VG Köln Urteil vom 26.08.2026 – 23 K 1190/24

Der Kläger begehrt die Löschung einer zulasten seines Grundstücks und zugunsten der Beigeladenen eingetragenen Baulast.

Der Kläger ist seit dem Jahr 2012 Eigentümer des Grundstückes R.-straße 00 in E.. Die Beigeladenen sind Sondereigentümer der im Dachgeschoss rechts befindlichen Wohnung in dem Wohnhaus R.-straße 00 in E..

Der Voreigentümer des Grundstücks R.-straße 00 beantragte im Jahr 1993 im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens für den Ausbau seines Dachgeschosses die Eintragung einer Stellplatzbaulast auf dem Grundstück des Klägers. Diesem Antrag waren ein Lageplan und die schriftliche Baulastübernahmeerklärung des Voreigentümers des Grundstücks R.-straße 00 beigefügt. Der Lageplan weist den zu sichernden Stellplatz als grün schraffierte Fläche hinter dem Wohngebäude im rückwärtigen Bereich des klägerischen Grundstücks neben zwei weiteren Stellplätzen aus. Die Grundstücksbebauung ist auf dem Lageplan im Übrigen dargestellt, wie sie damals und heute bestand. An der nördlichen Grundstücksgrenze befindet sich seitlich des Wohnhauses eine unbebaute Fläche, die als Zufahrt zu den Stellplätzen führt und tatsächlich als Grundstückszufahrt genutzt wird. Diese Zufahrtsfläche ist im Lageplan weder farblich markiert noch anderweitig hervorgehoben.

In der Baulastübernahmeerklärung verpflichtete sich der Voreigentümer des klägerischen Grundstücks, die für die Errichtung des erforderlichen Stellplatzes notwendige Fläche auf dem Baulastgrundstück zur Verfügung zu stellen sowie die dauernde Benutzbarkeit dieses Stellplatzes durch den jeweiligen Nutzungsberechtigten des Wohnhauses R.-straße 00 zu gewähren. Die Zufahrtsfläche zu dem zu errichtenden Stellplatz sei dauernd von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten und die Nutzung im Rahmen eines allgemeinen Geh- und Fahrrechtes zu gewähren. Die Baulast ist am 24.  Juni 1993 im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen worden.

Der Kläger beantragte am 8.  Januar 2024 die Löschung der Baulast. Der Kläger trug zur Begründung vor, dass der Stellplatz tatsächlich nie genutzt werde. Zudem sei die Baulast im Jahr 1993 nicht wirksam entstanden, da die eingetragene Baulast nicht hinreichend bestimmt sei. Es fehle an der erforderlichen Eintragung einer Zufahrtsbaulast für den gesicherten mittig auf seinem Grundstück befindlichen Stellplatz. Zudem sei der Stellplatz allgemein für den Dachausbau des Wohnhauses in der R.-straße 00 in E. gesichert. Das ausgebaute Dachgeschoss bestehe aber aus mehreren Wohneinheiten. Das Bezugsobjekt der Baulast sei damit nicht eindeutig.

Die Beklagte lehnte den Antrag des Klägers mit Bescheid vom 2.  Februar 2024 ab. Die Baulast sei wirksam entstanden. Die neu entstandene Wohneinheit im Dachgeschoss und ihr jeweiliger Nutzungsberechtigter sei ein hinreichender Bezugspunkt. Die Erschließung der Zufahrt sei auch ausreichend gesichert, da die Baulastübernahmeerklärung die Verpflichtung enthalte, die Zufahrtsfläche zu dem Stellplatz dauernd von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen freizuhalten und den jeweiligen Nutzungsberechtigten diese Fläche im Rahmen eines allgemeinen Geh- und Fahrrechts nutzen zu lassen. Da die Wohnung im Dachgeschoss des Grundstücks R.-straße 00 weiterhin existiere, bestehe auch der baurechtliche Grund für die Eintragung der Baulast fort.

