LG Duisburg Urteil vom 05.09.1996 – 8 O 191/95

Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, an die Klägerin 12.075,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 29. April 1995 zu zahlen. Die weitergehende Zinsforderung wird abgewiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheit in Höhe von 14.000,00 DM vorläufig vollstreckbar. Ihr wird gestattet, die Sicherheit auch in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts zu erbringen.

T a t b e s t a n d :

Die Beklagte zu 1. und der am 08. Juli 1995 verstorbene Beklagte zu 2. erteilten der Klägerin mit Vertrag vom 10. Januar 1994 den auf sechs Monate Befristeten "Alleinauftrag" zum Nachweis und zur Vermittlung eines Vertrages zum Verkauf des "Einfamilienhaus – DHH, , Dinslaken". In der Auftragsurkunde war ein Preis von 370.000,00 DM als Preisvorstellung angegeben. Die Vergütung war mit 3,45 % des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart und nach den Vertragsbedingungen auch dann zu entrichten, wenn die Dienste erst nach Ablauf der Vertragszeit erfolgreich werden sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung wird auf die Kopie der Vertragsurkunde Bezug genommen (Bl. 12 der Akten).

Im Anschluß daran besuchten stellte die Klägerin den Beklagten die Eheleute als Kaufinteressenten vor und besichtigte im Mai und Juni 1994 das Hausgrundstück mit Frau .

Durch notariellen Kaufvertrag vom 15. Juli 1994 kauften die Eheleute das in dem Vertrag genannte Objekt zu einem Preis von 350.000,00 DM.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von brutto 12.075,00 DM. Wegen deren Berechnung wird auf S. 3 des Schriftsatzes vom 18. Mai 1995 verwiesen (Bl. 11 der Akten).

Die Klägerin behauptet, sie habe den Beklagten die späteren Käufer nachgewiesen. Deswegen sei es schließlich zum Abschluß des Kaufvertrages gekommen.

Am 30. Mai 1994 sei den späteren Erwerbern ein Exposé des Anwesens ausgehändigt und die genaue Anschrift mitgeteilt worden. Darauf sei das Gebäude mehrfach zusammen mit den Erwerbern besichtigt worden - was unstreitig ist - , wobei Zeichnungen und Unterlagen überreicht worden und konkrete Verkaufsgespräche geführt worden seien, bei denen es auch um den Kaufpreis gegangen sei.

Schließlich sei von den Beklagten anlässlich eines Gesprächs am 08. Juli 1994 geäußert worden, man sei mit einem Preis von 350.000,00 DM einverstanden, was von den späteren Erwerbern überraschend nicht mehr akzeptiert worden sei.

Aus dem Umstand, daß unmittelbar nach Ablauf das Maklervertrags der Kaufvertrag zu den zuvor besprochenen Konditionen abgeschlossen worden ist, schließt sie, daß mi dem Abschluß des Vertrages nur abgewartet worden sei, um die Maklerprovision zu sparen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie 12.075,00 DM nebst 12,5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte zu 1. beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, die späteren Käufer seien ihr schon im Jahre 1993 durch die Firma

als Kaufinteressenten vorgestellt worden. Bereits damals seien sie und der Beklagte zu 2. daran interessiert gewesen, sich von ihrem Haus zu trennen. Die Eheleute seien aber zunächst nicht am Erwerb interessiert gewesen, weil das Haus nicht vollständig ihren Vorstellungen entsprochen habe.

Anschließend sei das Objekt den Eheleuten dann von der Klägerin vorgestellt worden, doch seien diese – auch nach Begehung des Hauses in Gegenwart von Mitarbeitern der Klägerin – immer noch nicht bereit gewesen das Objekt zu erwerben, man habe sich auch am 08. Juli 1994 noch nicht auf einen bestimmten Preis geeinigt.

