OLG Köln Urteil vom 24.03.1993 – 2 U 160/92

T a t b e s t a n d

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Durch notariellen Vertrag vom 17.5.1990 kauften die Kläger von dem Beklagten ein mit einem Wohn-haus bebautes Grundstück für 290.000,00 DM. Unter § 3 des Vertrages vereinbarten die Parteien:

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"1.

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Der Kaufgegenstand geht in dem vorhandenen, den Käufern bekannten Zustand, auf die Käufer über. Für bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit wird keine Gewähr geleistet, auch keine Haftung für Fehler oder Mängel, seien sie sichtbar oder nicht, übernommen. Verkäufer versichert jedoch, daß im wesentliche verdeckte Mängel, insbesondere das Vorhandensein von Hausbock oder Schwamm nicht bekannt sind.

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...

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4.

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Sämtliche auf dem Kaufobjekt bis Abschluß dieses Vertrages entstandenen Erschließungskosten nach BauGB und Anliegerbeiträge nach KommAG, auch so-weit Rechnungen oder Bescheide noch nicht erteilt sind, trägt der Verkäufer. Er steht dafür ein, daß der derzeitige Erschließungszustand bezahlt ist.

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Die Kosten für etwa nach Vertragsabschluß ausge-führte Erschließungsarbeiten sowie daraufhin fäl-lig werdende Anliegerbeiträge tragen die Käufer.

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Soweit der Verkäufer etwa auf künftige oder begonnene und noch nicht abgeschlossene Erschlie-ßungskosten Vorauszahlungen geleistet hat, tritt er seinen Rückzahlungsanspruch bis zur Höhe des endgültigen Beitragsbescheides an die Käufer ab. Diese nehmen die Abtretung hiermit an."

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Die Vertragsverhandlungen waren im wesentlichen von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklag-ten geführt worden, der das Haus, das er später auf den Beklagten übertragen hatte, auch errichtet hatte.

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Mit der Klage verlangen die Kläger Ersatz von Kosten in Höhe von 11.052,22 DM, die ihnen dadurch entstanden sind, daß es sich nach dem Erwerb des Grundstücks als erforderlich erwies, die Regenwas-serleitung vom Schmutzwasserkanal zu trennen, neu zu verlegen und Sickerschächte bauen zu lassen.

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Die Kläger haben die Auffassung vertreten, inso-weit fehle der verkauften Sache eine zugesicherte Eigenschaft, da sich aus § 3 Ziff. 4 des Vertra-ges ergebe, daß der Beklagte eine Erschließung entsprechend den gesetzlichen Vorschriften zugesi-chert habe.

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Im übrigen hafte der Beklagte auf Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers, denn seinem Vater sei der fehlerhafte Anschluß be-kannt gewesen und er habe für das Verschweigen des Vaters bei den Vertragsverhandlungen einzustehen, da er sich seiner zur Führung der Vertragsverhand-lungen bedient habe.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie als Ge-samtgläubiger 11.052,22 DM nebst 12 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat die Auffassung vertreten, eine vorschrifts-mäßige Erschließung sei nicht zugesichert worden. Es sei auch nichts arglistig verschwiegen worden, insbesondere habe sein Vater nicht gewußt und nicht wissen können, daß der Anschluß der Regen-wasserrohre fehlerhaft gewesen sei.

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Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Eine vertragliche Zusiche-rung ordnungsgemäßer Erschließung hat das Landge-richt verneint. Weiter hat es die Auffassung ver-treten, von den Klägern sei nicht schlüssig darge-legt worden, daß der Beklagte oder sein Vater ent-sprechende Kenntnis vom fehlerhaften Anschluß zur Zeit des Kaufes gehabt hätten.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger, die weiterhin behaupten, der Vater des Beklagten habe den Erschließungszustand im einzelnen genau gekannt und auch gewußt, daß die-ser Zustand nicht mit dem vorgeschriebenen Zustand übereinstimme. Diese Behauptung stellen sie unter Beweis durch Vernehmung zweier Mitarbeiter des Stadtverwaltung der Stadt L..

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Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung ist in der Sache unbe-gründet.

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1.

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Die Vereinbarung in § 3 Ziff. 4 des Notarvertrages (der Verkäufer steht dafür ein, daß der derzeitige Erschließungszustand bezahlt ist) läßt sich nicht dahin verstehen, daß damit auch zugesichert sei, daß sich die Erschließungsanlagen in einem den ge-setzlichen Vorschriften entsprechenden Zustand be-finden, sondern es handelt sich nur um eine Rege-lung der Tragung der Erschließungskosten.

