AG Schöneberg Urteil vom 03.12.2024 – 8 C 190/23

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin die von Ihnen genutzten Wohnräume in … B., N.straße , Parterre links, bestehend aus 3 1/2 Zimmern, eine Küche, ein Korridor, ein Bad, in geräumtem Zustand herauszugeben.

2. Eine Räumungsfrist wird nicht gewährt.

3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist wegen der Herausgabepflicht vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

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Die Beklagten mieteten im Jahr … die Wohnung Parterre links, N. straße , …B. an. Die Klägerin wurde nachfolgend Vermieter der Beklagten. Für den Gesellschaftsvertrag wird auf Bl. 81ff d.A. Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 27.02.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und führte aus, dass die Gesellschafter P., N. und T. O. diese als Wohnung nutzen wollten.

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Frau N. O. lebe derzeit in B. in einer Wohngemeinschaft, wolle jedoch nicht mehr ständig wechselnden Personen zusammenleben. Herr T. O. wolle beruflich nach B. ziehen. Herr P. O. sei regelmäßig beruflich in B. und wolle die Wohnung in dieser zeit als Wohnraum nutzen.

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Die Beklagten widersprachen der Kündigung am 27.09.2023 und machten geltend, dass kein Ersatzwohnraum verfügbar sei.

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Der Gesellschafter P. O. hat eine 2 ½ Zimmer Wohnung E. straße erworben. Er hat den Beklagten angeboten diese Wohnung zu einer nach dem Mietspiegel zu ermittelndem Preis anzumieten und auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs in diesem Mietverhältnis zu verzichten. Für das Erscheinungsbild der Wohnung wird auf das Exposé Bl. 49ff d.A. verwiesen.

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Die Klägerin behauptet, der Eigenbedarf bestehe wie im Kündigungsschreiben angegeben.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin die von Ihnen genutzten Wohnräume in … B., N. straße , Parterre links, bestehend aus 3 1/2 Zimmern, eine Küche, ein Korridor, ein Bad, in geräumtem Zustand herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen, hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist nicht unter

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6 Monaten.

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Die Beklagten meinen, der Gesellschafter der Klägerin P. O. diskriminiere sie, die Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit ihm stelle eine unbillige Härte dar. Sie würden keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen U. O., T. S. und C. C.. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 20.11.2024 (Bl. 157ff d.A.) verwiesen

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Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Die Klägerin kann nach § 546 Abs. 1 BGB die geräumte Herausgabe der Mietsache verlangen, da die Kündigung das Mietverhältnis beendet hat.

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Die Kündigung genügt der Schriftform und gibt einen Kündigungsgrund an. Der unterzeichnende Gesellschafter ist nach dem Gesellschaftervertrag alleinvertretungsberechtigt. Der Kündigungsgrund besteht.

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Die GbR kann Eigenbedarf für ihre Gesellschafter in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15). Dies ist seit dem 01.01.2024 aufgrund der Neufassung des § 705 BGB streitig (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 66a) kann jedoch dahinstehen, da die Kündigung bereits zuvor zugegangen ist und nachfolgende Rechtsänderungen insoweit ohne Belag sind (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 07.08.2014 - 67 S 280/14 für das Inkrafttreten von 577a Abs. 1a BGB).

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Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der ernsthafte Wunsch des Vermieters, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Nicht erforderlich ist, dass der Vermieter oder eine begünstigte Person einen Mangel an Wohnraum hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 102).

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Die von der Klägerin angegebenen Wünsche der Gesellschafter genügen dem.

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Das Gericht ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Eigenbedarf gegeben ist. Alle Zeugen bestätigten den genannten Eigenbedarf ergiebig und im Wesentlichen übereinstimmend. Ein Irrtum der Zeugen kann ausgeschlossen werden, da es sich nicht um eine irrtumsgeneigte Zeugensituation handelt. Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass die Zeugen nicht absichtlich falsche Angaben machten. Schon die Konstellation, dass drei Gesellschafter die Wohnung nutzen wollen und hierfür drei Zeugen aufbieten ist eher ungewöhnlich. Als erdachter Eigenbedarf wäre es deutlich näherliegend und einfacher, dass ein Gesellschafter die Wohnung nutzen will und ein Zeuge dafür angeboten wird. Zur vollen Überzeugung des Gerichts führt aber, dass alle Zeugen im Kern die gleiche Geschichte glaubhaft und mit Motivation der Gesellschafter erzählten, während im Randgeschehen Unsicherheiten und kleinere Widersprüche auftraten.

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Soweit die Beklagten meinen, die Gesellschafter könnten ihren Bedarf auch dadurch decken, dass sie die derzeit als WG genutzte Mietwohnung der Frau N. O. nutzen, übersehen sie, dass bereits der Wunsch in der eigenen Wohnung zu wohnen für sich genommen nachvollziehbar ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 107).

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Die Kündigungsfrist ist zwischenzeitlich abgelaufen.

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Die Beklagten können nicht nach § 574 Abs. 1 und 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Beklagten hätten Ersatzwohnraum erlangen können. Eine 2 ½ Zimmer Wohnung mit 69m² ist für die Beklagten ausreichend. Die Miete nach dem Mietspiegel ist angemessen und die Lage wird im Mietspiegel - ebenso wie die derzeitige Wohnung – als mittlere Wohnlage angesehen.

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Der Abschluss eines Mietvertrags mit dem Gesellschafter P. O. ist nicht unzumutbar. Dies wollen die Beklagten vor allem aus dem bisherigen Verhalten als Ansprechpartner der Klägerin ihnen gegenüber herleiten. Unabhängigkeit von der Tragfähigkeit der Vorwürfe würde sich insoweit die Situation der Beklagten nicht verändern, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Beklagten nicht günstiger wäre als die Neubegründung eines anders Mietverhältnisses.

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Eine Räumungsfrist war nicht zu gewähren. Nachdem die Beklagten die Eingehung eines angemessenen Mietverhältnisses abgelehnt haben, kann nicht festgestellt werden, dass das Interesse an der vorübergehenden Weiternutzung zur Vermeidung von Obdachlosigkeit das Interesse an der Durchsetzung des in einem rechtstaatlichen Verfahren erworbenen Titels überwiegt.

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Die Kostentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7, 711 und 709 S. 1 und 2 ZPO.