Darauf habe man sich am 10. oder 11. Juli 1994 erneut mit der Firma

in Verbindung gesetzt und diese darum gebeten, sich erneut mit der Vermittlung des Grundstücks zu befassen. Die Firma habe Frau das Haus nochmals zum Kauf vorgeschlagen, worauf sie und der Beklagte zu 2. und die Eheleute sich dann einig geworden seien. Nur durch das Wirken der Firma

sei der Vertrag geschlossen worden, sein Abschluß sei nicht auf die unzureichende Tätigkeit der Klägerin zurückzuführen gewesen.

Im übrigen hält die Beklagte zu 1. die verlangte Vergütung für zu hoch und den Lohnanspruch für verwirkt, da die Klägerin – was unstreitig ist – als Doppelmaklerin tätig gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Kammer hat Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 15. Januar 1996 (Bl. 85 der Akten), sowie auf die schriftliche Aussage der Notarin vom 21. März 1996 (Bl. 142 der Akten) mit Ergänzung vom 15. Mai 1996 (Bl. 152 der Akten) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage gegen die Beklagte zu 1. ist im wesentlichen, bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet.

I.

Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1. die Zahlung von 12.075,00 DM Maklerlohn aus §§ 652, 421 BGB i.V.m. Ziff. 7 des Vermittlervertrages vom 10. Januar 1994 verlangen.

Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag geschlossen worden, der den Nachweis der Vermittlung einer Vertrages zur Veräußerung des später von den Eheleuten

erworbenen Hauses zum Gegenstand hatte. Auf Grund dieses Vertrages hat die Klägerin den Beklagten die späteren Erwerber als Kaufinteressen nachgewiesen, was schließlich zum Abschluß des notariellen Kaufvertrages vom 15. Juli 1994 führte, der keine wesentlichen Abweichungen von dem nach dem Maklervertrag vorgesehenen Vertrag enthält, so daß die Klägerin, da der Maklerlohn auch nicht verwirkt ist, die vereinbarte Vergütung von 3,45 % des tatsächlichen Kaufpreises beanspruchen kann.

Der Nachweismakler hat Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Maklerlohns, wenn er dem Auftraggeber eine ihm bislang unbekannte Möglichkeit zum Vertragsschluss nachweist (vgl. Palandt, 55. Aufl. 1996, § 652 Rdnr. 11).

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Eheleute den Beklagten durch die Klägerin als Kaufinteressenten vorgestellt worden sind. Da zwischen der Vorstellung des Kaufinteressenten durch die Klägerin Ende Mai 1994 und dem späteren Abschluß des Grundstückkaufvertrages am 15. Juli 1994 nur ein geringer Zeitraum von knapp 1 ½ Monate liegt, läßt dies grundsätzlich den Schluß zu, daß der von der Klägerin erbrachte Nachweis für den Abschluß des Vertrages ursächlich war, was die Verpflichtung zur Zahlung der Provision auslöst (vgl. BGH NJW 1971, 1134, 1135; 1980, 123, 124).

Daher mußten die Beklagten, da sie sich darauf berufen, der Nachweis sei nicht für den Abschluß des Vertrages ursächlich gewesen, beweisen, daß es ausnahmsweise an der Kausalität des Nachweises fehlt, also nachweisen, daß ihnen die späteren Erwerber als Kaufinteressenten bei der erstmaligen Vorstellung durch die Klägerin bereits bekannt waren (vgl. BGH a.a.O.; Palandt, a.a.O., § 652 Rdnr. 38).

Diesen Beweis hat die Beklagte zu 1. nicht geführt. Die vernommenen Zeugen haben nicht bekundet, den Beklagten seien die späteren Kaufinteressenten bereits zuvor bekannt gewesen. Vielmehr ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen (Bl. 91 der Akten) und (Bl. 97 der Akten) nur, daß diesen das Objekt bereits zuvor durch Mitarbeiter der Firma vorgestellt worden ist. Daß die Kaufinteressenten den Beklagten schon damals bekannt gemacht wurden, läßt sich den Aussagen der Zeugen nicht entnehmen. Vielmehr hat die Zeugin bekundet, sich das Haus (nur) von außen angesehen zu haben (Bl. 91 der Akten), was dagegen spricht, dass damals bereits Kontakt zu den Beklagten aufgenommen wurde, da die sonst sehr aussagefreudige Zeugin hierzu nichts ausgesagt hat. Auch die Mitarbeiter der Firma , die Zeugen und , haben nicht ausgesagt, die Beklagten schon vor Ende Mai 1994 auf die Eheleute als Kaufinteressenten hingewiesen zu haben (Bl. 98 und 99 der Akten), weshalb nicht feststeht, daß die Eheleute den Beklagten bereits zuvor als Kaufinteressenten nachgewiesen oder sonst bekannt waren.

