LG Dortmund Urteil vom 06.12.2001 – 11 S 162/01

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.08.2001 verkündete

Urteil des Amtsgerichts Unna wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO ab-

gesehen.

Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGBa.F. i.V.m. dem Mietvertrag

vom 17.12.2000 zur Zahlung des Bruttomietzinses für den halben Monat

Februar und März 2001 verpflichtet. Der Mietvertrag ist wirksam. Der Ver-

trag ist nicht infolge Anfechtung nach § 142 BGB als Von Anfang an nich-

tig anzusehen. Es kann insoweit dahinstehen, ob das Vorhandensein ei-

nes Swinger-Clubs in 1 km Entfernung zum Mietobjekt als Umweltbezie-

hung noch als verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache anzusehen ist,

denn jedenfalls ist die Anfechtungsfrist des §121 BGB nicht eingehalten.

Denn die Beklagten haben nach ihrem Vorbringen unmittelbar nach Ab-

schluss des Vertrages von der Existenz des Clubs erfahren, so dass sie

unverzüglich hätten anfechten müssen. In dem Schreiben vom

18.12.2000 liegt jedenfalls keine solche Anfechtungserklärung i.S.v. § 143

BGB. Denn eine solche müsste mindestens den tatsächlichen Grund der

Anfechtung erkennen lassen. Davon kann bei dem Kündigungsschreiben

nicht die Rede sein. In der Erklärung werden allein die einsame Lage des

Grundstücks und die Angstgefühle der Beklagten zu 2) angesprochen.

Aber auch die in der Klageerwiderung noch innerhalb der Jahresfrist des

§ 124 BGB erklärte Anfechtung berührt die Wirksamkeit des Vertrages

nicht. Als arglistige Täuschung i.S.d. § 123 BGB käme nur das Ver-

schweigen eines Umstandes in Betracht, hinsichtlich dessen eine Aufklä-

rungspflicht des Klägers besteht. Die Beklagten müssten nach Treu und

Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise eine

Aufklärung erwarten dürfen. Dass die Existenz eines Swinger-Clubs in 1

km Entfernung zum Mietobjekt für den anderen Teil offensichtlich von

ausschlaggebender Bedeutung ist, so dass ungefragt darauf hingewiesen

werden muss, ist nicht anzunehmen. Neben dem Umstand, dass der Club

in einiger räumlicher Entfernung zum Mietobjekt und nicht etwa Hauswand

an Hauswand eingerichtet ist, ist hierbei von Bedeutung, dass dieser Um-

stand den Beklagten jedenfalls nicht so bedeutsam erschien, dass er in

der Kündigungserklärung aufgenommen wurde.

Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Einräumung

des formnichtigen Vorkaufsrechts, der Wirksamkeit des übrigen Mietver-

trages nicht entgegensteht. Zwar ist die Einräumung des Vorkaufsrechts

für das "angemietete Objekt" formnichtig, §§ 125, 504, 313 BGB.Das ge-

samte Rechtsgeschäft wäre jedoch nur dann nichtig, wenn die Bedeutung

der nichtigen Vorkaufsabrede ergibt, dass die Parteien den Vertrag nicht

ohne die Vorkaufsklausel geschlossen hätten (BGH, DWW 94, 283). Die

Auslegung des hypothetischen Parteiwillens zur Zeit des Vertragsschlus-

ses ergibt jedoch, dass das Vorkaufsrecht nicht diese entscheidende Be-

deutung hatte. Insoweit hat Berücksichtigung gefunden, dass das Objekt

von den Klägern über die Mäklerin zur Vermietung angeboten wurde und

dass beim 1. Besichtigungstermin noch nicht über mögliche Vorkaufs-

rechte gesprochen wurde. Dafür, dass den Beklagten das Vorkaufsrecht

wichtig gewesen sein könnte, spricht zwar, dass die Beklagten nach den

Bekundungen der Zeugin I die Frage des Vorkaufsrechts aufge-

griffen haben, jedoch hat eben diese Zeugin ebenfalls bekundet, dass

nach ihrem Eindruck das Vorkaufsrecht nur beiläufig "als Bonbon" aufge-

nommen worden sei. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Zeugin,

die Maklerin, ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat. Jedoch

sprechen auch weitere Umstände dafür, dass nach dem hypothetischen

Parteiwillen der Mietvertrag nicht mit Einräumung des Vorkaufsrechts ste-

hen und fallen sollte. Es erscheint vielmehr unplausibel, dass ein Firmen-

inhaber, der einen geräuschträchtigen Geschäftsbetrieb inne hat, das auf

dem Firmengelände befindliche Haus an einen Privatmann veräußert und

sich dabei Immissionsschutzansprüchen ausgesetzt sieht. Das Mietver-

hältnis bestand auch in den maßgeblichen Monaten fort, denn die

3-monatige Kündigungsfrist begann nach der Vereinbarung der Parteien

mit dem ursprünglichvereinbarten Mietbeginn.

Die Beklagten schulden auch den Bruttomietzins. Auch wenn das Miet-

verhältnis innerhalb des Abrechnungszeitraumes endete, ist der Kläger

nicht zur vorzeitigen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, Abrech

nungsreife ist noch nicht eingetreten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.