AG Schwelm Urteil vom 11.08.2017 – 29 C 37/16

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2016 zu TOP 1.1. und 1.2. werden für unwirksam erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 60 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 40 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern und den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils anderen Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils anderen Parteien vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Kläger verfolgten ursprünglich die Anfechtung mehrere Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2016.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 75/77 in Ennepetal; die Wohnungseigentümergemeinschaft ist „gewachsen“; d.h. die Beklagten zu 3. – 5. haben im Jahre 2016 Sondereigentum erworben.

Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung am 08.12.2016 u.a. folgende Beschlüsse gefasst:

TOP 1:                            Teilungserklärung

TOP 1.1:                            Besprechung und Beschlussfassung über die Kläger und der Auslegung der Teilungserklärung.

Die vollständige Teilungserklärung nebst Nachträgen wurde beim Grundbuchamt angefordert. Wesentliche Bestandteile, wie z.B. die Instandhaltungsregelung, sind hier nicht abschließend geregelt.

Über die entsprechende Handhabung sollte in der Versammlung gesprochen werden.

Beschlussantrag:              Es wird der Antrag gestellt, dass eine neue Teilungserklärung

erarbeitet wird, die alle vorherigen Teilungserklärungen sowie die Nachträge in eine neue Teilungserklärung zusammenfasst. Auch soll hier unter anderem die Kostenverteilungen von allen im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile bzw. auch die auf dem Grundstück stehende Gegenstände regeln. Die Hausverwaltung wird von der Gemeinschaft beauftragt und auch bevollmächtigt, mit einem Notar einen entsprechenden Entwurf auszuarbeiten, der sodann den Wohnungseigentümern vorgelegt wird.

Abstimmung gem. WEG nach Köpfen:

Ja-Stimmen                            4,0000

Nein-Stimmen                            0,0000

Enthaltungen                            1,0000

Beschlussergebnis:                            Der Beschluss(antrag) ist mehrheitlich angenommen.

Top 1.2:                                  Beschluss über die Kostenverteilung für die Änderung der Teilungserklärung

Beschlussantrag:              Es wird der Antrag gestellt, die Kosten für die Beauftragung für

den Notar zu der neuen Teilungserklärung zu TOP 1.1 nach der Anzahl der Eigentümer (5 Anteile) zu verteilen. Der TOP 1.1 soll erst nach Ablauf der Einspruchsfrist umgesetzt werden.

Abstimmung gem. WEG nach Köpfen:

Ja-Stimmen                            4,0000

Nein-Stimmen                            0,0000

Enthaltungen                            1,0000

Beschlussergebnis:                            Der Beschluss(antrag) ist mehrheitlich angenommen.

Top 3:                        Entlastung der Verwaltung bzgl. Abrechnungserstellung für das

Wirtschaftsjahr 01.01 bis 31.12.2015.

Beschlussantrag:              Die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt der Verwaltung

J GmbH für die Abrechnungserstellung für das Wirtschaftsjahr 01.01. bis 31.12.2015 die Entlastung:

Abstimmung gem. WEG nach Köpfen:

Ja-Stimmen                            4,0000

Nein-Stimmen                            1,0000

Enthaltungen                            0,0000

Beschlussergebnis:                            Der Beschluss(antrag) ist mehrheitlich angenommen.

Top 4:              Annahme des Wirtschaftsplans 2017

Der den Eigentümern vorliegende Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 wurde erläutert und diskutiert.

Beschlussantrag:              Der Gesamtwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 01.01.. bis 31.12.2017 wird in der vorgelegten Form genehmigt. Gleichzeitig genehmigen die Wohnungseigentümer die entsprechenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 01.01. bis 31.12.2017.

Das neue monatliche Hausgeld, bestehend aus der monatlichen Vorauszahlung für die Bewirtschaftungskosten sowie die Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung, ist fällig ab dem 01.01.2017. Es ist jeweils fällig zum Monatsersten.

(…).

Abstimmung gem. WEG nach Köpfen:

Ja-Stimmen                            5,0000

Nein-Stimmen                            0,0000

Enthaltungen                            0,0000

Beschlussergebnis:                            Der Beschluss(antrag) ist mehrheitlich angenommen.

Top 5:              Beschluss über die Erstattung der Versicherungsbeträge aus den 2015 an

den Miteigentümer M in Höhe von 1.412,18 €, da dieser Betrag von ihm bereits verauslagt wurde.

