LG Berlin Urteil vom 20.10.2011 – 5 O 300/10

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 44.093,39 € nebst 4 % Zinsen seit dem 30.09.2009 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 1.286,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2010 zu zahlen.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger begehrt die teilweise Rückzahlung eines vorläufig an die Beklagte gezahlten Kaufpreises für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen.

Der Kläger ist Landwirt und hat mit notariellem Vertrag vom 14.07.2009 (Anlage 1) von der Beklagten 28,6241 Hektar landwirtschaftliche Flächen in der Gemarkung Milow in Brandenburg zu einem vorläufigen Kaufpreis von 102.431,72 € erworben, die der Kläger bis zum 30.09.2009 an die Beklagte gezahlt hat. 22,4252 Hektar dieser Fläche erwarb der Kläger begünstigt nach § 3 Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG) in Verbindung mit der Flächenerwerbsverordnung (FlErwVO). Da die Parteien sich insoweit nicht auf einen endgültigen Kaufpreis einigen konnten, trafen sie in dem notariellen Vertrag folgende Regelung:

“Die Parteien dieses Vertrages werden sich zur Bestimmung des Verkehrswertes der vertragsgegenständlichen Flächen auf einen öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen verständigen, der dann durch die Verkäuferin mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachten beauftragt wird...

Um diesen Vertrag schon jetzt abschließen zu können, haben sich die Parteien darauf verständigt, dass der vorläufig vereinbarte Kaufpreis entsprechend dem Ergebnis des noch zu erstellenden Verkehrswertgutachtens angepasst werden wird.

§ 2

...

7. Der vorläufig vereinbarte Kaufpreis erhöht oder reduziert sich entsprechend dem Ergebnis des in Auftrag zu gebenden Gutachtens.

...

Reduziert sich der vorläufig vereinbarte Kaufpreis, so hat die Verkäuferin den zurückzuzahlenden Betrag beginnend mit seiner Wertstellung auf dem Konto der Verkäuferin bis zur Überweisung des Betrages an den Käufer in gleicher Höhe zu verzinsen.”

In der Folgezeit beauftragte die Beklagte die Sachverständige Dr. … mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Die Sachverständige schätzte mit schriftlichen Gutachten vom 22.11.2009 (Anlage 2) den Verkehrswert der an den Kläger veräußerten Flächen auf 83.000,00 €, wobei sie den Wert der begünstigten Flächen auf 70.016,39 € schätzte. Wegen der Einzelheiten des Vertrags und des Gutachtens wird auf die Anlagen 1 und 2 Bezug genommen.

Der Kläger akzeptiert das Gutachten und nimmt von dem Wert der begünstigten Flächen einen Abzug von 35 % gemäß § 3 AusglLeistG vor, so dass sich für die begünstigten Flächen ein Kaufpreis von 45.510,55 € und damit ein Gesamtkaufpreis von 58.338,33 € ergibt. Mit der Klage macht er die Rückzahlung der Differenz zu dem von ihm gezahlten vorläufigen Kaufpreis (= 102.431,72 €) in Höhe von 44.093,39 € geltend.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen,

1. an ihn 44.093,39 € zuzüglich 4 % Zinsen hieraus seit dem 30.09.2009 zu zahlen;

2. an ihn weitere 1.286,20 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 16.10.2010 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, bei der Ermittlung des Verkehrswertes seien nicht alle Grundstücksverkäufe zu berücksichtigen, sondern nur solche Verkäufe, die in einem bedingungsfreien Bieterverfahren durchgeführt worden sind. Da die Sachverständige auch freie Verkäufer berücksichtigt habe, liege der von ihr ermittelte Kaufpreis mehr als 35 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Daher läge bei einem Verkauf zu dem von ihr ermittelten Kaufpreis eine rechtswidrige staatliche Beihilfe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV vor, die gemäß § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führe. Zudem hätte die Sachverständige auch Vergleichsfälle aus dem Nachbarland Sachsen-Anhalt berücksichtigen müssen. Flächenverkäufe von Grundstücken, die kleiner als 5 Hektar sind oder eine Bonität von weniger als 30 Bodenpunkten aufweisen, hätte die Sachverständige nicht berücksichtigen dürfen. Ausreißer mit einer Abweichung von mehr als 50 % vom Mittelwert hätte sie nicht aussondern dürfen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 44.093,39 € aus § 2 Nr. 7 des notariellen Vertrages vom 14.07.2009. Die Sachverständige Dr. … hat den Verkehrswert der veräußerten Grundstücke auf insgesamt 83.000,00 € geschätzt, so dass sich unter Berücksichtigung der Begünstigung nach § 3 AusglLeistG ein Kaufpreis von 58.338,33 € und ein von der Beklagten zurückzuzahlender Betrag von 44.093,39 € ergibt. Der notarielle Vertrag vom 14.07.2009 ist nicht nichtig gemäß § 134 BGB und das Gutachten der Sachverständigen ist nicht offenbar unrichtig im Sinne von § 319 BGB.

