AG Neuss Urteil vom 25.07.2005 – 70 C 1199/04

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Beklagte hatte von der Klägerin eine 3-Zimmer Wohnung, 86,33 m², Baujahr 1993 im Düsselweg 4 in Meerbusch-Strümp gemietet.

Am 24.9.2003 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Mieterhöhung von 639,11 € um 47,21 € auf 686,32 € ab 1.12.2003 zuzustimmen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt Düsseldorf. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird Bezug genommen auf eine Kopie, Bl. 4 f GA.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die Wohnung Düsselweg 4, 40670 Meerbusch, 1. Obergeschoss, rechts, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad, Loggia nebst Zubehör von 639,11 € um 47,21 € auf 686,32 € ab dem 1.12.2003 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, Meerbusch-Strümp und Düsseldorf seien keine vergleichbaren Gemeinden. Der geforderte Mietzins entspreche nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben mit Beweisbeschluss vom 15.7.2004, Bl. 27 f GA, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Gutachten des Sachverständigen ..... vom 18.10.2004, Bl.49 ff GA.

Die Klage ist unzulässig.

Gemäß § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, soweit der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Verlangens der Mieterhöhung zustimmt. Voraussetzung für den Beginn der dem Mieter eingeräumten Überlegensfrist ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegensfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1159, 1160).

Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, weil es den Voraussetzungen des § 558 a BGB nicht entspricht. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Gemäß § 558 a Abs. 2, 4 BGB kann zur Begründung Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel. Sofern kein Mietspiegel vorhanden ist, kann Bezug genommen werden auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin enthält keine ordnungsgemäße Begründung. Die Klägerin nimmt zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Düsseldorf. Düsseldorf und Meerbusch-Strümp sind jedoch keine vergleichbaren Gemeinden. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest.

Der Sachverständige führt aus, dass die Vergleichbarkeit im engeren Sinne schon daran scheitere, dass die flächenmäßige Größe der beiden Städte und die Art ihrer Bebauung sehr unterschiedlich sei. Meerbusch bestehe aus mehreren, räumlich nicht miteinander zusammenhängenden Gemeinden, Düsseldorf sei hingegen überwiegend zusammenhängend bebaut. Auch die Bevölkerungszahl unterscheide sich. Deutliche Unterschiede bestünden im kulturellen Bereich. Düsseldorf weise viel Theater, Museen, Kabaretts und ähnliches auf, Meerbusch hingegen nicht. In wirtschaftlicher Hinsicht überwiege die Bedeutung von Düsseldorf, in der durchschnittlichen Kaufkraft je Einwohner dagegen Meerbusch.

Ob Düsseldorf und Meerbusch-Strümp im Speziellen vergleichbar sind, vermochte der Sachverständige nicht zu beantworten. Es stellte zusammenfassend fest, dass der Mietspiegel von Düsseldorf für die streitgegenständliche Wohnung weder als Beweismittel noch als Begründungsmittel unmittelbar anwendbar sei. Dieser Auffassung des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.

Der Mietspiegel von Düsseldorf kann nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens in der Gemeinde Meerbusch-Strümp herangezogen werden. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist unwirksam.

Das im Rechtsstreit AG Neuss, Az. 75 C 1202/04 für eine 4-Zimmer Wohnung mit 113,57 m² im Düsselweg 5 in Meerbusch erstellte Gutachten kann entgegen der Ansicht der Klägerin zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht herangezogen werden. Der Sachverständige betont in diesem Gutachten, dass die dort ermittelte Vergleichsmiete nicht auf Nachbargebäude übertragbar sei. Außerdem müsste die Klägerin der Beklagten nach einem geänderten Mieterhöhungsverlangen erneut eine Überlegensfrist einräumen. Dies ist nicht geschehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO,

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 566,52 €

Richterin