Der Kläger hat am 1.  März 2024 Klage erhoben.

Der Kläger trägt vor, die Baulast beeinträchtige die bauliche Ausnutzbarkeit und die Schaffung weiteren Wohnraums auf seinem Grundstück im hohen Maße. Es ergebe sich aus § 48 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW, dass die Herstellungspflicht für Stellplätze bei der Schaffung von Wohnraum entfalle, wenn die Baugenehmigung nur aus diesem Grund versagt werden würde. Dies müsse auch für Vorhaben gelten, mit denen in der Vergangenheit Wohnraum geschaffen worden sei. Im Übrigen nimmt er auf die Begründung seines Antrags im Verwaltungsverfahren Bezug.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 2.  Februar 2024 zu verpflichten, die im Baulastverzeichnis der Beklagten unter der laufenden Nummer 1 auf dem Flurstück 000, Gemarkung X., R.-straße 00 zu Gunsten des Flurstücks 000, Gemarkung X., R.-straße 00 eingetragene Baulast zu löschen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte verweist auf die Begründung ihres Ablehnungsbescheides.

Die Beigeladenen stellen keinen Antrag.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 2. Februar 2024 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Löschung der Baulast.

Ein Löschungsanspruch ergibt sich nicht aus der Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses. Die Bauaufsichtsbehörde ist zugunsten des durch die Baulast belasteten Grundstückseigentümers verpflichtet, eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis zu löschen, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist. Unrichtig ist das Baulastenverzeichnis dann, wenn die eingetragene Baulast nicht wirksam begründet wurde oder sie nicht mehr besteht.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.  Oktober 2013 - 2 A 2554/12 -, juris Rn. 11f.; OVG NRW, Urteil vom 9.  Mai 1995 - 11 A 4010/92 -, juris Rn. 7.

Dies ist hier nicht der Fall. Die Baulast wurde mit Eintragung am 24.  Juni 1993 wirksam begründet. Ein zur Nichtigkeit im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW führender Bestimmtheitsmangel liegt nicht vor. Die Baulast ist hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG NRW.

Hinreichend bestimmt ist ein Verwaltungsakt, wenn der Adressat erkennen kann, was von ihm gefordert wird, und wenn er geeignet ist, Grundlage für Maßnahmen zu einer zwangsweisen Durchsetzung zu sein. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit eines Verwaltungsakts nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts. Der Regelungsgehalt eines Verwaltungsakts ist durch Auslegung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des Empfängerhorizontes und der speziellen Sachkunde des adressierten Fachkreises in entsprechender Anwendung der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Er ist hinreichend bestimmt, wenn sich die Regelung aus seinem gesamten Inhalt, insbesondere seiner Begründung, sowie den weiteren, den Beteiligten bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft erkennen lässt.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26.  Oktober 2017 - 8 C 14.16 - juris, Rn. 12 ff., m. w. N.; OVG NRW, Urteil vom 28.  Oktober 2021 - 10 A 244/19 - juris, Rn. 54.

Bezogen auf die Baulast bedeutet dies, dass Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Baulasteintragung eindeutig hervorgehen müssen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss hinreichend genau erkennen können, in welcher Weise und in welchem Umfang er die Inanspruchnahme seines Grundeigentums dulden muss.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.  Oktober 2013 - 2 A 2554/12 -, juris, Rn. 15; OVG NRW, Urteil vom 19.  Juli 2017 - 7 A 1835/14 -, juris, Rn. 27.

Zur Auslegung einer Bauasteintragung können grundsätzlich die Baulasterklärung sowie ein in dieser gegebenenfalls in Bezug genommener Lageplan herangezogen werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28.  Oktober 2021 - 10 A 244/19 -, juris, Rn. 58.

