AG Dorsten Urteil vom 29.06.1990 – 8 C 444/90

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger sind Eigentümer einer Garage Nr. 59, die sich auf dem Grundstück … in E befindet.

Für die Nutzung zahlt der Beklagte monatlich 30,-- DM, wobei ein schriftlicher Mietvertrag nicht existiert. Der Beklagte hatte die derzeit von ihm bewohnte Wohnung gemeinsam mit der Garage von einem … angemietet. Dieser verkaufte das gesamte Grundstück an einen … der an den Wohnungen Wohnungseigentum und an den Garagen Teileigentum begründete. Die Kläger erwarben sodann die vom Beklagten genutzte Garage, nicht jedoch die von diesem bewohnte Wohnung. Mit Schreiben vom 18.01.1990 kündigte sodann der Kläger das Mietverhältnis über die Garage zum 31.03.1990. Da eine Räumung nicht erfolgte, machen die Kläger ihren Anspruch nunmehr gerichtlich geltend.

Sie sind der Auffassung, daß es sich keineswegs um eine unzulässige Teilkündigung handele, weil Wohnung und Garage infolge Änderung der Eigentumsverhältnisse keine Einheit darstellen würden.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, die von ihm auf dem Grundstück … genutzte, mit der Nr. 59 bezeichneten Garage zu räumen, geräumt an sie herauszugeben und sämtliche Schlüssel zu übergeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, daß die Kündigung bereits deswegen unwirksam sei, weil sie allein vom Kläger und nicht auch von seiner Ehefrau unterschrieben sei. Im übrigen seien die Kündigungsfristen auch nicht eingehalten worden, zudem auch infolge unzulässiger Teilkündigung das Mietverhältnis nicht wirksam beendet.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Klägern steht der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht gemäß §§ 556 Abs. 1, 564 Abs. 2, 565 BGB zu.

Insoweit fehlt es nämlich entgegen der Auffassung der Kläger aus mehreren Gründen an einer wirksamen Kündigungserklärung. Zum einen ist für die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung grundsätzlich erforderlich, daß sämtliche Vermieter die Kündigung aussprechen.Wegen der Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses muß dementsprechend die Kündigung von allen an alle erfolgen, und zwar auch bei Ehegatten. Hier ist jedoch unstreitig, daß die Kündigung allein vom Kläger ausgesprochen worden ist. Im übrigen handelt es sich hier jedoch auch um eine unzulässige Teilkündigung. Es muß nämlich aufgrund des zeitlichen Zusammenhangs davon ausgegangen werden, daß Wohnung und Garage in einem einheitlichen Mietvertag angemietet wurden. Dies gilt selbst dann, wenn die Garage etwas später hinzugemietet worden ist.

Grundsätzlich steht jedoch die Rechtsprechung auf dem Standpunkt, daß eine Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages unzulässig ist, wenn dies im Vertrag nicht anders geregelt wurde. Da hier eine anderweitige vertragliche Reglung nicht vorliegt, muß davon ausgegangen werden, daß es sich um eine unzulässige Teilkündigung handelt (vgl. dazu Palandt Putzo § 564 Anmerkung 3 d mit weiteren Nachweisen). Insoweit mag den Klägern zuzugeben sein, daß ihre Rechtsposition recht mißlich ist, dies hätten sie jedoch vor Erwerb der Garage rechtlich abklären müssen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.