Tatbestand§
Die Parteien streiten über die Räumung einer Mietwohnung sowie rückständige Mieten.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01.03.2016 ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnung im 2. Obergeschoss (links) in der C in Q, wobei der Kläger der Vermieter des Beklagten ist. Die monatliche Pauschalmiete beträgt 570,00 €. Der Beklagte ist verpflichtet, die monatliche Miete bis spätestens zum dritten Werktag des laufenden Monats im Voraus zu entrichten. Im Dezember 2025 bestanden für die Monate August 2025 sowie Oktober 2025 bis Dezember 2025 Mietrückstände in Höhe von insgesamt 2.010,00 €. Auf Grund der Mietrückstände sprach der Klägervertreter mit Schreiben vom 09.12.2025 die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowie hilfsweise ordentliche Kündigung zum nächstzulässigen Termin aus. Das Schreiben wurde dem Beklagten am 10.12.2025 zugestellt. Der Beklagte wurde zudem aufgefordert, bis zum 16.12.2025 die damaligen Mietrückstände in Höhe von 2.010,00 € sowie die Anwaltskosten von 664,26 € zu überweisen. Die Anwaltskosten wurden letztlich noch vor Zustellung der Klage bezahlt. Am 16.01.2026 und 22.01.2026 sind vom Beklagten weitere Zahlungen geleistet worden. Zusätzlich zur Februarmiete sind insgesamt 1.170.00 € extra gezahlt worden. Dementsprechend sind von den eingeklagten Mieten bis Dezember 2025 nur noch 840,00 € übrig. Des Weiteren ist die Januarmiete 2026 in Höhe von 570,00 € offen. Die Miete für Februar 2026 wurde ordnungsgemäß gezahlt. Aktuell besteht noch ein Rückstand von insgesamt 1.410,00 €.
Der Kläger ist der Ansicht, es bestehe ein Anspruch auf Räumung sowie auf Zahlung der rückständigen Mieten. Zudem habe der Mieter die außergerichtlichen Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten, welche sich vorliegend auf 664,26 € belaufen.
Unter dem 16.12.2025 erhob der Kläger Räumungs- und Zahlungsklage und beantragte zunächst, 1. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 2. Obergeschoss (links) in der C in Q, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, geräumt an den Kläger auszugeben; 2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger einen Geldbetrag i.H.v. 2.010,00 € nebst Zinsen Höhe von 5 Prozentpunkt über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2025 zu zahlen; 3. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger einen Geldbetrag i.H.v. 664,26 € nebst Zinsen Höhe von 5 Prozentpunkt über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2025 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 14.01.2026 erweiterte er die Klage und beantragte, 4. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger einen Geldbetrag i.H.v. 570,00 € (offene Januarmiete 2026) nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.01.2026 zu zahlen. Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19.02.2026 erklärte der Kläger, dass die vorgerichtlichen Anwaltskosten vom Beklagten im Dezember 2025 und damit nach Anhängigkeit aber noch vor Rechtshängigkeit der Klage gezahlt wurden. Insoweit nahm er seinen diesbezüglichen Antrag zu 3. zurück. Durch die Zahlungen im Januar und Februar 2026 sind von den eingeklagten Mieten des Antrags zu 2. nur noch 840,00 € übrig. Vor diesem Hintergrund erklärte der Kläger seinen ursprünglichen Antrag zu 2. i.H.v. 1.170,00 € für erledigt. Der Beklagte stimmte der Erledigung zu.
Der Kläger beantragt nunmehr noch,
1. den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 2. Obergeschoss (links) in der C in Q, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, geräumt an den Kläger auszugeben;
2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger einen Geldbetrag i.H.v. 840 € nebst Zinsen Höhe von 5 Prozentpunkt über dem Basiszinssatz seit dem 17.12.2025 zu zahlen;
4. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger einen Geldbetrag i.H.v. 570,00 € (offene Januarmiete 2026) nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.01.2026 zu zahlen.
Den geänderten Klageantrag zu 2. und den Antrag zu 4. hat der Beklagte anerkannt. Im Übrigen beantragte er,
den Antrag zu 1. aus der Klageschrift abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, durch seine Arbeitsstellen-Änderung sei er in finanzielle Notlage geraten. Durch die Arbeitslosengeld-Sperre von der Arbeitsagentur sei er im Verzug von zwei Monatsmieten. Teils habe er schon bezahlt, teils schulde er noch. Bereits im Oktober habe er den Vermieter informiert, dass er schnellstmöglich die Mietrückstände ausgleichen werde. Den Rest seines Rückstandes versuche er per Kredit auszugleichen. Er sei damit einverstanden, dass seine Zahlungen auf die jeweils ältesten Mietrückstände verrechnet werden.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie ergänzend auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.02.2026 (Bl. 39 ff. d.A) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe§
Die zulässige Klage ist - soweit noch über sie zu entscheiden war - begründet.
