Rechtsprechung / AG Neubrandenburg / 2007
AG Neubrandenburg Urteil vom 22.06.2007 – 5 C 84/07
MietrechtMecklenburg-VorpommernMietrecht Mecklenburg-VorpommernFachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht findenVolltext
Tenor§
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand§
Die Parteien schlossen am 02.01.1998 im Rahmen des Betreuten Wohnens einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Das Mietverhältnis begann am 13.02.1998 und war auf unbestimmte Zeit vereinbart. Nach § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass eine Mietzinserhöhung nach der Wertsicherungsklausel erfolgen kann. Unter Berufung auf diese Klausel erhöhte der Kläger mit Schreiben vom 20. Dezember 2006 die monatliche Grundmiete um 6,95 % von zuletzt 437,68 auf 468,10 beginnend ab dem 01. Februar 2007. Der Beklagte widersprach dem Erhöhungsverlangen.
Der Kläger trägt vor:
Die Mieterhöhung sei wirksam, da die Mieterhöhungsklausel gemäß § 3 Abs. 4 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden sei. Der zugrundegelegte Verbraucherpreisindex beinhalte den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte und sei daher berechtigterweise Grundlage der Erhöhung.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 60,84 nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf 30,42 vom 04.02.2007 bis 03.03.2007 sowie aus 60,84 seit 04.03.2007 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt im Wesentlichen vor, dass die auf § 3 Abs. 4 des Mietvertrages gestützte Mieterhöhung nicht möglich sei, da diese Klausel bereits unwirksam sei.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe§
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
Dem Kläger steht der auf § 3 Abs. 4 des Mietvertrages gestützte Mieterhöhungsanspruch nicht zu, da die Mietanpassungsklausel nicht wirksam vereinbart worden ist.
Im vorliegenden Verfahren kommt auf den am 02.01.1998 geschlossenes Mietvertrag das Miethöhenregelungsgesetz (MHG) in der Fassung bis 31.12.1998, hier § 10 a MHG zur Anwendung, Die Voraussetzung für eine wirksame Mietanpassungsvereinbarung gemäß § 10 a MHG in der Fassung bis 31.12.1998 war die Genehmigung gemäß § 3 Währungsgesetz oder entsprechender Vorschriften. Zuständig für die Erteilung der Genehmigung war die jeweilige Landeszentralbank. Voraussetzung der Genehmigung war ferner, dass der Mietvertrag eine Vertragslaufzeit von mindestens zehn Jahren vorgesehen hat oder ein auf zehn Jahre bemessener Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Das bereits diese Voraussetzungen für eine Genehmigung vorgelegen haben, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen hat der Kläger nicht vorgetragen, dass eine derartige, zwingend erforderliche Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank erteilt worden ist. Ohne eine derartige Genehmigung ist jedoch die Wertsicherungsklausel gemäß § 3 Abs. 4 des Mietvertrages unwirksam (vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 57. Auflage, Randnummer 10 a MHG, Randnummer 9).
Im Übrigen wäre die vorgenommene Mietanpassung auch unter Berücksichtigung der späteren gesetzlichen Regelungen ( § 10 a MHG in der Fassung vom 01.01.1999 bis 30.08.2001 bzw. gemäß § 557 b BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes, gültig ab 01.09.2001) unwirksam. Die Regelung des § 10 a MHG in der Fassung ab 01.01.1999 sah zwar eine Genehmigung der Landeszentralbank nicht mehr vor, knüpfte aber die Zulässigkeit der Wertsicherungsklausel daran, dass das Mietverhältnis auf mindestens zehn Jahre oder auf Lebenszeit abgeschlossen sein musste. Diese Voraussetzungen sind vorliegend ebenfalls nicht gegeben.
Gemäß § 557 b BGB in der Fassung ab 01.10.2001 ist zwar weder eine Genehmigung der Bundeszentralbank noch der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages erforderlich, gleichwohl ist die Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 3 des Mietvertrages unwirksam, da die gemäß § 557 b BGB zulässige Wertsicherungsklausel nur die Veränderung des Mietzinses in beide Richtungen, also sowohl nach oben als auch nach unten zulässt. Eine Wertsicherungsklausel, wie vorliegend vereinbart, die ausschließlich zur Begründung einer Mietzinserhöhung vorgesehen ist, ist somit unwirksam. Somit kann letztlich dahinstehen, welche der vorgenannten Vorschriften auf den streitgegenständlichen Mietvertrag Anwendung findet, da die der Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegte Wertsicherungsklausel unwirksam ist. Dem Kläger steht daher der Mieterhöhungsanspruch nicht zu.
Streitwert: bis zu 300,00