AG Neuss Beschluss vom 15.02.2006 – 73 II 263/05

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.09.2005 zu den

Tagesordnungspunkten

TOP 5 – Abrechnung per 31.03.2005 und Entlastung des Verwalters und

des Verwaltungsbeirats

und

TOP 6 – Wirtschaftsplan April 2005 bis März 2006

wird für ungültig erklärt.

2. Die Gerichtskosten des Verfahrens werden den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern auferlegt.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

3. Der Geschäftswert wird auf 9.600 EUR festgesetzt.

Die Verfahrensbeteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage Wohnpark in und die Verwalterin der Teileigentümergemeinschaft.....

Bei der Wohnungseigentumsanlage Wohnpark .... handelt es sich um eine Anlage, welche aus mehreren Häusern besteht. Die Miteigentümergemeinschaft besteht aus den folgenden Häusern:

........

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.09.2005 haben die Versammlungsteilnehmer für den Abrechnungszeitraum April 2004 bis März 2005 die Abrechnung der Kosten und Lasten der Wohnungseigentumsanlage für den Teilbereich ... und ...... durch Versammlungsbeschluss genehmigt. Für denselben Teilbereich haben sie den Wirtschaftsplan für die Zeit April 2005 bis einschließlich März 2006 durch Versammlungsbeschluss genehmigt.

Gegen diese Beschlussfassung wenden sich die Antragsteller. Die Antragsteller sind der Ansicht, Einladung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung hätte nicht auf die Eigentümer der Teileigentumseinheit .. und ..... beschränkt werden dürfen. Es sei auch nicht zulässig, als Jahresabrechnung ausschließlich die Kosten dieser Teileigentumseinheit abzurechnen und einen entsprechenden Wirtschaftsplan zu verabschieden.

Die Antragsteller beantragen,

a) die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.09.2005 hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 5 und 6 für unwirksam zu erklären, ferner: b) die gerichtlichen wie auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens dem Verwalter ....... anzulasten.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegner sind der Ansicht, Abrechnung und Wirtschaftsplan seien

zutreffend dargelegt und verabschiedet worden. Die Kosten der übrigen Wirtschaftseinheiten müssten nicht aufgezählt werden. Entsprechend brauchten auch nicht die Miteigentümer der übrigen Einheiten eingeladen zu werden.

Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.

Der Antrag der Antragsteller ist begründet. Die Teilungserklärung bestimmt in § 11 Abs. 4:

"Bewirtschaftungskosten, die getrennt ermittelt und eindeutig einer oder bestimmten Wohnungseinheiten zugeordnet werden können, sind von dem bzw. den betreffenden Wohnungseigentümern zu tragen. Entsprechendes gilt, soweit Bewirtschaftungskosten getrennt ermittelt und eindeutig einer bestimmten Hauseinheit bzw. Tiefgarage zugeordnet werden können. "

§ 11 Abs. 4 der Teilungserklärung betrifft nur Kosten, die von vorneherein von den übrigen Kosten getrennt und ohne Weiteres einer Hauseinheit oder der Tiefgarage eindeutig allein zuzuordnen sind.

Gemeinschaftskosten, die zunächst nach einem im Einzelfall noch festzulegenden Verteilungsschlüssel umgelegt werden müssen, fallen nicht unter die Bestimmung des § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung.

Die Bestimmung des § 11 Abs. 6 der Teilungserklärung bildet keine komplett getrennten Abrechnungskreise.

Soweit der Verwalter im Rahmen seiner Vertretungsmacht die Eigentümer der Gemeinschaft verpflichtet hat, haften alle im Zeitpunkt der Entstehung dieser Verwaltungsschulden eingetragenen Wohnungseigentümer als Vertragspartner und damit im Außenverhältnis als Gesamtschuldner. Es liegt auch nicht in der Hand der Gemeinschaft, dies durch die Herstellung von Abrechnungskreisen zu durchbrechen. Der Gläubiger hat es nach §§ 427, 421 BGB in der Hand, jeden einzelnen Miteigentümer als Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen.

Wenn mit den Stadtwerken ein Vertrag der Gemeinschaft über die Lieferung von Wasser und die Einleitung von Abwasser beschlossen worden ist, so sind alle Miteigentümer Gesamtschuldner. Dies gilt auch dann, wenn im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die Kosten nach der Regelung des § 11 Abs. 4 der Teilungserklärung getrennt zu ermitteln und einzeln den Nutzergruppen zuzuordnen sind.

Dasselbe kann für Straßenreinigungskosten gelten.

§ 11 Abs. 6 der Teilungserklärung verpflichtet die Gemeinschaft dazu, einen Gesamtwirtschaftsplan und eine Gesamtabrechnung zu erstellen. Die Lasten und Kosten für die einzelnen Nutzergruppen leiten sich dann aus dieser Gesamtabrechnung ab.

Ohne eine nachträgliche, also nach der Entstehung der Kosten erstellte, Berechnung lassen sich Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums für Haftpflichtversicherung, Straßenreinigung, Regenkanalisation, Strom für Außenbeleuchtung, Pflege der Außenanlagen, Sicherheitsdienst und Verwaltervergütung nicht den einzelnen Nutzergruppen zuordnen.

Der Genehmigungsbeschluss über die unvollständige Teilabrechnung war daher antragsgemäß für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Antragsgegner mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten, weil sie im Ergebnis unterlegen sind. In Wohnungseigentumssachen bildet es hinsichtlich der Erstattung der außergerichtlichen Kosten die Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind im vorliegenden Verfahren nicht zutage getreten.

Der Geschäftswert von 9.600 EUR entspricht dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung und orientiert sich an dem 5-fachen Eigenbeitrag der Antragsteller aus der Einzelabrechnung.

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