BGH Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 218/24

Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 11. November 2024 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die in Sachsen-Anhalt gelegenen Grundstücke der Parteien sind aus der Teilung eines einheitlichen Grundstücks im Jahr 1994 hervorgegangen. Das Grundstück war bereits vor der Teilung mit einem Gebäude bebaut, das nunmehr von der Grundstücksgrenze durchschnitten wird. Das Gebäude wird im Inneren durch Trennwände im Obergeschoss, Erdgeschoss und Keller geteilt und dementsprechend von den jeweiligen Eigentümern genutzt. Die Trennwände im Erdgeschoss und im Obergeschoss werden durch die Grundstücksgrenze geschnitten, die Trennwand im Keller ist hingegen um ca. 50 cm auf das Grundstück des Beklagten zurückgesetzt. Ein Teil des klägerischen Kellerraums befindet sich damit unterhalb der dem Grundstück des Beklagten zugeordneten Gebäudeteile im Erdgeschoss und Obergeschoss (im Folgenden: überbauter Kellerraum).

Mit Schreiben vom 1. März 2022 kündigte der Beklagte gegenüber dem Rechtsvorgänger der Klägerinnen an, die bestehende Kellerwand zurückzubauen und auf seinem Grundstück 8 cm neben der Grundstücksgrenze eine neue, vom Keller bis zum Obergeschoss durchgehende Brandschutzwand zu errichten. Er forderte den Rechtsvorgänger der Klägerinnen auf, Maßnahmen zur Sicherung der Statik zu ergreifen, und kündigte zugleich an, mit den Bauarbeiten auch dann zu beginnen, wenn der Aufforderung nicht nachgekommen werde. Diese Bauarbeiten würden in die Statik des Gebäudes eingreifen und hätten insbesondere die Gefahr des Einsturzes der Gewölbedecke in dem Gebäudeteil der Klägerinnen zur Folge.

Mit der von ihrem im Laufe des Prozesses verstorbenen Rechtsvorgänger eingereichten Klage beantragen nunmehr die Klägerinnen, den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, auf und an der Grundstücksgrenze, insbesondere im Bereich der Trennwand im Gebäude, ohne ihre ausdrückliche Zustimmung bauliche Veränderungen vorzunehmen, die negative statische Auswirkungen auf die in ihrem Eigentum stehenden Teile des Gebäudes haben. Darüber hinaus beantragen sie die Feststellung, dass der überbaute Kellerraum wesentlicher Bestandteil ihres Grundstücks ist und in ihrem Eigentum steht. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerinnen beantragen, möchte der Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

I.

Das Berufungsgericht meint, die Zulässigkeit der Klage setze keine Durchführung eines Schlichtungsverfahrens gemäß § 15a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EGZPO, § 34a Abs. 1 Nr. 2 SchStG LSA voraus, weil der Anwendungsbereich dieser Normen nicht eröffnet sei.

Der Unterlassungsanspruch folge aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, da durch die geplanten Baumaßnahmen Beeinträchtigungen des klägerischen Eigentums zu besorgen seien. Sie stellten zum einen Eingriffe in die Statik des Gebäudes dar. Zudem stehe der überbaute Kellerraum bis zu einem hälftigen Anteil der Trennwand im klägerischen Eigentum mit der Folge, dass der Beklagte dort keine Bauarbeiten durchführen dürfe. Zwar liege dieser Kellerbereich nach der katastermäßigen Grenze im Bereich des Grundstücks des Beklagten. Er sei aber analog § 912 BGB nach den Grundsätzen des nachträglichen Eigengrenzüberbaus gemäß § 93 BGB dem klägerischen Grundstück zuzuordnen, da dieses als Stammgrundstück anzusehen sei. Offenbleiben könne, ob die Parteien aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben verpflichtet seien, die Trennwand brandschutztechnisch zu ertüchtigen. Zwar müsse ein Überbau nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht nach § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden, wenn er den Regeln der Baukunst nicht entspreche. Die insoweit ausschlaggebende Überlegung, dass eine über die Grenzverletzung hinausgehende Beeinträchtigung des Nachbarn zu besorgen sei, komme bei einem Eigengrenzüberbau indes nicht zum Tragen, da im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes kein Nachbar vorhanden sei, der durch die nicht fachgerechte Ausführung belastet werden könnte.

