LG Halle Beschluss vom 19.04.2024 – 4 OH 8/23

Orientierungssatz

1. Die Aufgabe des Notars, den Parteiwillen zu ermitteln und den Erklärungen eine Fassung zu geben, die den Absichten und Interessen der Beteiligten gerecht wird, bringt es mit sich, dass es während der Beurkundungsverhandlung, beispielsweise aufgrund entsprechender Parteiwünsche, noch Änderungen in dem vorab zur Verfügung gestellten Entwurfstext kommen kann.(Rn.12)

2. Erst mit der in der Beurkundungsverhandlung gefertigten Niederschrift erhalten die Erklärungen der Parteien ihre endgültige Form (Anschluss BGH, Urteil vom 10. Juni 2016 - V ZR 295/14).(Rn.12)

1.

Der Kostenprüfungsantrag der Kostenschuldner und Antragsteller vom 08.05.2023 betreffend die Kostenrechnungen des Kostengläubigers und Antragsgegners vom 30.03.2023, Re-Nr. … und Re.-Nr. … wird zurückgewiesen.

2.

Gerichtskosten werden nicht erhoben. Die Antragsteller tragen ihre Kosten selbst.

I.

Die beiden Antragsteller wenden sich mit einem Kostenprüfungsantrag vom 08.05.2023 gegen die Kostenrechnungen des Antragsgegners vom 30.03.2023, Re-Nr. … und Re.-Nr. … .

Mit den genannten Rechnungen macht der Notar Gebühren ausgehend von einem Geschäftswert gem. § 119 GNotKG von 24.480 € nach KV- Nr. 21302 GNotKG (Vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahren nach einem der in Nr. 21300 genannten Zeitpunkte) mit einem Gebührensatz von 2,0 in Höhe von brutto 230,00 € , sowie gem. KV-Nr. 32011 GNotKG Abrufkosten für einen Grundbuchauszug in Höhe von brutto 8,00 €, insgesamt mithin 238 € geltend, die mit zwei gesonderten Rechnungen auf beide Antragsteller jeweils hälftig verteilt wurden (Antragstellerin zu 1.), Re.-Nr. …: 141,61 €, Antragsteller zu 2.) Re.-Nr. …: 141,61 €.

Vor dem Notar sollte ein Grundstückskaufvertrag beurkundet werden, wobei die Stadt … als Verkäuferin ein Grundstück in … , Ortsteil … an die Antragsteller als Käufer zu Miteigentum zu je ein Halb für einen Kaufpreis von 24.480 € verkaufen wollte. Ein erster Beurkundungstermin am 15.12.2022 wurde abgesagt. Auch in dem zweiten Beurkundungstermin am 30.03.2023 kam es nicht zu einer Beurkundung des Kaufvertragsentwurfs.

Die beiden Antragsteller wenden sich gegen die oben aufgeführten Rechnungen, weil der vom Notar gefertigte Kaufvertragsentwurf in vielen Punkten unrichtig und vor dem Beurkundungstermin auch nicht entsprechend den handschriftlichen Anmerkungen der Antragsteller richtiggestellt worden sei. Außerdem hätten die Verkäuferin und der Notar den Einigungsvertrag, Vermögenszuordnungsgesetz und einen Bescheid des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen nicht anerkannt. Dem Notar zugesandte Unterlagen hätten sich nicht in seinen Akten befunden.

Der Notar führt dagegen aus, dass die Beurkundung daran gescheitert sei, dass die Antragsteller im Termin am 30.03.2023 Änderungswünsche gestellt hätten, die die Stadt Merseburg als Verkäuferin nicht akzeptiert habe.

Der Präsident des Landgerichts Halle als vorgesetzte Dienstbehörde des Notars und die Ländernotarkasse wurden gem. §128 Abs.1 GNotKG angehört und gaben unter dem 14.07.2023 bzw. unter dem 27.03.2024 Stellungnahmen ab. Auf die Stellungnahmen, Bl.52 und Bl. 61-66 d.GA. wird Bezug genommen.

II.

Der Kostenprüfungsantrag der Antragstellerin ist gemäß § 127 Abs.1 GNotKG statthaft.

