AG Köpenick Urteil vom 05.05.2026 – 3 C 279/25

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 5.357,30 € festgesetzt.

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Der Kläger begehrt Schadensersatz aus einem Sondereigentumsverwaltungsvertrag.

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Der Kläger ist Eigentümer der vermieteten Sondereigentumseinheiten WE Nr. 12 (3. OG rechts) und TG-Stellplatz Nr. 35 und WE Nr. 7 (3. OG links) und TG-Stellplatz Nr. 68. Die Beklagte war vom 01.05.2020 - 30.06.2025 mit der Verwaltung des Sondereigentums beauftragt. Wegen der Einzelheiten wird auf den als Anlage K6 zur Akte gereichten Verwaltervertrag verwiesen. Mit der Verwaltung der. ... ist die Firma ... beauftragt.

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Am 24.03.2026 teilte die Firma dem Kläger mit: „Sehr geehrter Herr, wir haben nun endlich eine Rückmeldung der Firma erhalten. Bei der Überprüfung der im November 2024 ausgebauten Wärmemengenzähler wurde festgestellt, dass diese leider falsch zugeordnet wurden. Aufgrund dieser Feststellung hat die Firma die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 entsprechend korrigiert und angepasst.... In einem nächsten Schritt werden wir in ihrer Hausgeldabrechnung die notwendigen Anpassungen vornehmen. Sie erhalten von uns zeitnah eine aktualisierte Anpassung“.

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Der Kläger behauptet, die Beklagte habe seit 2022 ihre vertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt. Sie habe die Betriebskostenabrechnungen für 2022 und 2023 verspätet vorgelegt, mangelnde Auskunft erteilt und unzureichend Zugriff auf Kontounterlagen gewährt. Die Mieter der Wirtschaftseinheit Nr. 7 hätten für 2023 keine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung erhalten. Mangelhafte Überwachung der Garagenmiete (TG 35) und unterlassene fristgerechte Kündigung bei Zahlungsverzug hätten einen Mietausfall von 1520,00 EUR verursacht. Die Beklagte habe den Funksender der TG 35 nicht herausgeben können, sodass der Kläger selbst für 83,30 EUR Ersatz beschaffen musste. Ohne die Fernbedienung sei der Stellplatz nicht nutzbar. Unzutreffende Erhebung von Kostenpauschalen i. H. v. insgesamt 462,00 EUR und nicht ausgekehrte Kontenguthaben von 72,00 EUR stellten einen weiteren Schaden dar. Die mangelhafte Vertragserfüllung berechtige den Kläger, die vereinbarte Vergütung zu mindern.

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Der Kläger beantragt,

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1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.518,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.358,10 € seit dem 16.06.2025 sowie aus weiteren 160,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 03.10.2025 sowie 453,87 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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2. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger vollständige, korrigierte und nachvollziehbare Betriebskosten-Jahresabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, für die Kalenderjahre 2023 und 2024 vorzulegen und zu überlassen.

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3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die daraus entstehen, dass während der Vertragszeit der Beklagten in den Jahren 2023 und 2024 Zählerstände für die Liegenschaft fehlerhaft erfasst und fehlerhaft an die Abrechnungsstelle übermittelt wurden.

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4. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die Zählerableseprotokolle, die elektronischen Ablesedaten, die Übergabe- und Übernahmeprotokolle sowie sämtliche sonstigen Ableseunterlagen für die Abrechnungszeiträume 2023 und 2024 vollständig vorzulegen und in Kopie zu überlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte bestreitet sowohl den Schadenseintritt selbst, als auch Pflichtverletzungen begangen zu haben. Die Betriebskostenabrechnungen 2022 und 2023 seien mit den von der Verwaltung zur Verfügung gestellten Daten der Firma gefertigt worden. Die Abrechnung für 2023 habe wegen der fehlenden Heizkostenabrechnung der ... zunächst nicht erstellt werden können. Die Beklagte habe diese daher mit den Werten aus der Jahresabrechnung erstellt. Die Ablesung und Abrechnung der Verbräuche würden von der an die übertragen. Die Beklagte könne die Bankpauschalen abrechnen, denn seit dem Jahr 2022 führe die Bank die Konten nicht mehr kostenfrei. Es werde bestritten, dass bei Vertragsende am 30.06.2025 je Konto ein Guthaben von je 36,00 EUR verblieben sei, welches die Beklagte nicht ausgeglichen habe.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der Hauptverhandlung vom 21.04.2026 verwiesen.