Der Bestimmtheit der Baulast steht es nicht entgegen, dass die Verpflichtungserklärung den Dachgeschossausbau allgemein und nicht die konkrete Wohneinheit als Vorhaben in Bezug nimmt. Eine dahingehende Bestimmtheitsanforderung ist § 85 BauO NRW nicht zu entnehmen und entspricht nicht der bauordnungsrechtlichen Wertung. Innerhalb der bauordnungsrechtlichen Prüfung hinsichtlich der erforderlichen Stellplätze wird nur die Gesamtanzahl der geplanten Wohneinheiten der Gesamtanzahl der zur Verfügung stehenden Stellplätze gegenübergestellt. Die einzelne Zuordnung der Stellplätze zu den jeweiligen Wohneinheiten ist für die Wirksamkeit der Baulasteintragung von Relevanz.

Der Bestimmtheit steht es auch nicht entgegen, dass die Zufahrtsfläche zu dem gesicherten Stellplatz dem Lageplan der Baulasturkunde nicht entnommen werden kann. Zwar müssen mit einer Baulast gesicherte Stellplätze, die keinen direkten Kontakt zu öffentlichen Verkehrsflächen besitzen, - sog. gefangene Stellplätze - mit einer Zufahrtsbaulast gesichert sein, welche ihrerseits hinreichend bestimmt sein muss.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. August 2013 - 7 A 3001/11 -, juris, Rn. 30.

Das Fehlen einer Zufahrtsbaulast begründet aber nicht zwingend einen zur Nichtigkeit gem. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW führenden Bestimmtheitsmangel. Das Vorhandensein und die Lage der Zufahrtsfläche zum Stellplatz können durch Auslegung der Stellplatzbaulast selbst unter Hinzunahme des Lageplans, der Verpflichtungserklärung und der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten ermittelt werden.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18.  Mai 2020 - 2 A 1500/19 -, juris, Rn. 8ff. unter Bezugnahme auf OVG NRW, Beschluss vom 8.  August 2013 - 7 A 3001/11 -, juris Rn. 30.

Die Einbeziehung einer Zufahrtsfläche ist nicht gänzlich unterblieben. Die Zufahrtsfläche wurde bereits ausdrücklich in der Verpflichtungserklärung erwähnt. Es wurde darin zugesichert, diese von Bebauungen und sonstigen Hindernissen freizuhalten und für sie ein allgemeines Nutzungsrecht im Sinne eines Geh- und Fahrrechtes zu gewähren. Schon die Verpflichtung, die Zufahrtsfläche von Bebauungen freizuhalten kann sich ausschließlich auf die einzig auf den bebauungsfreien und durch die R.-straße erschlossenen Grundstücksteil an der nördlichen Grundstücksgrenze beziehen.

Auch dem Lageplan kann ohne Zweifel entnommen werden, dass die Zufahrtsfläche zu dem gesicherten Stellplatz und den weiteren verzeichneten angrenzenden Stellplätzen durch die einzige auf dem Plan ersichtliche Grundstückszufahrt an der nördlichen Grundstücksgrenze gewährt werden soll.

Der Voreigentümer des klägerischen Grundstücks hat sich in der Baulasterklärung ausdrücklich dazu verpflichtet, die Zufahrtsfläche von Bebauungen freizuhalten. Die Zufahrtsfläche wurde daher erkennbar mitgedacht.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18.  Mai 2020 - 2 A 1500/19 -, juris, Rn. 11, in welchem das OVG ebenfalls an die Andeutung in der Verpflichtungserklärung anknüpft.

Die Baulast ist auch nicht durch die ausgebliebene tatsächliche Nutzung des Stellplatzes erloschen. Die Baulast kann gemäß § 85 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW nur durch einen Verzicht der Baulastbehörde untergehen.