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Ebenso ergibt sich eine Zusicherung nicht daraus, daß vor Abschluß des Kaufvertrages eine Handskiz-ze überreicht worden ist, denn diese zeigt den Zustand, sagt aber nichts darüber, daß er so bean-standungsfrei sei. Im übrigen ist die Handskizze im Notarvertrag nicht erwähnt.

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2.

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Der Notarvertrag enthält in § 3 Ziff. 1 einen Gewährleistungsausschluß, so daß die Kläger kei-ne Ansprüche wegen fehlerhafter Regenwasserinsta-lation geltend machen können, denn es handelt sich insoweit um einen Fehler des Grundstücks, der von diesem Gewährleistungsausschluß erfaßt wird.

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3.

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Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 463 Satz 2, 476 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines Feh-lers steht den Klägern ebenfalls nicht zu.

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a)

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Allerdings ist ein bekannten Mangel der Abwasser-leitungen offenbarungspflichtig (OLG Koblenz NJW-RR 1990, 149).

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In der Berufungsinstanz ist zwischen den Parteien unstreitig, daß der Beklagte selbst keine Kenntnis von diesem Mangel hatte. Streitig ist nur, ob der inzwischen verstorbene Vater des Beklagten, der die Vertragsverhandlungen geführt hat und auch beim Notartermin anwesend war, Kenntnis von diesem Mangel hatte und ihn arglistig verschwiegen hat.

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b)

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Auf die Kenntnis des Vaters kommt es jedoch nur an, wenn sich der Beklagte diese Kenntnis entspre-chend § 166 BGB auch bei einem beurkundungsbedürf-tigen Vertrag (§ 313 BGB) zurechnen lassen muß.

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Der Vater des Beklagten war zwar nicht sein Vertreter bei Vertragsschluß, aber § 166 BGB ist entsprechend anwendbar auf den Verhandlungsbevoll-mächtigten, der die Vertragsverhandlungen führt oder dem aufgrund seiner Sachkenntnis die ei-genverantwortliche Information über den Kaufge-genstand überlassen wird (BGH NJW-RR 1988, 1010 für Tierarzt, der den Käufer über Gesundheits-zustand unterrichtet; BGH NJW-RR 1992, 590 für Ehemann, dem Führung der Grundstücksgeschäfte von Ehefrau überlassen worden ist; vgl. weiter BGH MDR 1969, 127 und Soergel-Huber, 12. Aufl. (1991) § 476 Rn. 42 m.w.N.).

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Der Bundesgerichtshof (NJW-RR 1986, 1019) hat allerdings für die Auslegung eines nach § 313 BGB beurkundungsbedürftigen Vertrages entschieden, daß zur Ermittlung des Parteiwillens zwar Umstände aus den Vorverhandlungen herangezogen werden kön-nen, daß in Fällen des Vertreterhandelns bei den Vorverhandlungen eine Zurechnung der Kenntnis des ermächtigten Vertreters entsprechend § 166 I BGB nicht möglich ist. Dies findet seinen Grund darin, daß es bei einem formbedürftigen Geschäft nur darauf ankommt, wie die an der Beurkundung betei-ligten Vertragsparteien die Erklärungen verstanden haben oder verstehen mußten, da sich der Warn- und Schutzzweck der Beurkundung nur den daran Betei-ligten gegenüber entfalten kann. Für die Auslegung kommt es daher nur auf deren Verständnis bei Ver-tragsschluß an, nicht darauf, welchen Sinn ein mit der Vertragsvorbereitung oder dem Vertragsentwurf Beauftragter der von ihm vorbereiteten Regelung beigemessen hat.

