AG Aachen Urteil vom 23.09.2005 – 81 C 206/05

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicher-heitsleistung in Höhe von 110 % des zur Vollstreckung kommenden Betrages abwen-den, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Aufgrund des schriftlich abgeschlossenen Mietvertrages vom 3.7.2000 waren die Kläger Mieter der Wohnung des Beklagten P-Allee9 - 15 im 5. Obergeschoss mit der Wohnungsnummer xxx und verpflichtet, eine Kaution in Höhe von 1.900,00 DM zu zahlen sowie der Betriebskosten gemäß Ziffer IV des Vertrages. Mit Schreiben vom 28.2.2003 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ordnungsgemäß.

Mit vorliegender Klage begehren sie Rückzahlung ihrer Kaution in Höhe von 1.900,00 DM = 971,45 Euro zuzüglich der bis zum 30.8.2003 aufgelaufenen Zinsen, mithin insgesamt 1.009,42 Euro mit der Begründung, diesen Betrag hätten sie gezahlt und der Beklagte verweigere die Rückzahlung trotz Fristsetzung zum 1.9.2003. Klage sei deshalb geboten.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.009,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2.9.2003 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er rechnet mit noch offenen Nebenkosten für das Abrechnungsjahr in Höhe von 377,17 Euro, für das Abrechnungsjahr 2in Höhe von 663,64 Euro und für das Abrechnungsjahr 3in Höhe von 159,71 Euro, mithin insgesamt 1.200,52 Euro in angegebener Reihenfolge auf. Mit einer solchen Verrechnung hätten sich die Kläger auch einverstanden erklärt. Die Nebenkosten seien auch zutreffend berechnet worden. Richtig sei zwar, dass sich im Objekt Gewerbeflächen befänden, durch diese gewerbliche Nutzung seien aber höhere Nebenkosten bezüglich der Positionen Grundsteuer, Versicherungskosten, Müllgebühren und Abwasserkosten nicht entstanden. Insbesondere den Müll entsorgten diese auf eigene Kosten. Die Nebenkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr sei am 14. Februar 2002 und die für das Abrechnungsjahr 2am 28.2.2002 gefertigt und den Klägern spätestens innerhalb von 2 Wochen zugegangen. Erstmals mit Schreiben vom 18.8.2003 hätten sie diese gerügt. Damit seien die Rügen verfristet.

Dem halten die Kläger entgegen, dass die Abrechnungsfrist des Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB abgelaufen sei, da diese Frist erst mit Übersendung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung zu laufen beginne.

Im übrigen beantragen die Kläger,

die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, da der Schriftsatz des Beklagten vom 29.8.2005 neuen Tatsachenvortrag enthalte.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

Die Klage ist nicht begründet. Zwar steht den Klägern ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 945,89 Euro zuzüglich Zinsen zu, da sie trotz Bestreitens durch den Beklagten die Zahlung des Betrages in voller Höhe von 1.900,00 DM nicht nachgewiesen haben. Aus dem Mietvertrag ergibt sich nur die Verpflichtung, nicht aber die Zahlung.

Dieser Anspruch der Kläger ist jedoch durch Aufrechnung mit den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre in Höhe von 377,17 Euro und für den Abrechnungszeitraum 2in Höhe von 663,64 Euro erloschen. Unstreitig hat der Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre und 2den Klägern innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB zukommen lassen. Diese Nebenkostenabrechnungen sind damit nicht verfristet. Entgegen der Meinung der Kläger beginnt der Lauf dieser Frist auch nicht mit der Übersendung zutreffender Nebenkostenabrechnung. Vielmehr hat sich die Abrechnung nach Inhalt und Umfang an § 259 BGB zu orientieren (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Auflage, Rnr. 93 zu § 535 BGB). Hiernach muss der Beklagte eine inhaltlich nachvollziehbare Neben-kostenabrechnung vorlegen und deren Richtigkeit gegebenenfalls eidesstattlich ver- sichern. Zutreffend muss diese nicht sein. Dass die vom Beklagten vorgelegten Nebenkostenabrechnung inhaltlich nicht nachvollziehbar sind, wird von den Klägern nicht behauptet.

Soweit sie deren Richtigkeit bezweifeln, ist diese Rüge verfristet. Denn auch diese Rügen sind innerhalb einer Frist von 1 Jahr nach Erhalt gegenüber dem Vermieter vorzubringen. Unstreitig haben aber die Kläger dies erstmals mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 18.8.2003 getan. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Frist des § 556 Abs. 3 BGB bereits abgelaufen. Das bedeutet, dass er mit Einwendungen gegen die vorgenannten Nebenkostenabrechnungen nicht mehr gehört werden kann. Folglich hat der Beklagte mit diesen Nebenkostenbeträgen wirksam gegenüber der Klageforderung aufgerechnet mit der Folge, dass die erloschen ist. Die Klage war deshalb abzuweisen.

Für die von den Klägern mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 2.9.2005 beantragte Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist kein Raum. Denn spätestens mit seinem Schriftsatz vom 22.8.2005 hätte er auf die vom Beklagten mit Schriftsatz vom 17.5.2005 erklärte Aufrechnung substantiiert erwidern können. Statt dessen ergehen sich die Kläger in Vermutungen wie die Formulierungen "ist davon auszugehen" verdeutlichen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 1.009,42 Euro.

Semmann

Richter am Amtsgericht