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Ein Schadensersatzanspruch gegen die beklagte Sondereigentumsverwalterin gem. § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Sondereigentums besteht nicht.

1.

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Schadensersatz in Höhe von 2518,10 EUR

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a) Garagenmiete

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Ein Verwalter, dem die wirtschaftliche Verwaltung der vermieteten Einheit übertragen ist, hat insbesondere die Mieteingänge laufend zu kontrollieren, ausstehende Mieten anzumahnen, bei weiterem Verzug das Mietverhältnis ggf. zu kündigen, Mietzahlungsund Räumungsansprüche nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Eine Verwalterhaftung für Mietausfall besteht, wenn die Verwalterin es pflichtwidrig unterlassen hat, ausstehende Mieten anzumahnen, das Mietverhältnis zu kündigen und Zahlungsund Räumungsansprüche gerichtlich durchzusetzen (vgl. OLG Köln, Urteil vom 28. Februar 2002 – 8 U 81/01 –, Rn. 32, juris). Der nach § 249 BGB zu ersetzende Schaden beläuft sich indessen nicht auf den vollen Zeitraum des Mietausfalls. Der Schaden umfasst lediglich die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Der Eigentümer ist so zu stellen, wie er stünde, wenn der Verwalter rechtzeitig reagiert hätte (Differenzhypothese). Das Gericht geht davon aus, dass auch bei einer Garagenmiete nach einem Verzug von mehr als 2 Monatsmieten eine Reaktion des Verwalters geboten ist. Für die Kündigung, Räumung und Neuvermietung wären gem. § 287 ZPO weitere 12 Monate anzusetzen. Unterlässt der Verwalter ohne nachvollziehbaren Grund jede Reaktion auf die ausbleibenden Mieten, spricht regelmäßig der erste Anschein für Fahrlässigkeit. Entlasten könnte er sich nur, wenn er konkret darlegt und beweist, dass der Schaden auch bei ordentlichem Verwaltungshandeln eingetreten wäre. Hierfür ist nichts vorgetragen. Der Kläger hat seinen unstreitigen monatlichen Mietausfall von 04/2024 - 10/2025 dargelegt. 12 Monatsmieten sind daher bereits nicht als der Pflichtverletzung zurechenbarer Schaden anzusehen. Solange der Eigentümer seine Mietansprüche gegen den Mieter noch durchsetzen kann (keine Verjährung, keine nachgewiesene Uneinbringlichkeit), ist ein endgültiger Schaden zudem nicht belegt. Der Kläger hat weder Zahlungsunfähigkeit des Mieters noch eine konkret frühere mögliche Neuvermietung substantiiert dargelegt. Damit fehlt es im Ergebnis auch an der schlüssigen Darlegung eines konkreten Mietausfallschadens.

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b) Funkbedienung

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Der Schadenseintritt ist bereits nicht schlüssig dargelegt (s.o.) Der Kläger hat weder dargelegt, dass er gegen den Mieter bereits erfolglos vorgegangen ist, noch, dass der Schaden nicht eingetreten wäre, hätte die Beklagte die Rückgabe zeitnah gefordert.

