen, wenn überhaupt, nur gegen Kostenerstattung erfolgen kann. Unabhängig davon, dass sie sich darauf nicht berufen müsste, existiert jedenfalls keine Präklusion, weil die Beklagte sich vorprozessual nicht darauf berufen hat.

Auch die Tatsache, dass die Beklagte ihm Unterlagen in Kopie zugesandt hat, ändert daran nichts. Ein Anspruch, auch weiter so zu verfahren, entsteht durch dieses Verhalten nicht.

Darüber hinaus ist von dem Kläger auch nicht hinreichend substantiiert dargelegt worden, dass ihm die Einsichtnahme in den Räumen der Beklagten nicht zugemutet werden kann. Die pauschale Behauptung, die Kosten für die Fahrt zu den Geschäftsräumen der Beklagten und der anfallende Verlust an Arbeits-/Urlaubszeit des Klägers führe zu einer Unzumutbarkeit, genügt jedenfalls nicht. Die zusätzliche zeitliche Beanspruchung der Mitarbeiter der Beklagten für Terminabsprachen und Abwicklung des Besuchs des Klägers in den Geschäftsräumen der Beklagten kann ohnehin nicht für eine Unzumutbarkeit auf Seiten des Klägers herangezogen werden.

II.

Der Kläger hat ebenfalls keinen Anspruch auf Auskunftserteilung. Soweit das WEG keine Sonderregelung enthält, trifft den Verwalter als sog. Geschäftsbesorger (§ 675 BGB) zwar eine allgemeine Auskunft-, Benachrichtigungs- und Rechenschaftspflicht entsprechend § 666 BGB (Bayrisches OLG, Beschluss vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01, NZM 2003, 905; Beck´scher Online-Kommentar – Hügel, Stand: 01.11.2008, § 28 WEG, Rn. 16). Danach hat jeder Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter aber nur dann einen Anspruch auf Auskunft in Fragen, die ihn allein oder die Gemeinschaft betreffen, soweit die Gemeinschaft von ihrem Recht aus § 28 Abs. 4 WEG keinen Gebrauch macht. Dort ist als Sonderregelung geregelt, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen können. Nur dann, wenn die Wohnungseigentümer dies ablehnen und somit von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch machen, kann der einzelne Wohnungseigentümer unmittelbar Auskunft verlangen (BayObLG, Beschluss vom 03.05.1990 – BReg 1 b Z 24/89, zitiert nach juris). Dies ist aber im vorliegenden Fall nicht geschehen. Ein unabhängig hiervon dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehender Anspruch auf Auskunft besteht auch nicht nach dem neueren Beschluss des OLG München vom 29.05.2006 (34 Wx 27/06, zitiert nach juris). Dort ging es nicht um einen Auskunftsanspruch sondern um einen Anspruch auf Einsichtnahme in Belegkopien. Ebenso verhält es sich bei dem Fall, der dem Beschluss des OLG München vom 04.07.2002 (2Z BR 139/01, zitiert nach juris) zu Grunde lag.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 91 a, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die beiderseitig für erledigt erklärten Anträge hätten aus den oben genannten Gründen keinen Erfolg gehabt.

IV.

Streitwert: 5.000,00 €.