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Diese Erwägungen zur Auslegung eines formbedürf-tigen Vertrages lassen sich jedoch auch für das formbedürftige Geschäft nicht auf die Zurechnung der Kenntnis des ermächtigten Vertreters bei arglistiger Täuschung entsprechend § 166 BGB über-tragen. Hier kommt es nicht auf das Verständnis des Vertragsinhalts seitens der Vertragspartner an, sondern darauf, ob die - stets einseitige - Arglist eines Vertragspartners Rechte des ande-ren begründen soll. Hat ein Vertragspartner die gesamte Information einem ermächtigten Vertreter überlassen, besteht kein Grund, ihn bei einem formbedürftigen Geschäft mehr als sonst zu schüt-zen, denn Warn- und Schutzfunktion des § 313 BGB begründen keinen Schutz vor den Folgen arglistigen Verhaltens eines Verhandlungsbevollmächtigten, auf dessen Information der Verkäufer den Käufer gerade verweist. Das gilt insbesondere dann, wenn der sachkundige Vertreter bei den Vorverhandlungen in einem engen persönlichen Verhältnis zum Vertrags-partner steht und somit kein Anlaß bestand, dessen Erklärungen durch Rückfrage beim Vertragspartner zu überprüfen.

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c)

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Die Kläger sind für die behauptete Arglist des Va-ters des Beklagten jedoch beweisfällig geblieben, da sie ihre Behauptung nicht in zulässiger Weise unter Beweis gestellt haben.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts (S. 6 des Urteils) fehlt es nicht schon am schlüssigen Vortrag zur inneren Tatsache einer Arglist des Vaters. Zur Schlüssigkeit des Vortrags reicht aus, daß vorgetragen wird, der Vater habe den Erschlie-ßungszustand im einzelnen genau gekannt und auch gewußt, daß dieser Zustand nicht mit den gesetz-lichen Anforderungen übereinstimmt. Zur Schlüssig-keit des Vorbringens ist nicht weiter erforder-lich, daß im Einzelnen vorgetragen wird, wie der Vater zu dieser Kenntnis gekommen ist.

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Da der Beklagte die Kenntnis bestreitet, muß der Kläger sie als Anspruchsvoraussetzung beweisen. Geeigneten Beweis für die Kenntnis des inzwischen verstorbenen Vaters haben die Kläger aber nicht angetreten. Der Beweisantritt Bl. 117 (Erklärung des Vaters, nichts am Haus sei ohne Bechtung der gesetzlichen Bestimmungen ausgeführt) ist ungeeig-net, denn eine solche Erklärung besagt nichts über eine konkrete Kenntnis von der Fehlerhaftigkeit des Regenwasseranschlusses.

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Auch die Beweisantritte in der mündlichen Ver-handlung zur positiven Kenntnis vom fehlerhaften Erschließungszustand, die sich auf die Vernehmung zweier Mitarbeiter der Stadtverwaltung L. beziehen, sind unerheblich. Die Kläger behaupten nicht, daß der verstorbene Vater seine Kenntnis den Mitarbeitern der Stadtverwaltung gegenüber offenbart habe. Die innere Tatsache der Kenntnis kann allerdings auch durch Indizien bewiesen wer-den. Dazu bedarf es aber der Darlegung, aufgrund welcher Umstände die als Zeugen benannten Personen von Tatsachen Kenntnis erlangt haben, aus denen sich die innere Tatsache der positiven Kenntnis des Vaters vom fehlerhaften Erschließungszustand folgern läßt (ebenso BGH NJW 1983, 2034 (2035) zur Prüfung der Schlüssigkeit von Beweisantritten beim Indiezienbeweis). Hier ist in keiner Weise darge-tan, aufgrund welcher Umstände die Zeugen Kenntnis von der inneren Tatsache erlangt haben sollen. Da-zu genügt nicht der Vortrag, daß die Zeugen etwas zum objektiven Erschließungszustand sagen können. Selbst wenn man den Vortrag der Kläger so ver-steht, daß die benannten Zeugen etwas zur Kenntnis des Vaters vom objektiven Erschließungszustand sagen können, reicht das im Streitfall nicht aus. Es handelt sich um viele Jahre zurückliegende Arbeiten, die offensichtlich von den Bau- und Ord-nungsbehörden nicht beanstandet worden sind, ins-besondere ist nicht vorgetragen, daß der Vater zur Beseitigung des mangelhaften Zustandes durch die Zeugen oder andere Mitarbeiter der Behörde mit de-ren Kenntnis aufgefordert worden wäre. Bei dieser Sachlage läßt sich aus der Kenntnis des objektiven Zustandes nicht auf die Kenntnis von der Fehler-haftigkeit dieses Zustandes schließen.

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Die Berufung der Kläger konnte daher keinen Erfolg haben.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreck-barkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

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Streitwert für die Berufungsinstanz: 11.052,22 DM.