AG Köln Urteil vom 11.07.2007 – 206 C 31/07

Die Klage wird abgewiesen

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

(Ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Klage ist nicht begründet, da die Klägerin die Kosten für die Überprüfung der Dichtigkeit der Gasleitungen nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung und der vertraglichen Abreden auf die Beklagte umlegen darf, so dass dieser Betrag (53,36 €) vom Saldo abzuziehen ist.

Es handelt sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Kosten i. S. v. § 2 Ziff. 4 d) BetrKV. Danach sind die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten umlagefähig, wozu ausdrücklich die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz gehören.

Bei der streitgegenständlichen Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen (d. h. nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin der Zuleitung zu den einzelnen Wohnungen) handelt es sich jedoch nicht um die Etagenheizung selbst, also die Anlage, bei der die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit umlagefähig ist (vgl. AG Kassel, WuM 2006, 149; vgl. auch Langenberg in Schmidt-Futterer, § 556, Rzu. 223, der die Umlagefähigkeit als Wartungsarbeiten ablehnt). Die Gasleitungen gehören vielmehr zum allgemeinen Versorgungssystem des Hauses. Auch wenn die Dichtigkeit der Gaszuleitungen im weitesten Sinne ebenfalls der Sicherstellung der Beheizung dient, so folgt aus der Trennung der verschiedenen Beheizungsarten in Ziff. 4 von § 2 BetrKV, dass für die jeweiligen Heizungsarten die genauen umlagefähigen Kosten gesondert aufgeführt sind. Zwar ist die Formulierung "Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit" derart, dass keine konkreten Kostenarten abschließend aufgeführt sind, aber es ergibt sich aus dem Wortlaut und der Systematik, dass die Kosten mit der Anlage der Etagenheizung selbst verbunden sein müssen. Eine nach den Regeln der Technik notwendige Dichtigkeitsüberprüfung von Gasleitungen im räumlichen Vorfeld der Anlage erfüllt die Voraussetzungen daher nicht. Sie fällt unter die allgemeine Instandhaltungspflicht bzw. allgemeine Verkehrssicherungspflicht der Klägerin.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Streitwert: bis 300,00 €