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c) Unberechtigte Pauschalkosten

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Die Belastung des Kontos mit den von der Bank ab 2022 neu erhobenen Kontoführungsgebühren ist zulässig und als normale Kostenposition zu verbuchen. Der Verwalter ist verpflichtet, für das Objekt ein Konto zu führen und den Zahlungsverkehr über dieses Konto abzuwickeln. Dass die Bank das Konto früher „kostenfrei“ geführt hat und nun Gebühren verlangt führt nicht dazu, dass die Sonderverwalterin die Kosten selbst tragen muss. Dies lässt sich dem Verwaltervertrag nicht entnehmen. Die Gebühren entstehen nicht durch eine Entscheidung des Verwalters, sondern durch die geänderten Konditionen der Bank.

d)

Randnummer23

Die Beklagte hat bestritten, dass die Konten bei Beendigung des Verwaltervertrages nicht ausbezahlte Guthaben von insg. 72,00 EUR auswiesen. Das Vorhandensein dieser Restguthaben wurde weder substantiiert dargelegt, noch durch Vorlage der Kontoauszüge unter Beweis gestellt.

e)

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Ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Verwaltervergütung gem § 812 BGB besteht nicht. Ein Minderungsanspruch steht dem Kläger nicht zu, weshalb auch keine Überzahlung vorliegt.

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Im Geschäftsbesorgungsvertrag führen Leistungsdefizite des Leistungsverpflichteten nicht ohne weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann die Vergütung nur faktisch „mindern“, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet. Ohne nachweisbaren Schaden besteht kein Anspruch auf Kürzung, behauptete Leistungsdefizite allein reichen nicht. Sofern der Kläger sich darauf bezieht, die Einschaltung Dritter entlaste die Beklagte nicht, da sie sich deren Verschulden nach § 278 BGB zurechnen zu lassen habe, ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte weder die WEG Verwalterin noch die Firma eingeschaltet hat.

2.

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Die Beklagte ist nicht verpflichtet, dem Kläger vollständige, korrigierte und nachvollziehbare Betriebskosten-Jahresabrechnungen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen, für die Kalenderjahre 2023 und 2024 vorzulegen und zu überlassen. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll erklärt, dass die mit der Erfassung der Verbräuche beauftragte Firma am 24.03.2026 gegenüber der WEG Verwalterin erklärt habe, sie habe die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2023 und 2024 entsprechend korrigiert und angepasst. In einem nächsten Schritt werde die Hausgeldabrechnung zeitnah angepasst. Die Beklagte hat formell ordnungsgemäße, wenn auch von den Werten aufgrund falscher Zählernummern fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen (Anlagen B3/4) gefertigt. Eine „Korrektur ins Blaue“ ohne belastbare neue Zahlen schuldet die Verwalterin nicht. Solange die tatsächlichen, richtigen Werte aus der und von noch nicht vorliegen ist es ihr schlicht unmöglich eine sachgerecht korrigierte Abrechnung zu erstellen.

3.

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Ein Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche Schäden zu ersetzen, die daraus entstehen, dass während der Vertragszeit der Beklagten in den Jahren 2023 und 2024 Zählerstände für die Liegenschaft fehlerhaft erfasst und fehlerhaft an die Abrechnungsstelle übermittelt wurden, besteht nicht.

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Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung/Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess-/Abrechnungsdienstleister, dessen Hauptleistungspflicht gerade in der richtigen Ablesung und Abrechnung besteht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20. Januar 2015 – 22 O 187/12 –, juris). Der Kläger hat nicht dargelegt, inwiefern die Beklagte mit der Erfassung und Übermittlung der Zählerstände betraut sein könnte und inwiefern sie gegen eine solche Pflicht schuldhaft verstoßen haben könnte. Soweit er meint, dies folge aus der im Verwaltervertrag festgehaltenen Aufgabe: „Ermittlung und Durchführung aller Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen nach den vertraglichen Bestimmungen“, so stimmt das Gericht nicht zu. Denn hiermit ist nicht die Übernahme und Durchführung der von der Verwaltung erbrachten Leistungen gemeint, sondern das Abfordern dieser Ergebnisse.

4.

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Aus den obigen Ausführungen folgt auch, dass die Beklagte keine Zählerableseprotokolle, elektronischen Ablesedaten, Übergabe- und Übernahmeprotokolle erstellt. Ein Herausgabeanspruch ist nicht ersichtlich. Dieser dürfte gegen die mit der Erfassung der Zählerstände und Herstellung der geforderten Dokumente beauftragten Dritten zu richten sein.

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Mangels Hauptanspruch war auch die Forderung auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten, abzuweisen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709ZPO.