Der Kostenprüfungsantrag gem. § 127 GNotKG hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da die angegriffenen Kostenrechnungen vom 30.03.2023, Re.-Nr. … und Re-Nr. … sowohl ihrem Inhalt als auch ihrer Höhe nach rechtmäßig sind.

Unstreitig hat der Notar im Auftrag der Antragsteller einen Grundstückskaufvertragsentwurf gefertigt zur Vorbereitung eines beantragten Beurkundungstermins, der am 30.03.2023 auch stattfand. Der Notar hat hierzu Einsicht in das Grundbuch genommen. Im Beurkundungstermin kam es nicht zur Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages Damit sind die formellen Voraussetzungen der Gebührentatbestände der KV-Nr. 21302/21300 GNotKG und des KV-Nr. 23011 GNotKG gegeben. Der Gegenstandswert von 24.480 € ergibt sich aus den §§ 119, 97 GNotKG in Höhe des beabsichtigten Kaufpreises. Der Ansatz eines Gebührensatzes von 2,0 bewegt sich im Rahmen des KV-Nr. 21302 GNotKG.

a.

Der vom Notar gefertigte Kaufvertragsentwurf erfüllte die an einen derartigen, einen Beurkundungstermin vorbereitenden Vertragsentwurf zu stellenden Anforderungen, so dass nicht mangels eines Entwurfs Notarkosten gem. KV-Nr. 21302 i.V.m. 21100 nicht entstanden sind. Insbesondere war der Vertragsentwurf nicht deswegen als solcher untauglich, weil er nach der Darstellung der Antragsteller am Beurkundungstermin am 30.03.2023 in vielen Punkten noch Unrichtigkeiten enthielt.

Die Fertigung eines Vertragsentwurfs durch den Notar vor der Beurkundungsverhandlung erfolgt regelmäßig in der notariellen Praxis damit in der Verhandlung vor dem Notar im Beurkundungstermin selbst nur die Ergänzung in einzelnen Punkten erforderlich ist. Der von dem Notar Im Bereich der unparteiischen Beratung und Gestaltung (§ 14 Abs.1 BNotO) erstellte Vertragsentwurf dient vor allem der Information der Beteiligten. Nicht erforderlich ist, dass der Entwurf bereits auf alle Einzelheiten der Vorstellung des Auftraggebers eingeht, denn der Notar darf als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs.1 BNotO) nicht einseitig alle Gestaltungsvorstellungen eines Beurkundungsbeteiligten übernehmen, sondern muss den gemeinsamen Willen beider Vertragsteile erforschen.

Der Entwurf dokumentiert nicht den abschließenden Parteiwillen. Vielmehr bringt es die Aufgabe des Notars, den Parteiwillen zu ermitteln und den Erklärungen eine Fassung zu geben, die den Absichten und Interessen der Beteiligten gerecht wird, gerade mit sich, dass es während der Beurkundungsverhandlung beispielsweise aufgrund entsprechender Parteiwünsche noch Änderungen in dem vorab zur Verfügung gestellten Entwurfstext kommen kann. Erst mit der in der Beurkundungsverhandlung gefertigten Niederschrift erhalten die Erklärungen der Parteien ihre endgültige Form (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.06.2016, Az. V ZR 295/14).

Dass nach den Vorstellungen einer Partei noch Änderungen am Entwurf vorgenommen werden sollen, führt daher nicht dazu, dass der Entwurf nicht auftragsgemäß gefertigt worden ist (LG Gera, Beschluss vom 16. 11. 2021, Az. 6 OH 14/20).

Der Notar war demnach im vorliegenden Fall nicht gehalten, die von den Antragstellern handschriftlich in den ersten Vertragsentwurf aufgenommenen Anmerkungen noch vor einem Beurkundungstermin umzusetzen.

Denn teilweise handelte es sich bei den handschriftlichen Anmerkungen in dem Vertragsentwurf um kommentierende Anmerkungen, die den Erklärungsinhalt und die Tauglichkeit des Entwurfs als Grundlage des Beurkundungstermins nicht betrafen.