Die Erstbegehungsgefahr sei im Hinblick darauf, dass der Beklagte zunächst angekündigt habe, er werde mit den Baumaßnahmen auch ohne eine Sicherung der Statik beginnen, durch seine später erfolgte Ankündigung, er werde baubegleitend Architekten und Statiker hinzuziehen, nicht ausgeräumt worden. Denn eine strafbewehrte Unterlassungserklärung habe er nicht abgegeben.

Da der überbaute Kellerraum bis zur Trennwand im Eigentum der Klägerinnen stehe, sei auch die Feststellungsklage begründet.

II.

Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Klage zu Recht als zulässig angesehen worden. Eines Schlichtungsversuchs vor einer Gütestelle gemäß § 15a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EGZPO, § 34a Abs. 1 Nr. 2 SchStG LSA (zu dieser Zulässigkeitsvoraussetzung Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 229/14, NJW-RR 2015, 1425 Rn. 4 mwN) bedurfte es nicht. Insbesondere haben die Vorschriften über die Errichtung der Grenzwand i.S.v. §§ 11 ff. NbG LSA für den Rechtstreit keine Bedeutung. Denn eine Grenzwand im Sinne der Legaldefinition des § 11 NbG LSA liegt nicht vor.

2. Im Ergebnis richtig nimmt das Berufungsgericht an, dass der überbaute Kellerraum als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Klägerinnen in deren Eigentum steht und deswegen der Feststellungsantrag begründet ist.

a) Bei der - hier vorliegenden - Teilung eines Grundstücks in der Weise, dass ein aufstehendes Gebäude von der Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird (sog. Eigengrenzüberbau), gelten mit der Teilung des Grundstücks die für einen Überbau gemäß § 912 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend (vgl. Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 199/12, NJW-RR 2014, 971 Rn. 5, 9 mwN). Hiernach wird aufgrund des in § 912 Abs. 1 BGB zum Ausdruck gekommenen Gedankens, wirtschaftliche Werte möglichst zu erhalten, bei einem nach § 912 Abs. 1 BGB zu duldenden und - erst recht - bei einem gestatteten Überbau der hinübergebaute Gebäudeteil entgegen der Grundregel der § 946, § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks, sondern - entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB - Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks und gemäß § 93, § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von dem aus übergebaut wird. Dies gilt auch dann, wenn der überragende Gebäudeteil sich unterhalb der Erdoberfläche befindet (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 2023 - V ZB 12/22, BGHZ 237, 184 Rn. 7 mwN). Muss der Grundstückseigentümer den Überbau hingegen nicht nach § 912 Abs. 1 BGB dulden, kommt die entsprechende Anwendung von § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Betracht; der übergebaute Gebäudeteil gilt vielmehr nach § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB als wesentlicher Bestandteil des überbauten Grundstücks. Eigentumsrechtlich wird er auf der Grundstücksgrenze lotgerecht geteilt mit der Folge, dass jeder Teil dem Eigentümer der Grundstücksfläche gehört, auf der er steht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Januar 2014 - V ZR 292/12, NJW-RR 2014, 973 Rn. 25).

b) Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Duldungspflicht analog § 912 Abs. 1 BGB allerdings dann nicht gegeben, wenn der überbaute Gebäudeteil den Regeln der Baukunst nicht entspricht und deshalb - über die Grenzverletzung hinausreichende - Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks besorgen lässt (vgl. Senat, Urteil vom 19. September 2008 - V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 16). Entschieden worden ist das allerdings nicht für einen Überbau innerhalb eines einheitlichen Gebäudes, sondern für eine Konstellation, in der ein bis dahin unbebauter Grundstücksteil über die bestehende Grenze hinweg überbaut worden war. Grund für diese Rechtsprechung ist zum einen, dass der hinter § 912 BGB stehende Gedanke, wonach wirtschaftliche Werte nicht ohne Not zerschlagen werden sollen, nicht oder nur eingeschränkt zum Tragen kommt, wenn der gegenwärtige Zustand ohnehin nicht aufrechterhalten werden kann. Zum anderen ist das Interesse des Nachbarn an der Beseitigung des Überbaus von deutlich höherem Gewicht, wenn von der nicht fachgemäßen Ausführung des über die Grenze gebauten Gebäudeteils (weitere) Beeinträchtigungen des überbauten Grundstücks ausgehen können (vgl. Senat, Urteil vom 19. September 2008 - V ZR 152/07, aaO).

c) Anders als das Berufungsgericht meint, lassen sich diese Überlegungen im Grundsatz auch auf einen Eigengrenzüberbau übertragen. Die Interessenlage bei einem Eigengrenzüberbau ist mit der bei einem von § 912 BGB erfassten Überbau vergleichbar, weshalb die Norm entsprechend angewendet wird. Die Überlegung des Berufungsgerichts, dass im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung weder ein Nachbar noch eine Grenze vorhanden ist, ist zwar richtig; entscheidend ist aber - wie bei der Rentenpflicht (dazu Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 199/12, NJW-RR 2014, 971 Rn. 7 mwN) - erst die Grenzüberschreitung durch die spätere Teilung. Gelangen die Grundstücke später in das Eigentum verschiedener Personen, ist - unabhängig von der Intention des teilenden Eigentümers - ebenso wie bei dem in § 912 BGB geregelten Überbau ein Interessenausgleich zwischen den neuen Nachbarn erforderlich (vgl. MüKoBGB/ Brückner, 10. Aufl., § 912 Rn. 53). Und auch bei der nachträglichen Teilung eines Grundstücks kann der geschaffene Zustand wegen seiner Baurechtswidrigkeit eine über den Überbau hinausgehende Beeinträchtigung des Eigentümers des nunmehr entstandenen Nachbargrundstücks darstellen und wie im direkten Anwendungsbereich des § 912 Abs. 1 BGB eine Duldungspflicht deshalb zu verneinen sein.

d) Gleichwohl erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, dass trotz einer unterstellten Baurechtswidrigkeit im Zeitpunkt der Teilung eine Duldungspflicht analog § 912 Abs. 1 BGB bestand und damit der überbaute Kellerraum als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Klägerinnen (§ 93, § 94 Abs. 2 BGB) in ihrem Eigentum steht, im Ergebnis als richtig.

aa) Hintergrund der Verneinung der Pflicht zur Duldung eines entschuldigten Überbaus gemäß bzw. analog § 912 Abs. 1 BGB, der baurechtswidrig ist, ist wie dargelegt (s.o. Rn. 12), dass der gegenwärtige Zustand ohnehin nicht aufrechterhalten werden kann und mit der Entfernung dieses Überbaus keine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte droht. Erfolgt der Überbau - wie in der der Entscheidung des Senats vom 19. September 2008 (V ZR 152/07, NJW-RR 2009, 24) zugrunde liegenden Konstellation - über einen unbebauten Grundstücksteil, kommt es für die Beurteilung, ob der Zustand aufrechterhalten werden kann und eine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte droht, allein auf den Überbau als solchen an. Anders ist dies indes bei einem sog. verschachtelten Überbau, also beim Überbau einzelner Geschosse innerhalb eines einheitlichen Gebäudes, wozu es hier durch einen Eigengrenzüberbau gekommen ist. Dann muss bei der Beurteilung, ob der gegenwärtige Zustand aufrechterhalten werden kann und eine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte droht, die Gesamtsituation des Gebäudes berücksichtigt werden. Insbesondere kommt es darauf an, ob die Beseitigung der Baurechtswidrigkeit des überbauten Raums negative Auswirkungen auf das Gesamtgebäude haben kann. Das kann dazu führen, dass der baurechtswidrige Zustand - jedenfalls zeitweilig - aufrecht erhalten bleiben muss.