A.
Bezüglich der geltend gemachten Anwaltskosten (ehemaliger Antrag zu 3.) wurde die Klage zurückgenommen. In Höhe von insgesamt 1.170.00 € haben die Parteien den ursprünglichen Antrag zu 2. übereinstimmend für erledigt erklärt. Die restlichen Rückstände sowie den Antrag zu 4. (Januarmiete) hat der Beklagte anerkannt, sodass er seinem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen war (§ 307 ZPO).
Nach alledem hat das Gericht nur noch über den gestellten Räumungsantrag (Antrag zu 1.) zu entscheiden.
B.
I.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an den Beklagten vermieteten Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB zu.
Das ursprüngliche Mietverhältnis mit dem Beklagten wurde durch die fristlose, hilfsweise ordentliche, Kündigung vom 09.12.2025 nach § 543 BGB wirksam beendet, denn der Kläger hatte einen wichtigen Grund zur Kündigung. Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a), b) BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (a) oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (b). Beides war vorliegend gegeben, da der Beklagte am 09.12.2025 unstreitig mit den Mieten für August 2025 sowie Oktober 2025 bis Dezember 2025 in Höhe von insgesamt 2.010,00 € in Verzug war.
Die Kündigung ist auch nicht nachträglich unwirksam geworden. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Es muss die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt werden (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 569 Rn. 46, beck-online; BeckOK BGB/Wöstmann, 72. Ed. 1.11.2024, BGB § 569 Rn. 30, beck-online). Die geleisteten Teil-Zahlungen haben keine vollständige Befriedigung herbeigeführt.
Im Übrigen hat eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 II 1 Nr. 3 BGB, § 569 III Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 I 1 BGB, § 573 II Nr. 1 BGB bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar (vgl. BGH, NZM 2025, 41 Rn. 10, beck-online).
Dass der Beklagte aufgrund des Verlustes seiner Arbeitsstelle nicht zahlen konnte, entlastet ihn nicht. Nach § 286 IV BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung auf Grund eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit (BGH, NZM 2012, 637 Rn. 20, beck-online; BGH, NZM 2012, 637 Rn. 19, beck-online). Verzug liegt dabei auch vor, wenn dem Schuldner die erforderlichen Geldmittel fehlen; der Schuldner kann sich nicht darauf berufen, er habe sich ohne Verschulden die notwendigen Mittel nicht beschaffen können. Selbst dann, wenn die durch ein Sozialamt (oder Jobcenter) für den Mieter zu übernehmende Mietzahlung (sozialrechtswidrig) ausbleibt, gilt das Einstehenmüssen für die finanzielle Leistungsfähigkeit, da die Unterstützung durch das Sozialamt in den Risikobereich des Mieters fällt (MüKoBGB/Ernst, 10. Aufl. 2025, BGB § 286 Rn. 132, beck-online).
II.
Die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO kam vorliegend nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessenen Ersatzwohnung zu finden. Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall aufgrund des von den Parteien vorgetragenen und vom Gericht festgestellten Sachverhalts die widerstreitenden Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen (BeckOK ZPO/Ulrici, ZPO, § 721 Rn. 5, beck-online). Eine Räumungsfrist kann bei Zahlungsverzug nur ausnahmsweise bewilligt werden, wenn auch in Zukunft mit einer Zahlung nicht gerechnet werden kann (Musielak ZPO/Lackmann, ZPO, § 721 Rn. 4, beck-online). Grundsätzlich ist bei der Abwägung auch zu berücksichtigen, wenn vom Mieter angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (möglicherweise) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht beschafft werden kann (vgl. BGH, NJW 2022, 3778 Rn. 33, beck-online). Dabei müssen die Räumungsschuldner aber grundsätzlich darlegen, dass sie Anstrengungen unternommen haben, um Ersatzraum zu beschaffen (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 15, beck-online). Inwieweit der Beklagte zukünftig seine Miete zahlen kann und wird, ist offen. Dass er sich überhaupt um anderen Wohnraum bemüht hat, hat er selbst nicht vorgetragen. Ebenso wenig gibt es Vortrag zu etwaigen Härtegründen, sodass das Räumungsinteresse des Klägers vorliegend überwiegt.
III.