Beschlussantrag:              Es wird der Antrag gestellt, dem Miteigentümer, Herrn M,

die Versicherungskosten aus 2015 in Höhe von 1.412,18 €

von der Gemeinschaft zu erstatten. Die Hausverwaltung wird

von der Gemeinschaft beauftragt und bevollmächtigt,

entsprechende Auszahlungen zu tätigen. Weiterhin werden

die Kosten in Höhe von 598,85 € an Frau M2

erstattet, die die Wohngebäudeversicherung für das

Haus 75               betreffen.

Abstimmung gem. WEG nach Köpfen:

Ja-Stimmen                            4,0000

Nein-Stimmen                            1,0000

Enthaltungen                            0,0000

Beschlussergebnis:                            Der Beschluss(antrag) ist mehrheitlich angenommen.

Die Kläger haben ursprünglich beantragt:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.12.2016 zu TOP 1.1, TOP 1.2, TOP 3, TOP 4 und TOP 5 werden für ungültig erklärt.

Mit Schriftsatz vom 31.01.2017 haben die Kläger die teilweise Klagerücknahme im Hinblick auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 erklärt (vgl. Bl. 18 d.A.).

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 30.06.2017 haben die Kläger und der Beklagte zu 2. einen Vergleich geschlossen, demgemäß sich dieser verpflichtet, bereits vereinnahmte Versicherungsgebühren in Höhe von 310,72 € an die Kläger als Gesamtgläubiger zurückzuzahlen.

Die Kläger haben daraufhin die Klagerücknahme in Bezug auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 erklärt.

Nach Hinweis des Gerichtes erfolgte ferner die teilweise Klagerücknahme der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Abstimmungsergebnisse nicht zutreffend seien. Denn gemäß der Teilungserklärung des Notars N vom 02.11.1998 zu UR-Nr. 887/98 in Verbindung mit der Ergänzungsurkunde vom 22.12.1998 zu UR-Nr. 1058/98 sind 4 Eigentumseinheiten mit den folgenden Bruchteilen gebildet worden:

Einheit Nr. 1              1.256/10.000

Einheit Nr. 2              1.598/10.000

Einheit Nr. 3              1.256/10.000

Einheit Nr. 4              5.890/10.000

Mit Urkunde des Notars U vom 16.04.2014m UR-Nr. 105/2014 sind die Anteile Nummern 3. + 4. Geändert worden, der Anteile Nr. 4 habe einen Anteil von 5.739/10.000 und sei aufgeteilt worden in drei Einheiten mit folgenden Anteilen:

2.012/10.000

1.918/10.000

1.809/10.000

Zwei Anteile sind – unstreitig – an die jetzigen Miteigentümer Eheleute T2 und T sowie an Herrn L übereignet worden.

Durch die zulässige Aufteilung dürfe es zu keiner Stimmrechtsvermehrung kommen; dies sei missachtet worden.

Die Beschlüsse zu TOP 1.1 und TOP 1.2 seinen nichtig, da der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehle.

Denn eine neue Teilungserklärung kann – unstreitig - nicht im Wege der Beschlussfassung durch Mehrheitsbeschluss erwirkt werden, sondern nur durch Vereinbarung aller Miteigentümer. Nach Ansicht der Kläger seien auch vorbereitendende Beschlüsse nichtig, insbesondere dann, wenn der Anfall von Kosten damit verbunden ist.

Die Kläger beantragen nunmehr das Folgende:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.12.2016 zu TOP 1.1 und TOP 1.2 werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Frage, ob die Abstimmungsergebnisse zutreffend wiedergegeben worden sind, dahinstehen kann. Denn die Rechtsansicht der Kläger als richtig unterstellt, wäre die Abstimmung 2:1 ausgegangen.

Die Kläger haben eine Stimme, die Beklagte zu 1. hat ebenfalls eine Stimme und die Beklagten zu 2. – 5. insgesamt eine weitere Stimme.

Die Beklagten sind ferner der Ansicht, dass die Beschlüsse zu 1.1 und 1.2. nicht nichtig seien. Denn es handelt sich – unstreitig – um Vorbereitungsbeschlüsse, der Notar soll (nur) mit einem Entwurf einer Teilungserklärung beauftrag werden. Hierdurch werde das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht tangiert.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 30.06.2017 ergänzend Bezug genommen.

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Für die angegriffenen Beschlüsse zu TOP 1.1. und 1.2. vom 08.12.2016 fehlt es an der Kompetenz der Eigentümerversammlung, in der Gestalt von Beschlüssen zu entscheiden (fehlende Beschlusskompetenz); daher kann die Frage der Stimmrechtsverteilung dahinstehen.