Der notarielle Vertrag ist nicht nichtig gemäß § 134 BGB, denn die Sachverständige hat den Verkehrswert der Flächen richtigerweise auf der Grundlage sämtlicher vergleichbarer Grundstücksverkäufe ohne Beschränkung auf bestimmte Vermarktungsformen geschätzt. Wie der Verkehrswert zu ermitteln ist, ergibt sich aus der Wertermittlungsverordnung 1988 bzw. seit dem 01.07.2010 aus der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 (BGBl. I Seite 639).

Bei der Verkehrswertermittlung ist nicht nach der jeweiligen Vermarktungsform zu unterscheiden. Mithin muss der Verkehrswert nicht ausschließlich anhand von Verkäufen ermittelt werden, die in einem bedingungsfreien Bieterverfahren erzielt worden sind. Zwischen dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB und dem Marktwert im Sinne des Europäischen Rechts gibt es keinen Unterschied. Im Deutschen Recht lässt sich diese Gleichsetzung aus der Änderung von § 194 BauGB durch Art. 1 Nr. 60 des Europarechtsanpassungsgesetzes Bau vom 24.06.2004 ablesen, nach der es in der Vorschrift jetzt heißt:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt...” (vgl.: BGH, Beschluss vom 28.04.2011 - V ZR 192/10 -; KG Berlin, Urteil vom 26.08.2010 - 22 U 202/09 - juris Rn. 35). Aus der Art und Weise der Kaufpreisermittlung durch die Sachverständige kann sich mithin kein mehr als 35%iges Abweichen vom tatsächlichen Kaufpreis ergeben, der sich dann möglicherweise als rechtswidrige staatliche Beihilfe darstellen könnte.

Das Gutachten ist auch nicht als offenbar unrichtig anzusehen, so dass es für die Vertragsschließenden verbindlich ist (§ 319 BGB).

Auf Schiedsgutachten ist § 319 BGB entsprechend anzuwenden. Da das Schiedsgutachten keine rechtsgestaltende Bestimmung, sondern eine kognitive Feststellung enthält, kann nicht seine Billigkeit, sondern nur seine Richtigkeit Prüfungsgegenstand sein. Es kann daher unverbindlich sein, wenn es offenbar unrichtig ist, sich die Unrichtigkeit also geradezu aufdrängt (BGHZ 81, 229, 237).

Die Beklagte selbst bewertet das Gutachten der Sachverständigen Dr. … nicht als offenbar unrichtig. Sie trägt auch keine Umstände vor, aus denen sich eine offenbare Unrichtigkeit des Gutachtens ergibt oder ergeben könnte. Solche Umstände sind auch sonst nicht ersichtlich.

Die Aussonderung von Kaufpreisen für kleine Flächen wird in Sachverständigengutachten häufiger als nicht hinreichend begründbar angesehen (vgl. auch: KG, a.a.0., juris Rn. 47). Die Nichtberücksichtigung von so genannten “Ausreißern” entspricht statistischer Methodik. Die Erläuterungen der Sachverständigen zur Ermittlung der Vergleichsfälle und zur Berücksichtigung der Bodenrechtwerte sind gut nachvollziehbar und geben keinen Anlass von der Unrichtigkeit des Gutachtens auszugehen.

Der Zinsanspruch folgt aus § 2 Nr. 7 3. Absatz des notariellen Vertrages.

Der Anspruch des Klägers auf Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus § 280 Abs. 1 BGB, denn die Beklagte ist ihrer vertraglichen Pflicht aus § 2 Nr. 7 Abs. 3 des Vertrages nicht nachgekommen. Der Zinsanspruch folgt insoweit aus §§ 291, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.