Die Kläger haben das Objekt wenigstens zweimal in Gegenwart von Mitarbeitern der Klägerin besichtigt, dass diese Besuche zusammen mit dem Nachweis der Kaufinteressenten für den Abschluß des Kaufvertrages nicht ursächlich waren, steht nicht fest. Darauf, ob nach der Tätigkeit der Klägerin die Kaufverhandlungen zunächst gescheitert waren und ob der endgültige Abschluß des Vertrages erst nach Einschaltung eines weiteren Maklers endgültig zustande kam, ist nicht abzustellen. Es reicht zur Begründung des Provisionsanspruchs bereits aus, daß eine Handlung des Maklers für den späteren Abschluß des Vertrages mitursächlich war; hierzu genügt es grundsätzlich, wenn im Anschluß auf den Nachweis der Vertragsabschluß in angemessener Zeit erfolgt, auch dann, wenn der Vertrag erst nach erneuten Verhandlungen, so nach dem einstweiligen Scheitern der Vertragsverhandlungen geschlossen wird (vgl. BGH NJW 1980, 123).

Daß der Nachweis der Kaufinteressenten und die gemeinsame Begehung des Hauses in keiner Weise den späteren Vertragsschluß gefördert hat ist nicht bewiesen. Die gegenteiligen Angaben der Zeugen sind nicht nachvollziehbar. Gerade der enge räumlich-zeitliche Zusammenhang zwischen den letzten Gesprächen zwischen der Klägerin, den Beklagten und den Eheleute Anfang Juli 1994 und dem Beurkundungstermin vom 15. Juli 1994 sprechen dafür, dass die bisherigen Verkaufsgespräche nicht endgültig gescheitert waren (vgl. auch BGH NJW 1971, 1134). Daß die Gespräche zuvor endgültig gescheitert waren und unter Vermittlung der Firma auf völlig neuer Grundlage durchgeführt wurden, ist im Hinblick darauf nicht anzunehmen. Die Aussagen der Zeugen reichen zum Beweis dessen nicht aus, weil nicht nachvollziehbar ist, daß sich die Bemühungen der Klägerin – trotz des engen räumlich-zeitlichen Zusammenhangs – in keiner Weise ausgewirkt haben sollen.

Es schadet nicht, dass der ursprünglich beabsichtigte Kaufpreis von etwa 370.000,00 DM nicht in voller Höhe erzielt werden konnte. Inhaltliche Identität zwischen dem beabsichtigten Vertrag und dem tatsächlich abgeschlossenen ist gegeben, solange keine wesentlichen Abweichungen zwischen beiden vorliegen. Inhaltliche Identität ist daher dann anzunehmen, wenn sich beide Verträge noch wirtschaftlich decken, was auch bei relativ geringfügigen Preisabweichungen zwischen dem nachgewiesenen und dem geschlossenen Kaufvertrag angenommen wird (vgl. BGH NJW 1980, 124). Der vorgestellte und der tatsächliche Kaufpreis weichen um 20.000,00 DM voneinander ab, also um knapp 5,5 %, im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur unerheblich (vgl. BGH a.a.O.).

Da die Vergütung nach Ziff. 7 des Vertrages auch dann geschuldet ist, wenn der Vertrag erst nach Ablauf der Auftrages erfolgt – was nicht zu beanstanden ist -, kann die Klägerin die vereinbarte Vergütung in Höhe von 3,45 % des Kaufpreises von 350.000,00 DM, also 12.075,00 DM, beanspruchen.