bb) Hieran gemessen bestand im Hinblick auf den überbauten Kellerraum im Zeitpunkt der Teilung die Duldungspflicht analog § 912 Abs. 1 BGB. Nach den zugrunde zu legenden Feststellungen stellte die Beseitigung der Kellerwand, die den überbauten Kellerraum von dem von dem Beklagten genutzten Kellerbereich abgrenzt, einen Eingriff in die Statik des Gebäudes dar, die insbesondere die Gefahr des Einsturzes der Gewölbedecke zur Folge hätte. Ein Abriss dieser Wand könnte zu Schäden an dem einheitlichen Gebäude und damit zur Zerschlagung wirtschaftlicher Werte führen. Im Zeitpunkt der Teilung bestand damit eine - zunächst ruhende (vgl. Senat, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 199/12, NJW-RR 2014, 971 Rn. 9) - Duldungspflicht analog § 912 Abs. 1 BGB zu Lasten des nunmehr dem Beklagten gehörenden Grundstücks. Infolgedessen ist der überbaute Kellerraum gemäß § 93, § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Klägerinnen.

cc) Allerdings kann die Duldungspflicht entfallen, wenn das Gebäude derart statisch ertüchtigt ist, dass die Kellerwand gefahrlos abgerissen und die Brandwand eingezogen werden kann; nach den baulichen Gegebenheiten ist das aber jedenfalls derzeit nicht der Fall. Ob ein Anspruch auf Herstellung einer ordnungsgemäßen Brandwand besteht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 152/18, WuM 2020, 164 Rn. 22 f., 28 ff.), ist nicht Gegenstand der Klageanträge.

3. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht zudem einen Anspruch der Klägerinnen aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Unterlassung baulicher Veränderungen, die negative statische Auswirkungen auf die in ihrem Eigentum stehenden Teile des Gebäudes haben.

a) Nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Eigentümer dann, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird, von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen; sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Unterlassung klagen. Der Unterlassungsanspruch ist dabei über den Wortlaut des Gesetzes hinaus auch dann gegeben, wenn die Gefahr einer erstmaligen Beeinträchtigung besteht (vgl. Senat, Urteil vom 17. September 2004 - V ZR 230/03, BGHZ 160, 232, 236 mwN). Für Letzteres muss eine ernsthafte (konkrete) Besorgnis der Beeinträchtigung seines Eigentums bestehen (vgl. Senat, Urteil vom 18. September 2009 - V ZR 75/08, VersR 2010, 263 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2013 - V ZR 88/12, WuM 2013, 247 Rn. 18).

b) Die Annahme des Berufungsgerichts, eine solche ernsthafte Besorgnis der Beeinträchtigung des Eigentums der Klägerinnen sei aufgrund der Ankündigung des Beklagten im Schreiben vom 1. März 2022 zu befürchten, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt nachprüfbar (vgl. zur Wiederholungsgefahr Senat, Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 76/93, NJW 1995, 132, 134; Urteil vom 30. Oktober 1998 - V ZR 64/98, BGHZ 140, 1, 10 f.) und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.

aa) Rechtsfehlerfrei stützt sich das Berufungsgericht insoweit auf die drohende Gefährdung der Statik des Gebäudes - und damit auch des Gebäudeteils der Klägerinnen - durch die von dem Beklagten in dem Schreiben vom 1. März 2022 angekündigten Baumaßnahmen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Erstbegehungsgefahr entfalle hier nicht deswegen, weil der Beklagte später - ohne eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben - geäußert habe, er werde bei der Planung und Durchführung der angekündigten Arbeiten Architekten und Statiker beiziehen, ist im Rahmen der eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision nicht angegriffen.

bb) Da der Unterlassungsanspruch bereits aufgrund der drohenden Gefährdung der Statik begründet ist, kann offenbleiben, inwieweit sich eine drohende Eigentumsbeeinträchtigung auch aus der Beeinträchtigung der Trennwände und des überbauten Kellerraums ergeben kann.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Brückner Haberkamp Hamdorf
Malik Laube