Der Beklagte ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs unterlegen, sodass er die diesbezüglichen Kosten nach § 91 ZPO zu tragen hat. Soweit der Beklagte die Zahlanträge anerkannt hat, hat er aufgrund des Anerkenntnisses auch die Kosten gemäß §§ 307, 91ZPO zu tragen. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits muss der Beklagte nach §§ 91a, 92, 269 Abs. 3 ZPO übernehmen. Nach § 269 Abs. 3 S. 3 Hs. 1 ZPO bestimmt sich die Kostentragungspflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen, wenn der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen ist und die Klage daraufhin zurückgenommen wird. Die Vorschrift regelt in ihrem Anwendungsbereich eine Ausnahme von dem nach § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO geltenden Grundsatz, dass der Kläger nach Rücknahme der Klage verpflichtet ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit nicht bereits rechtskräftig über sie erkannt ist oder sie dem Beklagten aus einem anderen Grund aufzuerlegen sind. Ein „Anlass zur Einreichung der Klage“ iSd § 269 Abs. 3 S. 3 Hs. 1 ZPO kann nur angenommen werden, wenn die Klage bei ihrer Einreichung zulässig und begründet war oder jedenfalls zu irgendeinem Zeitpunkt vor ihrer Einreichung zulässig und begründet gewesen wäre (BGH, NJW 2021, 941 Rn. 17, 18, beck-online). Bei teilweiser Klagerücknahme sind die Kosten im Endurteil gemäß § 92 ZPO quotenmäßig zu verteilen (Zöller/Greger, ZPO, § 269, Rn. 19 a und Zöller/Herget, ZPO, § 92, Rn. 3; OLG Hamm, NZG 2025, 421 Rn. 31, beck-online; OLG Brandenburg Beschl. v. 7.7.2008 - 10 WF 125/08, BeckRS 2009, 9936, beck-online). Da die Anwaltskosten nach Anhängigkeit aber vor Rechtshängigkeit der Klage gezahlt wurden und damit der Anspruch erfüllt wurde, entspricht es billigem Ermessen dem Beklagten die diesbezüglichen Kosten aufzuerlegen. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils gilt § 91a ZPO. Da der Beklagte Teile der eingeklagten Mieten bezahlt und damit erfüllt hat, ist nach dem bisherigen Sach- und Streitstand davon auszugehen, dass er unterlegen wäre, sodass es angemessen ist, ihm insgesamt die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 1, Nr. 7, 711, 709 ZPO. Der vollstreckbare Betrag umfasst Hauptforderungen und die Nebenforderungen wie bezifferte Kosten oder Zinsen oder die in einem Kostenfestsetzungsbeschluss festgesetzten Kosten des Rechtsstreits. Im Übrigen soll die Sicherheit auch mögliche Erfüllungs- und Verzögerungsschäden abdecken. In einem Räumungsverfahren steht sie daher dem Gläubiger zum Ausgleich sowohl der in dem Zeitraum zwischen Erlass des Räumungsurteils und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung nicht gezahlten Nutzungsentschädigung als auch des durch Verletzung der Pflicht zur vollständigen und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung entstandenen Schadens zur Verfügung (Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, ZPO § 711 Rn. 5, 6a, beck-online). Maßgeblich für die Höhe der anzuordnenden Sicherheitsleistung gemäß §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO sind die Interessen von Räumungsschuldner und Räumungsgläubiger (LG Bielefeld, Urt. v. 8.4.2024 - 8 O 371/23, BeckRS 2024, 48622 Rn. 89, beck-online). Die Höhe einer am Vollstreckungsinteresse des Gläubigers orientierten Sicherheitsleistung muss im Einzelfall bestimmt und geschätzt werden. Dabei ist im Rahmen der Schätzung stets die gesetzgeberische Wertung in §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO zu beachten, wonach dem Vollstreckungsinteresse des Räumungsgläubigers ausdrücklich der Vorrang eingeräumt wird (Windau, NZM 2020, 303, beck-online). Vorliegend muss die Sicherheitsleistung den Zeitraum bis zur tatsächlichen Räumung durch den Beklagten sowie die Prozesskosten und ggf. weitere Zinsen und Vollstreckungskosten abdecken. Dementsprechend hält das Gericht hier eine Sicherheitsleistung von insgesamt 4.000,00 € für angemessen.
IV.
Der Streitwert war auf 8.850,00 € festzusetzen. Insoweit waren die Jahreskaltmiete, also 12 x 570,00 €, und die Mietrückstände von insgesamt 2.010,00 € zu berücksichtigen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Kostengrundentscheidung ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde zulässig (§ 99 II ZPO), wenn der Wert der Hauptsache 1.000,00 EUR und der Wert des Beschwerdegegenstandes 300,00 EUR übersteigt. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle, Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn oder dem Landgericht Paderborn schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.
Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diese Entscheidung eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.
Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Paderborn oder dem Landgericht Paderborn eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass dieser Entscheidung.
C) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Paderborn statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 300,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle, Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.