Nach Auffassung der Kammer ist der Maklerlohn nicht deswegen verwirkt, weil die Klägerin als Doppelmaklerin tätig war. Dies führt nicht zum Verlust des Vergütungsanspruchs nach § 654 BGB. Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, wenn ein Makler als Doppelmakler tätig wird, bei Grundstücksmaklern ist dies auch üblich (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1994, 125; OLG Frankfurt MDR 1973, 407). Nichts anderes folgt auch BGHZ 48, 344, diese Entscheidung versagt dem Makler nicht die Tätigkeit als Doppelmakler (vgl. S. 347), sondern versagt ihm in der Regel durch eigene Wertungen zu dem angemessenen Preis Stellung zu nehmen, wenn dies nicht ausdrücklich erlaubt ist (Vgl. S. 349 der Entscheidung). Allerdings muß sich der Doppelmakler – um den Provisionsanspruch nicht zu verwirken - stets unparteiisch verhalten und sich dabei insbesondere bei den Preisverhandlungen zurückhalten (vgl. BGHZ 48, 349; OLG Hamm NJW-RR 1994, 125). Einen pflichtwidrigen Eingriff in die Vertragsverhandlungen hat derjenige zu beweisen, der sich darauf beruft, hier also die Beklagte zu 1.. Diesen Beweis zu führen ist der Beklagten nicht geglückt.

Zwar hat die Zeugin H über den Kaufpreis mit dem Zeugen

bekundet (Bl. 93 der Akten), doch lässt sich nicht ausschließen, dass der Zeuge

, wie von ihm bekundet, nur Preisvorstellungen der Beklagten übermittel hat, was keinen pflicht- und treuewidrigen Eingriff in die Vertragsverhandlungen darstellen würde.

Schließlich wäre die Klägerin wegen der besonderen Umstände des Falls auch ohne ausdrücklichen Auftrag zum Eingriff in die Preisgestaltung berechtigt gewesen, da es den Beklagten – wie die Aussage des Zeugen belegt – zur Vermeidung von Vollstreckungsmaßnahmen darauf ankam das Objekt alsbald zu veräußern (vgl. Bl. 98 der Akten), also ganz wesentlich darauf ankam, überhaupt zu einem Abschluß zu gelangen (vgl. BGHZ 48, 349).

Bedenken gegen die Vergütungsanspruch der Klägerin lassen sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH NJW 1964, 1467 herleiten. Zunächst war den Beklagten – in Abweichung von der dortigen Fallgestaltung – durch den Alleinauftrag nicht jede andere Initiative versagt, der Alleinauftrag versagt nur die Beauftragung eines anderen Maklers, zum andern ist die Laufzeit des Vertrages mit nur sechs Monaten auch nicht so lang ausgestaltet, dass sich ein besonderes Pflicht- und Reueverhältnis herleiten läßt, so daß die Tätigkeit für Dritte schon als solche als pflicht- und treuewidrig erscheint. Allein aus der Bezeichnung des Auftrags als "Alleinauftrag" läßt sich ein solches Tätigkeitsverbot jedenfalls nicht herleiten.

Die Höhe der zwischen den Parteien vereinbarten Vergütung ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Auf die Hauptforderung kann die Klägerin 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit beanspruchen, §§ 291, 288 BGB. Ein weitergehender Verzugsschaden ist nicht substantiiert vorgetragen. Die Klägerin hat die ihr entstandenen Anlageschäden nicht hinreichend konkret dargetan, sie durfte sich nicht darauf beschränken, den angeblich zu erzielenden Gewinnpauschal zu behaupten und Zeugenbeweis anzubieten.

II.

Die Kammer macht von der Möglichkeit Gebrauch durch Teilurteil zu entscheiden, da der Rechtsstreit im Verhältnis zur Beklagten zu 1. entscheidungsreif ist und das wegen des Todes des Beklagten zu 2. ausgesetzte Verfahren bislang nicht aufgenommen worden ist.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 108 ZPO.