Nach § 23 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer in den Angelegenheiten Beschlüsse fassen, die durch Gesetz oder Vereinbarung der Wohnungseigentümer solches zulassen. Daraus folgt zwingend, dass solche Gegenstände, die die Wohnungseigentümer zwar betreffen, aber nur durch eine Vereinbarung geregelt werden können, nicht einer Beschlussfassung unterworfen werden dürfen. Angelegenheiten des Grundverhältnisses der Wohnungseigentümer sind damit der Beschlusskompetenz entzogen, weil dieses nur durch das Gesetz und/oder durch Vereinbarung geregelt werden können. Konsequenterweise sind damit auch Beschlüsse nichtig, die die bestehende Gesetzeslage (soweit dispositives Recht überhaupt betroffen ist) oder bestehende Vereinbarungen abändern (Bärmann/Merle, WEG, 13. Auflage, § 23 Rn. 198).

Das erkennende Gericht verkennt vorliegend nicht, dass die vorliegend angefochtenen Beschlüsse nicht die eben beschriebenen Wirkungen des unmittelbaren Eingriffs in die Gesetzes- bzw.- Vereinbarungslage haben und damit nicht unmittelbar in das Grundverhältnis der Beteiligten eingreifen.

Sie betreffen jedoch Maßnahmen zur Vorbereitung eines solchen Eingriffes, weil er auf die Abänderung der Teilungserklärung und damit der maßgeblichen Verein-barung zur Regelung des Grundverhältnisses der Wohnungseigentümer-gemeinschaft zielen.

Dies kann aber nur im Vereinbarungswege geschehen.

Denn es entspricht allgemeinen Rechtsgrundsätzen, dass verbindliche Regelungen zur Vorbereitung von Maßnahmen, die einer bestimmte Form oder eines bestimmten Procedere bedürfen, auch in der entsprechenden Form bzw. im entsprechenden Procedere erfolgen müssen. So bedarf beispielsweise ein Vorvertrag zu einem Grundstücksübertragungsvertrag genauso der notariellen Form, wenn der Hauptvertrag notariell zu beurkunden ist. Dies gilt erst recht, wenn - wie hier - damit eine verbindliche Regelung zur Tragung der damit verbundenen Kosten gewollt ist.

Das Erfordernis, in der hier gegenständlichen Materie im Vereinbarungswege vorzugehen, wird auch anhand folgender Erwägung deutlich: Die Wohnungseigentümer haben zu TOP 1.1 und TOP 1.2 lediglich jeweils einen Mehrheitsbeschluss gefasst, da im Protokoll jeweils eine Enthaltung vermerkt ist. Letztere wirkt hier wie eine "Nein"-Stimme, weil die Änderung des Grundverhältnisses nicht gegen den Willen eines Beteiligten ergehen kann.

Ließe man die Mehrheitsentscheidung zu - wofür sich im Gesetz auch keinerlei Anhalt findet -, so könnte auch die sachenrechtliche Zuordnung oder Definition des konkreten Wohnungseigentums gegen den Willen des Betroffenen geändert werden (s. dazu mit Beispielen aus der Kasuistik Niedenführ/Kümmel, § 23 WEG Rdnr. 30 ff.; vgl. auch AG Kassel, Urteil vom 09-.06.2016 – 800 C 5349/15 zit. nach juris).

Ob die angegriffenen Beschlüsse nichtig sind oder anfechtbar, kann dahinstehen, da die Kläger sowohl die Klageerhebungsfrist von einem Monate nach § 46 Abs. 1 S. 2 Var. 1 WEG als auch die Klagebegründungsfrist von zwei Monaten nach § 46 Abs. 1 S. 2 Var. 2 WEG eingehalten haben, denn die (unbegründete) Anfechtungsklage ist beim Gericht am 23.12.2016 und die Begründung per Faxschreiben am 31.01.2017 eingegangen. Schlussendlich wurde auch nur beantragt, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 12.553,60 Euro festgesetzt.

Er setzt sich zusammen aus dem Antrag zu TOP 1.1. und 1.2. in Höhe von 5.000,00 EUR, aus dem Antrag zu TOP 3 in Höhe von 1.000,00 EUR, Antrag zu TOP 4 weitere 5.000,00 EUR und schlussendlich Antrag zu TOP 5 von weiteren 1.553,60 EUR (fünffache Interesse x 310,72 EUR).