Einen Anspruch auf Erklärung des Verzichts gemäß § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW hat der Kläger gegenüber der Beklagten nicht. Nach dieser Vorschrift hat der Grundstückseigentümer des belasteten Grundstücks einen Anspruch auf Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Hintergrund dieser Regelung ist, dass durch den Verzicht keine baurechtswidrigen Verhältnisse geschaffen werden dürfen. Das öffentliche Interesse besteht nicht mehr, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, aufgrund derer die Eintragung der Baulast notwendig war, derart geändert haben, dass sie die Baulastsicherung heute nicht mehr erfordern würden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10.  Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris, Rn. 75ff.; OVG NRW, Urteil vom 21.  November 2017 - 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 54 ff.

Ist eine Baulast vorhabenbezogen, d. h. zur Sicherung im Rahmen eines konkreten Genehmigungsvorhabens übernommen worden, wird das maßgebende öffentliche Interesse i. S. d. § 85 Abs. 3 BauO NRW dadurch abschließend bestimmt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21.  November 2017 - 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 75.

Die Baulast ist ausdrücklich auf das Vorhaben Ausbau des Dachgeschosses im Wohnhaus R.-straße 00 in E. bezogen. Es kommt daher maßgeblich darauf an, ob nach den tatsächlichen und rechtlichen Umständen noch ein Sicherungsbedürfnis für dieses Vorhaben besteht.

Das ist der Fall. Das tatsächliche Sicherungsbedürfnis besteht fort, da die Wohneinheiten im Dachgeschoss weiterhin existieren und als eigenständige Wohnungen genutzt werden. Das rechtliche Bedürfnis einer Stellplatzsicherung besteht auch nach aktueller Rechtslage gemäß §§ 48 Abs. 1 Satz 1, 89 Abs. 1 Nr. 4 BauO NRW i. V. m. § 3 Abs. 1 und Ziff. 1.2 der Anlage 1 der Stellplatzsatzung der Beklagten vom 22.  Juli 2022. Danach ist für jede Wohneinheit bis zu 100 m2 ein PKW-Stellplatz nachzuweisen. Daher liegt jedenfalls kein Wegfall des rechtlichen Stellplatzbedürfnisses vor. Denkbar wäre nur ein Stellplatzablösung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW i. V. m. § 5 der Stellplatzsatzung. Eine solche ist jedoch nicht dargelegt.

Entgegen dem Vortrag des Klägers kommt es somit auch nicht auf § 48 Abs. 1 Satz 4 BauO NRW in der bis zum 2.  Juli 2021 geltenden Fassung an. Für die Prüfung des Verzichtsanspruchs gemäß § 85 Abs. 3 BauO NRW ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung maßgebend.

Vgl. BeckOK BauordnungsR NRW/Schröder, 25. Ed. 1.  April 2026, BauO NRW 2018 § 85 Rn. 63, beck-online; Schönenbroicher/Kamp/Henkel/Kamp, 2. Aufl. 2022, BauO NRW 2018 § 85 Rn. 128, beck-online; Johlen/Wenzel/Hanne/Kaiser/Koch/Plum, Gädtke, BauO NRW - Kommentar, 15. Auflage 2024, § 85 BauO NRW, Rn. 70.

Eine vergleichbare Regelung sieht § 48 Abs. 1 BauO NRW in der aktuellen Fassung nicht vor. Bereits durch die Novellierung 2021 wurden die weiteren Regelungen zur Stellplatzpflicht vorrangig den gemeindlichen Satzungen überlassen. Aus der Stellplatzsatzung der Beklagten ergibt sich - wie oben festgestellt - keine Abweichungsbefugnis für die Herstellungspflicht notwendiger Stellplätze.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Köln schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,- Euro

festgesetzt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 2 GKG. Der festgesetzte Wert entspricht dem Auffangstreitwert.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Ent­scheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderwei­tig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln schriftlich oder zur Niederschrift des Urkunds­beamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberver­waltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ab­lauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungs­beschlusses ein­gelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes in Rechtsstreitigkeiten, die vor dem 1. Januar 2026 anhängig geworden sind, zweihundert Euro übersteigt und in Rechtsstreitigkeiten, die ab dem 1.  Januar 2026 anhängig geworden sind, dreihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeu­tung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.