Dies gilt beispielsweise für folgende Anmerkungen:

- auf Seite 3 des Entwurfs unter Ziffer II. Verkauf, 4. Absatz bei dem markierten Satz "Auf den genehmigten Lageplan, der während der Beurkundung vorlag wird verwiesen." die Anmerkung ""Grünanlage" … seit 2014,

-auf Seite 3 in Absatz 5 "Den Vertragsbeteiligten ist bekannt, dass vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch die amtliche Vermessung und die katasteramtliche Fortführung erforderlich sind" die Anmerkung " keine Bedingung, Ankauf in Teilflächen möglich", zusammen mit der Anmerkung auf Seite 4 betreffend die Einzelheiten der Zerlegungsvermessung "wurde bereits durchgeführt Auftraggeber Stadt …",

-auf Seite 3 des Entwurfs, 1. Absatz zu dem Satz "der Notar hat den Grundbuchinhalt durch Einsichtnahme im Wege des automatisierten Abrufverfahrens am 13.07.2022 und am heutigen Tag feststellen lassen." die Anmerkung " + keine weiteren Grundbuchunterlagen und den Bescheid eingesehen."

Soweit es sich andererseits um echte Änderungsanmerkungen handelte, betrafen diese offenbar zwischen den Vertragsparteien noch streitige Punkte, die der Notar in den Entwurf nicht einseitig und nur nach dem Willen einer Partei einzufügen hatte, da er -wie oben dargestellt- als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 Abs.1 BNotO) nicht einseitig alle Gestaltungsvorstellungen eines Beurkundungsbeteiligten übernehmen darf, sondern den gemeinsamen Willen beider Vertragsteile erforschen muss.

Dies war beispielsweise bei den folgenden Anmerkungen der Fall:

-auf Seite 4 unter Ziffer III Kaufpreis, Kaufpreisbelegung, Zwangsvollstreckung bei dem Passus "Der Kaufpreis, der aus Eigenmitteln gezahlt wird, ist mit dem Tag der Vertragsbeurkundung fällig und kostenfrei zahlbar innerhalb von vier -4- Wochen ab heute auf das Konto der Stadt … …" die Anmerkung "wird abgelehnt",

- auf Seite 9 unter Ziffer VII Belehrungen, Vollzugsauftrag unter Ziffer 1. "Hierzu erklären die Vertragsbeteiligten, dass Nebenabreden nicht bestehen;" die Anmerkung "Der eigne Antrag der Stadtverwaltung zur Veräußerung an die Gebäudeeigentümer und der Bescheid des Bundesamts soll nicht anerkannt werden".

b.

Dass die Beurkundung des beabsichtigten Kaufvertrages im Ergebnis aus Gründen gescheitert ist, die der Notar zu vertreten hat und er deshalb wegen unrichtiger Sachbehandlung gem. § 21 Abs.1 S.1 GNotKG daran gehindert wäre Kosten geltend zu machen, ist weder dem Sachvortrag der Antragsteller noch dem des Notars zu entnehmen.

Die Antragsteller führen das Scheitern der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages offenbar darauf zurück, dass die Verkäuferin, die Stadt … (und der Notar, der aber keine Vertragspartei ist) den Einigungsvertrag, das Vermögenszuordnungsgesetz und den Bescheid des Bundesamts zur Regelung offener Vermögensfragen nicht anerkenne, mithin darauf, dass inhaltlich keine Einigung in allen wesentlich Punkten des abzuschließenden Grundstückskaufvertrages erzielt werden konnte. Sie tragen In ihrem Antrag vom 08.05.2023 vor, dass sie die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages im Beurkundungstermin bei dem Notar abgelehnt hätten. Dies deckt sich mit der Sachverhaltsdarstellung des Notars betreffend den Beurkundungstermin am 30.03.2023.

Gescheitert ist die Beurkundung auch danach nicht daran, dass ihr ein untauglicher, weil mit vielen Fehlern behafteter Vertragsentwurf zugrunde lag, oder an einer sonst mangelhaften Vorbereitung des Beurkundungstermins durch den Notar, sondern daran, dass die Vertragsparteien im Ergebnis keinen übereinstimmenden Vertragswillen im Sinne einer Einigung über den Vertragsgegenstand bilden konnten.

III.

Die Kostenentscheidung bezüglich der Kosten der Antragsteller beruht auf den §§ 130 Abs. 3 GNotKG, 80, 81 FamFG, 91 ZPO. Gerichtsgebühren fallen nicht an.