OVG NRW Beschluss vom 24.08.2026 – 7 A 855/25

G r ü n d e:

Der Antrag hat keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage auf Verpflichtung des Beklagten, die Baulast Nr. 1388 zu Nr. 3 auf dem Grundstück Q.-straße 5 in H. (Gemarkung H., Flur 4, Flurstück 3066) zu löschen, abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Ein Löschungsanspruch wegen Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses sei nicht gegeben, die Baulast sei wirksam begründet worden und genüge den formellen Anforderungen des § 83 Abs. 2 BauO NRW a. F., der Beigeladene habe seine Unterschrift unter der Verpflichtungserklärung vom 13.1.2017 vor dem Beklagten geleistet. Der Kläger habe auch keinen Löschungsanspruch gemäß § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW. Die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde seien nicht gegeben. Die Eintragung der Baulast sei im Januar 2017 auf Veranlassung der Bauaufsichtsbehörde erfolgt, um zu verhindern, dass durch die vom damaligen Grundstückseigentümer beabsichtigte Grundstücksteilung baurechtswidrige Verhältnisse geschaffen wurden. Der Einwand des Klägers, dass die Baulastfläche überdimensioniert sei, greife nicht durch. Sie diene nicht nur der Zufahrt von Feuerwehrfahrzeugen und Rettungsfahrzeugen zum Grundstück des Beigeladenen, sondern solle auch die Zufahrt zu den auf dem Grundstück des Beigeladenen vorzuhaltenden 8 Stellplätzen gewährleisten, die nach der Baugenehmigung vom 10.2.2011 an der nordöstlichen Gebäudeseite und der nordwestlichen Grundstücksgrenze vorgesehen seien. Soweit der Kläger beanstande, dass die Stellplätze anders angeordnet werden könnten und dass für das Grundstück des Beigeladenen eine eigene unmittelbare Zufahrt zur öffentlichen Straße Q.-straße erstellt werden könne, lasse er außer Acht, dass die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für die dem Beigeladenen am 10.2.2011 genehmigte Nutzung erfüllen solle, diese Baugenehmigung entfalte Bestandsschutz; solange dem Beigeladenen keine anderweitige Anordnung der Stellplätze oder keine eigene unmittelbare Zufahrt zur öffentlichen Straße genehmigt sei, bestehe das öffentliche Interesse an der streitigen Baulast fort.

Das dagegen gerichtete Zulassungsvorbringen führt nicht zur Zulassung der Berufung.

1. Es weckt nicht die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Urteilsrichtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

a) Die Rügen des Klägers erschüttern nicht die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass kein Löschungsanspruch wegen Unrichtigkeit des Baulastverzeichnisses gegeben ist. Hierzu weist der Senat darauf hin, dass der Löschungsanspruch in Bezug auf die - hier am 16.1.2017 durch Verwaltungsakt - erfolgte Baulasteintragung voraussetzt, dass die Eintragung gemessen an § 44 VwVfG NRW von Anfang an nichtig war oder nachträglich nichtig geworden ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.7.2017

- 7 A 1835/14 -, BauR 2018, 74 = juris, Rn. 23ff.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Baulast nicht wegen eines Verstoßes gegen das „Klarheitsgebot“ nichtig, weil die Beklagte eine „Gesamtbaulast“ eingetragen habe, ohne zwischen einer Flächenbaulast und einer Zufahrtsbaulast zu unterscheiden. Nach dem Inhalt der vorliegenden Akten lässt sich ohne weiteres ersehen, in welchem Umfang das Grundstück des Klägers durch die Baulast betroffen ist und welchen Zwecken sie dienen soll; sie soll gemäß Baulastenblatt Nr. 1388 von H. in Verbindung mit dem Lageplan zur Eintragung einer Zuwegungsbaulast und der zugehörigen Verpflichtungserklärung die Nutzung der grün gekennzeichneten Fläche als öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt für das Flurstück 3061 im Sinne des § 4 Abs. 1 BauO NRW zur öffentlichen Verkehrsfläche (Flurstück 1579) sichern.

Ebenso wenig fehlt es an einer erforderlichen Zustimmung des Eigentümers zu der am 16.1.2017 eingetragenen Baulast. Im Zeitpunkt der Verpflichtungserklärung war der Beigeladene des vorliegenden Verfahrens Eigentümer des Grundstücks, die Eintragung des Klägers als Eigentümer erfolgte aufgrund der Auflassung vom 7.7.2017 erst am 19.10.2017.

Der Kläger rügt ferner ohne Erfolg, das Verwaltungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass es sich bei dem Bestandsgebäude, dessen Stellplatzbedarf die Baulast dienen solle, um einen „Schwarzbau“ handele. Mit Blick auf die vom Verwaltungsgericht aufgezeigte bauliche Nutzung auf dem Grundstück des Beigeladenen gemäß der Baugenehmigung vom 10.2.2011 und die daraus folgenden Erschließungserfordernisse nach § 4 Abs. 1 BauO NRW a. F. ist nicht zu erkennen, dass die Voraussetzungen für eine Nichtigkeit der Baulasteintragung vorliegen könnten. Abgesehen davon ist auch nicht einmal hinreichend substantiiert dargelegt, dass - wie der Kläger meint - die in Rede stehende Baugenehmigung erloschen ist, weil der Beigeladene zwei Stellplätze für Behinderte zunächst nicht gemäß der Baugenehmigung errichtet und eine Zuwegung zurückgebaut habe.

Soweit der Kläger des Weiteren rügt, die Breite der Baulast sei für den Zweck, die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge sowie zu den Stellplätzen zu gewährleisten, nicht notwendig gewesen, greift dies ebenso wenig durch, weil auch insoweit die Voraussetzungen einer Nichtigkeit der Baulast nicht aufgezeigt sind.

b) Die Rügen des Klägers erschüttern ebenso wenig die Feststellung des Verwaltungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW seien nicht erfüllt.

Soweit er sich auf eine zwischenzeitliche Änderung der baulichen Gestaltung der Eckparzelle 1579 durch die Gemeinde H. beruft, ist weder hinreichend aufgezeigt noch - etwa aus den zu den Akten gelangten Fotos der Örtlichkeit - sonst ersichtlich, dass dadurch die Nutzung der Zuwegung zum Grundstück des Beigeladenen in wesentlicher Hinsicht erschwert würde.

Soweit der Kläger rügt, es hätten sich die rechtlichen Voraussetzungen geändert, das Verwaltungsgericht hätte klären müssen, wie viele Stellplätze aktuell notwendig wären, fehlt es - ungeachtet der Festlegungen der bestandskräftigen Baugenehmigung - schon an der Darlegung konkreter Anhaltspunkte dazu, dass es inzwischen einen in erheblicher Weise geringeren Stellplatzbedarf für die baulichen Nutzung auf dem Grundstück des Beigeladenen geben könnte. Entsprechendes gilt für die pauschale Behauptung des Klägers, eine Zuwegung für Fahrzeuge der Feuerwehr und des Rettungsdienstes sei nicht mehr erforderlich.

2. Hinsichtlich der benannten Zulassungsgründe besonderer Schwierigkeiten der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) und grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) fehlt es an den erforderlichen Darlegungen des Klägers dazu, weshalb diese Gründe hier gegeben sein sollen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO und § 162 Abs. 3 VwGO; es entspricht der Billigkeit, dass die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen von diesem selbst getragen werden, denn er hat im Zulassungsverfahren keinen Sachantrag gestellt und sich mithin selbst keinem prozessualen Kostenrisiko ausgesetzt (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.