VG Schwerin Beschluss vom 19.12.2023 – 2 A 1773/23 SN

Orientierungssatz

Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Entschädigungswert nach § 28 Abs 4 S 1 BauGB kann nicht mit Widerspruch und Anfechtungsklage, sondern nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB allein mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung vor der Kammer für Baulandsachen bei dem zuständigen Landgericht angefochten werden.(Rn.3)

Der Verwaltungsrechtsweg ist unzulässig.

Der Rechtsstreit wird an das zuständige Landgericht Schwerin – Kammer für Baulandsachen – verwiesen.

Der Rechtsstreit war gemäß § 173 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) i. V. m. § 17a Abs. 2 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) an das Landgericht Schwerin – Kammer für Baulandsachen – zu verweisen, da der Verwaltungsrechtsweg nicht gegeben ist.

Streitgegenständlich ist vorliegend der Bescheid des Beklagten vom 26. Juni 2023, mit dem dieser gegenüber der Klägerin als Verkäuferin ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ausgeübt und zur Begründung auf einen in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan der Gemeinde H… und die dort vorgesehenen Festsetzungen („Maßnahmeflächen im Sinne des Eingriffsausgleichs“ und „Festsetzung zu Zwecken des Brandschutzes“) abgestellt hat. Nach dem Wortlaut des Bescheids wurde das Vorkaufsrecht - abweichend vom zwischen der Klägerin und den Käufern vertraglich vereinbarten Kaufpreis - „zum Zahlbetrag von 14.808,00 €“ ausgeübt, wobei es in dem Bescheid weiter heißt: „Die Wertfestsetzung basiert auf § 28 Abs. 4 BauGB.“

Mit diesem Inhalt und mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf die Vorschrift des § 28 Abs. 4 BauGB handelt es sich bei dem angefochtenen Bescheid um die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Entschädigungswert nach § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Ein solcher Bescheid kann – trotz seines Verwaltungsaktcharakters und ungeachtet der ihm beigefügten Rechtsbehelfsbelehrung - nicht mit Widerspruch und Anfechtungsklage, sondern nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB allein mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung vor der Kammer für Baulandsachen bei dem zuständigen Landgericht angefochten werden (vgl. dazu auch Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, 99. Lfg. Juli 2016, Vor §§ 24-28 Rn. 108 ff.). Darauf, ob inhaltlich die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Entschädigungswert vorliegen, kommt es nicht an. Ebenso wenig kommt es darauf an, ob – wie hier – gegen den Ausübungsbescheid nicht nur Einwendungen zur Höhe des „Zahlbetrages“, sondern auch solche dem Grunde nach erhoben werden (vgl. OVG Greifswald, Beschluss vom 15. April 2013 – 3 O 80/12 – juris Rn. 4 für einen Fall der Ausübung zum Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB).

Weil hier der Beklagte in dem angefochtenen Bescheid hinreichend deutlich gemacht hat, dass das Vorkaufsrecht nach Maßgabe von § 28 Abs. 4 BauGB ausgeübt wird (vgl. zu diesem Maßstab OVG Greifswald, Beschluss vom 15. April 2013 – 3 O 80/12 – juris Rn. 3 für einen Fall der Ausübung zum Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB), muss das Gericht auch nicht entscheiden, ob allein der Umstand, dass ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausgeübt worden ist, zu der Annahme zu führen hat, dass ein „Verwaltungsakt nach § 28 Abs. 4 BauGB i. S. d. § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB“ vorliege (so VG Minden, Beschluss vom 23. Oktober 2023 – 1 K 2236/20 – juris Rn. 8; anders indes Kronisch, in: Brügelmann, BauGB, 99. Lfg. Juli 2016, Vor §§ 24-28 Rn. 111).

Gemäß § 5 Nr. 2 der Konzentrationsverordnung Mecklenburg-Vorpommern i. V. m. § 219 Abs. 2 BauGB ist örtlich zuständig das Landgericht Schwerin – Kammer für Baulandsachen -, weil der Beklagte als die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, seinen Sitz im Bezirk des Landgerichts Schwerin hat.

Die Beteiligten sind zur Frage der Verweisung des Rechtstreits angehört worden.

Die Kostenentscheidung bleibt gemäß § 17b Abs. 2 GVG dem Landgericht Schwerin –Kammer für Baulandsachen - vorbehalten.